WYKŁAD – 11.

„ WSPÓŁWŁASNOŚĆ ORAZ  NIERUCHOMOŚĆ  

LOKALOWA ”.

Własność jest prawe podzielnym, czyli może ono należeć do kilu osób.
Współwłasność oznacza, że każdemu z podmiotów współuprawnionych 
przysługują atrybuty prawa własności. Każdy uprawniony ma jednakowe 

prawa, 

podobne obowiązki w stosunku do przedmiotu własności, zazwyczaj jest 

różny tylko 

zakres tych praw. Przy współwłasności rzecz należy niepodzielnie do 

wszystkich jej 

współwłaścicieli, przy czym udziały mogą być jednakowe albo różne.
Orzeczenie SN: współwłasność nie jest samoistnym prawem rzeczowym a 

jedynie 

stanowi „odmianę” prawa własności. Do współwłasności stosuje się wprost 

przepisy, 

które mają zastosowanie do prawa własności. Odpowiednio przepisy 

dotyczące 

współwłasności mają zastosowanie do: prawa wieczystego użytkowania,
współwłasności niektórych praw obligacyjnych, np. najmu,współposiadania,
z majątku spadkowego.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ,  OCHRONA  WŁASNOŚCI    CD…

Art. 195 KC: własność tej samej rzeczy może przysługiwać 
niepodzielnie kilku osobom.
Definicja ta zawiera trzy elementy:
tożsamość rzeczy, będącej przedmiotem wspólnego prawa,
wspólne prawo do tej samej rzeczy należy jednocześnie do kilku 
osób, owo prawo własności w ramach współwłasności przysługuje 
niepodzielnie.
Niepodzielnie oznacza, że rzecz nie jest podzielona, zatem 

żaden 

ze współwłaścicieli nie ma odrębnego prawa do fizycznie 
określonej części rzeczy. Przysługuje mu prawo do całej rzeczy w 
zakresie, w jakim odpowiada to udziałowi we współwłasności.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ,  OCHRONA  WŁASNOŚCI    CD…

2. RODZAJE WSPÓŁWŁASNOŚCI
współwłasność ułamkowa – jest rodzajem samoistnego 
stosunku prawnego, który nie jest związany ze stosunkiem 
prawnym innego rodzaju; w zasadzie jej byt ma cechy przejściowe, tzn. 
ustawodawca ułatwia likwidację współwłasności ułamkowej (przez jej 
zniesienie); na pierwszym miejscu chroniony jest interes każdego ze 
współwłaścicieli;
współwłasność łączna – opiera się zawsze na stosunku osobistym i 
względem tego stosunku pełni role pomocniczą, np. współwłasność 
wynikająca ze współwłasności majątkowej małżeńskiej, współwłasność 
majątków wspólników spółki cywilnej, spółki jawnej, spółki 

komandytowej; 

ustawodawca zapewnia jej trwałość; chroniony jest majątek jako pewna 
całość.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ,  OCHRONA  WŁASNOŚCI    CD…



Różnice przy współwłasności łącznej i 

ułamkowej:

–

we współwłasności ułamkowej każdy ze współwłaścicieli 

ma swój udział, najczęściej określony ułamkiem, 

współwłasność łączna jest bezudziałowa;

–

współwłaściciel własności ułamkowej może swym udziałem 

swobodnie rozrządzać – zbyć, obciążyć, ograniczyć prawo 

rzeczowe itd., przy współwłasności łącznej nie może, bo 

tych praw oddzielnie nie posiada, z wyjątkami;

–

w przypadku współwłasności ułamkowej w każdym czasie 

można żądać jej zniesienia, w przypadku współwłasności 

łącznej takie uprawnienie nie przysługuje.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ,  OCHRONA  WŁASNOŚCI    CD…

3. WSPÓŁWŁASNOŚĆ RZECZOWA
Powstanie:
w drodze czynności prawnej, np. na podstawie umowy,
z czynności mortis causa – spadkobranie (art. 1035 KC),
z mocy samego prawa, gdy na skutek zasiedzenia kilka osób nabyło 
współwłasność danej rzeczy,
na skutek orzeczenia sądowego, gdy sąd przydziela własność kilku osobom.
UDZIAŁY POSZCZEGÓLNYCH OSÓB
Udział we współwłasności to określony przepisami prawa zakres uprawnień i 
obowiązków, jakie poszczególny współwłaściciel posiada w stosunku do rzeczy 
wspólnej. 
Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
Wielkość udziału jest najczęściej z góry określona w tytule prawnym jej 
powstania.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ,  OCHRONA  WŁASNOŚCI    CD…

Art. 197 KC – istnieje domniemanie (obalalne) równych udziałów.
Sposób rozporządzania swoimi udziałami – art. 198 KC – każdy ze 
współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych 
właścicieli.
Rozporządzenie swoim udziałem może polegać na:
jego zbyciu,
jego obciążeniu (hipoteka, zastaw),
zrzeczeniu się udziału,
rozrządzeniu udziałem na wypadek śmierci (testament) mortis causa. 

ZARZĄD 

RZECZĄ WSPÓLNĄ
Art. 200 KC: każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w 
zarządzie rzeczą wspólną.
Zarząd rzeczą wspólną – podejmowanie decyzji i dokonywanie różnego 

rodzaju 

czynności (prawnych i faktycznych) dotyczących rzeczy wspólnej.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ,  OCHRONA  WŁASNOŚCI    CD…

Wyróżnia się trzy rodzaje zarządu:
zarząd zwykły – wszyscy współwłaściciele w drodze umowy 
określają sposób zarządu rzeczą wspólną w odmienny sposób niż 
czynią to przepisy Kodeksu Cywilnego;
zarząd sądowy – polega na ustanowieniu przez sąd zarządcy w 
sytuacji konfliktu pomiędzy właścicielami; konflikt musi dotyczyć 
istotnych spraw związanych ze zwykłym zarządem rzeczą 

wspólną 

i polegać na braku zgody większości współwłaścicieli bądź gdy 
większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego 
zarządu, bądź gdy większość krzywdzi mniejszość (art. 202 KC);
zarząd ustawowy – cały zakres zarządu wynika z ustawy.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ,  OCHRONA  WŁASNOŚCI    CD…

Kodeks Cywilny różnicuje zakres 
wykonywania zarządu:
czynności zwykłego zarządu,
czynności, które przekraczają zwykły 
zarząd,
czynności zachowawcze.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ,  OCHRONA  WŁASNOŚCI    CD…

Czynności zachowawcze zmierzają do zachowania wspólnego prawa. 
Zgodnie z art. 209 KC każdy ze współwłaścicieli może wykonywać 
wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń w celu jego 
zachowania, np. założenie księgi wieczystej.
KORZYSTANIE Z RZECZY WSPÓLNEJ
Korzystanie z rzeczy wspólnej może wynikać z:
ustawy,
umowy,
orzeczenia sądowego.
POŻYTKI I PRZYCHODY, WYDATKI I CIĘŻARY
Art. 2007 KC: pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają 
współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym 

stosunku 

współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

 

 

WSPÓŁWŁASNOŚĆ,  OCHRONA  WŁASNOŚCI    CD…

Uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności (art. 210 KC) 
przysługuje każdemu współwłaścicielowi. Roszczenie o zniesienie 
współwłasności nie podlega przedawnieniu, może być jednak wyłączone 
w drodze umowy pomiędzy współwłaścicielami, ale na czas nie dłuższy 
niż 5 lat.
Rozróżniamy dwa tryby zniesienia współwłasności (art. 210 – 216 
KC):
umowa zawarta przez wszystkich współwłaścicieli; gdy ze zniesieniem 
Współwłasności łączy się fakt przeniesienia własności, to jeżeli jest to 
nieruchomość, to musi mieć charakter aktu notarialnego;
orzeczenie sądowe (art. 212 KC) – sąd ma obowiązek orzec o 
wspólnych pretensjach współwłaścicieli, wszystkie kwestie są w tym 
postępowaniu rozstrzygane. 

 

 

KC rozróżnia trzy sposoby zniesienia współwłasności:
podział rzeczy wspólnej – warunki tego podziału wyrażone 

są w art. 211 KC. Jeżeli w wyniku zniesienia współwłasności 
współwłaściciel otrzymałby mniejszą część niż wynika to z jego 
części ułamkowej to może ona zostać wyrównana przez dopłaty 
pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne 
części potrzebnymi służebnościami gruntowymi;
przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli 

(spłata 

proporcjonalna); w sytuacji, gdy żaden ze współwłaścicieli nie chce 
całości sąd zawiesza postępowanie o zniesienie współwłasności i 
dokonuje licytacyjnej sprzedaży.

 

 



Odrębna własność lokalu stanowi sytuację wyjątkową od 

zasady superficies solo cedit, czyli gdy lokal stanowi odrębny 

od gruntu przedmiot własności, czyli nieruchomość 

lokalową.



Nieruchomością lokalową może być jedynie lokal 

samodzielny, czyli wyodrębniona trwałymi ścianami w 

obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały 

pobyt ludzi wraz z pomieszczeniami pomocniczymi, które służą 

zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. 



Przedmiotem odrębnej własności może być również lokal 

samodzielny wykorzystywany do innych celów niż 

mieszkaniowe, np. sklep, zakład, zakład usługowy itp. 

Podstawowym kryterium pozwalającym wyodrębnić 

odrębną własność lokalu jest posiadanie przez lokal atrybutu 

samodzielności. Spełnienie tego wymagania stwierdza 

starosta w drodze zaświadczenia.

 

 



W razie wyodrębnienia własności lokali, prawem związanym 

z własnością lokalu jest udział w nieruchomości 

wspólnej, który przysługuje właścicielowi lokalu. Prawo do 

udziału w nieruchomości wspólnej trwa tak długo, jak długo 

trwa odrębna własność i nie można żądać jej zniesienia – 

dlatego mówimy o współwłasności przymusowej.  Ze 

swej natury prawnej nieruchomość wspólna jest rodzajem 

własności ułamkowej. 



Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części 

budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku 

właścicieli lokali.



Udział we współwłasności nieruchomości wspólnej przypada 

właścicielom odrębnych lokali. Przypada również 

dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości ze 

względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale.

 

 

Są trzy sposoby ustanowienia odrębnej własności lokalu:
w drodze umowy,
w drodze jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
orzeczeniem sądu znoszącym współwłasność.
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonywana w 
formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do 
księgi wieczystej – wpis ma w tym wypadku charakter konstytutywny. Wspólnotę 
mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej 
nieruchomości (art. 6). 
Wspólnota mieszkaniowa jest typową ułomną (ustawową) osobą prawną – może 
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, może pozywać i być pozwaną.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada bez ograniczeń 
wspólnota mieszkaniowa. Każdy właściciel lokalu odpowiada w części 
odpowiadającej jego udziałowi we współwłasności 

 

 

Zarząd nieruchomością wspólną może zostać powierzony 
zarówno osobie fizycznej jak i osobie prawnej.
Powierzenie zarządu może nastąpić:
w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, albo
w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego, w której 
strony dokonują określenia sposobu zarządu nieruchomością 
wspólną. 
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje 
ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a 
poszczególnymi właścicielami lokali. 
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.