1

Rynek nieruchomości

Wprowadzenie - pojęcie nieruchomości

Część 1

dr Dariusz Trojanowski, Katedra Inwestycji i Nieruchomości

Rynek nieruchomości 

– ekonomiczne podstawy

Rynek nieruchomości

Podręczniki

•

Kucharska-Stasiak E.; Nieruchomość w gospodarce 
rynkowej; PWN; Warszawa 2006. 

•

Kucharska-Stasiak E.; Wartość rynkowa nieruchomości; 
Twigger; Warszawa 2000. 

•

Red. Kucharska-Stasiak E.; Zachodnie rynki 
nieruchomości; Twigger; Warszawa 2004. 

•

Czasopismo Nieruchomości C.H. Beck

2

Rynek nieruchomości

Zakres wykładu

1.

Nieruchomość jako dobro ekonomiczne 

a)

Pojęcie nieruchomości (w tym funkcje w gospodarce)

b)

Cechy nieruchomości

c)

Wartość a cena

d)

Czynniki wpływające na wartość 

2.

Rynek nieruchomości i czynniki wpływające na jego 
funkcjonowanie (definicja, klasyfikacja, cechy, funkcje, 
uczestnicy)  

3.

Czynniki wpływające na badanie RN

4.

Badania i analiza rynku nieruchomości

5.

Interwencjonizm państwowy na RN

6.

Funkcjonowanie rynku nieruchomości w Polsce oraz wybranych 
państwach UE 

Rynek nieruchomości

Pojmowanie nieruchomości (funkcje)

•

Obiekt użytkowy

•

Obiekt inwestycyjny (np. lokata kapitału)

•

Obiekt fiskalny

•

Źródło dochodów

•

Obiekt kredytowania

•

Obiekt prawny

•

Obiekt techniczny 

•

Obiekt rynkowy -towar

3

Rynek nieruchomości

Nieruchomość jako obiekt prawny

•

nieruchomościami są „... części powierzchni 

ziemskiej stanowiącej odrębny przedmiot 

własności (grunty), jak również budynki 

trwale z gruntem związane lub części takich 

budynków, jeżeli na mocy przepisów 

szczególnych stanowią odrębny od gruntu 

przedmiot własności”

[1]

•

[1]

Kodeks cywilny i inne teksty prawne; Wydawnictwo C.H. BECK; Warszawa 2001; s. 11.

Rynek nieruchomości

Nieruchomość jako obiekt prawny

•

grunty stanowiące część powierzchni 
ziemskiej,

•

budynki trwale połączone z gruntem,

•

części tych budynków

•

Nieruchomość gruntowa

•

Nieruchomość budynkowa

•

Nieruchomość lokalowa

4

Rynek nieruchomości

Nieruchomość gruntowa

•

nieruchomość gruntowa - należy przez to rozumieć 
grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem 
budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny 
przedmiot własności; 

−

n. niezabudowana

−

n. zabudowana

•

działka gruntu - należy przez to rozumieć 
niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej 
stanowiącą część lub całość nieruchomości 
gruntowej 

Rynek nieruchomości

Nieruchomość gruntowa

•

działka budowlana - należy przez to rozumieć 
zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy 
geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz 
wyposażenie w urządzenia infrastruktury 
technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne 
korzystanie z budynków i urządzeń położonych na 
tej działce

5

Rynek nieruchomości

Nieruchomość budynkowa

•

„… na mocy przepisów szczególnych” – jakich?

•

wzniesienie budynku przez użytkownika 
wieczystego,

•

oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu 
zabudowanego.

Rynek nieruchomości

Nieruchomość lokalowa

•

Ustawa o własności lokali

•

umowy zawartej w formie aktu notarialnego, 

•

jednostronnej czynności prawnej właściciela 
nieruchomości,

•

orzeczenia sądu znoszącego współwłasność,

•

wykonania umowy zobowiązującej właściciela 
gruntu do wybudowania na tym gruncie domu i do 
ustanowienia odrębnej własności lokali. 

6

Rynek nieruchomości

Oznaczenie nieruchomości

•

KW

•

Nr ewidencyjny dz.

•

Adres

Rynek nieruchomości

Oznaczenie nieruchomości

•

Ciągłość nieruchomości

*

*

dz.101

dz.108

n

n

*

KW

*

KW

*

Nr 3502

*

Nr 3502

*

*

Objaśnienia:

n

- własność tej samej osoby

* - własność innych osób

Działki 101 + 108 stanowią jedną nieruchomość.

Źródło: Wycena nieruchomości i przedsiębiorstw. Red. A. Hopfer. Tom 1, Twigger SA, Warszawa 1993, s. 381.

7

Rynek nieruchomości

Formy władania

•

Własność

•

Użytkowanie wieczyste

•

Ograniczone prawa rzeczowe

−

Użytkowanie

−

Służebność

−

Hipoteka

−

Własnościowe spółdzielcze prawo do ....

Rynek nieruchomości

Formy władania c.d.

•

Prawa zobowiązaniowe

−

Dzierżawa

−

Najem

−

Użyczenie

8

Rynek nieruchomości

Formy władania c.d.

•

Prawa zbywalne

−

Własność

−

Użytkowanie wieczyste

−

Spółdzielcze własnościowe prawo do ...

•

Prawa czynszowe

−

Najem

−

Dzierżawa

−

Użytkowanie

Rynek nieruchomości

Pytania kontrolne

1.

Czym jest nieruchomość?

2.

Co to jest nieruchomość budynkowa?

3.

Czym różni się UW od własności?

4.

Jakie formy prawne są zbywalne?

5.

Jakie formy prawne zalicza się do praw 
zobowiązaniowych?

6.

Ile działów ma KW?

7.

Jakie formy prawne zalicza się do ogr. Praw 
rzeczowych? 

8.

Jakie prawa są czynszowe?