Podstawy prawne i założenia:

• Rozporządzenie rady ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z późniejszymi zmianami:

• §35 (określanie wartości nakładów)

• Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 o podatkach i opłatach lokalnych z późniejszymi zmianami:

• Art. 4 - w zakresie sposobu określania podstawy opodatkowania

• Art. 5 - w zakresie wysokości stawek

Dane:

=6600m²

=1089000,00zł (stanowiąca podstawę odpisów amortyzacyjnych)

C_j=150,00zł/m² - cena rynkowa m2 gruntów podobnych

D=3, 00zł/miesiąc - rynkowa stawka czynszu (nawierzchnia po remoncie)

X=5,0% średni rynkowy poziom strat w dochodzie

Z treści zadania wynika, że wartość nakładów na remont strony określiły na 60% wartości rynkowej wyremontowanej nawierzchni

1. Obliczenie wartości rynkowej nieruchomości po dokonaniu nakładów.

Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej.

Stopa kapitalizacji:

Potencjalny dochód brutto (roczny): PDB=6600*3,00*12=237600

Efektywny dochód brutto: EDB=PDB*(1-X)=237600*0.95=225720

Wydatki operacyjne razem: 25872zł w tym:

Podatek od gruntu: 6600*0,62=4092

Podatek od budowli: 1089000*0,02=21780

Dochód operacyjny netto: DON=225720-25872=199848

Wartość rynkowa nieruchomości po dokonaniu nakładów: W_n=DON/R=199848/0,1=1998480zł

2. Obliczenie wartości rynkowej gruntu

Wartość rynkowa gruntu: W_g=6600*150=990000zł

3. Obliczenie wartości rynkowej budowli jako różnicy wartości nieruchomości po zainwestowaniu i wartości rynkowej gruntu

Wartość rynkowa budowli: W_b =1998480-990000=1008480zł

4. Obliczenie wartości nakładów jako 60% wartości rynkowej nawierzchni wraz z odwodnieniem. (Treść zadania nie dostarcza danych do określenia wartości nieruchomości przed dokonaniem nakładów ani określonego w rozporządzeniu wskaźnika przeliczeniowego)

Wartość rynkowa nakładów: W_nakładów=1008480*0,6=605088zł

Zadanie - egzamin, kwiecień 2009

Propozycja rozwiązania

---