Zadanie

Postępowanie kwalifikacyjne na rzeczoznawcę majątkowego

w dniu 26 czerwca 2008 r.

Określ wartość rynkową nieruchomości rolnej niezabudowanej, którą według danych zawartych w ewidencji gruntów stanowi działka gruntu o nr ewidencyjnym 24 i pow. 1,2580 ha. W dacie wyceny nieruchomości grunt obsiany jest rzepakiem ozimym. Nieruchomość stanowi grunt orny sklasyfikowany jako rola RIVb, jest to gleba brunatna wyługowana, grunty zaliczone do kompleksu przydatności rolniczej - pszennego wadliwego, skład mechaniczny - gliny średnie na piaskach gliniastych średnich. Wycena sporządzana jest do celu zabezpieczenia wierzytelności kredytodawcy hipoteką na nieruchomości (okres spłaty kredytu - 10 lat). Zapisy w dziale pierwszym księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości są niezgodne z danymi z ewidencji gruntów. Wg danych w księdze wieczystej działka ma nadal nr 1243 i obszar 1,25 ha oraz obciążona jest hipoteką zwykłą na kwotę 10 000 zł.

Przed obliczeniami wartości należy podać:

• zakres wyceny uwzględniając cel wyceny,

• źródło informacji dla ustalenia klasyfikacji gruntu jako rola RIVb,

• źródło informacji dla ustalenia typu gleby i przydatności rolniczej,

• wg jakich oznaczeń i powierzchni działki sporządzić należy wycenę.

Opis cech rynkowych szacowanej nieruchomości:

- lokalizacja: dobra,

- jakość gruntów: średnia,

- droga dojazdowa: dobra,

- kultura rolna: dobra.

Dane rynkowe:

W wyniku badania lokalnego rynku w okresie ostatnich 12 miesięcy odnotowano 14 transakcji niezabudowanymi nieruchomościami rolnymi stanowiącymi użytki rolne.

Na podstawie analizy lokalnego rynku ustalono następujące cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi:

1. cechy rynkowe nieruchomości oraz ich wagi:

- lokalizacja do obliczenia na podstawie transakcji

- jakość gruntu 25%

- droga dojazdowa 15%

- kultura rolna 30%

b) skalę ocen rynku lokalnego w ramach poszczególnych cech rynkowych

Lokalizacja	Jakość gruntu	Droga dojazdowa	Kultura rolna
- dobra - średnia - zła	- dobra - średnia - zła	- dobra - średnia - zła	- dobra - średnia - zła

Dane o transakcjach:

Lp	Data	Cena transak.	Powierzchnia 1 ha	Cena 1 ha	Lokalizacja	jakość gruntu	Droga dojazdowa	Kultura rolna	Rodzaj gleby
1	VI.2007	11 400	0,7600	15000	dobra	dobra	dobra	dobra	BW-brunatne wyługowane
2	VII.2007	18 000	0,5380	33457	zła	dobra	dobra	zła	BW-brunatne wyługowane
3	VIII.2007	13 800	0,9160	15065	dobra	dobra	dobra	dobra	A-bielicowe
4	IX.2007	11 200	1,0100	11089	dobra	zła	zła	zła	A-bielicowe
5	X.2007	17 700	1,3200	13409	dobra	średnia	zła	dobra	BW-brunatne wyługowane
6	XI.2007	15 600	1,0935	14266	dobra	średnia	dobra	dobra	B-brunatne właściwe
7	I.2008	25 000	1,2002	20830	dobra	zła	dobra	zła	B-brunatne właściwe
8	II.2008	6 100	1,3660	4466	dobra	średnia	dobra	dobra	B-brunatne właściwe
9	IV.2008	27 600	1,2775	21605	średnia	dobra	dobra	dobra	A-bielicowe
10	IV.2008	12 800	0,9809	13049	dobra	średnia	średnia	średnia	A-bielicowe
11	III.2008	9 000	0,9978	9020	zła	zła	zła	zła	A-bielicowe
12	V.2008	15 800	1,1810	13378	zła	dobra	dobra	dobra	A-bielicowe
13	V.2008	192 000	30,1776	4158	dobra	dobra	zła	dobra	A-bielicowe
14	IV.2008	30 400	1,3960	21776	dobra	średnia	dobra	dobra	BW-brunatne wyługowane

Ceny nieruchomości ujętych w pozycjach 7,9 i 14 dotyczą gruntów obsianych rzepakiem ozimym. Analiza zebranych cen transakcyjnych oraz obserwacja rynku w zakresie dynamiki zmian cen ofertowych wskazują, że w przyjętym okresie analizy nie nastąpiła istotna zmiana cen za podobne nieruchomości.

---