Zadanie

Postępowanie kwalifikacyjne na rzeczoznawcę majątkowego

w dniu 23 kwietnia 2009 r.

Nieruchomość gruntowa obejmująca działkę nr 333/2 o powierzchni P_Z=6600 m² jest przedmiotem najmu na czas nieoznaczony.

Części składowe nieruchomości stanowią: nawierzchnia betonowa o powierzchni 6600 m² oraz odwodnienie (kanalizacja deszczowa).

Wartość początkowa w/w budowli, stanowiąca podstawę odpisów amortyzacyjnych zgodnie z przepisami o podatkach dochodowych i ustalenia na dzień 1 stycznia roku podatkowego wynosi 1.089.000,00 zł, dotychczasowe umorzenie - 539 000,00 zł.

Z uwagi na bardzo zły stan nawierzchni, wykluczający użytkowanie nieruchomości dla założonego sposobu użytkowania, najemca za zgodą właściciela nieruchomości dokonał nakładów obejmujących remont kapitalny nawierzchni wraz z odwodnieniem.

Strony uzgodniły w umowie najmu, że w przypadku jej rozwiązania właściciel dokona rozliczenia nakładów związanych z remontem, które oszacowane zostaną wg zasad rynkowych. W umowie uwzględniono, że w przypadku jej rozwiązania najemcy przysługiwać będzie zwrot nakładów w wysokości 60% wartości rynkowej nawierzchni wraz z odwodnieniem.

Wg aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w/wymieniona działka położona jest w obszarze o przeznaczeniu „składy, magazyny”.

W wyniku badania rynku nieruchomości ustalono:

1. Wartość rynkową gruntu jako przedmiotu prawa własności o przeznaczeniu „składy, magazyny” - C₁=150,00 zł/m²

2. Rynkową stawkę czynszu najmu dla nieruchomości stanowiących place składowe o nawierzchni betonowej w dobrym stanie i odwodnionej w wysokości 3,00 zł/m²/miesiąc, przy założeniu, że podatek od nieruchomości ponosi właściciel. Pozostałe wydatki operacyjne w tym koszty zużycia mediów, zarządzania oraz konserwacji ponosi najemca. Średni rynkowy poziom strat w dochodzie wynosi 5%.

3. Brak danych rynkowych umożliwiających ustalenia współczynnika kapitalizacji jako wzajemnej relacji między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

4. Brak wiarygodnych rynkowych stawek czynszu dla stanu nieruchomości przed remontem kapitalnym.

Ponadto na podstawie danych z rynku kapitałowego ustalono, że rentowność bezpiecznych lokat długoterminowych (wolnych od ryzyka) wynosi 6%, natomiast poziom inflacji 3%.

Premię z tytułu ryzyka inwestowania na danym rynku oraz w ten rodzaj nieruchomości należy przyjąć w wysokości 7%.

Zadanie obejmuje:

1. Podanie zasad określenia wartości rynkowej nakładów oraz aktu prawnego ujmującego te zasady.

2. Określenia wartości rynkowej nakładów najemcy wg zasad rynkowych dla potrzeb rozliczeń między właścicielem a najemcą w związku z rozwiązaniem umowy.

Uwaga! Inne niezbędne dane dla określenia wartości nieruchomości przyjąć w wysokości maksymalnej wynikającej z odpowiednich przepisów.

---