Projekt nr 09
OPERAT SZACUNKOWY
NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ NIEZABUDOWANEJ
DZIAŁKI NR 168/2 W OBRĘBIE NR 113 MIASTA OLSZTYNA / UL. KSIĘŻYCOWA /
W CELU AKTUALIZACJI OPŁATY Z TYTUŁU UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO
Sporządził:
imię i nazwisko
rzeczoznawcy majątkowego
Olsztyn, 12 kwietnia 2010 r.
Wyciąg z operatu szacunkowego
Położenie nieruchomości |
ul. Księżycowa, 10-713 Olsztyn miasto Olsztyn, województwo warmińsko-mazurskie |
||
Przedmiot wyceny |
Nieruchomość gruntowa niezabudowana. |
||
Zakres wyceny |
Określenie wartości rynkowej prawa własności gruntu. |
||
Dane ewidencyjne |
Jednostka ewidencyjna - Olsztyn, działka nr 168/2, obręb 113 |
||
Księga Wieczysta (Sąd Rejonowy w Olsztynie, VI Wydział Ksiąg Wieczystych) |
OL1O/00132683/8 Dział III: brak wpisów Dział IV: brak wpisów |
||
Uwarunkowania planistyczne |
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyn (Uchwała Rady Miasta Olsztyn nr LV/827/2001 z dnia 19.12.2001 r.) - obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. |
||
Określenie osób, którym przysługuje prawo do nieruchomości |
Właściciel: Gmina Olsztyn Użytkownik Wieczysty: osoba fizyczna |
||
Opis nieruchomości |
Powierzchnia działki: |
Uzbrojenie: |
|
|
729 m2 |
woda, gaz, kanalizacja, elektryczność |
|
|
Nieruchomość stanowi niezabudowaną działkę gruntu. Położona jest na osiedlu Słoneczny Stok w Olsztynie. Lokalizacja nieruchomości dobra. Bezpośredni dojazd do nieruchomości drogą o nawierzchni z kostki brukowej typu polbruk. |
||
Cel wyceny |
Aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. |
||
Metoda wyceny |
Podejście porównawcze, metoda porównywania parami. |
||
Określona wartość nieruchomości |
Wartość rynkowa nieruchomości: 234 000 zł słownie: dwieście trzydzieści cztery tysiące złotych |
||
Daty:
|
|
||
Sporządził : |
Imię i nazwisko rzeczoznawcy majątkowego |
||
Spis treści
PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY
Przedmiot wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana, stanowiąca działkę gruntu oznaczoną nr ew. 168/2 w obrębie 113, o powierzchni 729 m2. Nieruchomość położona jest przy ul. Księżycowej w Olsztynie, w województwie warmińsko-mazurskim. Nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą nr KW OL1O/00132683/8, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Olsztynie, VI Wydział Ksiąg wieczystych.
Zakres i uwarunkowania wyceny
Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności gruntu.
CEL WYCENY
Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej w celu aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego.
PODSTAWY SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO
Podstawy formalne
Niniejszy operat wykonano jako przykład na potrzeby praktyki zawodowej w zakresie szacowania nieruchomości.
Podstawy prawne wyceny
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity DzU z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późniejszymi zmianami).
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU Nr 207, poz. 2109, z późniejszymi zmianami)
Źródła danych merytorycznych
Ewidencja gruntów i budynków jednostki ewidencyjnej Olsztyn - wgląd 08.10.2010 r.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyn (Uchwała Rady Miasta Olsztyn nr LV/827/2001 z dn. 19.12.2001r.) - wgląd 08.10.2010 r.
Księga wieczysta nr OL1O/00132683/8 - wgląd 08.10.2010 r.
Oględziny nieruchomości dokonane w dniu 08.10.2010 r.
Materiały pomocnicze
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 13.12.2007 r. obowiązujące od 01.03.2008 r. wraz ze zmianami obowiązującymi od 01.06.2009 r.
Noty interpretacyjne obowiązujące zgodnie z uchwałą Rady Krajowej PFSRM z dnia 09.12.2008 r.
System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, R. Cymerman, A. Hopfer, PFSRM, Warszawa 2009r.
DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY
Data sporządzenia wyceny - 12.04.2010 r.
Data, na którą określono wartość nieruchomości - 08.04.2010 r.
Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan nieruchomości - 08.04.2010 r.
Data oględzin wycenianej nieruchomości - 08.04.2010 r.
OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI
Stan prawny
Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr OL1O/00132683/8 przez Sąd Rejonowy w Olsztynie VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Zgodnie z księgą wieczystą właścicielem nieruchomości jest Miasto Olsztyn, natomiast użytkownikiem wieczystym jest p. Beata Piasecka-Sasin. Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 1.
Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości
Położenie - Województwo Warmińsko-Mazurskie, Miasto Olsztyn
Numer działki - 168/2, Obręb ewidencyjny - 113
Sposób korzystania - BP - Zurbanizowane tereny niezabudowane
Przyłączenie - OL1O/00068394/5
Obszar - 729,00 m2
Dział I-Sp: Spis praw związanych z nieruchomością
Prawo użytkowania wieczystego:
Okres użytkowania - 2089-12-04
Sposób korzystania - działka gruntu w użytkowaniu wieczystym
Dział II: Własność
Właściciel - Gmina Olsztyn
Użytkownik wieczysty - Beata Piasecka-Sasin
Dział III: Prawa roszczenia i ograniczenia
Brak wpisu
Dział IV: Hipoteki
Brak wpisu
Oznaczenie w ewidencji gruntów
Jednostka ewidencyjna - Olsztyn,
Obręb - 113, Działka nr - 168/2
Powierzchnia - 729 m2
Właściciel - Gmina Olsztyn
Użytkownik wieczysty - Beata Piasecka-Sasin
Opis użytku - Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane)
KW - OL1O/00132683/8
Stwierdzono, że wpisy zawarte w księdze wieczystej są zgodne z danymi zawartymi w rejestrze gruntów.
Lokalizacja i otoczenie
Wyceniana nieruchomość zlokalizowana jest w Olsztynie, na osiedlu Słoneczny Stok, przy ul. Księżycowej. Osiedle Słoneczny Stok znajduje się w południowej części Olsztyna i posiada pełną infrastrukturę miejską. Osiedle sąsiaduje z ośrodkiem akademickim Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego - Kortowo. Lokalizacja nieruchomości jest dobra: przy ulicy wewnętrznej, w głębi osiedla. Dojazd do centrum miasta poprzez ulicę Dybowskiego, a dalej aleję Warszawską - jedną z głównych arterii miasta. Odległość od centrum wynosi 5 km. W odległości 300 m znajduje się las miejski sąsiadujący z jeziorem Kortowskim.
Osiedle Słoneczny Stok zabudowane jest budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. W niewielkiej odległości znajduje się ośrodek zdrowia, przedszkole i kościół.
Nieruchomość zlokalizowana jest w wystarczającej odległości od głównych ulic, aby uznać, iż natężenie hałasu miejskiego jest małe. Przystanki komunikacji miejskiej w odległości 600 m - połączenia autobusowe do wszystkich pozostałych części miasta.
Opis działki
Działka o kształcie nieregularnym, posiadająca pełne uzbrojenie (sieci: wodociągowa, kanalizacyjna, energetyczna i gazowa), graniczy z ulicą Księżycową od północy i zachodu, działką zabudowaną od wschodu i terenami należącymi do Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki Cieplnej Sp. z o.o od południa.
Działka jest niezagospodarowana i nieogrodzona. Dojazd do działki drogą o nawierzchni z kostki typu polbruk, w dobrym stanie technicznym.
PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI
Wyceniana nieruchomość gruntowa położona jest na terenie, dla którego brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Olsztyn (Uchwała Rady Miasta Olsztyn nr LV/827/2001 z dnia 19.12.2001 r.) działka nr 168/2 w obrębie 113 położona jest na obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.
ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
Do określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości gruntowej niezabudowanej o funkcji mieszkalnej dokonano analizy rynku lokalnego obejmującego miasto Olsztyn. Zebrano informacje o cenach transakcyjnych z aktów notarialnych dotyczących okresu od października 2008 roku do lutego 2010 roku. Badaniem objęto prawo własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Podstawą analizy były dane uzyskane w Wydziale Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Olsztyn.
Wszystkie transakcje oceniono pod względem warunków zawarcia transakcji i przedmiotu sprzedaży. Z bazy danych wyeliminowano takie, które nie spełniają warunków transakcji rynkowych oraz takie, których ceny znacznie odbiegają od średnich cen transakcyjnych zanotowanych na rynku lokalnym. W badanym okresie czasu zauważa się wzrost cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych na lokalnym rynku miasta Olsztyna.
Aktualne ceny działek pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną na terenie Olsztyna kształtują się najczęściej w przedziale 221 - 366 zł/m2 przy średniej 295 zł/m2.
Ceny nieruchomości zależne są w głównej mierze od lokalizacji, dojazdu, powierzchni działki oraz jej uzbrojenia. Ceny prawa własności i użytkowania wieczystego gruntu
kształtowały się na podobnym poziomie, aczkolwiek zakresem analizy objęte zostało tylko prawo własności.
Nieruchomości gruntowe położone na osiedlach miast cieszą się dużym zainteresowaniem. Preferencje te wynikają z faktu, iż społeczeństwo pragnie mieszkać w miejscach spokojnych, w bliskim kontakcie z naturą (sąsiedztwo lasów, jezior), ale jednocześnie w niewielkiej odległości od miejsca pracy oraz punktów handlowo-usługowych i infrastruktury społecznej.
Zwiększone zapotrzebowanie na tego typu nieruchomości z tak korzystnym położeniem powoduje utrzymywanie się wysokiego poziomu cen, w porównaniu do nieruchomości znajdujących się poza obszarem miasta. W związku z powyższym przedmiotowa nieruchomość spełnia aktualne wymagania i preferencje potencjalnych nabywców.
Trend czasowy w ujęciu miesięcznym określony w analizie rynku lokalnego wynosi 0,9%. Wartość ta pokrywa się z raportem portalu Bankier.pl, w którym trend dla miasta Olsztyn określony został na poziomie 1,1%. Zgodnie z raportem trend stałego aczkolwiek nieznacznego wzrostu cen utrzyma się, co oznacza, że w perspektywie kilku miesięcy średnie ceny ofertowe osiągną poziom wyższy niż w 2009 roku.
PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY
Wybór podejścia i metody wyceny
Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje się przy uwzględnieniu celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu jej zagospodarowania oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zgodnie z § 28 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze.
Wartość nieruchomości określa się według stanu nieruchomości i cen na dzień oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste albo według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego.
Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że jej wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości mające bezpośredni wpływ na poziom cen transakcyjnych.
Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych z uwzględnieniem cech fizycznych, środowiskowych i ekonomicznych. Metoda ta daje najlepsze wyniki, gdy obiekty porównawcze są identyczne z przedmiotem wyceny, położone blisko przedmiotu wyceny, a transakcje zostały zawarte stosunkowo niedawno oraz istnieje stabilny rynek nieruchomości.
Ze względu na rzadkość występowania nieruchomości identycznych należy wprowadzić poprawki w celu wyeliminowania lub złagodzenia występujących różnic. Wartość koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i określa się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.
Dostosowywanie cech nieruchomości porównawczych do obiektu szacowanego odbywa się w celu obliczenia, jakie ceny otrzymałoby się, gdyby nieruchomości sprzedane posiadały takie same wartości cech jak przedmiot wyceny. Cechami ujętymi przy wycenie są: lokalizacja, dojazd, powierzchnia działki oraz jej uzbrojenie. Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 powierzchni działki gruntu.
Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wg Noty Interpretacyjnej Nr 1 - Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości jest następująca:
Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny.
Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.
Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.
Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.
Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.
Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.
Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.
Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań
Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.
Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.
Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu).
Rodzaj określanej wartości
Zgodnie z Art. 152, ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami przy zastosowaniu podejścia porównawczego określa się wartość rynkową nieruchomości.
Art.151, ust. 1 Ustawy definiuje wartość rynkową nieruchomości jako najbardziej prawdopodobną jej cenę, możliwą do uzyskania na rynku, określoną z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:
strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.
Atrybuty wycenianej nieruchomości: lokalizacja, dojazd, powierzchnia i uzbrojenie decydują o pełnej przydatności do pełnienia funkcji mieszkalnej. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania nieruchomości będzie zachowanie dotychczasowej funkcji.
Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.
OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Charakterystyka rynku i wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych
Na potrzeby wyceny zostały przyjęte następujące kryteria charakterystyki rynku, przedstawione w poniższym zestawieniu.
1) Lokalizacja
- bardzo dobra: położenie przy ulicach z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo-usługowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej z łatwym dostępem do centrum miasta
- dobra: położenie przy ulicach wewnętrznych lub osiedlowych w większej odległości od przystanków komunikacji miejskiej
- średnia: znaczne oddalenie od przystanków komunikacji miejskiej, głównych ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych oraz innych obiektów użyteczności publicznej
2) Powierzchnia
- mała: do 500 m2
- średnia: od 501 m2 do 1000 m2
- duża: powyżej 1001 m2
3) Dojazd
- bardzo dobry: droga twarda o dobrym stanie technicznym
- dobry: droga twarda o średnim stanie technicznym
- średni: droga gruntowa
4) Uzbrojenie
- pełne: sieć elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna i gazowa
- niepełne: minimum jedna sieć z wyżej wymienionych
- brak
Określenie trendu czasowego
Miesięczny trend czasowy obliczony został na podstawie wzoru:
Vt = (Cp - Cw) / (Cw ∙ t) ∙ 100%, gdzie:
Vt - współczynnik zmiany cen w ujęciu miesięcznym,
Cp -cena jednostkowa uzyskana z transakcji późniejszej,
Cw - cena jednostkowa uzyskana z transakcji wcześniejszej,
t - liczba miesięcy między transakcjami.
Vt1 = (C11 - C6) / (C6 ∙ t) ∙ 100% = (224,14 - 218,21) / (218,21 ∙ 3) ∙ 100% = 0,91%
Vt2 = (C17 - C4) / (C4 ∙ t) ∙ 100% = (282,44 - 255,45) / (255,45 ∙ 13) ∙ 100% = 0,81%
Vt3 = (C19 - C1) / (C1 ∙ t) ∙ 100% = (268,32 - 236,36) / (236,36 ∙ 16) ∙ 100% = 0,85%
Vt4 = (C20 - C7) / (C7 ∙ t) ∙ 100% = (273,06 - 240,83) / (240,83 ∙ 12) ∙ 100% = 1,12%
Vt śr = (0,91% + 0,81 % + 0,85 % + 1,12 %) / 4 = 0,92 %
Ceny nieruchomości podobnych skorygowano na datę wyceny wg poniższego wzoru:
CSK = CI ∙ (1 + Vt śr ∙ t), gdzie:
CSK - cena skorygowana na moment wyceny,
CI - cena sprzedaży,
Vt śr - współczynnik zmiany cen w ujęciu miesięcznym,
t - liczba jednostek czasu.
Wagi cech rynkowych
Obliczenie współczynnika ∆C:
∆C = Cmax - Cmin = C3 - C21 = 371,36 - 220,64 = 150,72 zł/m2.
Gdzie :
∆C - zakres przedziału cenowego,
Cmax - cena maksymalna, skorygowana,
Cmin - cena minimalna, skorygowana.
Obliczenie wag cech mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości zostały wykonane z poniższą formułą:
wi = (CW - CM) / ∆C ∙ 100% , gdzie:
wi - waga danej cechy,
CW - cena lokalu o lepszej cesze,
CM - cena lokalu o gorszej cesze,
∆C - zakres przedziału cenowego.
Dokonane obliczenia zostały przedstawione w poniżej zamieszczonej tabeli:
Lp. |
Rodzaj cechy |
Ceny nieruchomości różniących się jedną cechą |
wi = (CW - CM) / ∆C ∙ 100%
|
Średnia arytmetyczna wag |
wi = wi / ∑wi |
1 |
LOKALIZACJA |
C3 = 371,36 C2 = 308,55 C16 = 365,93 C12 = 306,48 |
42% 39% |
41%
|
Przyjęto 39% |
2 |
POWIERZCHNIA |
C13 = 340,14 C2 = 308,55 C5 = 330,38 C4 = 295,38 |
21% 23% |
22%
|
Przyjęto 21% |
3 |
DOJAZD |
C8 = 240,98 C18 = 220,64 C9 = 301,88 C15 = 276,19 |
13% 17% |
15%
|
Przyjęto 14% |
4
|
UZBROJENIE |
C9 = 301,88 C10 = 251,34 C14 = 303,50 C7 = 271,83 |
34% 21% |
27% |
Przyjęto 26% |
Zestawienie wag cech rynkowych określone na potrzeby niniejszej wyceny oraz zakresy kwotowe dla poszczególnych cech rynkowych:
Lp.
|
Lp. |
Cecha |
Waga cechy [%] |
Zakres kwotowy [zł/m2] |
1
|
1 |
LOKALIZACJA |
39 |
58,78 |
2
|
2 |
POWIERZCHNIA |
21 |
31,65 |
3
|
3 |
DOJAZD |
14 |
21,10 |
4
|
4 |
UZBROJENIE |
26 |
39,19 |
S |
∑ |
100 |
150,72 |
|
Charakterystyka nieruchomości porównawczych
Nieruchomość nr 4
Działka położona w Olsztynie, na osiedlu Gutkowo, przy ul. Czarnieckiego. Działka nr 59 w obrębie ewidencyjnym nr 141 o powierzchni 1010 m2. Lokalizacja dobra. Dojazd do działki drogą asfaltową o średnim stanie technicznym. Działka wyposażona w media: elektryczność, woda, kanalizacja, gaz. Nieruchomość sprzedana na mocy aktu notarialnego Rep A nr 5093/2008 w dniu 24 listopada 2008 r. za cenę 258 000 zł. Cena skorygowana na dzień wyceny: 295,38 zł/m2.
Nieruchomość nr 12
Działka położona w Olsztynie, na osiedlu Zielona Górka, przy ul. Morwowej. Działka nr 228/2 w obrębie ewidencyjnym nr 59 o powierzchni 481 m2. Lokalizacja średnia. Dojazd do działki drogą asfaltową o dobrym stanie technicznym. Działka wyposażona w media: elektryczność, woda, kanalizacja, gaz. Nieruchomość sprzedana na mocy aktu notarialnego Rep A nr 3567/2009 w dniu 15 czerwca 2009 r. za cenę 135 000 zł. Cena skorygowana na dzień wyceny: 306,48 zł/m2.
Nieruchomość nr 16
Działka położona w Olsztynie, na osiedlu Jaroty, przy ul. Diamentowej. Działka nr 2/163 w obrębie ewidencyjnym nr 160 o powierzchni 323 m2. Lokalizacja bardzo dobra. Dojazd do działki drogą o nawierzchni z kostki typu polbruk o dobrym stanie technicznym. Działka wyposażona w media: elektryczność, woda, kanalizacja, gaz. Nieruchomość sprzedana na mocy aktu notarialnego Rep A nr 4789/2009 w dniu 19 listopada 2009 r. za cenę 113 000 zł. Cena skorygowana na dzień wyceny: 365,93 zł/m2.
Nieruchomość nr 17
Działka położona w Olsztynie, na osiedlu Likusy, przy ul. Narcyzowej. Działka nr 316/1 w obrębie ewidencyjnym nr 156 o powierzchni 1133 m2. Lokalizacja dobra. Dojazd do działki drogą o nawierzchni asfaltowej o średnim stanie technicznym. Działka wyposażona w media: elektryczność, woda, kanalizacja, gaz. Nieruchomość sprzedana na mocy aktu notarialnego Rep A nr 4936/2009 w dniu 11 grudnia 2009 r. za cenę 320 000 zł. Cena skorygowana na dzień wyceny: 292,83 zł/m2.
Określenie wartości rynkowej nieruchomości
Zestawienie cech rynkowych przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych:
Lp. |
Rodzaj cechy |
Wyceniana nieruchomość |
Nieruchomości porównawcze |
|||
|
|
|
Nieruchomość nr 4 |
Nieruchomość nr 12 |
Nieruchomość nr 16 |
Nieruchomość nr 17 |
1
|
LOKALIZACJA |
Dobra |
Dobra |
Średnia |
Bardzo dobra |
Dobra |
2
|
POWIERZCHNIA |
Średnia |
Duża |
Mała |
Mała |
Duża |
3
|
DOJAZD |
Bardzo dobry |
Dobry |
Bardzo dobry |
Bardzo dobry |
Dobry |
4
|
UZBROJENIE |
Pełne |
Pełne |
Pełne |
Pełne |
Pełne |
Określenie wielkości poprawek i określenie wartości rynkowej nieruchomości.
Lp.
|
Rodzaj cechy |
Waga cechy [%] |
Zakres kwotowy poprawek [zł/m2] |
Nieruchomość nr 4 |
Nieruchomość nr 12 |
Nieruchomość nr 16 |
Nieruchomość nr 17 |
1
|
Lokalizacja |
39 |
58,78 |
0,00 |
29,39 |
-29,39 |
0 |
2
|
Powierzchnia |
21 |
31,65 |
15,83 |
-15,83 |
-15,83 |
15,83 |
3
|
Dojazd |
14 |
21,10 |
10,55 |
0,00 |
0,00 |
10,55 |
4
|
Uzbrojenie |
26 |
39,19 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
Suma poprawek [zł/m2]
|
150,72 |
26,38 |
13,56 |
-45,22 |
26,38 |
||
Cena transakcyjna nieruchomości skorygowana na datę wyceny [zł/m2]
|
295,38 |
306,48 |
365,93 |
292,83 |
|||
Cena transakcyjna nieruchomości skorygowana o sumę poprawek [zł/m2]
|
321,76 |
320,04 |
320,71 |
319,21 |
|||
Średnia wartość rynkowa nieruchomości [zł/m2]
|
320,43 |
||||||
Powierzchnia działki [m2]
|
729,00 |
||||||
Wartość rynkowa nieruchomości [zł]
|
233 593,38 |
||||||
WR = 234 000 zł |
|||||||
Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zlokalizowanej w Olsztynie przy ulicy Księżycowej, stanowiącej działkę gruntu oznaczoną w rejestrze gruntów jako 113-168/2, określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami wynosi:
WR = 234 000 zł
(słownie: dwieście trzydzieści cztery tysiące złotych)
UZASADNIENIE WYNIKU
Wycenę przeprowadzono zgodnie z zasadami stosowanymi przy aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego, w oparciu o przepisy prawa i uznaną praktykę, przyjmując, że uzyskana wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku w dniu wyceny przy przyjęciu następujących założeń:
- strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
- upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku do wynegocjowania warunków umowy.
Wartość rynkową nieruchomości określono jako przedmiot prawa własności, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, według stanu nieruchomości i cen na dzień aktualizacji opłaty tytułu użytkowania wieczystego.
Uzyskany wynik jest poprawny, co wynika z przeprowadzonej analizy rynku. Wartość 1 m2 powierzchni działki jest wyższa od uzyskanej średniej ze zbioru i odpowiada poziomowi cen na rynku lokalnym.
KLAUZULE I OGRANICZENIA
Operat wykonano zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa.
Przy sporządzeniu operatu wykorzystano Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.
Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla jakiego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia, t.j. do 12.04.2011 r. chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie ww. okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.
Zgodnie z art. 158 Ustawy o gospodarce nieruchomościami sporządzono Wyciąg z Operatu Szacunkowego, który zostanie przekazany do organu prowadzącego kataster nieruchomości.
Wykorzystanie wyceny dla innych celów niż określony w opracowaniu lub przez osoby trzecie jest niedopuszczalne, przez autora nieprzewidziane i nie może stanowić podstawy odpowiedzialności autora.
Niniejszy operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji.
Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianej nieruchomości, których występowania nie można było stwierdzić w trakcie oględzin.
Autor nie ponosi odpowiedzialności za wady prawne nieruchomości, których nie mógł stwierdzić na podstawie informacji uzyskanych od Zamawiającego lub w trakcie badania stanu prawnego na podstawie dostępnych dokumentów.
Powierzchnię działki podano zgodnie z aktualnym wypisem z rejestru gruntów.
Przedstawione wartości nie obejmują podatku VAT.
WYKAZ ZAŁĄCZNIKÓW
Protokół z badania KW nr OL1O/00132683/8 z dnia 08.04.2010 r.
Protokół z badania Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn z dnia 08.04.2010 r.
Wypis z rejestru gruntów z dnia 08.04.2010 r.
Kopia mapy ewidencyjnej z dnia 08.04.2010 r.
Wykaz nieruchomości podobnych
Lokalizacja wycenianej nieruchomości
Dokumentacja fotograficzna
14