1
Rynek nieruchomości
Wprowadzenie - pojęcie nieruchomości
Część 2
dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji i Nieruchmości
Rynek nieruchomości
– ekonomiczne podstawy
Rynek nieruchomości
Nieruchomość – obiekt techniczny
•
Element składowy nieruchomości gruntowej
•
Budynki i budowle
•
Obiekty budowlane
•
Elementy konstrukcyjne
•
Elementy wyposażenia (np. instalacje,
stolarka)
•
Elementy wykończenia
•
Podlega zużyciu !!!
2
Rynek nieruchomości
Zużycie nieruchmości
„Standardy zawodowe” definiują stopień
zużycia jako „... utratę wartości szacowanej
nieruchomości wynikłą z jej zużycia
technicznego (fizycznego), funkcjonalnego
(użytkowego) i środowiskowego”
[1]
.
[1]
Por. Standardy zawodowe ...; s. III.4/1.
Rynek nieruchomości
Zużycie techniczne
•
wieku obiektu budowlanego,
•
trwałości zastosowanych materiałów,
•
jakości wykonawstwa budowlanego,
•
sposobu użytkowania,
•
warunków eksploatacji,
•
wad projektowych,
•
prowadzonej gospodarki remontowej itp.
[1]
.
•
[1]
Por. Standardy zawodowe ...; op. cit.; s. III.4/1.
3
Rynek nieruchomości
Zużycie funkcjonalne
•
zmiany w typach i rodzajach konstrukcji,
•
zmiany rozwiązań wewnętrznych przystosowanych
do specyficznego celu, który już dzisiaj jest
nieaktualny,
•
ubogi styl architektoniczny,
•
brak nowoczesnych usprawnień,
•
zmienione upodobania nabywców,
•
niemodne wyposażenie,
•
nieadekwatna wielkość powierzchni
[1]
.
•
[1]
Por. Szacowanie nieruchomości zurbanizowanych. Podejście kosztowe; p. z. pod red. A. Hopfer; Meritum;
Warszawa 1993; s. 110.
Rynek nieruchomości
Zużycie środowiskowe
•
dokonane lub planowane zmiany w otoczeniu
nieruchomości powodujące uciążliwości w
korzystaniu z nieruchomości (np. budowa w
sąsiedztwie mieszkniowej nieruchomości zakładu
przemysłowego),
•
prowadzone lub przewidywane na danym terenie
eksploatacje górnicze, powodujące trwałe
uszkodzenia nieruchomości,
•
szkodliwy wpływ zniszczonego ekologicznie
środowiska na trwałość środowiska, trwałość
obiektów budowlanych i jakość gruntu
[1]
•
[1]
Por. Standardy zawodowe ...; op. cit.; s. III.4/3.
4
Rynek nieruchomości
Nieruchomość jako obiekt rynkowy
•
towar
•
obrót prawami
•
cechy nieruchomości
−
Fizyczne
−
Ekonomiczne
−
Instytucjonalno-prawne
Rynek nieruchomości
Rysunek 1. Cechy nieruchomości
Cechy nieruchomości
Cechy nieruchomości
Cechy fizyczne
Cechy fizyczne
Cechy ekonomiczne
Cechy ekonomiczne
Cechy Instytucjonalno-Prawne
Cechy Instytucjonalno-Prawne
Złożoność fizyczna
Złożoność fizyczna
Stałość w miejscu
(Nieruchomość)
Stałość w miejscu
(Nieruchomość)
Rzadkość (deficytowość)
Rzadkość (deficytowość)
Lokalizacja
Lokalizacja
Prawa dotyczące
nieruchomości
Prawa dotyczące
nieruchomości
Stowarzyszenia i organizacje
Stowarzyszenia i organizacje
Niepodzielność
Niepodzielność
Trwałość
Trwałość
Różnorodność
Różnorodność
Mała płynność
Mała płynność
Duża kapitałochłonność
Duża kapitałochłonność
Współzależność
Współzależność
Źródło: Ł. Gojtowski; Wpływ czynnika uzbrojenia w infrastrukturę techniczną na kształtowanie cen nieruchomości gruntowych za E. Kucharska-Stasiak; Nieruchomość a rynek;
Wydanie II; Wydawnictwo Naukowe PWN; Warszawa; 2005; s. 16-24.
5
Rynek nieruchomości
Cechy fizyczne
•
Złożoność fizyczna
•
Nieruchomość
•
Trwałość w czasie
•
Różnorodność
•
Niepodzielność
Rynek nieruchomości
Cechy ekonomiczne
•
Deficytowość (rzadkość)
•
Lokalizacja
•
Współzależność
•
Wysoka kapitałochłonność
•
Mała płynność
6
Rynek nieruchomości
Cechy instytucjonalno-prawne
•
Prawa dotyczące nieruchomości
•
Stowarzyszenia i organizacje
Rynek nieruchomości
Wartość a cena (c.d.)
•
Cena
−
wynik transakcji
•
Wartość
−
wynik wyceny
•
Kto może określać wartość?
7
Rynek nieruchomości
Wartość subiektywna i obiektywna
•
W. obiektywna oznacza wartość dla całej
zbiorowości
•
W. subiektywna jest wartością dla jednej
konkretnej osoby. Dla każdego może być
inna.
Rynek nieruchomości
Wartość rynkowa – ustawa Uogn
stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa
do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem
cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących
założeń:
1) strony umowy były od siebie niezależne, nie
działały w sytuacji przymusowej oraz miały
stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania
nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
8
Rynek nieruchomości
Wartość odtworzeniowa
Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest
równa kosztom jej odtworzenia, z
uwzględnieniem stopnia zużycia.
•
Koszt odtworzenia
•
Koszt zastąpienia
Rynek nieruchomości
•
Wartość inwestycyjna
•
Odzwierciedla cenę jaką konkretny inwestor
jest skłonny zapłacić za konkretna
nieruchomość przy uwzględnieniu jej
skłonności do zaspokojenia jego potrzeb
Wartość indywidualna
– wartość inna niż rynkowa
9
Rynek nieruchomości
Pytania kontrolne
•
Co to jest zużycie nieruchomości?
•
Wskaż 3 przejawy zużycia technicznego?
•
Wskaż 3 przejawy zużycia funkcjonalnego?
•
Wskaż 3 przejawy zużycia środowiskowego?
•
Co to oznacza ze nieruchomość jest
niepodzielna?
•
Jakie są skutki ekonomiczne cechy
„różnorodność”?
•
Co oznacza deficytowość nieruchomości?
•
Z czego wynika mała płynność nieruchomości?
Rynek nieruchomości
Wprowadzenie - pojęcie nieruchomości
Część 3
dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji i Nieruchomości
Rynek nieruchomości
– ekonomiczne podstawy
10
Rynek nieruchomości
Nieruchomość jako inwestycja (1)
•
Pewne zabezpieczenie kapitału
−
Trwałość w czasie
−
Trwałość w miejscu
−
Długoterminowo rozpatrywana lokata
•
Stałe dochody
•
Kapitałochłonna
Rynek nieruchomości
Nieruchomość jako inwestycja (2)
•
Ulgi podatkowe
•
„Odmrożenie” kapitału
•
Niepodzielna
•
Mało płynna
•
Wymaga fachowej obsługi
•
Obciążone stałym kosztem
•
Podlega amortyzacji (budynki i budowle)
11
Rynek nieruchomości
Jak zarabiamy na nieruchomościach?
•
Spekulacje (kupić taniej sprzedać drożej)
•
Dochody periodyczne np. z czynszu
•
Wzrost wartości w czasie
•
Działalność deweloperska
Rynek nieruchomości
Inwestycje bezpośrednie i pośrednie
•
Inwestycje bezpośrednie – nabycie nieruchomości
•
Inwestycje pośrednie
−
Zakup jednostek funduszy nieruchomości
−
Zakup akcji w firmie deweloperskiej
12
Rynek nieruchomości
Klasyfikacja nieruchomości (dochód)
•
Nieruchomości komercyjne
•
Nieruchomości spekulacyjne
•
Nieruchomości kapitałowe
•
Nieruchomości rozwojowe
Rynek nieruchomości
Nieruchomości komercyjne
•
Niektórzy autorzy nieruchomości komercyjne, ograniczają do
obiektów, które z tytułu ich „... dzierżawy przez najemców ...” są
źródłem dochodu właściciela
[1]
•
„... są to nieruchomości, w które inwestuje się wyłącznie z myślą o zysku. I
to zysku postrzeganym w dłuższej perspektywie czasowej.”
[2]
•
nieruchomość generująca periodycznie przychody pochodzące z jej
użytkowania lub własności w postaci przepływających w czasie
strumieni kapitałowych
[3]
[1] Por. H. Gawron, F. Janicek; Zarządzanie Nieruchomościami; Akademia Ekonomiczna w Poznaniu; Poznań 1995; s. 9.
[2] M. Bryx, R. Matkowski; Inwestycje w nieruchomości; POLTEX; Warszawa 2001
[3] Por. J. Lipiński; Deweloper na rynku nieruchomości; Nieruchomości C.H. Beck nr 2; Wydawnictwo C.H. Beck; Warszawa 2000.
13
Rynek nieruchomości
Nieruchomości spekulacyjne
•
„Nieruchomość spekulacyjna to nieruchomość
nabyta w celu osiągnięcia zysku z szybkiej
odsprzedaży bez dalszych inwestycji kapitałowych,
koniecznych dla wdrożenia procesu
deweloperskiego”
[1]
.
•
Są to nieruchomości, co do których inwestorzy
oczekują szybkiego zwrotu i osiągnięcia zysku w
wyniku sprzedaży.
•
[1] Por. J. Lipiński; Deweloper na rynku ...; op. cit.; s. 30.
Rynek nieruchomości
Nieruchomości kapitałowe
•
Nieruchomości kapitałowe to takie, co do których
inwestorzy oczekują wzrostu ich wartości w długim
przedziale czasu.
•
Przy czym nie nastawiają się na periodyczne
przychody, jak w przypadku nieruchomości
komercyjnych, ale na zysk, który zostanie
zrealizowany poprzez sprzedaż dokonaną w
odległej przyszłości.
14
Rynek nieruchomości
Nieruchomości rozwojowe
•
Nieruchomości nabywane w celu przeprowadzenia
na ich terenie prac deweloperskich (o różnym
zakresie), przeznaczone do dalszego inwestowania,
są
właśnie
nieruchomościami
rozwojowymi
(przeznaczonymi do dalszego rozwoju).
Rynek nieruchomości
Ryzyko inwestowania w nieruchomości
Rynku
Bankructwa
Inflacji
Płynności
Fundusze płynne
500-5000
1
1
1
1
Obligacje rządowe
1000-10000
4-6
1
5
4
Pule powiernicze
1000
4-6
4
5
6
Akcje
1000
5-7
8
3
3
Nieruchomości
1000-10000
6-7
5
1
10
Złoto
1000-25000
5-7
2
1
3
Opcje
500-25000
8-9
2
1
3
Ryzyko
Instrumenty finansowe
Minimalne
inwestycje
Źródło: Z. Komar; Jak się robi pieniądze. O inwestowaniu, ryzyku i instrumentach
finansowych. za E. Kucharska – Stasiak; Nieruchomość a rynek.
15
Rynek nieruchomości
Pytania kontrolne
•
Co oznacza „odmrożenie” kapitału?
•
Co to są nieruchomości komercyjne?
•
Jak można pośrednio inwestować w
nieruchomości?