WYKŁAD – 13.

„  OGRANICZONE  PRAWA  RZECZOWE ”.

Termin prawa rzeczowe ograniczone tłumaczy się tym, że prawa te 
zapewniają osobom, którym przysługują ograniczony zakres uprawnień 
względem rzeczy.
Zawarte w KC definicje ograniczonych praw określają pozytywnie i 
wyczerpująco (taksatywnie) uprawnienia jakie składają się na treść 
poszczególnych ograniczonych praw rzeczowych. 
1. TYPY OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH (art. 244 KC)
użytkowanie,
służebność,
zastaw,
hipoteka,
tzw. trojaczki, czyli: własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu 

mieszkaniowego, 

spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego u 
spółdzielni mieszkaniowej.

 

 

Przedmiotem praw rzeczowych ograniczonych są z zasady rzeczy. Wyjątkowo, 
jak przy użytkowaniu, zastawie i hipotece, także prawa.
Niektóre ograniczone prawa rzeczowe mogą obciążać wyłącznie rzeczy ruchome, 
np. zastaw, inne, jak hipoteka, służebności, trojaczki – nieruchomości. 

Użytkowanie 

może dotyczyć i rzeczy ruchomych i nieruchomości. 
3. RODZAJE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Z uwagi na treść prawa rzeczowe ograniczone możemy podzielić na:
takie, które polegają na korzystaniu z rzeczy cudzej,
takie, które polegają na zabezpieczeniu wierzytelności na rzeczy w celu 
zaspokojenia się z tej rzeczy (hipoteka, zastaw).
Ze względu na samodzielność prawa lub nie, wyróżniamy:
prawa rzeczowe ograniczone samoistne – nie zależą od istnienia innego prawa,
prawa rzeczowe ograniczone akcesoryjne – byt tych praw uzależniony jest od 
istnienia praw podstawowego (hipoteka, zastaw).

 

 

Wyróżniamy trzy sposoby powstania ograniczonych praw rzeczowych:
w drodze umowy właściciela rzeczy z nabywcą prawa rzeczowego 
ograniczonego; stosuje się przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości; w 
przeciwieństwie do prawa własności można powołać do życia prawo rzeczowe 
ograniczone z zastrzeżeniem warunku lub terminu; forma aktu notarialnego 
wymagana jest tylko i wyłącznie dla oświadczenia właściciela nieruchomości, druga 
strona może złożyć oświadczenie w dowolnej formie;
na podstawie orzeczenia sądowego, np. w drodze postanowienia o 

ustanowieniu 

służebności drogi koniecznej z art. 145 KC, o ustanowieniu hipoteki przymusowej 
dla zabezpieczenia wierzytelności; również w wyniku decyzji administracyjnej może 
powstać służebność, np. gruntowa, w trybie wywłaszczenia;
w wyniku zasiedzenia – zasiedzieć można tylko służebność gruntową; 
zasiedzenie musi polegać da trwałym i widocznym urządzeniu, przy czym to 
urządzenie nie musi być dokonane przez tego, kto zasiedział.

 

 

POJĘCIE KOLIZJI OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Gdy jedna rzecz obciążona jest kilkoma ograniczonymi prawami 
rzeczowymi, tego samego lub innego rodzaju, może dojść do 
kolizji, polegającej na tym, że wykonywanie jednego prawa 
odbywa się z uszczerbkiem dla innego (innych).
W skrajnym przypadku uszczerbek polega na całkowitym 
wyłączeniu możliwości wykonywania swojego prawa, np. w 
razie ustanowienia dwóch hipotek, z których każda swą wysokością 
pochłania wartość obciążonej nieruchomości.
Uszczerbek częściowy zachodzi np. w przypadku ustanowienia 

dwóch 

hipotek w sytuacji, gdy wartość nieruchomości wystarcza na 

zaspokojenie 

w pełni jednego wierzyciela i w części drugiego.

 

 

ZMIANA TREŚCI I MOŻLIWOŚĆ PRZENIESIENIA OGRANICZONYCH 
PRAW RZECZOWYCH
do zmiany treści ograniczonych praw rzeczowych potrzebna jest 
umowa, zawarta pomiędzy osobą, której prawo to przysługuje a właścicielem 
rzeczy obciążonej. Jeżeli prawo to jest ujawnione w księdze wieczystej to zmiany 
należy również tam ujawnić.
Jeżeli zmiana ograniczonych praw rzeczowych dotyczy osób trzecich, jak przy 
hipotece, to do zmiany potrzebna jest wyraźna zgoda właściciela na zmianę tego 
prawa, udzielana jednej ze stron.
 PRZENOSZENIE OGRANICZONYCH PRAW RZECZOWYCH
Za wyjątkiem służebności osobistych, jako praw niezbywalnych, wszystkie inne 
mogą być przenoszone w drodze umowy na inne podmioty.
Do przenoszenia ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, która jest 
ujawniona w księdze wieczystej, oprócz tej umowy niezbędny jest wpis do KW.

 

 

Przyczyny wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych:
- upływ czasu, na który prawo zostało ustanowione,
- śmierć uprawnionego, 
- rozwiązanie umowy przez strony,
- konfuzja, czyli przejście ograniczonego prawa rzeczowego na osobę 

właściciela,

- na skutek nie wykonywania użytkowania lub służebności gruntowej przez 

10 lat 

  przez uprawnionego,
- wygaśnięcie wierzytelności powoduje w zasadzie wygaśnięcie hipoteki i 

zastawu,

  może nastąpić zniesienie służebności na mocy konstytutywnego orzeczenia 
  sądowego,
- wywłaszczenie ograniczonych praw rzeczowych obciążających 

nieruchomości.

Ograniczonych praw rzeczowych nie można się zrzec.

 

 

Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych stosuje 
się odpowiednio przepisy KC o ochronie własności.
W przypadku hipoteki, gdzie brakuje jakiejkolwiek 
przekładni dla stosowania środków zbliżonych do 
ochrony własności, ustanowione zostały środki ochrony 
w ustawie o księgach wieczystych i hipotece.
Ze względu na bezwzględny charakter ograniczonych 
praw rzeczowych, środki ochrony przysługują zarówno 
przeciwko osobom trzecim, jak tez przeciwko 
właścicielowi rzeczy obciążonej.

 

 

Użytkowanie jest określane jako prawo korzystania z cudzej rzeczy i czerpania z niej 
pożytków, z obowiązkiem zachowania substancji rzeczy i dotychczasowego przeznaczenia.
Art. 252 KC – rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania pożytków 
(użytkowanie).
Na treść użytkowania składają się: używanie rzeczy, pobieranie pożytków.
Przedmiotem użytkowania może być zarówno rzecz ruchoma jak i nieruchomość, 

rzeczy 

niezużywalne i oznaczone co do tożsamości; mogą być również użytkowane prawa, o 

ile są 

zbywalne, np. udział w spółce z o.o., prawo do dywidendy itd.
Użytkowanie obciąża rzecz jako całość – rozciąga się na wszystkie jej części składowe i 
przynależności. Wykonywanie użytkowania nieruchomości można ograniczyć do oznaczonej 

jej 

części. Użytkowanie może być ustanowione jako terminowe lub bezterminowe, odpłatne lub 
bez wynagrodzenia.
Użytkowanie jest niezbywalne, tzn. że nie może być przeniesione na inną osobę. Gdy 
użytkownikiem jest osoba fizyczna użytkowanie nie wchodzi w skład masy spadkowej i nie 

jest 

dziedziczne.

 

 

UŻYTKOWANIE PRZEZ OSOBY FIZYCZNE
Użytkowanie to ma charakter przede wszystkim alimentacyjny i jego 
celem jest zaspokojenie potrzeb użytkownika i jego najbliższych.
Użytkowanie ustanowione na rzecz innej osoby wygasa najpóźniej z jej 
śmiercią. Nie wchodzi do spadku i nie przechodzi na spadkobierców.
Użytkownik jest zobowiązany zachować substancję rzeczy oraz jej 

dotychczasowe 

przeznaczenie.
Użytkownik gruntu może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do 
wydobywania kopalin, z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i 
górniczego.
Użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich 
granicach jak najemca, czyli może założyć oświetlenie elektryczne, gaz, telefon 

i 

inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się 
obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości.

 

 

Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym, którego celem jest 
zapewnienie korzystania z cudzej nieruchomości w ograniczonym 
zakresie.
Wyróżniamy:
służebność gruntową,
służebność osobistą.
Służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielowi 
nieruchomości władnącej. Funkcją służebności gruntowych jest 
zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej części. 
Przykład: służebność drogi koniecznej.
Służebność osobista przysługuje konkretnej osobie fizycznej i 

zaspokaja 

tylko i wyłącznie potrzeby podmiotu uprawnionego; jest to prawo o 
charakterze alimentacyjnym 

 

 

Służebność gruntowa polega na tym, iż oznaczoną nieruchomość 
(„nieruchomość obciążoną”) można obciążyć na rzecz właściciela innej 
nieruchomości („nieruchomości władnącej”) prawem, którego treść polega na 
tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym 
zakresie z nieruchomości obciążonej – jest to tzw. służebność gruntowa czynna. 
Ustawodawca dopuszcza także różne postacie służebności gruntowych 
biernych:
ograniczenie dokonywania określonych działań np. zakaz wznoszenia budowli czy 
prowadzenia określonych upraw przez właściciela obciążonego;
ograniczenie dokonywania określonych uprawnień, wynikających z prawa 
sąsiedzkiego, np. zakaz sadzenia drzew zasłaniających dostęp światła, wyłączenie 
możliwości pozyskiwania pożytków z rzeczy itd.
Służebność gruntowa jest prawem związanym z własnością nieruchomości, jest 
więc traktowana jako część składowa nieruchomości.

 

 

Do powstania służebności gruntowej może dojść w drodze:
umowy właściciela nieruchomości obciążonej z nabywcą służebności,
orzeczenia sądowego,
decyzji administracyjnej,
zasiedzenia. 
Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do należących do niej 
nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właściciela 
gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności 
drogowej, czyli tzw. drogi koniecznej.
Przesłanką roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej jest brak odpowiedniego 
dostępu do drogi publicznej lub zabudowań gospodarczych. Nie jest więc konieczny 

zupełny 

brak dostępu, wystarczy, że droga jest zbyt wąska lub zbyt okrężna, przebiegająca po 

trudnym 

terenie itd.
Dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, gdy wyjazd z nieruchomości 

przylegającej do 

drogi publicznej stwarza niebezpieczeństwo w ruchu drogowym.

 

 

Służebność osobista – nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej 
osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej. 
Odrębne uregulowania ustawodawca zastosował jedynie osobistą służebność 
mieszkania.
Uprawnionym nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości władnącej, lecz 
imiennie oznaczona osoba fizyczna; nie występuje w tym rodzaju służebności 
„nieruchomość władnąca”, gdyż celem tej formy służebności jest zaspokojenie 
osobistych potrzeb uprawnionego, a nie zwiększenie użyteczności jego 
nieruchomości.
Służebności osobiste często pełnią funkcję alimentacyjną.
Zakres służebności osobistej oznacza się w braku innych danych, według 
osobistych potrzeb uprawnionego, z uwzględnieniem zasad współżycia 
społecznego i zwyczajów miejscowych.
Służebność osobista wygasa najpóźniej wraz ze śmiercią uprawnionego, nie 
przechodzi na spadkobierców w drodze dziedziczenia.

 

 

Ze służebności tej mogą korzystać, oprócz osoby uprawnionej, jej małżonek i 
małoletnie dzieci, a także inne osoby, jeżeli są utrzymywane bezpośrednio przez 
uprawnionego albo są potrzebne przy utrzymywaniu gospodarstwa domowego.
Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń 
przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. 
W praktyce służebność mieszkaniowa występuje najczęściej w ramach treści 
prawa dożywocia: w zamian za przeniesienie własności nieruchomości na 
podstawie umowy dożywocia nabywca jest zobowiązany przyjąć zbywcę jako 
domownika, dostarczając mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału. 
Zapewnienie mieszkania może natomiast przybrać postać ustanowienia 
służebności mieszkania.
Do wzajemnych stosunków między mającym służebność a właścicielem 
nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez 
osoby fizyczne.

 

 

Do spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych zaliczamy:
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkaniowego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.
Spółdzielcze rzeczowe prawa ograniczone są pozakodeksowymi 
prawami rzeczowymi, zostały uregulowane przepisami:
ustawą z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach,
ustawą z 16 września 1982 r. prawo spółdzielcze.
Spółdzielcze rzeczowe prawa ograniczone wiążą się z 
funkcjonowaniem spółdzielni mieszkaniowych, których celem 

jest 

zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb 
członków oraz ich rodzin.

 

 

w obecnej sytuacji społeczno-gospodarczej w znaczny sposób wzrosła rola 
kredytu, powstał więc problem odpowiedniego zabezpieczenia. Aby zapewnić 
zwrot udzielonego kredytu powstała hipoteka jako jedna z form zabezpieczenia 
wierzytelności. Zabezpieczenie to ma cechy umowne.
Hipoteka jest prawem rzeczowym akcesoryjnym, wygaśnięcie wierzytelności 
pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki.
Hipoteka regulowana jest przepisami zawartymi w ustawie z 6 lipca 1982 roku o 
księgach wieczystych i hipotece.
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć 
prawem, na mocy którego uprawniony wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z 
nieruchomości, bez względu na to, czyją stała się własnością i z 

pierwszeństwem przed 

wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Hipoteka służy zabezpieczeniu tylko wierzytelności pieniężnej, za wyjątkiem 

hipoteki 

kaucyjnej, w ściśle oznaczonej wysokości.
Hipoteka w granicach przewidzianych prawem zabezpiecza roszczenia o odsetki 
nieprzedawnione oraz przyznane koszty postępowania.

 

 

 POWSTANIE HIPOTEKI
umowna – powstaje na podstawie umowy zawartej przez 
wierzyciela z właścicielem nieruchomości lub innym uprawnionym 
podmiotem; do jej ustanowienia niezbędny jest wpis do księgi 
wieczystej oraz forma aktu notarialnego;
przymusowa – ma zabezpieczyć egzekucję wierzytelności już 
istniejącej; ustanawia się ją na jednostronny wniosek wierzyciela, 
którego podstawą jest tytuł wykonawczy (sądowy, 
administracyjny); ustanowienie hipoteki przymusowej wymaga 
wpisu do księgi wieczystej, wpis ma charakter konstytutywny. 
W ramach hipoteki przymusowej wyróżniamy: 
● hipotekę zwykłą,
 ● hipotekę kaucyjną.

 

 

Wygaśnięcie hipoteki następuje:
z wygaśnięciem wierzytelności (zapłata, zwolnienie z 
długu, ważne złożenie świadczenia pieniężnego do 
depozytu sądowego);
gdy doszło do bezpodstawnego wykreślenia hipoteki z 

ksiąg 

wieczystych wygasa w ciągu 10 lat od tego momentu; 
zniesienie hipoteki, np. w sytuacji, gdy wierzyciel 

hipoteczny 

jednostronnie oświadczy właścicielowi, że się hipoteki 

zrzeka;

konfuzja wierzyciela i dłużnika.

 

 

Zastaw jest prawem rzeczowym ograniczonym, którego zadaniem jest 
zabezpieczenie wierzytelności.
Zastaw jest prawem akcesoryjnym, a więc związanym z 

wierzytelnością i 

nie może bez niej powstać. Z umową zastawu związane jest, z uwagi na 
bezpieczeństwo wierzyciela, wydanie rzeczy zastawionej.
Zastaw może zabezpieczać zarówno wierzytelność pieniężną jak i 
niepieniężną, a zastaw rejestrowy również wierzytelność wyrażoną w 
walucie obcej.
Przeniesienie wierzytelności zabezpieczonej zastawem pociąga za sobą 
przeniesienie zastawu, a przeniesienie wierzytelności bez zastawu 
powoduje wygaśnięcie zastawu.
Zastaw nie może być przeniesiony bez wierzytelności, którą 
zabezpiecza.