UNIWERSYTET WARMIŃSKO – MAZURSKI

WYDZIAŁ GEODEZJI I GOSPODARKI PRZESTRZENNEJ

KATEDRA GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI I ROZWOJU REGIONALNEGO

OPERAT SZACUNKOWY

Określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej¹ w celu określenia podstawy aktualizacji opłaty z tyt. użytkowania wieczystego

Wartość rynkowa: 105 700 zł

Wykonali:

Mateusz Knut

Kacper Rakowski

III GiSzN

Grupa 2

OLSZTYN 2012

1. Na potrzeby ćwiczenia przyjęto iż budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

OPIS NIERUCHOMOŚCI:	Nieruchomość gruntowa zabudowana położona przy ulicy Dożynkowej 42 na osiedlu Dajtki w Olsztynie w województwie warmińsko mazurskim. Powierzchnia działki wynosi 500 m^2
CEL WYCENY:	Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej jako podstawy do aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu
SPOSÓB WYCENY:	Podejście porównawcze, metoda porównywania parami.
OKREŚLONA WARTOŚĆ RYNKOWA:	105 700 ZŁOTYCH
DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ	24 listopada 2012
DATA SPORZĄDZENIA OPERATU	24 listopada 2012
OPERAT SPORZĄDZILI	Mateusz KNUT, Kacper RAKOWSKI

SPIS TREŚCI

1. Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny

2. Cel wyceny

3. Podstawa formalna wyceny

4. Podstawa prawna wyceny

5. Podstawa merytoryczna wyceny

6. Podstawa metodyczna wyceny

7. Daty istotne dla wyceny

8. Stan przedmiotu wyceny

   1. Stan prawny

   2. Stan techniczny i użytkowy

   3. Kierunek zagospodarowania

   4. Lokalizacja

9. Analiza rynku nieruchomości

9.1 Analiza transakcji nieruchomości podobnych

1. Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych

2. Przedstawienie i uzasadnienie wyboru metody i podejścia wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości

3. Określenie wartości nieruchomości wraz z przedstawieniem obliczeń

   1. Ocena przedmiotu wyceny i działek porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych

   2. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

   3. Obliczenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

4. Wynik końcowy

5. Klauzule

6. Załączniki

1. PRZEDMIOT WYCENY

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w Olsztynie przy ulicy Dożynkowej 42 w obrębie Olsztyn 51 oznaczona jako działka ewidencyjna nr 91. Działka znajduje się na obszarze ukierunkowanym jako obszar mieszkalnictwa o niskiej intensywności z przewagą zabudowy jednorodzinnej. Nieruchomość posiada księgę wieczystą nr OL1O/0033929/1 prowadzoną przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie

Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej

1. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako podstawę aktualizacji opłaty z tytułu użytkowania wieczystego

1. PODSTAWA FORMALNA WYCENY

Podstawę formalną wyceny stanowi umowa zlecenia zawarta pomiędzy Urzędem Miasta Olsztyn, a zleceniobiorcą na wykonanie operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem wyceny¹

1. PODSTWA PRAWNA WYCENY

Ustawa z dn. 21 08. 1997 o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.)

Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21.09 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U z 2004, nr 207, poz. 2109)

Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 14. 07. 2011 zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( dz. U. 2011 nr 165, poz. 985)

1. PODSTAWA MERYTORYCZNA

1. Księga wieczysta nr OL1O/0033929/1

2. Operat Ewidencji Gruntów i Budynków

3. Studium Uwarunkowań i Kierunków zagospodarowania Przestrzennego miasta Olsztyna zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Olsztyn nr LXII/724/2010 z dnia 20 maja 2010.

4. Baza danych cen transakcyjnych i wartości nieruchomości

5. Wizja lokalna

¹⁾Powyższą podstawę formalną wyceny przyjęto na potrzeby ćwiczenia przedmiotu Szacowanie Nieruchomości.

1. PODSTAWY METODYCZNE

1. Metodyka określania wartości rynkowej nieruchomości (przykłady operatów szacunkowych) pod redakcją Sabiny Źróbek, Educaterra 2005

2. Standardy zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM w Warszawie

3. Krajowy Standard wyceny podstawowy nr 1: Wartość rynkowa i odtworzeniowa

1. DATY ISTOTNE DLA OPERATU SZACUNKOWEGO

• Data sporządzenia operatu szacunkowego – 24 Xi 2012

• Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny 24 XI 2012

• Data na którą uwzględniono stan przedmiotu wyceny – 5 XI 2012

• Data wizji lokalnej nieruchomości – 5 XI 2012

1. STAN PRZEDMIOTU WYCENY

   1. Stan prawny

Stan prawny nieruchomości ustalono na podstawie badania księgi wieczystej OL1O/0033929/1 prowadzonej przez VI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie.

Dział I: - położenie Olsztyn, ulica Dożynkowa 42

- obszar i nr działki: działka nr 51/91 o powierzchni 500 m²

- sposób korzystania: działka zabudowana budynkiem mieszkalnym o kubaturze 665 m^{3 1)}

Dział II: - Jan Gołaszewski, Irena Gołaszewska – współwłaściciele²⁾

Dział III: - brak wpisów

Dział iv: - brak wpisów

Protokół z badania księgi wieczystej stanowi załącznik nr 1

1. Stan techniczny i użytkowy

Wyceniana nieruchomość jest to działka gruntu o powierzchni 500 m² w kształcie prostokąta. Nieruchomość posiada przyłącza: kanalizacji sanitarnej, gazowe, elektroenergetyczne, wodne. Działka posiada dostęp do drogi publicznej od strony południowej, po krótszym boku.

Działka jest zabudowana domem jednorodzinnym, wolnostojącym o kubaturze 665 m³. Działka jest zagrodzona ogrodzeniem trwałym.

Protokół z wizji lokalnej stanowi załącznik 3

¹⁾ N potrzeby ćwiczenia przyjęto, iż budynek stanowi odrębny przedmiot własności

²⁾ Na potrzeby ćwiczenia przyjęto, iż grunt jest przedmiotem prawa użytkowania wieczystego

1. Ukierunkowanie w Studium Uwarunkowań i Kierunków zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn

Zgodnie z Studium Uwarunkowań i Kierunków zagospodarowania Przestrzennego miasta Olsztyna zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Olsztyn nr LXII/724/2010 z dnia 20 maja 2010 działka nr 91 położona w obrębie 51 położona przy ulicy Dożynkowej 42 zlokalizowana jest na obszarze oznaczonym jako obszar mieszkalnictwa o niskiej intensywności z przewagą zabudowy jednorodzinnej, oznaczony jako M5

Protokół Badania SUiKZPM Olsztyn stanowi załącznik 2

1. Lokalizacja

Wyceniana nieruchomość położona jest przy ulicy Dożynkowej 42 na osiedlu Dajtki, znajdującego się w zachodniej części miasta Olsztyn, odległego od centrum o ok. 5km.

Nieruchomość zlokalizowana jest w centrum części osiedla Dajtki w otoczeniu działek o podobnej funkcji, czyli zabudowa mieszkaniowa. Osiedle domów jednorodzinnych powstało w latach 70-90. Osiedle to największe olsztyńskie osiedle domków jednorodzinnych, położone w południowo-zachodniej części miasta, pomiędzy jeziorami Ukiel i Kortowskim (po stronie wschodniej). Od południa i zachodu sąsiaduje z lasami. Przez Dajtki przebiega droga wylotowa z Olsztyna w kierunku Ostródy, (obwodnica Dajtek, DK16). Dostęp do placówek handlowo-usługowych jest wystarczający, w pobliży znajduje się kilka mniejszych sklepów spożywczych oraz sklepy wielkopowierzchniowe branży spożywczej i stacja benzynowa a także kościół katolicki. Na osiedlu znajduje się również szkoła podstawowa oraz gimnazjum

Osiedle Dajtki, znajduje się około 5 km od centrum miasta. Na osiedlu znajduje się 9 przystanków autobusowych pętla autobusowa. Przez jego teren przebiegają 3 trasy linii dziennych oraz jedna nocna.

Dojazd do działki możliwy jest od ulicy Żytniej oraz Kłosowej o nawierzchni asfaltowej.

Korzystne czynniki środowiskowe, czyli bliskość lasu i jeziora oraz niskie natężenie ruchu powoduje, że osiedle jest atrakcyjne.

1. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Na potrzeby wyceny określono:

- rodzaj rynku: rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną, wolnostojącą

- obszar rynku: dzielnice domków jednorodzinnych położonych w zachodniej części miasta Olsztyn ze szczególnym uwzględnieniem osiedli: Dajtki, Likusy, Gutkowo, Brzeziny

- okres za jaki analizowano ceny: od listopada 2010 do września 2012

W wyniku analizy stwierdzono, że ceny działek budowlanych na badanym rynku wykazywały tendencję spadkową wynoszącą -0,36% na miesiąc ( obliczenie trendu czasowego stanowi załącznik 6 )

Stwierdzono, że cenę nieruchomości w analizowanym segmencie rynku tworzą głównie następujące czynniki: lokalizacja działki, kształt działki, sąsiedztwo nieruchomości

Wagi powyższych cech przedstawia tabela

Lp.	Cecha	Waga [%]
1	Lokalizacja	50
2	Kształt działki	30
3	sąsiedztwo	20

Wagi określono na podstawie analizy rynku lokalnego. Obliczenia przedstawiono w załączniku 7

Lp.	Data transakcji	Nr działki	Położenie	Powierzchnia [m^2]	Lokalizacja	Kształt działki	Sąsiedztwo	Cena za zł/m^2	Cena zaktualizowana na dzień wyceny zł/m^2
1	23-11-2010	27/11	Pływacka	961	Dobra	Niekorzystny	Korzystne	209,00	190,80
2	5-03-2011	157/1	Gołębia	613	Dobra	Korzystny	Korzystne	247,15	229,21
3	15-03-2011	27/12	Pływacka	820	Dobra	Korzystny	Korzystne	206,56	191,57
4	1-04-2011	67/18	Zagłoby	632	Dobra	Niekorzystny	Niekorzystne	205,30	191,15
5	4-04-2011	277/16	Oliwkowa	583	Bardzo dobra	Korzystny	Korzystne	243,50	226,71
6	17-06-2011	143	Zięby	670	Dobra	Korzystny	Korzystne	203,10	190,58
7	2-09-2011	108	Skowronka	645	Dobra	Korzystny	Niekorzystne	220,00	208,83
8	17-09-2011	123	Skowronka	914	Dobra	Niekorzystny	Korzystne	204,81	194,41
9	19-06-2012	256/44	Towarnickiego	709	Przeciętna	Niekorzystny	Niekorzystne	206,35	202,60
10	19-08-2012	186	Sikorki	617	Bardzo dobra	Korzystny	Korzystne	194,95	192,82
11	25-08-2012	188	Sikorki	605	Dobra	Korzystny	Korzystne	233,25	230,71
12	22-09-2012	41	Wodna	517	Bardzo dobra	Korzystny	Korzystne	288,94	286,84

1. Analiza transakcji nieruchomości podobnych

Wykaz transakcji przyjętych do analiz przedstawiono w tabeli

Na podstawie danych przedstawionych w tabeli określono:

1. Cenę minimalną: 190,57

2. Cenę maksymalną: 286,84

3. ΔC = 96,26 zł

1. OCENA RYNKU W ASPEKCIE PRZYJĘTYCH CECH RYNKOWYCH

Na potrzeby rynku przyjęto ( w ramach ustalonych cech rynkowych) skalę ocen przedstawioną w tabeli

Cecha	Ocena	Opis
Lokalizacja	Bardzo dobrą	Odległość do przystanku oraz do 250m, dojazd korzystny, odległość od głównej drogi do 300 metrów
	Dobrą	Odległość do przystanku od 250 do 500m. Dojazd korzystny, odległość od drogi od 300 do 900 metrów
	Przeciętna	Odległość do przystanku pow. 500m Utrudniony dojazd, odległość od drogi głównej powyżej 900 metrów
Kształt działki	Korzystny	Działka zbliżona kształtem do prostokąta, kwadratu, (o zbliżonej długości boków),
	Niekorzystny	Działka o nieregularnym kształcie; mocno wydłużona;
Sąsiedztwo	Korzystne	Odległość od obiektów handlowo-usługowych w do 400, oddalenie od obiektów przemysłowych i zakładów o dużej intensywności, brak potencjalnych źródeł uciążliwego hałasu.
	Niekorzystne	Odległość od obiektów handlowo-usługowych pow.400 m, sąsiedztwo obiektów przemysłowych i zakładów o dużej intensywności, drogi o dużym natężeniu ruchu, potencjalnych źródeł hałasu

1. PRZEDSTAWIENIE I UZASADNIENIE WYBORU METODY I PODEJŚCIA WYCENY, WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

W związku z rodzajem nieruchomości i celem wyceny oraz uwzględniając obowiązujące przepisy prawne zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Określono wartość rynkową nieruchomości.

1. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

   1. Ocena przedmiotu wyceny i działek porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych

Do dalszych analiz przyjęto 3 nieruchomości porównawcze oznaczone w tabeli numerami 1, 5, 7

Nazwa cechy	Ocena
	obiekt wyceniany
lokalizacja	dobra
kształt	korzystny
sąsiedztwo	korzystne

1. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych

Obiekt wyceniany i obiekt nr 1

Nazwa cechy	Obiekt wyceniany	Nieruchomość 1	Waga	Zakres kwotowy	Poprawka
lokalizacja	dobra	Dobra	0,5	48,1	0
kształt	korzystny	Niekorzystny	0,3	28,9	14,44
sąsiedztwo	korzystne	korzystne	0,2	19,3	0
CSK = 205,24 zł/m^2

Obiekt wyceniany i obiekt nr 5

Nazwa cechy	Obiekt wyceniany	Nieruchomość 5	Waga	Zakres kwotowy	Poprawka
lokalizacja	dobra	Bardzo dobra	0,5	48,1	-16,04
kształt	korzystny	Korzystny	0,3	28,9	0
sąsiedztwo	korzystne	Korzystne	0,2	19,3	0

C_SK = 210,67 zł/m²

Obiekt wyceniany i obiekt nr 7

Nazwa cechy	Obiekt wyceniany	Nieruchomość 7	Waga	Zakres kwotowy	Poprawka
lokalizacja	dobra	dobra	0,5	48,1	0,00
kształt	korzystny	korzystny	0,3	28,9	0,00
sąsiedztwo	korzystne	niekorzystne	0,2	19,3	9,63

C_SK = 218,45 zł/m²

1. Obliczenie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

$$W = \ \frac{CSK1 + C\text{SK}\ 2 + C\text{SK}\ 3\ }{3}$$

$$W = \ \frac{205,24 + 210,67 + 218,45}{3} = 211,45$$

Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości wynosi:

W_R = 211,45 zł/m² x 500 m² = 105727 zł

1. WYNIK KOŃCOWY WYCENY

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowej położonej w Olsztynie przy ulicy Dożynkowej 42 wynosi:

105 700 zł

Słownie: sto pięć tysięcy siedemset złotych

1. KLAUZULE

- Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych

- Operat nie może być publikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim treści i formy publikacji

- Operat nie może być wykorzystany w celu innym niż w sposób określony w operacie

- Zakłada się, że autorom operatu znane są wszystkie okoliczności mające wpływ na szacowaną wartość

- Wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT, ani innych opłat stosowanych przy zawieraniu transakcji sprzedaży nieruchomości

1. ZAŁĄCZNIKI

Załącznik 1. Protokół badania księgi wieczystej

Załącznik 2. Protokół z badania Studium Uwarunkowań i kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn

Załącznik 3. Protokół z wizji lokalnej

Załącznik 4. Dokumentacja fotograficzna

Załącznik 5. Wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej

Załącznik 6. Obliczenie trendu czasowego

Załącznik 7. Obliczenie wag cech rynkowych

Załącznik 1. Protokół badania księgi wieczystej

gmina: Olsztyn

jednostka ewidencyjna: Olsztyn

obręb: Olsztyn 51

nr działki 91

rodzaj użytku: B

powierzchnia działki 0,0500 ha.

Protokół z badania księgi wieczystej

Na podstawie badania księgi wieczystej Nr OL1O/0033929/1 prowadzonej przez Vi Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie, przeprowadzonego dnia 05. 11 .2012 r. ustalono co następuje:

Dział I: -położenie: Olsztyn, ul. Dożynkowa 42,

- obszar i nr działki: działka nr 51/91 o powierzchni 500 m²

- sposób korzystania: działka zabudowana budynkiem mieszkalnym o kubaturze 665 m³

Dział II: - właściciel: Jan Gołaszewski, Irena Gołaszewska

- podstawa nabycia: Decyzja administracyjna GIGXII13 7224/1377/98/99 z dnia 2.06.1999

Dział III - ciężary i ograniczenia: wolny od wpisów.

Dział IV - hipoteki: wolny od wpisów

badanie wykonał: (data i podpis)

Załącznik 2. Protokół z badania Studium Uwarunkowań i kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Olsztyn

gmina: Olsztyn

jednostka ewidencyjna: Olsztyn

obręb Olsztyn 51

nr działki 91

rodzaj użytku: B

powierzchnia działki 0,0500 ha.

Protokół z badania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego

Na podstawie badania Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania rzestrzennego Miasta Olsztyn zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Olsztyn LXII/724/2010 z dnia 26 maja 2010 r. przeprowadzonego w dniu 20.10.2012 r. Stwierdzono, że teren na którym znajduje się przedmiot wyceny ukierunkowany jest jako obszar mieszkalnictwa o niskiej intensywności z przewagą zabudowy jednorodzinnej ( oznaczony jako M5).

Załącznik 3. Protokół z wizji lokalnej

Olsztyn dn. 5. 11. 2012 r.

Protokół z przeprowadzenia wizji terenowej

w dniu 5 listopada 2012 r.

Podczas wizji terenowej w dniu 5. 11. 2012 r. ustalono, że na działka nr 91 znajdującej się w 51 obrębie miasta Olsztyn, ma bezpośredni dojazd do drogi asfaltowej. Działka położona jest na osiedlu domków jednorodzinnych. Działka usytuowana jest krótszym bokiem w kierunku południowym, od której to strony ma dostęp do drogi, działkę stanowi teren płaski na której znajdują się liczne drzewa oraz krzewy. Na działce znajduje się trzy kondygnacyjny budynek* z płaskim dachem. Nieruchomość wyposażona jest w instalacje infrastruktury technicznej: elektroenergetycznej, gazowej, wodnej oraz kanalizację sanitarną. W najbliższym otoczeniu nieruchomości znajduje się sklep ogólnospożywczy, punkt usług krawieckich, przystanek autobusowy. W okolicy znajduje się również jezioro Kortowskie, jezioro Ukiel oraz liczne tereny zielone.

Podpisy rzeczoznawców majątkowych:

Mateusz Knut

Kacper Rakowski

* Na potrzeby ćwiczenia przyjęto, że budynek stanowi oddzielny od gruntu przedmiot własności.

Załącznik 4. Dokumentacja fotograficzna

Załącznik 5. Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Jednostka ewidencyjna: Olsztyn

Obręb: Olsztyn 51

OPIS I MAPA

Nr jednostki rejestrowej G 1. Nr księgi wieczystej OL1O/0033929/1

Jan Gołaszewski, Irena Gołaszewska Wincenty Stanisława; Józef, Jadwiga

Imię Nazwisko władającego – właściciela (nazwa) imiona rodziców

WYPIS Z REJESTRU GRUNTÓW

Obręb	numer	Bliższe określenie położenia	Rodzaj użytków	Klasa	Powierzchnia
	mapy	działki
Olsztyn 51	1	91	Dożynkowa 42	B	---
				Razem	0

MAPA

Odrys, wysrys z mapy ewidencyjnej

Skala 1:500

Niniejszy wypis z rejestru gruntów i mapę

(odrys, wyrys) sporządzono wg stanu z roku 2012 Olsztyn dnia 5X 2012

Załącznik 6. Obliczenie trendu czasowego

C_p = cena trasakcji póżniejszej

C_w = cena transakcji wcześniejszej

n- liczba miesięcy pomiędzy transakcjami

$$t_{c} = \frac{C_{p} - C_{w}}{C_{w}n}x\ 100\%$$

Lp.	Pary nieruchomości	Cw [zł/m^2]	Cp[zł/m^2]	n	tc [%]
2	1;8	209,00	204,81	20	-0,20
4	2;11	247,15	233,25	14	-0,33
	3;6	206,56	203,10	5	-0,56
	ŚREDNIA	-0,36

Załącznik 7. Obliczenie wag cech rynkowych

$$w_{i} = \frac{C_{w} - C_{m}}{C}$$

C = C_max − C_min

$$W_{i} = \frac{W_{i}}{\sum_{}^{}W_{i}}$$

Lp.	Cecha	Ceny nieruchomości w parach	Wspólczynnik Wi
1	Lokalizacja	C5 = 226,71 C6 = 190,58	0,37
		C5 = 286.64 C3 = 191,57	0,98
ŚREDNIA	0,68
2.	Kształt Działki	C1=190,80 C2=229,21	0,40
		C2=229,21 C8=194,41	0,36
ŚREDNIA	0,38
3.	Sąsiedztwo	C7=208,83 C11=230,71	0,23
		C2=229,21 C7=208,83	0,21
ŚREDNIA	0,22

Ustalenie wag cech

Suma współczynników W_i wynosi: 0,68+0,38+0,22 = 1,27 to wagi W_i% sprowadzone do jedności odpowiednio wynoszą

- lokalizacja $\frac{0,68}{1,,27} \bullet 100\% = 50\%$

-kształt działki $\frac{0,38}{1,27} \bullet 100\% = 30\%$

-sąsiedztwo $\frac{0,22}{1,27} \bullet 100\% = 20\%$