WYKŁAD – 13.

„ OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE ”.

Termin prawa rzeczowe ograniczone tłumaczy się tym, że prawa te
zapewniają osobom, którym przysługują ograniczony zakres uprawnień
względem rzeczy.
Zawarte w KC definicje ograniczonych praw określają pozytywnie i
wyczerpująco (taksatywnie) uprawnienia jakie składają się na treść
poszczególnych ograniczonych praw rzeczowych.
1. TYPY OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH (art. 244 KC)
użytkowanie,
służebność,
zastaw,
hipoteka,
tzw. trojaczki, czyli: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu

mieszkaniowego,

spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego u
spółdzielni mieszkaniowej.

Przedmiotem praw rzeczowych ograniczonych są z zasady rzeczy. Wyjątkowo,
jak przy użytkowaniu, zastawie i hipotece, także prawa.
Niektóre ograniczone prawa rzeczowe mogą obciążać wyłącznie rzeczy ruchome,
np. zastaw, inne, jak hipoteka, służebności, trojaczki – nieruchomości.

Użytkowanie

może dotyczyć i rzeczy ruchomych i nieruchomości.
3. RODZAJE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Z uwagi na treść prawa rzeczowe ograniczone możemy podzielić na:
takie, które polegają na korzystaniu z rzeczy cudzej,
takie, które polegają na zabezpieczeniu wierzytelności na rzeczy w celu
zaspokojenia się z tej rzeczy (hipoteka, zastaw).
Ze względu na samodzielność prawa lub nie, wyróżniamy:
prawa rzeczowe ograniczone samoistne – nie zależą od istnienia innego prawa,
prawa rzeczowe ograniczone akcesoryjne – byt tych praw uzależniony jest od
istnienia praw podstawowego (hipoteka, zastaw).

Wyróżniamy trzy sposoby powstania ograniczonych praw rzeczowych:
w drodze umowy właściciela rzeczy z nabywcą prawa rzeczowego
ograniczonego; stosuje się przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości; w
przeciwieństwie do prawa własności można powołać do życia prawo rzeczowe
ograniczone z zastrzeżeniem warunku lub terminu; forma aktu notarialnego
wymagana jest tylko i wyłącznie dla oświadczenia właściciela nieruchomości, druga
strona może złożyć oświadczenie w dowolnej formie;
na podstawie orzeczenia sądowego, np. w drodze postanowienia o

ustanowieniu

służebności drogi koniecznej z art. 145 KC, o ustanowieniu hipoteki przymusowej
dla zabezpieczenia wierzytelności; również w wyniku decyzji administracyjnej może
powstać służebność, np. gruntowa, w trybie wywłaszczenia;
w wyniku zasiedzenia – zasiedzieć można tylko służebność gruntową;
zasiedzenie musi polegać da trwałym i widocznym urządzeniu, przy czym to
urządzenie nie musi być dokonane przez tego, kto zasiedział.

POJĘCIE KOLIZJI OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Gdy jedna rzecz obciążona jest kilkoma ograniczonymi prawami
rzeczowymi, tego samego lub innego rodzaju, może dojść do
kolizji, polegającej na tym, że wykonywanie jednego prawa
odbywa się z uszczerbkiem dla innego (innych).
W skrajnym przypadku uszczerbek polega na całkowitym
wyłączeniu możliwości wykonywania swojego prawa, np. w
razie ustanowienia dwóch hipotek, z których każda swą wysokością
pochłania wartość obciążonej nieruchomości.
Uszczerbek częściowy zachodzi np. w przypadku ustanowienia

dwóch

hipotek w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wystarcza na

zaspokojenie

w pełni jednego wierzyciela i w części drugiego.

ZMIANA TREŚCI I MOŻLIWOŚĆ PRZENIESIENIA OGRANICZONYCH
PRAW RZECZOWYCH
do zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych potrzebna jest
umowa, zawarta pomiędzy osobą, której prawo to przysługuje a właścicielem
rzeczy obciążonej. Jeżeli prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej to zmiany
należy również tam ujawnić.
Jeżeli zmiana ograniczonych praw rzeczowych dotyczy osób trzecich, jak przy
hipotece, to do zmiany potrzebna jest wyraźna zgoda właściciela na zmianę tego
prawa, udzielana jednej ze stron.
PRZENOSZENIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Za wyjątkiem służebności osobistych, jako praw niezbywalnych, wszystkie inne
mogą być przenoszone w drodze umowy na inne podmioty.
Do przenoszenia ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, która jest
ujawniona w księdze wieczystej, oprócz tej umowy niezbędny jest wpis do KW.

Przyczyny wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych:
- upływ czasu, na który prawo zostało ustanowione,
- śmierć uprawnionego,
- rozwiązanie umowy przez strony,
- konfuzja, czyli przejście ograniczonego prawa rzeczowego na osobę

właściciela,

- na skutek nie wykonywania użytkowania lub służebności gruntowej przez

10 lat

przez uprawnionego,
- wygaśnięcie wierzytelności powoduje w zasadzie wygaśnięcie hipoteki i

zastawu,

może nastąpić zniesienie służebności na mocy konstytutywnego orzeczenia
sądowego,
- wywłaszczenie ograniczonych praw rzeczowych obciążających

nieruchomości.

Ograniczonych praw rzeczowych nie można się zrzec.

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje
się odpowiednio przepisy KC o ochronie własności.
W przypadku hipoteki, gdzie brakuje jakiejkolwiek
przekładni dla stosowania środków zbliżonych do
ochrony własności, ustanowione zostały środki ochrony
w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.
Ze względu na bezwzględny charakter ograniczonych
praw rzeczowych, środki ochrony przysługują zarówno
przeciwko osobom trzecim, jak tez przeciwko
właścicielowi rzeczy obciążonej.

Użytkowanie jest określane jako prawo korzystania z cudzej rzeczy i czerpania z niej
pożytków, z obowiązkiem zachowania substancji rzeczy i dotychczasowego przeznaczenia.
Art. 252 KC – rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania pożytków
(użytkowanie).
Na treść użytkowania składają się: używanie rzeczy, pobieranie pożytków.
Przedmiotem użytkowania może być zarówno rzecz ruchoma jak i nieruchomość,

rzeczy

niezużywalne i oznaczone co do tożsamości; mogą być również użytkowane prawa, o

ile są

zbywalne, np. udział w spółce z o.o., prawo do dywidendy itd.
Użytkowanie obciąża rzecz jako całość – rozciąga się na wszystkie jej części składowe i
przynależności. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do oznaczonej

jej

części. Użytkowanie może być ustanowione jako terminowe lub bezterminowe, odpłatne lub
bez wynagrodzenia.
Użytkowanie jest niezbywalne, tzn. że nie może być przeniesione na inną osobę. Gdy
użytkownikiem jest osoba fizyczna użytkowanie nie wchodzi w skład masy spadkowej i nie

jest

dziedziczne.

UŻYTKOWANIE PRZEZ OSOBY FIZYCZNE
Użytkowanie to ma charakter przede wszystkim alimentacyjny i jego
celem jest zaspokojenie potrzeb użytkownika i jego najbliższych.
Użytkowanie ustanowione na rzecz innej osoby wygasa najpóźniej z jej
śmiercią. Nie wchodzi do spadku i nie przechodzi na spadkobierców.
Użytkownik jest zobowiązany zachować substancję rzeczy oraz jej

dotychczasowe

przeznaczenie.
Użytkownik gruntu może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do
wydobywania kopalin, z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i
górniczego.
Użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich
granicach jak najemca, czyli może założyć oświetlenie elektryczne, gaz, telefon

i

inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się
obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego celem jest
zapewnienie korzystania z cudzej nieruchomości w ograniczonym
zakresie.
Wyróżniamy:
służebność gruntową,
służebność osobistą.
Służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi
nieruchomości władnącej. Funkcją służebności gruntowych jest
zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części.
Przykład: służebność drogi koniecznej.
Służebność osobista przysługuje konkretnej osobie fizycznej i

zaspokaja

tylko i wyłącznie potrzeby podmiotu uprawnionego; jest to prawo o
charakterze alimentacyjnym

Służebność gruntowa polega na tym, iż oznaczoną nieruchomość
(„nieruchomość obciążoną”) można obciążyć na rzecz właściciela innej
nieruchomości („nieruchomości władnącej”) prawem, którego treść polega na
tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym
zakresie z nieruchomości obciążonej – jest to tzw. służebność gruntowa czynna.
Ustawodawca dopuszcza także różne postacie służebności gruntowych
biernych:
ograniczenie dokonywania określonych działań np. zakaz wznoszenia budowli czy
prowadzenia określonych upraw przez właściciela obciążonego;
ograniczenie dokonywania określonych uprawnień, wynikających z prawa
sąsiedzkiego, np. zakaz sadzenia drzew zasłaniających dostęp światła, wyłączenie
możliwości pozyskiwania pożytków z rzeczy itd.
Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, jest
więc traktowana jako część składowa nieruchomości.

Do powstania służebności gruntowej może dojść w drodze:
umowy właściciela nieruchomości obciążonej z nabywcą służebności,
orzeczenia sądowego,
decyzji administracyjnej,
zasiedzenia.
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do należących do niej
nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właściciela
gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności
drogowej, czyli tzw. drogi koniecznej.
Przesłanką roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej jest brak odpowiedniego
dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarczych. Nie jest więc konieczny

zupełny

brak dostępu, wystarczy, że droga jest zbyt wąska lub zbyt okrężna, przebiegająca po

trudnym

terenie itd.
Dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, gdy wyjazd z nieruchomości

przylegającej do

drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym.

Służebność osobista – nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej
osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej.
Odrębne uregulowania ustawodawca zastosował jedynie osobistą służebność
mieszkania.
Uprawnionym nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, lecz
imiennie oznaczona osoba fizyczna; nie występuje w tym rodzaju służebności
„nieruchomość władnąca”, gdyż celem tej formy służebności jest zaspokojenie
osobistych potrzeb uprawnionego, a nie zwiększenie użyteczności jego
nieruchomości.
Służebności osobiste często pełnią funkcję alimentacyjną.
Zakres służebności osobistej oznacza się w braku innych danych, według
osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia
społecznego i zwyczajów miejscowych.
Służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego, nie
przechodzi na spadkobierców w drodze dziedziczenia.

Ze służebności tej mogą korzystać, oprócz osoby uprawnionej, jej małżonek i
małoletnie dzieci, a także inne osoby, jeżeli są utrzymywane bezpośrednio przez
uprawnionego albo są potrzebne przy utrzymywaniu gospodarstwa domowego.
Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń
przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.
W praktyce służebność mieszkaniowa występuje najczęściej w ramach treści
prawa dożywocia: w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na
podstawie umowy dożywocia nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako
domownika, dostarczając mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału.
Zapewnienie mieszkania może natomiast przybrać postać ustanowienia
służebności mieszkania.
Do wzajemnych stosunków między mającym służebność a właścicielem
nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez
osoby fizyczne.

Do spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych zaliczamy:
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Spółdzielcze rzeczowe prawa ograniczone są pozakodeksowymi
prawami rzeczowymi, zostały uregulowane przepisami:
ustawą z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach,
ustawą z 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze.
Spółdzielcze rzeczowe prawa ograniczone wiążą się z
funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowych, których celem

jest

zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb
członków oraz ich rodzin.

w obecnej sytuacji społeczno-gospodarczej w znaczny sposób wzrosła rola
kredytu, powstał więc problem odpowiedniego zabezpieczenia. Aby zapewnić
zwrot udzielonego kredytu powstała hipoteka jako jedna z form zabezpieczenia
wierzytelności. Zabezpieczenie to ma cechy umowne.
Hipoteka jest prawem rzeczowym akcesoryjnym, wygaśnięcie wierzytelności
pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki.
Hipoteka regulowana jest przepisami zawartymi w ustawie z 6 lipca 1982 roku o
księgach wieczystych i hipotece.
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć
prawem, na mocy którego uprawniony wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z
nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z

pierwszeństwem przed

wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Hipoteka służy zabezpieczeniu tylko wierzytelności pieniężnej, za wyjątkiem

hipoteki

kaucyjnej, w ściśle oznaczonej wysokości.
Hipoteka w granicach przewidzianych prawem zabezpiecza roszczenia o odsetki
nieprzedawnione oraz przyznane koszty postępowania.

POWSTANIE HIPOTEKI
umowna – powstaje na podstawie umowy zawartej przez
wierzyciela z właścicielem nieruchomości lub innym uprawnionym
podmiotem; do jej ustanowienia niezbędny jest wpis do księgi
wieczystej oraz forma aktu notarialnego;
przymusowa – ma zabezpieczyć egzekucję wierzytelności już
istniejącej; ustanawia się ją na jednostronny wniosek wierzyciela,
którego podstawą jest tytuł wykonawczy (sądowy,
administracyjny); ustanowienie hipoteki przymusowej wymaga
wpisu do księgi wieczystej, wpis ma charakter konstytutywny.
W ramach hipoteki przymusowej wyróżniamy:
● hipotekę zwykłą,
● hipotekę kaucyjną.

Wygaśnięcie hipoteki następuje:
z wygaśnięciem wierzytelności (zapłata, zwolnienie z
długu, ważne złożenie świadczenia pieniężnego do
depozytu sądowego);
gdy doszło do bezpodstawnego wykreślenia hipoteki z

ksiąg

wieczystych wygasa w ciągu 10 lat od tego momentu;
zniesienie hipoteki, np. w sytuacji, gdy wierzyciel

hipoteczny

jednostronnie oświadczy właścicielowi, że się hipoteki

zrzeka;

konfuzja wierzyciela i dłużnika.

Zastaw jest prawem rzeczowym ograniczonym, którego zadaniem jest
zabezpieczenie wierzytelności.
Zastaw jest prawem akcesoryjnym, a więc związanym z

wierzytelnością i

nie może bez niej powstać. Z umową zastawu związane jest, z uwagi na
bezpieczeństwo wierzyciela, wydanie rzeczy zastawionej.
Zastaw może zabezpieczać zarówno wierzytelność pieniężną jak i
niepieniężną, a zastaw rejestrowy również wierzytelność wyrażoną w
walucie obcej.
Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą
przeniesienie zastawu, a przeniesienie wierzytelności bez zastawu
powoduje wygaśnięcie zastawu.
Zastaw nie może być przeniesiony bez wierzytelności, którą
zabezpiecza.