WYKŁAD – 11.

„ WSPÓŁWŁASNOŚĆ ORAZ NIERUCHOMOŚĆ

LOKALOWA ”.

Własność jest prawe podzielnym, czyli może ono należeć do kilu osób.
Współwłasność oznacza, że każdemu z podmiotów współuprawnionych
przysługują atrybuty prawa własności. Każdy uprawniony ma jednakowe

prawa,

podobne obowiązki w stosunku do przedmiotu własności, zazwyczaj jest

różny tylko

zakres tych praw. Przy współwłasności rzecz należy niepodzielnie do

wszystkich jej

współwłaścicieli, przy czym udziały mogą być jednakowe albo różne.
Orzeczenie SN: współwłasność nie jest samoistnym prawem rzeczowym a

jedynie

stanowi „odmianę” prawa własności. Do współwłasności stosuje się wprost

przepisy,

które mają zastosowanie do prawa własności. Odpowiednio przepisy

dotyczące

współwłasności mają zastosowanie do: prawa wieczystego użytkowania,
współwłasności niektórych praw obligacyjnych, np. najmu,współposiadania,
z majątku spadkowego.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ, OCHRONA WŁASNOŚCI CD…

Art. 195 KC: własność tej samej rzeczy może przysługiwać
niepodzielnie kilku osobom.
Definicja ta zawiera trzy elementy:
tożsamość rzeczy, będącej przedmiotem wspólnego prawa,
wspólne prawo do tej samej rzeczy należy jednocześnie do kilku
osób, owo prawo własności w ramach współwłasności przysługuje
niepodzielnie.
Niepodzielnie oznacza, że rzecz nie jest podzielona, zatem

żaden

ze współwłaścicieli nie ma odrębnego prawa do fizycznie
określonej części rzeczy. Przysługuje mu prawo do całej rzeczy w
zakresie, w jakim odpowiada to udziałowi we współwłasności.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ, OCHRONA WŁASNOŚCI CD…

2. RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI
współwłasność ułamkowa – jest rodzajem samoistnego
stosunku prawnego, który nie jest związany ze stosunkiem
prawnym innego rodzaju; w zasadzie jej byt ma cechy przejściowe, tzn.
ustawodawca ułatwia likwidację współwłasności ułamkowej (przez jej
zniesienie); na pierwszym miejscu chroniony jest interes każdego ze
współwłaścicieli;
współwłasność łączna – opiera się zawsze na stosunku osobistym i
względem tego stosunku pełni role pomocniczą, np. współwłasność
wynikająca ze współwłasności majątkowej małżeńskiej, współwłasność
majątków wspólników spółki cywilnej, spółki jawnej, spółki

komandytowej;

ustawodawca zapewnia jej trwałość; chroniony jest majątek jako pewna
całość.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ, OCHRONA WŁASNOŚCI CD…



Różnice przy współwłasności łącznej i

ułamkowej:

–

we współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli

ma swój udział, najczęściej określony ułamkiem,

współwłasność łączna jest bezudziałowa;

–

współwłaściciel własności ułamkowej może swym udziałem

swobodnie rozrządzać – zbyć, obciążyć, ograniczyć prawo

rzeczowe itd., przy współwłasności łącznej nie może, bo

tych praw oddzielnie nie posiada, z wyjątkami;

–

w przypadku współwłasności ułamkowej w każdym czasie

można żądać jej zniesienia, w przypadku współwłasności

łącznej takie uprawnienie nie przysługuje.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ, OCHRONA WŁASNOŚCI CD…

3. WSPÓŁWŁASNOŚĆ RZECZOWA
Powstanie:
w drodze czynności prawnej, np. na podstawie umowy,
z czynności mortis causa – spadkobranie (art. 1035 KC),
z mocy samego prawa, gdy na skutek zasiedzenia kilka osób nabyło
współwłasność danej rzeczy,
na skutek orzeczenia sądowego, gdy sąd przydziela własność kilku osobom.
UDZIAŁY POSZCZEGÓLNYCH OSÓB
Udział we współwłasności to określony przepisami prawa zakres uprawnień i
obowiązków, jakie poszczególny współwłaściciel posiada w stosunku do rzeczy
wspólnej.
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
Wielkość udziału jest najczęściej z góry określona w tytule prawnym jej
powstania.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ, OCHRONA WŁASNOŚCI CD…

Art. 197 KC – istnieje domniemanie (obalalne) równych udziałów.
Sposób rozporządzania swoimi udziałami – art. 198 KC – każdy ze
współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych
właścicieli.
Rozporządzenie swoim udziałem może polegać na:
jego zbyciu,
jego obciążeniu (hipoteka, zastaw),
zrzeczeniu się udziału,
rozrządzeniu udziałem na wypadek śmierci (testament) mortis causa.

ZARZĄD

RZECZĄ WSPÓLNĄ
Art. 200 KC: każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w
zarządzie rzeczą wspólną.
Zarząd rzeczą wspólną – podejmowanie decyzji i dokonywanie różnego

rodzaju

czynności (prawnych i faktycznych) dotyczących rzeczy wspólnej.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ, OCHRONA WŁASNOŚCI CD…

Wyróżnia się trzy rodzaje zarządu:
zarząd zwykły – wszyscy współwłaściciele w drodze umowy
określają sposób zarządu rzeczą wspólną w odmienny sposób niż
czynią to przepisy Kodeksu Cywilnego;
zarząd sądowy – polega na ustanowieniu przez sąd zarządcy w
sytuacji konfliktu pomiędzy właścicielami; konflikt musi dotyczyć
istotnych spraw związanych ze zwykłym zarządem rzeczą

wspólną

i polegać na braku zgody większości współwłaścicieli bądź gdy
większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego
zarządu, bądź gdy większość krzywdzi mniejszość (art. 202 KC);
zarząd ustawowy – cały zakres zarządu wynika z ustawy.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ, OCHRONA WŁASNOŚCI CD…

Kodeks Cywilny różnicuje zakres
wykonywania zarządu:
czynności zwykłego zarządu,
czynności, które przekraczają zwykły
zarząd,
czynności zachowawcze.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ, OCHRONA WŁASNOŚCI CD…

Czynności zachowawcze zmierzają do zachowania wspólnego prawa.
Zgodnie z art. 209 KC każdy ze współwłaścicieli może wykonywać
wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń w celu jego
zachowania, np. założenie księgi wieczystej.
KORZYSTANIE Z RZECZY WSPÓLNEJ
Korzystanie z rzeczy wspólnej może wynikać z:
ustawy,
umowy,
orzeczenia sądowego.
POŻYTKI I PRZYCHODY, WYDATKI I CIĘŻARY
Art. 2007 KC: pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają
współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym

stosunku

współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

WSPÓŁWŁASNOŚĆ, OCHRONA WŁASNOŚCI CD…

Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności (art. 210 KC)
przysługuje każdemu współwłaścicielowi. Roszczenie o zniesienie
współwłasności nie podlega przedawnieniu, może być jednak wyłączone
w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami, ale na czas nie dłuższy
niż 5 lat.
Rozróżniamy dwa tryby zniesienia współwłasności (art. 210 – 216
KC):
umowa zawarta przez wszystkich współwłaścicieli; gdy ze zniesieniem
Współwłasności łączy się fakt przeniesienia własności, to jeżeli jest to
nieruchomość, to musi mieć charakter aktu notarialnego;
orzeczenie sądowe (art. 212 KC) – sąd ma obowiązek orzec o
wspólnych pretensjach współwłaścicieli, wszystkie kwestie są w tym
postępowaniu rozstrzygane.

KC rozróżnia trzy sposoby zniesienia współwłasności:
podział rzeczy wspólnej – warunki tego podziału wyrażone

są w art. 211 KC. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności
współwłaściciel otrzymałby mniejszą część niż wynika to z jego
części ułamkowej to może ona zostać wyrównana przez dopłaty
pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne
części potrzebnymi służebnościami gruntowymi;
przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli

(spłata

proporcjonalna); w sytuacji, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce
całości sąd zawiesza postępowanie o zniesienie współwłasności i
dokonuje licytacyjnej sprzedaży.



Odrębna własność lokalu stanowi sytuację wyjątkową od

zasady superficies solo cedit, czyli gdy lokal stanowi odrębny

od gruntu przedmiot własności, czyli nieruchomość

lokalową.



Nieruchomością lokalową może być jedynie lokal

samodzielny, czyli wyodrębniona trwałymi ścianami w

obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały

pobyt ludzi wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, które służą

zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.



Przedmiotem odrębnej własności może być również lokal

samodzielny wykorzystywany do innych celów niż

mieszkaniowe, np. sklep, zakład, zakład usługowy itp.

Podstawowym kryterium pozwalającym wyodrębnić

odrębną własność lokalu jest posiadanie przez lokal atrybutu

samodzielności. Spełnienie tego wymagania stwierdza

starosta w drodze zaświadczenia.



W razie wyodrębnienia własności lokali, prawem związanym

z własnością lokalu jest udział w nieruchomości

wspólnej, który przysługuje właścicielowi lokalu. Prawo do

udziału w nieruchomości wspólnej trwa tak długo, jak długo

trwa odrębna własność i nie można żądać jej zniesienia –

dlatego mówimy o współwłasności przymusowej. Ze

swej natury prawnej nieruchomość wspólna jest rodzajem

własności ułamkowej.



Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części

budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku

właścicieli lokali.



Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej przypada

właścicielom odrębnych lokali. Przypada również

dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości ze

względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale.

Są trzy sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu:
w drodze umowy,
w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonywana w
formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do
księgi wieczystej – wpis ma w tym wypadku charakter konstytutywny. Wspólnotę
mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej
nieruchomości (art. 6).
Wspólnota mieszkaniowa jest typową ułomną (ustawową) osobą prawną – może
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, może pozywać i być pozwaną.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada bez ograniczeń
wspólnota mieszkaniowa. Każdy właściciel lokalu odpowiada w części
odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności

Zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony
zarówno osobie fizycznej jak i osobie prawnej.
Powierzenie zarządu może nastąpić:
w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo
w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, w której
strony dokonują określenia sposobu zarządu nieruchomością
wspólną.
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje
ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a
poszczególnymi właścicielami lokali.
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.