OPERAT SZACUKOWY

nieruchomości gruntowej niezabudowanej położonej w Bydgoszczy, przy ul. Grudziądzkiej 33A w obrębie 0,96 na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 66/4 o łącznej powierzchni 0,1517 ha, księga wieczysta BY1B/00061605

praca zaliczeniowa na semestr VII

u prowadzącego dr Zygmunta Zygmuntowicza

Autor opracowania:

Gumiński Karol

SPIS TREŚCI:

Wyciąg z operatu szacunkowego……………………………………….…………………..4

1. Przedmiot i zakres wyceny……………………………………………………………….4

1.1. Przedmiot wyceny……………………………………………………………………...4

1.2. Zakres wyceny………………………………………………………………………….4

2. Cel wyceny……………………………………………………………………………….4

3. Podstawy formalne, prawne i merytoryczne wyceny…………………………………….5

3.1. Podstawy formalne……………………………………………………………………..5

3.2. Podstawy prawne……………………………………………………………………….5

3.3. Źródła danych merytorycznych………………………………………………………...5

3.4. Określenie dat istotnych przy wykonaniu operatu szacunkowego…………………..…5

4. Opis przedmiotu wyceny…………………………………………………………………6

4.1. Nieruchomość niezabudowana……………………………………………………...….6

4.2. Lokalizacja i otoczenie………………………………………………………………....6

4.3. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego………………………...…7

5. Sposób wyceny…………………………………………………………………………...9

5.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości………………………………………………..9

5.2. Wybór podejścia i metody wyceny…………………………………………………….9

6. Analiza i charakterystyka rynku……………………………………………………...…10

7. Określenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny…………………………………….11

7.1. Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych…..11

7.2. Zestawienie transakcji przyjętych do porównania……………………………………11

7.3. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych………………………………15

7.4. Obliczenie wartości rynkowych………………………………………………………15

7.5. Obliczenie wartości rynkowej………………………………………………………...15

8. Uzasadnienie……………………………………………………………………………15

9. Klauzule…………………………………………………………………………………15

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO
Opis nieruchomości	Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Bydgoszczy, przy ul. Grudziądzkiej 33A (dz. ew. nr 66/4 z obrębu 0,96, KW Nr BY1B/00061605).
Cel wyceny	Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny w transakcji kupna-sprzedaży.
Oszacowana wartość rynkowa
Autorzy operatu	Gumiński Karol
Projekt wykonany na zaliczenie przedmiotu „Sporządzanie operatu szacunkowego”
Data sporządzenia operatu	01.12.2010

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY.

1.1 Przedmiot wyceny.

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana położona w Bydgoszczy, przy ul. Grudziądzkiej w obrębie 0,96, na działce gruntu o numerze ewidencyjnym 66/4 o łącznej powierzchni 0,1517 ha, księga wieczysta BY1B/00061605 jako przedmiot prawa własności.

1.2. Zakres wyceny.

Oszacowaniu podlega prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej.

2. CEL WYCENY.

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny w transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości.

3. PODSTAWY OPRACOWANIA WYCENY NIERUCHOMOŚCI ORAZ ŹRÓDŁA DANYCH O NIERUCHOMOŚCI.

3.1. Podstawy formalne.

Zamawiającym wycenę jest Uniwersytet Mikołaja Kopernika, z siedzibą w Toruniu przy ul. Gagarina 11. Podstawę formalną stanowi umowa zlecenia zawarta w dniu 09 października 2010 roku pomiędzy Zamawiającym a Autorami operatu szacunkowego.

3.2. Podstawy prawne.

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity, Dz. U. nr 102 z 2010r., poz. 651),

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 z 2004r., poz. 2109),

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 z 1964r. z późniejszymi zmianami),

• Uchwała Nr XVIII/431/03 Rady Miasta Bydgoszczy z dnia 17 grudnia 2003r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Wyzwolenia z fragmentem terenu Powiśla w jednostce Fordon w Bydgoszczy.

3.3. Źródła danych merytorycznych.

• Wypis i kopia mapy z rejestru gruntów z dnia 30.11.2010 r.

• Odpis z KW o numerze BY1B/00061605 z dnia 30.11.2010r.

• Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

• Dokumentacja fotograficzna przedmiotu wyceny z dnia 30.11.2010 r.

• M. Cyran, A. Hołownia, A. Michalak, R. Wyszogrodzki, Przykłady wycen nieruchomości. Instytut Doradztwa Majątkowego, Warszawa 2003

3.4. Określenie dat istotnych przy wykonaniu operatu szacunkowego.

3.4.1. Data sporządzenia wyceny:

3.4.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 30 listopada 2010 roku

3.4.3. Data, na którą uwzględniono stan prawny oraz techniczno-użytkowy przedmiotu wyceny: 30 listopada 2010 roku

3.4.4. Data oględzin nieruchomości: 30 listopada 2010 roku

4. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY

4.1. Nieruchomość niezabudowana

Nieruchomość gruntowa niezabudowana położona jest w miejscowości Bydgoszcz, przy ul. Grudziądzkiej w sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej. Nieruchomość używana jest jako stanowisko dla sprzedawanych samochodów. W rejestrze ewidencji gruntów oznaczona jako dz. ew. nr 66/4 z obrębu 0,96 o powierzchni 1517 m² dla której w Sądzie Rejonowym w Bydgoszczy prowadzona jest księga wieczysta KW-BY1B/00061605.

4.2. Lokalizacja i otoczenie

Szacowana nieruchomość gruntowa położona jest w Bydgoszczy przy ul. Grudziądzkiej 33A, znajduje się na osiedlu Szwederowo. Obszar, na którym znajduje się nieruchomość należy do rejonu Bydgoszcz o bardzo dobrze rozbudowanej infrastrukturze komunikacyjnej. Obok nieruchomości znajdują się takie główne ulice, jak: ulica Grudziądzka oraz ulica. W bliskim sąsiedztwie znajduje się przystanek autobusowy przy placu Poznańskim (ok. 40 m od tej nieruchomości), z którego jest bezpośredni dojazd do centrum miasta oraz na dworzec PKS. Odjeżdża z niego autobus numer 55, 56, 59 i autobus nocny 35. W okolicy położone są obiekty handlowo-usługowe, szpital i oświatowe jak liceum i filia UTP na ulicy Kordeckiego.

4.3. Stan techniczno-użytkowy

Omawiana nieruchomość używana jest jako parking dla samochodów sprzedających przez auto komis na ul. Grudziądzkiej 33A. Parking o nawierzchni utwardzanej i ogrodzony siatką ogrodzeniową o wysokości 1,80m. Parking spełnia wszelkie wymagania wymiarowe. Miejsca parkingowe mają wymiary około 2,3m×5,0m.

4.4. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w Bydgoszczy szacowana nieruchomość znajduje się w strefie 5U, gdzie „U” oznacza strefy zagospodarowania usługowego. Na północ od nieruchomości znajdują się nieruchomości Granicę strefy B ochrony konserwatorskiej, oraz granica strefy A ochrony konserwatorskiej są to nieruchomości między ulicami Poznańska i Grudziądzka. Na ul. Grudziądzką można dojechać dwiema ulicami głównymi z wschodu <rondem Poznańskim> oraz zachodu <przez nowy rynek>. 100m od ulicy Grudziądzkiej znajduje się granica obszaru objętego wpisem do rejestru zabytków Dalej na południowy zachód i południe mają powstać tereny zabudowy usługowej i tereny zabudowy usługowo mieszkalne

Według mapy w planie miejscowym szacowana nieruchomość znajduje się na obszarze o numerze 118 o nazwie Śródmieście Grudziądzka. Obszar ten posiada Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (uchwalony po 24.02.2007r.).

5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI

5.1. Wskazanie rodzaju określanej wartości

Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU) przy założeniu, że wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:    

1. strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami;

2. mają stanowczy zamiar zawarcia umowy;

3. są świadome współistnienia okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości;

4. nie działają w sytuacji przymusowej;

5. upłyną okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.

5.2. Wybór podejścia i metody wyceny

Wycenę nieruchomości przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami nieruchomości podobnych. W metodzie tej przyjmuje się do porównań nieruchomości podobne, które zostały wyodrębnione jako próbka reprezentatywna na lokalowym rynku nieruchomości. Wybór metody wyceny uzasadnia duża ilość transakcji kupna-sprzedaży na rynku lokalnym nieruchomości należących do tej samej grupy, co wyceniana.

6. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU

Analizą objęto nieruchomości gruntowe niezabudowane na osiedlu Szwederowo w Bydgoszczy

Na poddanym analizie rynku liczną grupę stanowią nieruchomości gruntowe niezabudowane na osiedlu Szwederowo. Porównywalne ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych (do naszej - na tym samym osiedlu)

Na terenie Bydgoszczy wielkości powierzchni nieruchomości kształtują się od 791,00m² do 1808,00m². W zależności od, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, wielkości powierzchni ceny za 1m² wahają się w granicach od 900zł do 364,05zł.

Transakcje nieruchomości przyjętych do porównań miały miejsce w okresie od 2010-wsześnia-04 do 2010-grudnia-10.

Dla potrzeb wyceny określono:

• rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych o przeznaczeniu budowlanym (brano pod uwagę transakcje kupna-sprzedaży),

• obszar: rejon szacowanej nieruchomości obejmujący część Gminy Bydgoszcz- Szwederowo,

• okres badania cen: od 2010-wsześnia-04 do 2010-grudnia-10. 

Analizując zespół cech nieruchomości wyodrębniono te, które różnicują nieruchomości, i które, jak wynika z zachowań nabywców, mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Cechy te można uporządkować następująco:

1. Powierzchnia.

2. Uzbrojenie (media).

3. Dojazd.

4. Ogrodzenie.

7. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWJ PRZEDMIOTU WYCENY

7.1. Charakterystyka rynku i szacowanej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

Powierzchnia	Mała Średnia Duża	do 1000m^2 1000m^2-1500m^2 powyżej 1500m^2
Uzbrojenie	pełne. niepełne	Gaz, woda, kanalizacja, energia Brak co najmniej jednego z mediów
Dojazd	asfaltowa polna	Dojazd do nieruchomości jest drogą asfaltową Dojazd do nieruchomości jest drogą polną nie utwardzoną
Ogrodzenie	tak nie	nieruchomość jest ogrodzona np. siatka nieruchomość nie jest ogrodzona np. siatka

7.2. Zestawienie transakcji przyjętych do porównania

Lp.	Data transakcji	Lokalizacja	Cena transakcyjna	Powierzchnia (m^2)	Cena transakcyjna za m^2	Media	Dojazd	Ogrodzenie
1	2010-12-08	Szwederowo	1 080 000	1 200	900	e,w,g,k	asfalt	tak
2	2010-12-01	Szwederowo	324 000	890	364,05	e,g	asfalt	nie
3	2010-12-09	Szwederowo	683 640	1 266	540	e,w,g,k	asfalt	tak
4	2010-12-10	Szwederowo	232 200	3 224	720	w,g	asfalt	tak
5	2010-11-20	Szwederowo	675 000	1 700	397,06	e,g,k	polna	nie
6	2010-11-20	Szwederowo	585 000	1 456	401,79	e,g,w	polna	tak
7	2010-11-17	Szwederowo	321 300	791	406,20	e,g,w	asfalt	nie
8	2010-10-28	Szwederowo	829 800	1 808	458,96	e,w,g,k	asfalt	tak
9	2010-10-22	Szwederowo	315 000	791	398,23	e,w,g,k	asfalt	nie
10	2010-10-13	Szwederowo	243 000	600	405	e,g,w	asfalt	tak
11	2010-10-04	Szwederowo	630 000	1 400	450	e,w,g,k	asfalt	nie

Nieruchomość A

Położona jest przy osiedlu Szwederowo. Wielkość powierzchni gruntu wynosi 890,00 m². Nieruchomość gruntowa niezabudowana uzbrojona w takie media jak energia i gaz, z drogą asfaltową, nieruchomość nie ogrodzona. Cena za 1 m² wynosi 364,05 zł.

Nieruchomość B

Położona jest przy osiedlu Szwederowo. Wielkość powierzchni gruntu wynosi 1456,00 m². Nieruchomość gruntowa niezabudowana uzbrojona w takie media jak energia, gaz i woda, z drogą polna nie utwardzona, nieruchomość ogrodzona. Cena za 1 m² wynosi 401,79 zł.

Nieruchomość C

Położona jest przy osiedlu Szwederowo. Wielkość powierzchni gruntu wynosi 1808,00 m². Nieruchomość gruntowa niezabudowana uzbrojona w takie media jak energia, gaz i kanalizację, z drogą asfaltową, nieruchomość ogrodzona. Cena za 1 m² wynosi 458,96 zł.

Cena A - 364,05 zł/m²

Cena B - 401,79 zł/m²

Cena C - 458,96 zł/m²

Rzeczoznawca ustalił na badanym rynku następujące cechy nieruchomości i ich wagi:

1. Powierzchnia 40%

2. Uzbrojenie 30%

3. Dojazd 20%

4. Ogrodzenie 10%

Ocena działki wycenianej i działek do porównania w aspekcie cech rynkowych

Cechy rynkowe	Waga cechy	X	A	B	C
Powierzchnia	40	średnie	małe	średnie	duże
Uzbrojenie	30	pełne	e, g	e, g, w	pełne
Dojazd	20	asfalt	asfalt	polna	asfalt
Ogrodzenie	10	tak	nie	tak	tak

Obliczenie wielkości poprawek:

Cena A - 364,05 zł/m²

Cena B - 401,79 zł/m²

Cena C - 458,96 zł/m²

1. obliczyć delta C

Cena max - Cena min = delta C

458,96 - 364,05 - = 94,91

2. Określenie zakresu kwotowego cech rynkowych położenia:

Powierzchnia 0,4 * 94,91 zł/m² = 37,96 zł

Uzbrojenie 0,3 * 94,91 zł/m² = 28,48 zł

Dojazd 0,2 * 94,91 zł/m² = 18,98 zł

Ogrodzenie 0,1 * 94,91 zł/m² = 9,50 zł

Tabele porównawcze

Lp.	Cechy rózniące	Zakres kwotowy	X	A	Poprawki
1	Powierzchnia	37,96 zł	Średnie	Małe	+ 18,98
2	Uzbrojenie	28,48 zł	Pełne	e, g	+ 14,24
4	Ogrodzenie	9,50 zł	Tak	Nie	+ 9,50

+ 42,72

Lp.	Cechy rózniące	Zakres kwotowy	X	B	Poprawki
1	Uzbrojenie	28,48 zł	Pełne	e, g, w	+ 7,12
2	Dojazd	18,98 zł	Asfalt	Polna	+ 18,98

+ 27,10

Lp.	Cechy rózniące	Zakres kwotowy	X	C	Poprawki
1	Powierzchnia	37,96 zł	Średnie	Duże	+18,98

+ 18,98

Określenie wartości rynkowej nieruchomości X i nieruchomości porównawcze:

Lp.	Wyszczególnienie	X	A	B	C
1	Cena tr. zł/m^2	---	364,05 zł/m^2	401,79 zł/m^2	458,96 zł/m^2
2	Data wyceny	2010-12-01	2010-12-01	2010-11-20	2010-10-28
3	Cena poprawiona z uwagi na upływ czasu		+-0,00	+-0,00	+-0,00
4	Poprawki kwotowe z uwagi na cechy rynkowe		+ 42,72	+ 27,10	+ 18,98
5	Cena poprawiona		406,77	428,89	477,94
6	Wartość średnia

= (406,77 + 428,89 + 477,94) / 3 = 437,8667zł / m²

Wartość nieruchomości

1517m² * 437,8667zł = 664 243,70zł = 664 244zł

Ze zbioru 16 cen transakcyjnych wykorzystano 3 transakcje ze sprzedaży nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej.

7.3 Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

Lp.	Cechy rynkowe	Udział kwotowy	Wartość poprawki
						Nieruchomość I	Nieruchomość II	Nieruchomość III
1	Położenie	28,91	-9,64	+9,64	+0,00
2	Przeznaczenie	24,10	-12,05	+0,00	+0,00
3	Powierzchnia	28,91	-9,64	+0,00	+0,00
4	Uzbrojenie	14,46	+0,00	+3,62	-3,62
SUMA:		96,38	-31,33	+13,26	-3,62
Po uwzględnieniu poprawek			161,29	296,94	183,68

7.5 Wynik końcowy

Oszacowana wartość rynkowa prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej na działce nr 333/2 w Bydgoszczy przy ul. Osiedlowej wynosi: 473 810,65 zł.

8.Uzasadnienie

Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości za 1 m² powierzchni wynosi 213,91 zł/m² i mieści się w przedziale ΔC = 187,30 ÷ 283,68 zł/m².

9. Klauzule:

• Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autorów i bez uzgodnienia z nimi formy i treści publikacji.

• Nie może być wykorzystany do żadnego innego celu niż określony w operacie.

• Wycena opiera się na oględzinach nieruchomości dokonanych podczas wizji lokalnej oraz informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zamawiającego, a także badania ksiąg wieczystych przeprowadzonego 30 listopada 2010.

Załącznik nr 1.

DOKUMENTACJA FOTOGRAFICZNA PRZEDMIOTU WYCENY

Załącznik nr 3.

ODPIS Z KW O NUMERZE BY1B/00066565/5 Z DNIA 30 LISTOPADA 2010 R.:

Rubryka 0.1 - Informacje podstawowe

Nazwa sądu prowadzącego księgę wieczystą: Sąd Rejonowy w Bydgoszczy

Oznaczenie wydziału: X Wydział Ksiąg Wieczystych

Typ księgi: nieruchomość gruntowa

Dział I - Oznaczenie nieruchomości

Położenie: 1

Ulica: Osiedlowa, Andersa

Miejscowość: Bydgoszcz

Województwo: kujawsko - pomorskie

Obręb ewidencyjny: 339

Numer działki: 333/2

Sposób korzystania: zurbanizowane tereny

niezabudowane

Obszar: 0,2215 ha

Dział II - Własność

Całkowity udział w prawie własności przysługuje Uniwersytetowi Mikołaja

Kopernika w Toruniu.

Dział III - Prawa, roszczenia i ograniczenia

Wpisów - brak

Dział IV - Hipoteka

Wpisów - brak

2

---