Prawo hipoteczne 

Wykład 5.12.2013 r.

Zakres obciążenia hipoteką i 

ochrona hipoteki

Zakres obciążenia hipoteką

• Hipoteka na nieruchomości obciąża 

także jej przynależności (art. 51 
kc)oraz części składowe (art. 47 kc)

• Zasada ta dotyczy przynależności i 

części składowych, które miały ten 
przymiot w dniu obciążenia hipoteką, 
jak również nowych rzeczy, które 
stały się częściami składowymi lub 
przynależnościami po ustanowieniu 
hipoteki. 

Zakres obciążenia hipoteką

   Zakres obciążenia hipoteką: art. 84 

ukw

• rzecz główna+ części składowe+ 

przynależności 

obejmuje zajęcie nieruchmości – art. 

929 kpc

Zakres obciążenia hipoteką

• Art. 52 kc: czynność prawna mająca 

za przedmiot rzecz główną odnosi 
także skutek względem 
przynależności, chyba że co innego 
wynika z treści czynności prawnej lub 
przepisów szczególnych  

• Art. 84 ukw ius cogens 
• Nie jest dopuszczalna klauzula 

umowna wyłączajca przynależności 
spod obciążenia hipotecznego 

Zakres obciążenia hipoteką

• Przynależności nieruchomości nie są 

ujawniane w księdze wieczystej

• Przynależności nieruchomości mogą 

być odrębnym przedmiotem 
egzekucji z ruchomości, chyba że 
wszczęto wcześniej egzekucję z 
nieruchomości, na której one się 
znajdują.

• Przykład: maszyny rolnicze 

nieruchomości  rolnej  

Zakres obciążenia hipoteką

• Przynależności nieruchomości nie są 

ujawniane w księdze wieczystej

• Przynależności nieruchomości mogą 

być odrębnym przedmiotem 
egzekucji z ruchomości, chyba że 
wszczęto wcześniej egzekucję z 
nieruchomości, na której one się 
znajdują.

• Przykład: maszyny rolnicze 

nieruchomości  rolnej  

Zakres obciążenia hipoteką

• Części składowe – art. 47 k.c.- 50 k.c.
• Nie mogą być odrębnym przedmiotem 

własności i innych praw rzeczowych

• Hipoteka obciąża części składowe ex lege
• Część składowa nie może być 

samodzielnym przedmiotem egzekucji

• Przykład: drzewa, budynki, budowle, 

studnie, mosty, służebności gruntowe 
(art. 50 k.c.), pożytki naturalne do czasu 
odłączenia  

Zakres obciążenia hipoteką

• Części składowe nieruchomości są objęte 

hipoteką również po ich odłączeniu, 
dopóki pozostają na nieruchomości, 
chyba że zostały zbyte w granicach 
prawidłowej gospodarki, a umowa zbycia 
jest stwierdzona pismem z datą pewną 
(art. 84 ust. 1 ukw)

• Hipoteka nie obejmuje odłączonych części 

składowych, które przypadają dzierżawcy, 
użytkownikowi, uprawnionemu z tytułu 
służebności (art. 85 ust. 2 ukw)    

Zakres obciążenia hipoteką

• Rzeczy, które wskutek zbycia 

przestały być przynależnościami, są 
objęte hipoteką, dopóki pozostają na 
nieruchomości, chyba że zostały 
zbyte w granicach prawidłowej 
gospodarki, a umowa zbycia jest 
stwierdzona pismem z datą pewną 
(art. 86 ukw) 

Zakres obciążenia hipoteką

• Uprawnienia wierzyciela hipotecznego:
• 1) sprzeciw wierzyciela wobec 

usunięcia z nieruchomości części 
składowych i przynależności

• art. 87 ukw: Do chwili zajęcia 

nieruchomości wierzyciel hipoteczny 
nie może sprzeciwić się ich usunięciu, 
jeżeli właściciel nie narusza przez to 
zasad prawidłowej gospodarki. 

Zakres obciążenia hipoteką

• 2) prawo do pobierania czynszu z tytułu 

czynszu najmu lub dzierżawy

• Art 88 ukw: Hipoteka obejmuje roszczenie 

właściciela o czynsz. Do chwili zajęcia 
nieruchomości przez wierzyciela uprawnionym 
do pobierania czynszu jest właściciel.

• W razie zajęcia nieruchomości zapłata czynszu 

dokonana z góry więcej niż za jeden pełny 
okres płatności przypadającej po zajęciu, nie 
ma skutku względem wierzyciela, chyba że 
została ujawniona w kw przed wpisem hipoteki 
 

Zakres obciążenia hipoteką

• 3) zapłata odszkodowania z 

ubezpieczenia bez zgody wierzyciela 
hipotecznego może nastąpić do rąk 
właściciela nieruchomości obciążonej 
hipoteką wyłącznie w celu pokrycia 
poniesionych przez niego wydatków 
na przywrócenie nieruchomości do 
stanu poprzedniego (art. 89 ukw)

Zakres obciążenia hipoteką

• 4) wyrażenie przez wierzyciela zgody 

na sprzedaż części nieruchomości – 
art. 90 ukw.

• W tym wypadku wierzyciele mogą 

żądać, by kwota uzyskana ze 
sprzedaży była im wypłacona według 
pierwszeństwa hipotek 

Ochrona hipoteki

• Zagrożenie bezpieczeństwa hipoteki
• Jeżeli właściciel lub osoba trzecia 

oddziałuje na nieruchomość w taki 
sposób, że może to pociągnąć za 
sobą zmniejszenie jej wartości w 
stopniu zagrażającym 
bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel 
może żądać zaniechania tych działań 
– art. 91 ukw lex specialis wobec art. 
251 kc. 

Ochrona hipoteki

• Naruszenie bezpieczeństwa hipoteki
• Jeżeli na skutek okoliczności, za które 

właściciel odpowiada, wartość nieruchomości 
uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym 
bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może 
wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do 
przywrócenia nieruchomości do stanu 
poprzedniego albo do ustanowienia 
dodatkowego zabezpieczenia. Po upływie 
terminu wierzyciel może żądać niezwłocznego 
zaspokojenia z nieruchomości obciążonej.   

Ochrona hipoteki

• Art. 93 ukw: Roszczenie 

odszkodowawcze:

• Jeżeli zmniejszenie wartości 

nieruchomości naruszające 
bezpieczeństwo hipoteki nastąpiło na 
skutek okoliczności, za które 
właściciel nie odpowiada, hipoteka 
obejmuje przysługujące właścicielowi 
roszczenie o naprawienie szkody.

Ochrona hipoteki

• Literatura: M. Kućka (w:)
• Hipoteka po nowelizacji, s. 371-409.