Uniwersytet Ekonomiczny w

Katowicach

Katedra Inwestycji i

Nieruchomości

dr Tomasz Ramian

[e-mail]

e.pl

WYTYCZNE

SPORZĄDZANIA

PROJEKTU OPERATU

SZACUNKOWEGO.

ZALICZENIE Z

PRZEDMIOTU

WYCENA

NIERUCHOMOŚCI

2014

r.

STRONA TYTUŁOWA

Operat szacunkowy

określający wartość rynkową

nieruchomości gruntowej zabudowanej,

położonej w Katowicach,

przy ul. Gałczyńskiego 10

objętej Księgą Wieczystą KW

Nr KA1K/00010311/8

Skład zespołu
Miejscowość, data
W nagłówku: Zaliczenie z przedmiotu Wycena
nieruchomości

WYCIĄG Z OPERATU 1/2

Rodzaj
nieruchomości

Nieruchomość gruntowa
zabudowana budynkiem

mieszkalnym
jednorodzinnym

Krótki opis
nieruchomości

Teren nieruchomości
położonej w Katowicach,

przy ul. Gałczyńskiego
10 stanowi działka

gruntu nr 135
zabudowana budynkiem

mieszkalnym
jednorodzinnym,

dwukondygnacyjnym,
podpiwniczonym o p/u.

125 m

2

Forma prawna

własność

Nr KW

KA1K/00010311/8

prowadzona przez Sąd

Rejonowy w Katowicach

WYCIĄG Z OPERATU 2/2

Cel opinii

Określenie wartości
rynkowej nieruchomości

w celu określenia ceny
sprzedaży

Data
sporządzenia

12.01.2012

Wartość rynkowa
nieruchomości w
podejściu
porównawczym

……………………………zł
Słownie:

Wartość rynkowa
nieruchomości w
podejściu
dochodowym

……………………………zł
słownie

Wartość
nieruchomości w
podejściu
kosztowym

……………………………….

zł.
Słownie:

PRZEDMIOT WYCENY

– rodzaj nieruchomości, adres, nr w

ewidencji gruntów i budynków, nr KW

Przedmiotem wyceny jest

nieruchomości gruntowa
zabudowana domem
jednorodzinnym, działka nr
650/1 o pow. 2125 m

2

, objęta

KW 54279 Sądu Rejonowego
w Chrzanowie

ZAKRES WYCENY

• rodzaj wycenianego prawa

(praw),

•  całość lub część nieruchomości

podlegająca wycenie,

ZAKRES WYCENY

Zakres wyceny obejmuje

własność nieruchomości
gruntowej opisanej w
punkcie….. - tj. grunt i części
składowe nieruchomości.

Zakres wyceny jest zgodny

przepisami prawa, nie
dokonywano jakichkolwiek
wyłączeń modyfikujących
zakres wyceny prawa własności
nieruchomości.

CEL WYCENY

Tutaj: określenie wartości jako

podstawy ustalenia ceny sprzedaży.

PODSTAWY OPRACOWANIA

FORMALNE: UMOWA Z

ZAMAWIAJĄCYM LUB POSTANOWIENIE
SĄDU (i innych organów)

TU: PODSTAWA ZALICZENIA Z

PRZEDMIOTU WYCENA
NIERUCHOMOŚCI

PODSTAWY OPRACOWANIA

MATERIALNO -PRAWNE: podanie

przepisów prawa właściwych ze względu
na przedmiot, zakres, oraz cel wyceny.

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami
• Rozporządzenie w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego

• Inne, jeżeli są potrzebne (np. ustawa o

własności lokali)

PODSTAWY OPRACOWANIA

METODYCZNE: wykorzystane

standardy zawodowe, ewentualnie
MSW,

• Wartość rynkowa i odtworzeniowa
• …
• …
• …

PODSTAWY OPRACOWANIA

MERYTORYCZNE:
• o przedmiocie wyceny, takich jak:

kataster nieruchomości, kataster
uzbrojenia terenu, księgi wieczyste,
plan miejscowy zagospodarowania
przestrzennego, rejestr zabytków,
protokół z oględzin itp.

•  o rynku nieruchomości
• innych, mających wpływ na wycenę.

DATY ISTOTNE DLA SPORZĄDZENIA WYCENY

1. data sporządzenia wyceny,
2. data, na którą określono wartość

przedmiotu wyceny,

3. data, na którą określono i

uwzględniono w wycenie stan
przedmiotu wyceny,

4.  data dokonania oględzin

nieruchomości.

STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

1. komu i na jakiej podstawie przysługuje

własność (współ) nieruchomości

2.  jakie prawa rzeczowe (np.

użytkowanie wieczyste, użytkowanie,
służebności) lub zobowiązania (np.
dożywocie, najem, dzierżawa)
obciążają nieruchomość,

3.  co wchodzi w skład nieruchomości,

gdzie ona jest położona, kiedy
zostały one wzniesione budynki,

STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI

• ŹRÓDŁA INFORMACJI:

– Księga wieczysta
– Kataster nieruchomości, mapy nieruchomości

i ewidencja sieci uzbrojenia

– Koncesje, zezwolenia, umowy, decyzje admin.

• Źródła informacji powinny być wyraźnie

powołane w operacie

• Opisać wszelkie istniejące na

nieruchomości obciążenia (w tym

hipoteki

, służebności itp.), zaznaczając,

które z nich uwzględniono przy
ustaleniu wartości nieruchomości.

STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI-

PRZYKŁAD

Stan prawny przedmiotowej

nieruchomości ustalono na
podstawie:

• informacji zamieszczonej w księdze

wieczystej nr …….. prowadzonej
przez Wydział Ksiąg Wieczystych
Sądu Rejonowego w …..;

• informacji z rejestru gruntów

prowadzonego przez Wydział
………..Urzędu Miejskiego w …..;

STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI-

PRZYKŁAD

Prezentacja podstawowych informacji z księgi

wieczystej

• właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w …,

oznaczonej numerem geodezyjnym 25/7 o powierzchni 1512
m

2

jest Skarb Państwa;

• użytkownikiem wieczystym gruntu (do dnia ……….r.) oraz

właścicielem budynku biurowego o powierzchni użytkowej
1200 m

2

stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot

własności jest SPD Sp. z o.o. z siedzibą w Katowicach;

• dział III analizowanej księgi wieczystej nie zawiera obciążeń;
• w dziale IV badanej księgi wieczystej wpisana jest hipoteka

do kwoty 8 000 000,00 zł tytułem kredytu na działalność
gospodarczą udzielonego spółce ….na rzecz Banku ….Oddział
w Gliwicach.

STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI-

PRZYKŁAD

Prezentacja informacji z ewidencji

gruntów

Numer

działki

Nr

jedn.

rej.

Obręb

Arkusz

mapy

Klasyfi

kacja

Powier

zchnia

[m

2

]

435/51 G.304

0002

Lipiny

-

Bi

69

784/51 G.304

0002

Lipiny

-

Bi

Ti

dr

693

1171

1493

Razem:

3426

STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI-

PRZYKŁAD

Uwagi

Określona w niniejszym operacie

szacunkowym wartość nie
uwzględnia wpływu na jej
wysokość ograniczonego prawa
rzeczowego jakim jest hipoteka
wpisana w dziale IV księgi
wieczystej.

STAN TECHNICZNY I UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI

GRUNT

1. rodzaj, charakter i cechy

nieruchomości,

2. lokalizacja i czynniki środowiskowe,
3.  stan i stopień wyposażenia w

urządzenia infrastruktury technicznej,

4.  stan zagospodarowania otoczenia

nieruchomości,

5.  stan usług, komunikacji w miejscu

położenia nieruchomości,

6.  stan i dotychczasowy sposób

użytkowania i zagospodarowania
nieruchomości.

STAN TECHNICZNY I UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI

BUDYNKI I URZĄDZENIA

1. Wiek rodzaj i przeznaczenie obiektu,
2. parametry techniczno-użytkowe,
3. rodzaj konstrukcji i wykończenia,
4.  sposób i warunki użytkowania oraz

utrzymania (remonty i konserwacje),

5. możliwości i warunki dalszej

eksploatacji,

6. sposób użytkowania w stosunku do

ustaleń wynikających z planu
miejscowego.

STAN T-U NIERUCHOMOŚCI - PRZYKŁAD

LOKALIZACJA

• Szacowana nieruchomość zlokalizowana

jest w mieście ……, w dzielnicy ….., przy ul.
……..,

• Mapka
• Nieruchomość położona jest w otoczeniu

zabudowy mieszkaniowej i usługowej….

• W bliskim sąsiedztwie nieruchomości

znajdują się tereny zabudowy o charakterze
……….

• Lokalizację tą należy ocenić jako korzystną/

niekorzystną dla lokalizacji funkcji
mieszkaniowej.

STAN ZAGOSPODAROWANIA- PRZYKŁAD

LOKALIZACJA PRZYKŁAD

SĄSIEDZTWO PRZYKŁAD

STAN T-U NIERUCHOMOŚCI - PRZYKŁAD

OTOCZENIE A WARTOSĆ

• Wyceniana nieruchomość pasuje/ nie

do sąsiedztwa

• W otoczeniu są elementy

(udogodnienia) podnoszące komfort
korzystania.

STAN T-U NIERUCHOMOŚCI - PRZYKŁAD

OPIS DZIAŁKI GRUNTOWEJ

• Kształt działki, np. regularny
• Ogrodzenie…
• Ukształtowanie powierzchni działki

(płaski)

• Uzbrojenie terenu,
• Stan zagospodarowania ocenia się

jako…

STAN T-U NIERUCHOMOŚCI - PRZYKŁAD

OPIS BUDYNKU

• Wykończenie pomieszczeń (ściany, sufity,

podłogi, stolarka drzwiowa i okienna)

• Wyposażenie budynku w instalacje

wewnętrzne (np. wodna, kanalizacyjna,
elektryczna, alarmowa…)

• Zestawienie powierzchni budynku
• Program funkcjonalno – użytkowy

budynku

• Ocena stanu t-u - np. Aktualnie

budynek znajduje się w dobrym stanie
technicznym

STAN TECHNICZNY I UŻYTKOWY NIERUCHOMOŚCI

BUDYNKI I URZĄDZENIA -WARTOŚĆ

1. Zużycie nieruchomości – wpływ na

poszczególne metody wyceny:

• Porównawcze – jakość cech

nieruchomości i dobór
nieruchomości podobnych

• Dochodowe – dobór nieruchomości

podobnych, stawki czynszowe,
poziom kosztów remontów

• Kosztowe – stopień zużycia

PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI

Przeznaczenie nieruchomości określa

rzeczoznawca majątkowy na podstawie
obowiązującego planu miejscowego.

W przypadku braku takiego planu

określenie przeznaczenia następuje na
podstawie decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania
terenu. W razie braku takiej decyzji
należy określić aktualny sposób
użytkowania nieruchomości,
zamieszczając w operacie szacunkowym
odpowiednią klauzulę.

PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI -PRZYKŁAD

•

Przedmiotowa nieruchomość położona jest
na terenie, dla którego obowiązuje
miejscowy plan zagospodarowania
przestrzennego uchwalony uchwałą Nr
……./2008 Rady Miejskiej w …………dnia
12 października 2008 r.

• Teren, w obrębie którego zlokalizowana

jest przedmiotowa nieruchomości
oznaczony jest symbolem XYZ, co
oznacza:

Teren istniejącej zabudowy

mieszkaniowej wysokiej
intensywności

PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI -PRZYKŁAD

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Z PRZEPROWADZONEJ ANALIZY STANU

NIERUCHOMOSCI WYNIKAJĄ
KRYTERIA DLA ANALIZY RYNKU
NIERUCHOMOŚCI (RODZAJ
NIERUCHOMOŚCI PODOBNYCH) –

– TE SAME PRAWA DO

NIERUCHOMOŚCI

– TE SAME CECHY RYNKOWE

WPŁYWAJĄCE NA WARTOŚĆ

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

• CECHY NIERUCHOMOŚCI WYNIKAJACE

Z ANALIZY STANU = KRYTERIA
POSZUKIWANIA NIERUCHOMOŚCI
PODOBNYCH

Źródła informacji o rynku sprzedaży

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

ZAKRES ANALIZY:
Obszar badania (dzielnica, gmina, kilka

gmin, region… w zależności od
oddziaływania popytu i dostępnych
danych rynkowych)

Okres badania – w zależności od

dostępnych danych rynkowych

Przedmiot badania – rodzaj

nieruchomości (prawny i fizyczny) oraz
parametry wyceny (ceny, czynsze,
wydatki…)

Źródła informacji wykorzystane w analizie

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

ANALIZA PARAMETRÓW WYCENY:
• Podejście porównawcze –

– Ceny transakcyjne

• Podejście dochodowe

– Stawki czynszowe i warunki umów
– Wydatki operacyjne
– Straty w dochodzie
– Stopy zwrotu

• Podejście kosztowe – ceny gruntów i

rynkowe koszty odtworzenia części
składowych

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

• DANE MAKROEKONOMICZNE

– Dane statystyczne, zewnętrzne raporty

• DANE OGÓLNE Z RYNKU

NIERUCHOMOŚCI

– Raporty, artykuły, opracowania

• NIERUCHOMOŚCI Z TEGO SAMEGO

SEGMENTU

– Analiza własna danych ofertowych/cen,

opracowania zewnętrzne

• NIERUCHOMOŚCI PORÓWNAWCZE

– Analiza własna

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI DLA PODEJŚCIA

PORÓWNAWCZEGO I DOCHODOWEGO

NIERUCHO

MOŚCI

PODOBNE

(PORÓWNA

WCZE)

NIERUCHOMO

ŚCI Z TEGO

SAMEGO

SEGMENTU

DANE

OGÓLNE Z

RYNKU

NIERUCHOMO

ŚCI

DANE

MAKROEKON

OMICZNE

CENY

SPRZEDAŻY

ŚREDNIE CENY,

ZAKRES CEN

CENY,

CZYNSZE,

PUSTOSTANY,

STOPY ZWROTU

DANE DO

USTALENIA

STOPY

DYSKONTOWEJ

(KAPITALIZACJI)

CZYNSZ

NAJMU

J.W.

WYDATKI

OPERACYJNE

: PODATEK

OD

NIERUCH,

ZARZĄDZAN

IE,

UBEZPIECZE

NIE
PUSTOSTAN

Y

ANALIZA RYNKU W STRUKTURZE

PRACY

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOSCI:

1.ZAKRES ANALIZY
2.KRÓTKA CHARAKTERYSTYKA

GMINY/DZIELNICY

3.ANALIZA CEN SPRZEDAŻY –

zabudowane do porównawczej,
grunty niezabudowane do kosztowej

4.ANALIZA NAJMU
5.ANALIZA POZOSTAŁYCH

PARAMETRÓW WYCENY
DOCHODOWEJ

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Okres badania rynku obejmował ostatnie 2

lata.

Do analizy wykorzystano informacje

….zestawienie transakcji/czynszów z
opisem nieruchomości

Wnioski z analizy:
• Rynek aktywny/ mało aktywny
• Ceny kształtują się na poziomie od do i

zależą od cech rynkowych …

• Czynsze kształtują się na poziomie od do i

zależą od cech rynkowych …

• Stopy zwrotu…..

Wnioski i wyniki analizy transakcji sprzedaży

Wnioski z analizy czynszów najmu

Wnioski i wyniki analizy transakcji sprzedaży

Wnioski z analizy czynszów najmu

Stopy zwrotu i ich uzasadnienie

Definicja wartości

• Wartość rynkowa
• Ustawa i standardy krajowe, ew.

MSW

Wybór sposobu wyceny

• O sposobie wyceny decyduje…?
• Biorąc pod uwagę co….?

OKREŚLENIE WARTOŚCI porównawcze

• PROCEDURA PP lub KCŚ
• Podanie podstaw (źródeł) co do

założeń poszczególnych parametrów
wyceny

• Zaokrąglenie wyniku

OKREŚLENIE WARTOŚCI - DOCHODOWE

• METODA INWESTYCYJNA – KP lub

DSD

• Podanie podstaw (źródeł) co do

założeń poszczególnych parametrów
wyceny

• Zaokrąglenie wyniku

OKREŚLENIE WARTOŚCI - KOSZTOWE

• METODA KOSZTÓW ZASTAPIENIA
• TECHNIKA WSKAŹNIKOWA
• Podanie założeń co do wyboru

obiektu podobnego

• Określenie zużycia nieruchomości
• Zaokrąglenie wyniku

WNIOSKI KOŃCOWE I KOMENTARZ

• Przeliczenie oszacowanej wartości na

jednostkę odniesienia (np.m2 p.u.
budynku)

• Porównanie z nieruchomościami

podobnymi – ceny transakcyjne lub
oferty sprzedaży

• Wnioski – mieści się w przedziale,

wykracza poza poziom rynkowy,
dlaczego?