Prawo hipoteczne
Wykład 10.10.2013 r.
Prawo hipoteczne
Wykład 10.10.2013 r.
Hipoteka – wiadomości ogólne
• Treść hipoteki – art. 65 ust. 1 ukw
• W celu zabezpieczenia oznaczonej
wierzytelności wynikającej z oznaczonego
stosunku prawnego można nieruchomość
obciążyć prawem, na mocy którego
wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z
nieruchomości bez wzgledu na to czyją się
stała własnością i z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi właściciela
nieruchomości
Hipoteka – wiadomości ogólne
• Hipoteka:
• ograniczone prawo rzeczowe (art. 244 § 1
kc)
• należy do grupy praw zastawniczych
• może być ustanawiana wyłącznie dla
zabezpieczenia innej wierzytelności
• wierzytelność, którą hipoteka zabezpiecza
musi być oznaczona i wynikać z
oznaczonego stosunku prawnego
Hipoteka – wiadomości ogólne
• może być ustanowiona wyłącznie na
nieruchomości lub prawach wymienionych w art.
65 ust. 2 ukw
• daje wierzycielowi prawo do zaspokojenia się z
nieruchomości bez względu na to, czyją stała się
własnością i z pierwszeństwem przed
wierzycielami osobistymi dłużnika z wyjątkami
określonymi w kpc.
• wierzycielowi hipotecznemu nie przysługuje
prawo do zaspokojenia się z innego niż przedmiot
obciążony majątku dłużnika hipotecznego
Hipoteka – wiadomości ogólne
• Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe –
art. 244 § 1 kc – prawo na rzeczy cudzej (hipoteka
może obciążać także prawa wymienione w art. 65
ust. 2 i 3 ukw- wówczas stosuje się przepisy o
hipotece na nieruchomości- art. 65 ust. 4 ukw)
• Do hipoteki mają zastosowanie ogólne przepisy KC
o ograniczonych prawach rzeczowych (art. 245-
251k.c.) z wyjątkiem art. 251 k.c. Wobec hipoteki
nie stosuje się przepisów o ochronie prawa
własności. Tej kwestii poświęcona jest osobna
regulacja – art. 91-93 ukw.
Hipoteka – wiadomości ogólne
• Art. 247 k.c. – ograniczone prawo rzeczowe
wygasa, jeżeli przejdzie na właściciela rzeczy
obciążonej albo jeżeli ten, któremu takie
prawo przysługuje nabędzie własność rzeczy
obciążonej. W polskim porządku prawnym
nie występuje hipoteka właściciela.
• Wyjątki od zasady z art. 247 k.c.:
• zastaw – art. 325 § 2 k.c.
• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu –
art. 17 (12) u.spółdz.mieszk.
Hipoteka – wiadomości ogólne
• Hipoteka jako zabezpieczenie
wierzytelności – dla powstania hipoteki
konieczne jest oznaczenie wierzytelności
zabezpieczonej (causa cavendi).
• Prawo polskie nie zna instytucji „hipoteki
bezpodmiotowej” tj. hipoteki bez
oznaczenia wierzyciela oraz „hipoteki
właściciela” – z której uprawnionym jest
sam właściciel nieruchomości.
Hipoteka – wiadomości ogólne
Hipoteka jako prawo zastawnicze
Prace KKPC - projekt księgi III nowego Kodeksu cywilnego w
zakresie rzeczowych form zabezpieczenia wierzytelności
(struktura przepisów):
Rozdział I Przepisy ogólne
Rozdział II Zastaw zwykły
Oddział 1 Przepisy ogólne
Oddział 2 Zastaw zwykły na rzeczach ruchomych
Oddział 3 Zastaw zwykły na prawach
Rozdział III Rejestrowe prawa zastawnicze
Oddział 1 Przepisy ogólne
Oddział 2 Zastaw rejestrowy
Oddział 3 Hipoteka
Hipoteka – wiadomości ogólne
Przepisy ogólne o prawach zastawniczych
(projekt):
1. Pojęcie i rodzaje praw zastawniczych (zastaw, hipoteka)
2. Suma zabezpieczenia (prawo zastawnicze zabezpiecza
wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej)
3. Wspólna regulacja nadmiernego zabezpieczenia
(odpowiednie stosowanie przepisów do przeniesienia
prawa na zabezpieczenie)
4. Wspólna regulacja administratora zabezpieczeń
5. Dopuszczalność zabezpieczenia jednym prawem
zastawniczym wielu wierzytelności
Hipoteka – wiadomości ogólne
Charakter prawny hipoteki:
1. źródło powstania
2. zabezpieczenie wierzytelności pieniężnych
3. zasada akcesoryjności
4. zasada szczegółowości
5. zasada niepodzielności
6. prawo zaspokojenia z nieruchomości
7. pierwszeństwo
8. skuteczność
9. jawność
Hipoteka – wiadomości ogólne
Ad 1) źródło powstania: czynność prawna, orzeczenie sądu,
ex lege
Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje
się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności -art.
245 k.c. w zw z art. 155 k.c. – zasadą jest hipoteka
umowna.
-ustanowić hipotekę może osoba uprawniona (wyjątek –
art. 5 ukw)
-hipoteka jest następstwem konsensusu (wyjątek hipoteka
przymusowa, ustawowa)
-w umowie należy wskazać przyczynę ustanowienia
hipoteki poprzez wskazanie wierzytelności zabezpieczonej
Hipoteka – wiadomości ogólne
Ad 2) zabezpieczenie
Przyczyną ustanowienia hipoteki jest
zabezpieczenie wierzytelności –
wzmocnienie sytuacji prawnej wierzyciela
ze stosunku podstawowego.
Hipoteka może zabezpieczać wyłącznie
wierzytelność pieniężną – art. 68 ust. 1 ukw.
Czy umowa o ustanowienie hipoteki stanowi
czynność przysparzającą?
Hipoteka – wiadomości ogólne
Ad 3) akcesoryjność
Hipoteka jest prawem akcesoryjnym,
związanym z wierzytelnością, którą
zabezpiecza. Istnienie hipoteki i jej treść
zależy od wierzytelności.
Polskie prawo hipoteczne nie przewiduje
hipoteki oderwanej od wierzytelności
(tak jak np. dług gruntowy – Niemcy)
Hipoteka – wiadomości ogólne
Akcesoryjność hipoteki potwierdzają
art. 65 ust. 1 ukw, art. 73 ukw, art. 79
ukw, art. 94 ukw.
Po nowelizacji ustawą z 26.06.2009 r.
zasada akcesoryjności została
osłabiona, związek pomiędzy
wierzytelnością a hipoteką rozluźniony:
-art. 68 (3) ukw, art. 68 (4) ukw
Hipoteka – wiadomości ogólne
Wyjątki od zasady akcesoryjności:
-art. 68 ust. 1 ukw – możliwość ustanowienia
hipoteki dla wierzytelności jeszcze nieistniejacej
-art. 74 ukw – możliwość dochodzenia
zaspokojenia z nieruchomości obciążonej bez
względu na ograniczenia wynikajace z prawa
spadkowego
-art. 77 ukw – możliwość dochodzenia
zaspokojenia z nieruchomości obciążonej
pomimo przedawnienia roszczenia
Hipoteka – wiadomości ogólne
Ad 4 )
Zasada szczegółowości hipoteki – art. 65 ukw.
Przed nowelizacją z 29.06.2009 r. zasada w pełni
obowiązująca, oznaczała:
1 wierzytelność-1 hipoteka
-brak możliwości zabezpieczenia 1 wierzytelności
wieloma hipotekami i odwrotnie wielu wierzytelności 1
hipoteką.
-Po nowelizacji możliwe jest zabezpieczenie kilku
wierzytelności 1 hipoteką. Dyskusyjne jest
zabezpieczenie wieloma hipotekami jednej
wierzytelność.
Hipoteka – wiadomości ogólne
Ad 5 )
Zasada niepodzielności hipoteki – art. 65 ukw
Hipoteka może być ustanowiona na całym
przedmiocie., a nie na jego fragmentach.
Wyjątek: ułamkowa część nieruchomości.
-Wyrazem niepodzielności hipoteki jest art.
76 ust. 1 ukw, zgodnie z którym w razie
podziału nieruchomości hipoteka obciążająca
dotychczas nieruchomość obciąża wszystkie
nieruchomości powstałe przez podział.
Hipoteka – wiadomości ogólne
Podział hipoteki stanowi wyjątek od zasady
niepodzielności i może mieć miejsce wyłącznie
w wypadkach określonych w ustawie:
-art. 68 (1) ust. 3 ukw – czynność prawna
właściciela
-Art. 76 ust. 2 zd 2 ukw – ex lege przy podziale
nieruchomości
-Art. 79 ust. 1 ukw- przy przelewie
wierzytelności
Hipoteka – wiadomości ogólne
Ad 6 ) Zaspokojenie wierzyciela
Prawo wierzyciela do zaspokojenia się z
nieruchomości – art. 65 ukw – to wyłącznie prawo
do zaspokojenia w postępowaniu egzekucyjnym.
Wierzycel hipoteczny nie jest uprawniony do
korzystania z przedmiotu hipoteki, pobierania
pożytków ani do rozporządzania nim.
Nie może w drodze czynności prawnej nabyć
własności przedmiotu hipoteki w celu
zaspokojenia wierzytelności.
Hipoteka – wiadomości ogólne
• art. 75 ukw - obowiązek zaspokojenia
wierzyciela
w
postępowaniu
egzekucyjnym
• alternatywa: umowa przewłaszczenia
na zabezpieczenie
• Lex commissoria – umowa o
przepadek – niedopuszczalna.
Hipoteka – wiadomości ogólne
2) Czy dopuszczalna jest umowa jako datio in
solutum – art. 453 kc ? Wówczas przeniesienie
własności nieruchomości przez świadczenie w
miejsce wykonania – gdy dłużnik w celu
zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą
wierzyciela inne świadczenie.
3)Czy
dopuszczalne
jest
zobowiązanie
przemienne – art. 365 kc? Gdy dłużnik
rzeczowy zobowiązany jest w ten sposób, że
wykonanie zobowiązania może nastąpić przez
spełnienie jednego z kilku świadczeń.
Hipoteka – wiadomości ogólne
Ad 7)
Pierwszeństwo wierzyciela
hipotecznego – art. 1025 § 1 pkt 5 kpc
Z ustawowymi wyjątkami wierzyciel
hipoteczny uzyskuje zaspokojenie z
nieruchomości przed wierzycielami
osobistymi właściciela nieruchomości .
Hipoteka – wiadomości ogólne
Ad 8) Skuteczność hipoteki
Hipoteka jest skuteczna względem
każdoczesnego właściciela nieruchomości
obciążonej.
Hipoteka nie jest przeszkodą dla zbycia
nieruchomości. Zmiana właściciela
nieruchomości nie ma wpływu na istnienie
hipoteki. Nie ma znaczenia pod jakim
tytułem nastąpiła zmiana właściciela: umowy
sprzedaży, darowizny czy spadkobrania.
Hipoteka – wiadomości ogólne
Nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką
staje się dłużnikiem rzeczowym wierzyciela.
(zob. wyrok SA w Warszawie z 28.07.1998 r. I
Aca 436/98, Wokanda 1999, Nr 6, poz. 42).
Wierzyciel hipoteczny ma pierwszeństwo
przez wierzycielami osobistymi właściciela
nieruchomości również wówczas, gdy
wierzytelności te powstały przed nabyciem
nieruchomości.
Hipoteka – wiadomości ogólne
Ad 9) Zasada jawności hipoteki
Art. 68 ukw - do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w
księdze wieczystej (wyjątek hipoteka powstała ex lege -
art. 1037 kpc).
Zasada jawności dotyczy zarówno hipoteki umownej jak i
hipoteki przymusowej.
Art. 2 ukw – księgi wieczyste są jawne. Nie można
zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej
ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę.
Art. 3 ukw:: Domniemywa się, że prawo jawne z księgi
wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem
prawnym. Domniemywa sie, że prawo wykreślone nie
istnieje.
Hipoteka – wiadomości ogólne
• Zadania:
Analiza zagadnienia i pytania
problemowe:
• Czy umowa ustanawiająca hipotekę jest
czynnością przysparzajacą?
• Czy dopuszczalna jest umowa
zobowiązująca do przeniesienia własności
nieruchomości na wypadek niewykonania
zobowiązania zabezpieczonego hipoteką?
Hipoteka – wiadomości ogólne
• Literatura:
• B. Swaczyna (w:) Hipoteka po nowelizacji.
Komentarz (red. J. Pisuliński, Warszawa
2011, s. 59-67.
• Fakultatywnie: I. Heropolitańska (w:)
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece
oraz przepisy związane. Komentarz,
Warszawa 2013, s. 121-126,
• A. Szpunar, Akcesoryjność hipoteki, PiP
1993, Nr 8.