Prawo hipoteczne
Wykład 17.10.2013 r.
Prawo hipoteczne
Wykład 17.10.2013 r.
Przedmiot hipoteki
• art. 65 ust. 1 ukw :W celu zabezpieczenia
oznaczonej wierzytelności wynikającej z
oznaczonego stosunku prawnego można
nieruchomość obciążyć prawem, na mocy
którego wierzyciel może dochodzić
zaspokojenia z nieruchomości bez wzgledu na
to czyją się stała własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami
osobistymi właściciela nieruchomości
• Przedmiotem hipoteki może być nieruchomość
lub ułamkowa część nieruchomości.
Przedmiot hipoteki
• art. 65 ust. 2 ukw: Przedmiotem hipoteki
może być także:
• 1) użytkowanie wieczyste wraz z
budynkami i urządzeniami będących
własnością użytkownika wieczystego (lub
udział w tym prawie)
• 2) spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu (lub udział w tym prawie)
• 3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką
Przedmiot hipoteki
• Możliwe jest obciążenie hipoteką
• nieruchomości gruntowej, która ma być
nabyta lub wyodrębniona lub przyszłego
lokalu z zastrzeżeniem warunku, że osoba
ustanawiająca hipotekę stanie się
właścicielem nieruchomości lub lokalu.
• Wówczas w dokumencie ustanawiającym
hipotekę konieczne jest jednoznaczne
określenie obciążanej nieruchomości lub
lokalu.
Przedmiot hipoteki
• Enumeratywne określenie przedmiotu
hipoteki.
• Hipoteką nie można obciążyć przedmiotów
niewymienionych w art. 65 ust. 1-3 ukw.
• Nie jest dopuszczalne ustanowienie
hipoteki na rzeczach ruchomych, zespole
rzeczy ruchomych, przedsiębiorstwie,
ekspektatywie odrębnej własności lokalu
(art. 19 u. spółdz. mieszk.),
wierzytelnościach innych niż subintabulat
Przedmiot hipoteki
• Nieruchomość:
• grunt
• budynek
• lokal
• Art. 46 k.c.: Części powierzchni ziemskiej
stanowiące odrębny przedmiot własności
(grunty), jak również budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na
mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności.
Przedmiot hipoteki
• Nieruchomości – zawsze rzeczy oznaczone co do
tożsamości.
• Nieruchomość a działka gruntowa.
• Przedmiotem hipoteki nie może być działka.
• Działka gruntu – niepodzielna, ciągła część powierzchni
ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości
gruntowej. Działka jest oznaczona w ewidencji gruntów i
budynków poprzez określenie jej położenia, granic,
powierzchni, rodzaju użytków gruntowych, oznaczenie kw
lub zbioru dokumentów (art. 4 pkt 3 ust. o gosp.
nieruch.). Każda działka ma numer ewidencyjny.
• Nie można obciążyć hipoteką jednej lub kilku działek jeśli
nie stanowią nieruchomości lub udziału w niej.
Przedmiot hipoteki
•
Nieruchomości gruntowe:
•
odrębny przedmiot własności
•
wyodrębinienie – określenie granic (art. 46 k.c.,
art. 143 k.c.- społeczno-gospodarcze
przeznaczenie gruntu).
•
Dwie graniczące ze sobą działki gruntu
stanowiące własność tego samego podmiotu, dla
których prowadzone są dwie odrębne księgi
wieczyste stanowią dwie odrębne nieruchomości
gruntowe (wyrok SN z 26.02.2003 r. , II CKN
1306/00, BSN 2003, Nr 8, s. 8)
Przedmiot hipoteki
• Jeśli dla takich dwóch działek
prowadzona jest jedna księga wieczysta
wówczas jest to jedna nieruchomość
gruntowa
• (post. SN z 30.10.2003 r., IV CK 114/02,
OSN 2004, Nr 12, poz. 201).
• Grunt w znaczeniu wieczystoksięgowym:
część powierzchni ziemskiej objętej
jedną księgą wieczystą.
Przedmiot hipoteki
• Czy dopuszczalne jest ustanowienie
hipoteki umownej na nieruchomościach
Skarbu Państwa?
• Art. 1 ust. 2 ustawy z 28.05.1997 r. o
poręczeniach i gwarancjach udzielanych
przez SP oraz niektóre osoby prawne:
poręczenia i gwarancje stanowią jedyne
formy zabezpieczania wierzytelności
udzialane przez organy państwa lub BGK
dla zobowiązań osób trzecich.
Przedmiot hipoteki
• Art. 1060 § 2 k.p.c. Egzekucja świadczeń
pieniężnych przeciwko Skarbowi Państwa
jest możliwa wyłącznie z rachunku
właściwej jednostki organizacyjnej.
• Czy przepis ten stanowi zakaz
zaspokojenia się w drodze egzekucji z
nieruchomości Skarbu Państwa i tym
samym zakaz ustanowiania hipoteki na
nieruchomościach skarbowych?
Przedmiot hipoteki
• Nieruchomości budynkowe
• Zasada: Budynki trwale z gruntem
związane są częścią składową gruntu –
art. 48 k.c. Budynki, które nie są
trwale z gruntem związane są
rzeczami ruchomymi.
• Wyjątek: Budynek jest odrębną
nieruchomością, gdy przepis
szczególny uznaje budynek za odrębny
od gruntu przedmiot własności
Przedmiot hipoteki
• Orzecznictwo SN:
• „Budynek to obiekt budowlany, twale
związany z gruntem, stanowiący część
składową nieruchomości gruntowej (art.
48 k.c.) albo odrębny od gruntu
przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.),
wydzielony z przestrzeni za pomocą
przegród budowlanych, posiadający
fundamenty oraz dach” - uchwała SN z z
26.04.2007 r., III CZP 27/07, OSN 2008,
Nr 6, poz. 62.
Przedmiot hipoteki
• 1)Odrębna własność budynków – jako prawo związane:
• Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na
gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią
własność użytkownika wieczystego (art. 235 k.c.)
• Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną
na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stanowią własność
spółdzielni(art. 279 k.c.).
• Budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa i
przekazane rolniczej spółdzielni produkcyjnej w stanie
zabudowanym lub budynki wzniesione na tym gruncie przez
spółdzielnię stanowią własność spółdzielni (art. 272 k.c.)
Przedmiot hipoteki
• Własność budynków użytkownika
wieczystego stanowi prawo związane z
użytkowaniem wieczystym i może
stanowić przedmiot hipoteki tylko razem z
użytkowaniem wieczystym. Nie jest więc
dopuszczalne ustanowienie hipoteki
wyłącznie na nieruchomości budynkowej
użytkownika wieczystego.
• Własność budynków rolniczej spółdzielni
produkcyjnej jest prawem związanym z
prawem użytkowania (art. 272 § 3 k.c.)
Przedmiot hipoteki
• Budynki rolniczej spółdzielni produkcyjnej
nie mogą stanowić przedmiotu hipoteki,
ponieważ użytkowanie nie zostało
wymienione w art. 65 ust. 2 ukw jako
przedmiot hipoteki.
• Własność budynków rolniczej spółdzielni
produkcyjnej na nieruchomości
stanowiącej wkład gruntowy stanowi
prawo niezbywalne i również nie może
być przedmiotem hipoteki
Przedmiot hipoteki
• 2) Odrębna nieruchomość budynkowa jako prawo
samodzielne:
• Garaż wybudowany ze środków własnych przed
5.12.1990 r. na gruncie stanowiącym własność SP
lub gminy (art. 211 ust. o gosp. nieruch.)
• Budynki zatrzymane przez rolnika, wchodzące w
skład nieruchomości przekazanej na rzecz SP na
podstawie ustawy z 24.01.1968 r. o rentach i
innych świadczeniach dla rolników przekazujących
nieruchomości rolne na własność państwa oraz
ustawy z 29.05.1974 r. o przekazywaniu
gospodarstw rolnych na własność państwa za
rentę i inne spłaty pieniężne.
Przedmiot hipoteki
• Nieruchomości lokalowe na podstawie:
• ustawy o własności lokali z 24.06.1994 r.
• ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000 r.
• ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego z 16.09.2011 r.
• Samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną
nieruchomość (art. 2 ust. 1 ust. włas.lok.)
• Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest
wpis w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 ust.włas.lok).
• Wpis ten nie tylko kreuje nowe prawo rzeczowe
(własność lokalu) lecz również jego przedmiot –
nieruchomość lokalową – post. SN z 05.04.2012 r. II CSK
432/11)
Przedmiot hipoteki
• Prawem związanym z odrębną
własnością lokalu jest udział we
współwłasności nieruchomości
wspólnej (art. 3 ust.1 ust.wł.lok).
Udział ten stanowi część składową
nieruchomości lokalowej (art. 50 k.c.)
i jest także obciążony hipoteką.
Przedmiot hipoteki
• Ustanowienie odrębnej własności lokalu
na podstawie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych – konstytutywny wpis
do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ust wł.
lok w zw z art. 27 ust. 1 ust o spółdz.
Mieszk).
• Ekspektatywa odrębnej własności
lokalu nie może być przedmiotem
hipoteki.
Przedmiot hipoteki
Ułamkowa część nieruchmości
Współwłasność nieruchomości może przysługiwać
niepodzialnie kilku osobom (art. 195 k.c.).
Hipoteka może być ustanowiona na ułamkowej części
nieruchomości - jeżeli stanowi udział współwłaściciela.
Obciążenie dotyczy udziału a nie fizycznie określonej
części nieruchomości. Nie można ustanowić hipoteki
na ułamkowej części nieruchomości jeśli właścicielowi
przysługuje prawo własności całej nieruchomości
(post. SN z 25.05.2011 r. II CSK 533/10).
Hipoteka obejmuje cały udział a nie jego część.
Przedmiot hipoteki
Użytkowanie wieczyste i udział w
użytkowaniu wieczystym
Użytkowanie wieczyste jest prawem
obciążającym nieruchomość
gruntową jako fizycznie wyodrebnioną
część powierzchni ziemskiej.
Przedmiot – grunty stanowiące
własność Skarbu Państwa i jednostek
samorządu terytorialnego
Przedmiot hipoteki
Oddanie w użytkowanie wieczyste
nieruchomości gruntowej oraz przenisienie
tego prawa wymaga zawarcia umowy w
formie aktu notarialnego praz wpisu w
księdze wieczystej (art. 27 ust. o gosp.
nieruch).
Wpis ma charakter konstytutywny, ma
moc wsteczną od daty złożenia wniosku.
Z chwilą dokonania wpisu prawo
użytkowania wieczystego powstaje lub
przechodzi na nabywcę.
Przedmiot hipoteki
Hipoteka może być skutecznie
ustanowiona dopiero po wpisie
użytkowania wieczystego do księgi
wieczystej a nie jedynie po zawarciu
umowy w formie aktu notarialnego
(spotykana niewłaściwa praktyka
sporządzania aktu o ustanowienie
hipoteki łącznie z aktem
przenoszenia użytkowania
wieczystego).
Przedmiot hipoteki
Własność budynków jest prawem
związanym z użytkowaniem
wieczystym, co oznacza, że może
być ona przenoszona i obciążana
tylko łącznie z prawem użytkowania
wieczystego (uchwała SN z
14.11.1963 r., III CO 60/63, OSN
1964, nr 12, poz. 246).
Przedmiot hipoteki
Nieruchomość Skarbu Państwa lub
gminy może być oddana w
użytkowanie wieczyste również w
części ułamkowej
(uchwała SN z 18.05.1995 r., III CZP
61/95, OSN 1995, nr 9, poz. 130).
Ułamkowy udział we wspólności
użytkowania wieczystego może być
obciążony hipoteką.
Przedmiot hipoteki
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
-ograniczone prawo rzeczowe
-uprawniony chroniony tak jak właściciel
- prawo zbywalne, wchodzi w skład spadku, podlega
egzekucji
- przysługuje wyłącznie członkowi spółdzielni
- powstaje z chwilą zawarcia umowy pomiędzy
członkiem a spółdzielnią
- dla ustanowienia hipoteki konieczne było założenie
księgi wieczystej
- Od 31.07.2007 r . nie może być ustanawiane
- (art. 7 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o spółdz.
Mieszk. Z 14.06.2007 r.)
Przedmiot hipoteki
Wierzytelność zabezpieczona hipoteką
Subintabulat – art. 108 (1)- 108 (5) ukw-
jest prawem, na mocy którego wierzyciel
subintabulatu może żądać zaspokojenia z
wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z
pierwszeństwem przed wierzycielami
osobistymi podmiotu, któremu
przysługuje obciążona wierzytelność
hipoteczna.
Przedmiot hipoteki
• Do subintabulatu należy stosować:
• Przepisy dotyczące hipoteki na
nieruchomości
• Przepisy o zastawie na wierzytelności
Przedmiot hipoteki
Zadania:
Analiza pytań problemowych:
1. Czy dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki
umownej na nieruchomościach Skarbu Państwa dla
zabezpieczenia wierzytelności wobec Skarbu
Państwa?
2. Czy dopuszczalna jest umowa o ustanowienie
hipoteki na lokalu po zawarciu umowy o
ustanowieniu własności lokalu a przed wpisem
własności lokalu do księgi wieczystej?
Literatura:
B. Swaczyna, Hipoteka po nowelizacji, s. 67 - 126.