Rynek nieruchomości
Specyfika rynku nieruchomości
Część 2
dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji i Nieruchomości
Rynek nieruchomości
Rynek nieruchomości
Specyfika rynku nieruchomości
Część 2
dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji i Nieruchomości
Rynek nieruchomości
Rynek nieruchomości
Zakres wykładu
1.
Cechy rynku nieruchomości
2.
Struktura RN
3.
Czynniki popytu i podaży na RN
4.
Koniunkturalny rozwój rynku nieruchomości
5.
Wpływ RN na gospodarkę i odwrotnie
Rynek nieruchomości
Cechy rynku nieruchomości
•
Niejednolitość
•
Niedoskonałość
•
Mała elastyczność popytu i podaży
•
Lokalny charakter
•
Mała efektywność
•
Wymaga fachowej obsługi
Rynek nieruchomości
Struktura rynku nieruchomości
•
Slajd 1
−
Transakcje rynkowe
−
Transakcje nierynkowe
Rynek nieruchomości
Podmiot
POPYT
PRAWA
PODAŻ
Podmiot
Wiązki praw
Skarb Państwa
jednostki samorządu terytorialnego
spółki prawa cywilnego i handlowego
joint-venture
konsorcjum
spółdzielnie
podmiot zagraniczny
instytucja
osoby fizyczne
podmiot zagraniczny
własność/współwłasność
użytkowanie wieczyste
dzierżawa
najem
spółdzielcze prawo własnościowe
podnajem
opcja/zadatek
prawo pierwokupu
służebność
prawo wywłaszczenia
prawo eksmisji
zob. strona popytu
Struktura rynku nieruchomości c.d.
Źródło: Opracowania własne na podstawie „Vademecum pośrednika nieruchomości zarys wiedzy o profesjonalnym obrocie
nieruchomościami”; Władysław Jan Brzeski, Grzegorz Dobrowolski, Szymon Sędek; KIN, Kraków 1996.
Rynek nieruchomości
Struktura rynku nieruchomości c.d.
Rodzaj nieruchomości
zob. str. podaży
Część nieruchomości
cała nieruchomość
budynek/budowla
piętro
lokal
„przestrzeń powietrzna”
Cykl nieruchomości
nowy projekt
eksploatacja
remont/odnowa
przebudowa
wyburzenia
TRANSAKCJA
Rynkowa:
kupno/sprzedaż
użytkowanie
najem/dzierżawa
podnajem
zamiana
„sale-laseback”
czarny rynek
Nierynkowa:
darowizna
spadek/dziedzictwo
wywłaszczenie
uwłaszczenie
eksmisja/egzekucja
Rodzaj nieruchomości
jedno-rodzinna
wielo-rodzinna
handlowo-usługowa
biurowa
rekreacyjna
przemysłowa parkingowo-
garażowa
magazynowo-składowa
rolna., leśna
instytucjonalna
Część nieruchomości
zob. strona popytu
Cykl nieruchomości
zob. strona popytu
Źródło: Opracowania własne na podstawie „Vademecum pośrednika nieruchomości zarys wiedzy o profesjonalnym obrocie
nieruchomościami”; Władysław Jan Brzeski, Grzegorz Dobrowolski, Szymon Sędek; KIN, Kraków 1996.
Rynek nieruchomości
PODAŻ
RYNEK
POPYT
POTRZEBY
PRZESTRZENNE
SIŁA
NABYWCZA
RYNEK
FINANSOWY
WYBURZENIA
UBYTKI
ISTNIEJĄCY
ZASÓB
RYNEK
BUDOWLANY
DEWELOPER
NOWA
PODAŻ
OBRÓT
CENY
CZYNSZE
PUSTOSTANY
Czynniki popytu i podaży na rynek
Źródło: opracowanie własne na podst. „Vademecum pośrednika nieruchomości zarys wiedzy o profesjonalnym obrocie
nieruchomościami”; Władysław Jan Brzeski, Grzegorz Dobrowolski, Szymon Sędek; KIN, Kraków 1996.
Rynek nieruchomości
Czynniki popytu i podaży
−
Czynniki popytu
•
Siła nabywcza – rynek finansowy
•
Potrzeby przestrzenne
−
Czynniki podaży
•
Przyrost – rynek deweloperski
•
Zasób
•
Ubytki
Rynek nieruchomości
Popytu i podaży na RN
•
Popyt i podaż
•
Cechy popytu na N
−
Silna intensywność jego ujawniania się
−
Mała substytucyjność
−
Słaba reakcja popytu na zmiany ceny
•
Współczynnik elastyczności cenowej
−
Znaczna rozbieżność pomiędzy popytem
p. a popytem e.
Rynek nieruchomości
Popytu i podaży na RN
•
Cechy podaży na N
−
Słaba reakcja podaży na zmiany
ceny
•
Paradoks Veblena
•
Brak równowagi
•
Nadwyżka podaży
Rynek nieruchomości
Koniunkturalny rozwój rynku
Rynek nieruchomości
Cykl gospodarczy
•
Cykl koniunkturalny jest to rytm wspólny dla
rozwoju większości działów życia gospodarczego,
jak i dla różnych krajów. Cykle uwidaczniają się w
zmianach występujących w PKB, bezrobociu,
cenach i zyskach*.
•
Cykl gospodarczy jest powracającym ale
nieregularnym, wahnięciem poziomu ogólnej
działalności gospodarczej lub zestawem
krótkoterminowych wahnięć w gore i w dół w
ramach głównego, długookresowego trendu**.
*Ekonomia 1, PWN
** Ekonomia, Fundacja Gospodarcza NSZZ
Rynek nieruchomości
Trend i fazy
•
Trend – tendencja rozwojowa produkcji –
„wygładzona” ścieżka obrazująca rozwój
produkcji w długim okresie po wyeliminowaniu
krótkookresowych wahań
•
Fazy w cyklu (patrz rysunek)
−
Dno (depresja)
−
Ekspansja (ożywienie)
−
Szczyt (boom)
−
Recesja
Rynek nieruchomości
Przyczyny wahań
•
wojny
•
wydarzenia polityczne
•
fluktuacja liczby ludności
•
innowacje
•
poziom produkcji
•
wzrost sprzedaży
Rynek nieruchomości
Cykl koniunkturalny na rynku N
•
Powracające lecz nieregularne wahania w
poziomie globalnego dochodu z wyprzedzeniem
bądź opóźnieniem w stosunku do średniej z
wszelkich rodzajów nieruchomości
•
Przyczyny cykli na rynku nieruchomości:
−
Ruchy falowe w całej gospodarce
−
Cechy strukturalne budynków i procesu budowy
−
ludzkie zachowania
•
Jak cykle przekładają się na rynek N (Patrz Rys.)
Rynek nieruchomości
Wpływ gospodarki na rynek N
•
Zmiany zapotrzebowania na przestrzeń
−
Ożywienie gospodarcze z opóźnieniem ponieważ
wykorzystanie istniejących zasobów
•
Zmiany w poziomie budownictwa
−
Trudno dostosować do zmian popytu
•
Zmiany poziomu stóp procentowych
−
Wzrost popytu na pieniądz może wywołać wzrost stóp
•
Atrakcyjność innych lokat
•
Oczekiwania co do trendów w gospodarce
−
Zachowania przystosowawcze - trzeba czasu aby dane z
przeszłości przełożyć na decyzje inwestycyjne
•
Inne (instytucjonalne, zmiany wartości kapitałowej w bilansach)
Rynek nieruchomości
Wpływ rynku N na gospodarkę
•
Pozytywny wpływ i negatywny
•
Pozytywny:
•
Udział w tworzeniu PKB
−
USA udział sektora N w PKB – 11-12%
−
Japonia 8-10%
−
Polska 6-8%.
•
Wpływ na ożywienie gospodarcze poprzez tworzenie
nowego zasobu
•
Funkcja fiskalna – wpływ do budżetu SP i JST
•
Miejsca pracy
−
USA – 8,1 % ogół zatrudnionych pracuje w sektorze N,
−
UK – 6-8%,
−
Polska – 5-6%.
•
Popyt na kapitał i „odmrożenie” kapitału
Rynek nieruchomości
Wpływ rynku N na gospodarkę
•
Negatywny:
−
„Samotny” wzrost cena na rynku nieruchomości (i
ożywienie tylko w tym sektorze) może spowodować
kryzys w gospodarce (pęknięcie bańki)
−
Spadek czynszów może spowodować nie możność
spłaty kredytów
−
Spadek wartość nieruchomość zwiększa ryzyko
banków dla których stanowią one zabezpieczenie
−
Wzrost stóp procentowych może spowodować
znacząc obciążenie domowych budżetów – co może
spowodować większą podaż na rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości
Pytania kontrolne
1. Co oznacza niedoskonałość rynku?
2. Jak jest elastyczność cenowa popytu na
rynku nieruchomości i co ona oznacza?
3. Co to jest rynek efektywny?
4. Proszę wskazać 3 transakcje nierynkowe?
5. Proszę wskazać czynniki podaży na rynku
nieruchomości.