UNIWERSYTET WARMIŃSKO – MAZURSKI

WYDZIAŁ GEODEZJI I GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ

KATEDRA GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI I ROZWOJU REGIONALNEGO

OPERAT SZACUNKOWY

Określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej w celu negocjacji ceny sprzedaży

Wartość rynkowa: 257 000 zł

Wykonał:

Mateusz Knut

Kacper Rakowski

III GiSzN

Grupa 2.

OLSZTYN 2013

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

OPIS NIERUCHOMOŚCI:	Nieruchomość lokalowa położona przy ulicy Kołobrzeskiej 5 na osiedlu Pojezierze w Olsztynie, woj. Warmińsko-mazurskie o powierzchni 37,30 m^2
CEL WYCENY:	Określenie wartości rynkowej nieruchomości w celu sprzedaży
SPOSÓB WYCENY:	Podejście dochodowe, metoda inwestycyjna, technika kapitalizacji prostej.
OKREŚLONA WARTOŚĆ RYNKOWA:	257 000 zł
DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ	8 IV 2013
DATA SPORZĄDZENIA OPERATU	8 IV 2013
OPERAT SPORZĄDZILI	Mateusz KNUT, Kacper RAKOWSKI

SPIS TREŚCI

1. Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny

2. Cel wyceny

3. Podstawa formalna wyceny

4. Podstawa prawna wyceny

5. Podstawa merytoryczna wyceny

6. Podstawa metodyczna wyceny

7. Daty istotne dla wyceny

8. Stan przedmiotu wyceny

   1. Stan prawny

   2. Kierunek zagospodarowania

   3. Lokalizacja

   4. Stan techniczny i użytkowy

9. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych

10. Analiza rynku nieruchomości

11. Przedstawienie i uzasadnienie wyboru metody i podejścia wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości

12. Określenie wartości nieruchomości wraz z przedstawieniem obliczeń

13. Klauzule

14. Załączniki

1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY

Przedmiotem wyceny jest samodzielny lokal handlowo- usługowy położony przy ulicy Kołobrzeskiej 5 na osiedlu Pojezierze w Olsztynie w obrębie 109, oznaczony jako lokal 7B.

Lokal znajduje się na obszarze o kierunku rozwoju określonym w Studium Uwarunkowań i kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta jako obszar koncentracji usług ponadlokalnych – ogólnomiejskich, regionalnych i krajowych – CENTRUM (oznaczony jako C).

Nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą OL1O/001452222/3 prowadzoną przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie

Nieruchomości przysługuje nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa, polegająca na prawie przejścia przez cześć holu i wiatrołap będące częściami składowymi lokalu niemieszkalnego nr 5, objętego KW nr OL1O/00049073/0

Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości lokalowej.

1. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej w celu sprzedaży.

1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY

Podstawą formalną wyceny jest umowa zlecenie zawarta pomiędzy zleceniodawcą Markiem Zadrogą, a zleceniobiorcą na wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości lokalowej będącej przedmiotem wyceny.

1. PODSTAWA PRAWNA WYCENY

- Ustawa z dn. 21 08. 1997 o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.)

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21.09 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U z 2004, nr 207, poz. 2109)

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 14. 07. 2011 zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( dz. U. 2011 nr 165, poz. 985)

1. PODSTAWA MERYTORYCZNA WYCENY

1. Księga wieczysta nr OL1O/001452222/3,

2. Operat Ewidencji Gruntów i Budynków,

3. Studium Uwarunkowań i Kierunków zagospodarowania Przestrzennego miasta Olsztyna zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Olsztyn nr LXII/724/2010 z dnia 20 maja 2010,

4. Baza danych cen transakcyjnych i wartości nieruchomości,

5. Wizja lokalna,

1. PODSTAWY METODYCZNE

1. Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości (przykłady operatów szacunkowych) pod redakcją Sabiny Źróbek, Educaterra 2005,

2. Standardy zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM w Warszawie,

3. Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1: Wartość rynkowa i odtworzeniowa,

1. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

• Data sporządzenia operatu szacunkowego – 8 IV 2013

• Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny – 8 IV 2013

• Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny – 12 III 2013

• Data wizji lokalnej nieruchomości – 12 III 2013

1. STAN PRZEDMIOTU WYCENY

   1. STAN PRAWNY

Stan Prawny określono na podstawie badania Księgi wieczystej OL1O/001452222/3 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie,.

Dział I: -położenie: Olsztyn, ul. Kołobrzeska 5/7B

- przeznaczenie lokalu: lokal niemieszkalny

1	Rodzaj izby	Pomieszczenie handlowo-usługowe
	Liczba izb	2
2	Rodzaj izby	Korytarz
	Liczba izb	1
3	Rodzaj izby	Łazienka z wc
	Liczba izb	1

- opis lokalu:

- prawa związane z własnością:

1. Uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale III innej księgi wieczystej o treści: „Każdemu właścicielowi lokalu niemieszkalnego nr 7b, objętego niniejszą księgą wieczystą przysługuje nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa, polegająca na prawie przejścia przez cześć holu i wiatrołap, zaznaczone kolorem żółtym na załączonym szkicu lokalu niemieszkalnego nr 5, będące częściami składowymi lokalu niemieszkalnego nr 5, objętego KW nr OL1O/00049073/0”

2. Udział związany z własności lokalu w wielkości 1996/100000 w nieruchomości wspólnej która stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali

Dział II: - właściciel: Zadroga Marek

- podstawa nabycia: umowa sprzedaży rep. A 6572/2010 z dnia 22.06.2010

Dział III - ciężary i ograniczenia: wolny od wpisów.

Dział IV - hipoteki: wolny od wpisów

Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 1

1. KIERUNEK ROZWOJU OBSZARU W STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTZRENNEGO MIASTA OLSZTYN

Teren, na którym położony jest przedmiot określony jest w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Olsztyn nr LXII/724/2010 z dnia 20 maja 2010 jako obszar koncentracji usług ponadlokalnych – ogólnomiejskich, regionalnych i krajowych – CENTRUM (oznaczony jako C)

1. LOKALIZACJA

Wyceniana nieruchomość położona jest w Olsztynie na osiedlu Pojezierze przy ulicy Kołobrzeskiej 5.

Osiedle na którym znajduje się lokal położone jest w centralno-wschodniej części miasta. Graniczy z osiedlami Śródmieście, Kętrzyńskiego, Kormoran. Jest to trzecie pod względem liczby ludności osiedle w Olsztynie.

Do głównych dróg osiedla należą ulice Dworcowa oraz Leonharda. Do centrum prowadzi ulica Kołobrzeska oraz aleja Piłsudskiego, przebiegająca południową granicą osiedla.

Przez teren osiedla przebiegają trasy linii autobusowych nr: 2, 3, 6, 10, 21, 22, 26, 28, 31, 84, oraz 100

Granice osiedla

• od północy: od skrzyżowania ul. A. Mickiewicza z ul. B. Głowackiego w kierunku północno-wschodnim ulicą B. Głowackiego i dalej do skrzyżowania ul. W. Kętrzyńskiego z ul. Jasną. Tu załamuje się w kierunku wschodnim i północnym skrajem ul. W. Kętrzyńskiego biegnie do ul. Dworcowej, przecina ją, dalej dąży południowym skrajem ul. Towarowej do torów kolejowych, następnie załamuje się w kierunku południowo-wschodnim i po torach kolejowych biegnie do skrzyżowania z osiedlem Mazurskim. Od północy graniczy z osiedlem Kętrzyńskiego.

• od południa: granica przebiega w kierunku południowo-zachodnim wzdłuż torów kolejowych, następnie linią prostą do zaplecza nieruchomości przy al. Marszałka J. Piłsudskiego 73, gdzie załamuje się w kierunku południowym i dociera do Al. Marszałka J. Piłsudskiego. Dalej biegnie Al. Marszałka J. Piłsudskiego do skrzyżowania z ul. Kard. S. Wyszyńskiego i dalej północnym skrajem Al. Marszałka J. Piłsudskiego przez plac Inwalidów Wojennych do nr porządkowego 53. Następnie granica załamuje się w kierunku północnym i zapleczem ul. J. Grotha dochodzi do Parku im. J. Kusocińskiego. Tu załamuje się w kierunku północno-zachodnim i dąży do skrzyżowania ul. A. Mickiewicza z ul. B. Głowackiego do punktu wyjścia i graniczy z północno-wschodnią stroną osiedla Kościuszki i północną stroną osiedla Kormoran.

  1. STAN TECHNICZNO – UŻYTKOWY

Budynek, w którym położony jest przedmiot wyceny jest w stanie technicznym dobrym. Jest to budynek dwukondygnacyjny wykonany w technologii tradycyjnej. Budynek posiada dostęp do sieci wodociągowej, elektrycznej niskiego napięcia, kanalizacji sanitarnej, sieci telekomunikacyjnej. Obiekt ten jest zabezpieczony instalacją odgromową. Budynek jest podłączony do miejskiej sieci centralnego ogrzewania.

Wyceniany lokal składa się z 2 izb o powierzchniach 30 m² i 7 m², łazienki z WC.

1. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Na potrzeby wyceny dokonano analizy rynku nieruchomości lokalowych – segment nieruchomości biurowych w mieście Olsztyn w województwie warmińsko – mazurskim. Obszar analizy został ograniczony do centrum miasta, gdzie położonych jest najwięcej lokali użytkowych. Dane objęte analizą pochodziły z marca 2013 roku

Analizując lokale biurowe, można stwierdzić, że ich lokalizacja jest rozłożona równomiernie w całej powierzchni miasta wzdłuż głównych arterii miasta. Stawki za czynsz najczęściej kształtują się w przedziale od 30-40 zł/ m² .Powierzchnia lokali biurowych zawiera się w przedziale od 13 m² a nawet do 200m² Największą ilość oferowanych lokali biurowych, stanowią jednak lokale małe których powierzchnia nie przekracza 40m².

W związku z przyjęciem danych do analizy z bieżącego miesiąca odstąpiono od korygowania czynszów rynkowych na skutek upływu czasu.

W wyniku analizy rynku nieruchomości przyjęto następujące cechy rynkowe: lokalizacja, standard, dostępność miejsca parkingowego i otrzymano następujące wagi:

Cecha	Waga
Lokalizacja	0,55
Standard	0,20
Miejsce parkingowe	0,25
	1,00

Lp	Powierzchnia	Czynsz	Czynsz/m2	Lokalizacja	Lokalizacja	Standard	miejsca parkingowe
1	54	1700	31,48	Partyzantów	Dobra	dobry	tak
2	27	810	28,00	Posiedle Pojezeierze	Średnia	średni	tak
3	36,5	1460	40,00	Głowackiego	Średnia	bardzo dobry	nie
4	30	900	30,00	Piłsudskiego	Bardzo Dobra	bardzo dobry	nie
5	43	1200	27,91	Ścisłe centrum	Bardzo Dobra	dobry	nie
6	70	1700	24,29	Mickiewicza	Dobra	średni	nie
7	23	560	24,35	Kętrzyńskiego	Dobra	średni	nie
8	43	1500	34,88	Kętrzyńskiego	Dobra	dobry	tak
9	36	1620	45,00	Cenmtrum	Bardzo Dobra	bardzo dobry	nie
10	34	1500	44,12	Plac Konulata Polskeigo	Bardzo Dobra	bardzo dobry	tak
11	53	1600	30,19	Partyzantów	Dobra	dobry	tak
12	16	500	31,25	1 Maja	Dobra	dobry	tak
13	13	390	30,00	Kołobrzeska	Dobra	średni	tak
14	15	500	33,33	Piłsudskiego	Bardzo Dobra	bardzo dobry	nie
15	72	2500	34,72	centrum stare miasto	Bardzo Dobra	bardzo dobry	nie
16	40	1250	31,25	Michała Kajki	Średnia	bardzo dobry	tak

1. OCENA RYNKU W ASPEKCIE PRZYJĘTYCH CECH RYNKOWYCH

CECHA	OCENA	OPIS
Lokalizacja	Bardzo dobra	Lokalizacja atrakcyjna. Lokal położony w pobliżu głównych arterii miejskich, położenie w centrum miasta
	Dobra	Lokalizacja typowa, nieruchomość położona w miejscu zapewniającym dobry dojazd, w niedalekiej odległości od centrum miasta
	Średnia	Lokal położony w znacznej odległości od głównych ulic miasta, skomplikowany dojazd
Standard	Bardzo dobry	Cechy standardu dobrego ponadto drzwi antywłamaniowe, monitoring, klimatyzacja
	Dobry	Okna plastikowe, tynki cementowe, budynek ocieplony, ogrzewanie CO, podłogi pokryte terakotą lub PCV
	Średni	Standard gorszy od dobrego
Miejsca parkingowe	Tak	Miejsca parkingowe dostępne przy budynku w którym mieści się lokal
	Nie	Brak miejsc parkingowych przy budynku w którym mieści się lokal

1. PRZEDSTAWIENIE UZASADNIENIE WYBORU METODY I PODEJŚCIA WYCENY, WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

W związku z rodzajem nieruchomości i celem wyceny oraz uwzględniając obowiązujące przepisy prawne zastosowano podejście dochodowe metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej

Podejście dochodowe zastosowano ponieważ dokonano założenia iż przedmiot wyceny generuje lub może być w stanie generować dochód z najmu tegoż lokalu. Zastosowano metodę inwestycyjną gdyż

założono, że na wartość rynkową nieruchomości wpływają dochody czynszowe z najmu nieruchomości. Określenia wartości nieruchomości dokonano wykorzystując technikę kapitalizacji prostej, której głównym założeniem jest uzyskanie stabilnego strumienia dochodu w czasie.

Określono wartość rynkową nieruchomości.

1. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z PRZEDSTAWIENIEM OBLICZEŃ

   1. Założenia do wyceny

1. Ze względu na zrównoważony popyt i podaż powierzchni najmu lokali biurowych na lokalnym rynku i dobry stan techniczny budynku, zakłada się, że realna wysokość stawek czynszu rynkowego pozostanie na stabilnym poziomie w dłuższym czasie.

2. Potencjalne stawki czynszu rynkowego brutto za wynajem przedmiotowego lokalu oszacowano na podstawie rynkowych stawek czynszu w umowach najmu lokali podobnych i usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie

3. Zakłada się, że potencjalne straty dochodu z tytułu pustostanów w szacowanym lokalu będą się kształtować na poziomie rynkowym, tzn. w wysokości 10% dochodu operacyjnego brutto. Wielkość tą określono na podstawie własnych badań rynku nieruchomości wspierając się specjalistycznymi opracowaniami firm consulting’owych. Lokal nie będzie przynosił dochodów poza czynszowych.

4. Wyceny dokonuje się na podstawie Efektywnego Dochodu Brutto (EDB), gdyż niemożliwe było ustalenie wszystkich wydatków operacyjnych WO ponoszonych na nieruchomości, które są niezbędne do prawidłowego ustalenia dochodu operacyjnego netto (DON)

12.2 OBLICZENIE CZYNSZU RYNKOWEGO WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI

W zbiorze analizowanych 16 transakcji zanotowano:

- czynsz minimalny: Czmin = 24,29 zł/m2

- czynsz maksymalny: Czmax = 45,00 zł/m2

- czynsz średni: Czśr = 32,55 zł/m2

- ΔC = 20,71 zł

Lp.	Cecha	Lokal o Czmin	Lokal o Czmax	Wyceniana nieruchomość
1	Lokalizacja	Dobra	Bardzo dobra	Dobra
2	Standard	Średni	Bardzo dobry	Dobry
3	Miejsca parkingowe	Nie	Nie	Tak

Obliczenie wartości współczynników korygujących:

- dolny zakres kwotowy: Czmin / Czśr = 0,7461

- górny zakres kwotowy: Czmax / Czśr = 1,3826

Lp.	Nazwa cechy	Waga cechy [%]	Zakres współczynników korygujących	Wartość współczynnika dla nieruchomości wycenianej
1	Lokalizacja	0,55	0,4104	0,7604
2	Standard	0,2	0,1492	0,2765
3	Miejsca parkingowe	0,25	0,1865	0,3456
Suma	1,00	0,53740	0,7462	1,1439

Cz_r= Wk x Cz_śr

Cz_r=1,1439*32,55=37,23 zł/m²

Gdzie:

Wk- współczynnik korygujący

Cz_r= czynsz rynkowy

12.3. OBLICZENIE STOPY KAPITALIZACJI BRUTTO

PDB= 12 x Cz x Pow

EDB= PDB- P x PDB

Rb= EDB/Ct

Gdzie:

R – stopa kapitalizacji brutto

Cz – czynsz rynkowy`

Ct- cena transakcyjna

PDB– potencjalny dochód brutto

EDB- efektywny dochód brutto

Lp.	Pow. m^2	Lokalizacja	Standart	M. parkingowe	Czynsz(zł)	Ct/m^2	PDB (zł)	EDB(zł)	Ct(zł)	Rb
1	30	Piłsudskiego	Dobry	Tak	30	5500	10800	9720	165000	0,058909
2	36	1 Maja	b. dobry	Nie	30	5635	12960	11664	202860	0,057498
3	45	Stare Miasto	b. dobry	Tak	40	6556	21600	19440	295020	0,065894
4	47	Centrum	dobry	Nie	24	5051	13536	12182,4	237397	0,051317
	Średnia	0,0584
Nieruchomość wyceniana	37,3				37,23		16665,11	14998,6

12.4. OBLICZENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ SZACOWANEJ NIERUCHOMOŚCI

Wr= EDB/R_śr

Wr= 14998,596/0,0584= 256806 zł

Przyjęto 257000 zł

Słownie: dwieście pięćdziesiąt siedem tysięcy złotych

Załącznik 1. Protokół badania księgi wieczystej

Załącznik 2. Protokół z badania Studium Uwarunkowań i kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn

Załącznik 3. Protokół z wizji lokalnej

Załącznik 4. Dokumentacja fotograficzna

Załącznik 5. Obliczenie wag cech rynkowych

1. KLAUZULE

Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i Krajowymi Standardami Wyceny Podstawowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

- Operat nie może być wykorzystywany do żadnego innego celu niż określony w operacie.

- Operat nie może być publikowany bez zgody autora opracowania.

- Stan techniczny i użytkowy budynku nie stanowi ekspertyzy technicznej.

- Operat jest ważny 12 miesięcy od daty sporządzenia, chyba że nastąpi istotna zmiana czynników.

- Dokumenty udostępnione przez właściciela są prawdziwe i aktualne.

- Wyciąg z operatu przekazano właściwej jednostce prowadzącej kataster nieruchomości.

- Prawa autorskie zastrzeżone.

Załącznik 1. Protokół badania księgi wieczystej

Województwo:	Warmińsko- mazurskie
Powiat:	Olsztyn
Gmina :	Olsztyn
Miejscowość:	Olsztyn
Jednostka ewidencyjna:	285201_1
Obręb:	109 Olsztyn

Protokół z badania księgi wieczystej

Na podstawie badania księgi wieczystej OL1O/001452222/3 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie, przeprowadzonego dnia 12. 03. 2013 r. ustalono co następuje:

Dział I: -położenie: Olsztyn, ul. Kołobrzeska 5/7B

- przeznaczenie lokalu: lokal niemieszkalny

1	Rodzaj izby	Pomieszczenie handlowo-usługowe
	Liczba izb	2
2	Rodzaj izby	Korytarz
	Liczba izb	1
3	Rodzaj izby	Łazienka z wc
	Liczba izb	1

- opis lokalu:

- prawa związane z własnością:

1. Uprawnienie wynikające z prawa ujawnionego w dziale iii innej księgi wieczystej o treści: „Każdemu właścicielowi lokalu niemieszkalnego nr 7b, objętego niniejszą księgą wieczystą przysługuje nieodpłatna i na czas nieokreślony służebność gruntowa, polegająca na prawie przejścia przez cześć holu i wiatrołap, zaznaczone kolorem żółtym na załączonym szkicu lokalu niemieszkalnego nr 5, będące częściami składowymi lokalu niemieszkalnego nr 5, objętego KW nr OL1O/00049073/0”

2. Udział związany z własności lokalu w wielkości 1996/100000 w nieruchomości wspólnej która stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali

Dział II: - właściciel: Zadroga Marek

- podstawa nabycia: umowa sprzedaży rep. A 6572/2010 z dnia 22.06.2010

Dział III - ciężary i ograniczenia: wolny od wpisów.

Dział IV - hipoteki: wolny od wpisów

badanie wykonał: (data i podpis)

Załącznik 2. Protokół z badania Studium Uwarunkowań i kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn

Województwo:	Warmińsko- mazurskie
Powiat:	Olsztyn
Gmina :	Olsztyn
Miejscowość:	Olsztyn
Jednostka ewidencyjna:	285201_1
Obręb:	109 Olsztyn

Protokół z badania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Na podstawie badania Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Olsztyn LXII/724/2010 z dnia 26 maja 2010 r. przeprowadzonego w dniu 12.03.2013 r. Stwierdzono, że teren na którym znajduje się przedmiot wyceny ukierunkowany jest jako obszar koncentracji usług ponadlokalnych – ogólnomiejskich, regionalnych i krajowych – CENTRUM (oznaczony jako C)

Wykonali:

12 III 2013

Załącznik 3. Protokół z wizji lokalnej

Olsztyn dn. 12. 03. 2013 r.

Protokół z przeprowadzenia wizji terenowej

w dniu 12 marca 2013 r.

Podczas wizji terenowej przeprowadzonej w dniu 12 marca 2013 roku ustalono, że lokal znajdujący się w Olsztynie na osiedlu Pojezierze przy ulicy Kołobrzeskiej 5/7b . Położony jest na 1 piętrze piętrowego pawilonu handlowo-usługowego wykonanego z cegły oraz ocieplonym. Lokal znajduje się w południowo-wschodniej części budynku. Do lokalu prowadzi korytarz, na którym znajduje się WC. Lokal posiada powierzchnię 37,3 m² i składa się z 2 pomieszczeń, 30 m² oraz 7,3 m². We wszystkich pomieszczeniach znajdują się okna wykonane w technologii PCV, na podłogach znajdują się panele podłogowe, ściany są otynkowane i pomalowane. Lokal ogrzewany jest z sieci ciepłowniczej, grzejnikami aluminiowymi.

Budynek w którym znajduje się lokal, leży w dobrej lokalizacji na rogu ulicy Kołobrzeskiej i Głowackiego, oraz 300 m od ulicy Piłsudskiego, jednej z głównych ulic miasta. Naprzeciwko budynku znajduje się przystanek MPK linii nr 10.

Podpisy rzeczoznawców majątkowych:

Mateusz Knut

Kacper Rakowski

Szkic lokalu

Załącznik 4.Dokumentacja fotograficzna

Załącznik 5. Obliczenie wag cech rynkowych

Lokalizacja	3;4	0,57
	9;16	0,66
	Średnia	0,62
Standard	2;16	0,16
	8;13	0,23
	Średnia	0,20
Miejsca parkingowe	6;13	0,27
	7;13	0,27
	Średnia	0,27
		1,09

Przyjęto następujące wartości wag cech rynkowych:

Lokalizacja	0,55
Standard	0,20
Miejsca parkingowe	0,25