RYNEK  NIERUCHOMOŚCI

1. Kategorie ekonomiczne 

nieruchomości.

2. Nieruchomość jako 

przedmiot obrotu w 

wymiarze ekonomicznym.

3. Uwarunkowania 

ekonomiczne rynku 

nieruchomości.

4. Otoczenie nieruchomości

Rynek nieruchomości analizowany jest 

w dwóch ujęciach jako kategorii 

ekonomicznej  i jako kategorii 

przestrzennej

• ekonomicznej rynek jest 

charakteryzowany jako ogół stosunków 
wymiennych jakie zachodzą między 
stronami transakcji: sprzedającym i 
kupującym /stroną podażową i popytową/.

• przestrzennej rynek jest traktowany jako 

pewien obszar, na którym panują ujęte w 
ramy, zbliżone warunki obrotu 
towarowego.

• Ostatnio pojawiło się i trzecie 

określenie rynku nieruchomości – 
rynek jako kategoria cybernetyczna. 
W tym ujęciu rynek rozpatrywany 
jest jako układ otwarty makro i 
mikroekonomiczny, na który 
odziaływuje otoczenie

• Rynek nieruchomości – to ogół 

warunków w jakich dokonuje się 
transfer praw do nieruchomości oraz 
zawierane są umowy określające 
wzajemne prawa i obowiązki 
związane z władaniem 
nieruchomościami. Rynek ten jest 
rynkiem nieformalnym, gdyż nie 
posiada stałej siedziby i statutu jak 
np. giełda.

Rynek nieruchomości wyróżnia 
się w gospodarce również tym, 

że

• transakcje angażują duże kwoty pieniężne, 

często kredyty,

• istnieje nieduża częstotliwość transakcji 

kupna – sprzedaży i względna stabilność 
podaży w krótkim okresie czasu,

• występują trudności w uzyskaniu informacji 

o transakcjach na rynku,

• wartość nieruchomości zależy od położenia, 

sąsiedztwa, standardu, sposobu jej 
użytkowania.

Cechy rynku nieruchomości

• Niejednolitość /różnorodność rynków/,
• Niedoskonałość /brak informacji o rynku, 

powolna reakcja sygnałów z rynku, trudności 

osiągania stanu równowagi,

• Mała elastyczność rynku /słaba reakcja 

popytu i sprzedaży na zmiany cen,

• Wymóg fachowej obsługi /licencje/
• Lokalny charakter rynku /konkurencja 

ograniczona.

• Efektywność rynku na niskim poziomie /cena z 

opóźnieniem odzwierciedla informacje rynkowe/.

Funkcje rynku 

nieruchomości

• Funkcja alokacyjna,
• Funkcja informacyjna,
• Funkcja korygowania wykorzystania 

powierzchni,

• Funkcja zastawu,
• Funkcja dochodowa,
• Funkcja spekulacyjna,
• Funkcja fiskalna

Rynek nieruchomości jako 

kategoria ekonomiczna

• Stałość miejsca nieruchomości poprzez 

związa-nie z podłożem -działka i to co na 
działce,

• Unikalność, rzadkość występowania, brak 

substytutów i indywidualny charakter, duża 
różnorodność, mała porównywalność,

• Trwałość związana z cyklem produkcyjnym – 

inwestycyjnym, długi okres użytkowania,

• Niepodzielność lub ograniczona 

podzielność,

• Duża kapitałochłonność, wymagająca 

zgromadzenia znacznego kapitału 
wyjściowego /kredyt/,

• Powolny zwrot z kapitału z wyjątkiem 

spekulacji,

• Subiektywizm postrzegania nieruchomości 

/każdy inwestor inaczej odbiera 
nieruchomość, inne możliwości jej 
wykorzystania/,

• Interwencjonizm publiczny,
• Niska częstotliwość obrotu /wysoka 

kapitałochłonność – trudność w wejściu i 
zejściu z rynka nieruchomości/.

Rynek nieruchomości 

mieszkalnych

• Nieruchomości osób fizycznych,
• Nieruchomości spółdzielni 

mieszkaniowych,

• Nieruchomości wspólnot,
• Nieruchomości komunalne, TBS-y,
• Nieruchomości zakładów pracy

Rynek nieruchomości 

niemieszkalnych

• Nieruchomości biurowo - usługowe,
• Nieruchomości usługowo – handlowe,
• Nieruchomości instytucjonalne 

/administracji publicznej/,

• Nieruchomości sektora publicznego,
• Nieruchomości przemysłowo-

magazynowe, składowe, dystrybucyjne,

• Nieruchomości rolne,
• Nieruchomości leśne

Nieruchomości klasyfikujemy 

również pod kątem 

nieruchomości:

• mieszkalnych,
• komercyjnych,
• rekeracyjnych,
• przemysłowych.

Uwarunkowania ekonomiczne 

obrotu nieruchomościami

• Stan gospodarki jej rozwój, stagnacja, 

kryzys,

• Relacje w handlu zagranicznym i 

międzynarodowe strumienie pieniężne,

• Dostępność kapitałów,
• Dostępność inwestorów,
• Programy pomocowe,
• Systemy podatkowe,

Uwarunkowania organizacyjne i 

instytucjonalne

• Centralizacja, decentralizacja decyzji,
• Specyfika instytucji finansowych
• Zezwolenia inwestycyjne

• Uwarunkowania polityczne, 

stabilność polityczna, aktywność 
samorządów lokalnych, procesy 
uwłaszczeniowe,

• Uwarunkowania społeczne,
• Technologie, innowatyka /technika 

wznoszenia nieruchomości, 
materiałochłonność, 
energochłonność, architektura/,

• Środowisko konkurencyjne. 

Otoczenie nieruchomości

• Struktura podmiotowa /własnościowa 

i instytucjonalna/,

• Struktura przedmiotowa /rodzaj 

nieruchomości i jej 
zagospodarowanie, wykorzystanie/,

• Wymiary fizyczne terenu, zabudowań 

/powierzchnia, kubatura, długość, 
wysokość, szerokość, pojemność/,

• Zagospodarowanie nieruchomości 

/nasadzenia, naniesienia, uzbrojenie/,

• Infrastruktura sąsiedztwa /dostępność 

do mediów, komunikacji, miejsc pracy, 
terenów sportowych i rekreacyjnych, 
obiektów oświatowych i edukacyjnych, 
ośrodków kulturalnych, zdrowia/,

• Rodzaj i charakter zabudowy, gęstość, 

technologia, architektura,

• Czynniki naturalne /zadrzewienia, 

ekologia/,

• Atrybuty społeczne: zamożność 

społeczeństwa, elitarność, hierarchia 
społeczna.

• Kultura, obyczaje, tradycja, wzorce 

zachowań, więzi społeczne, postawy 
obywatelskie.

Na rynku i w otoczeniu 

nieruchomości nie wszystkie 

powyższe elementy są 

stabilne. Ich zróżnicowanie i 

płynność wpływa na 

strukturę popytu i podaży 

nieruchomości, zmieniając 

pozycję nieruchomości na 

rynku