1

Wybrane aspekty finansowania

nieruchomo

ś

ci komercyjnych.

Łukasz Maciak MRICS REV

Dyrektor Inwestycji Komercyjnych

BZ WBK AIB Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych SA

ARKA BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomo

ś

ci FIZ

ARKA BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomo

ś

ci 2 FIZ

Warszawa, dnia 18 maja 2010 roku

2

Agenda

Produkt na rynku nieruchomo

ś

ci wczoraj i dzi

ś

Transakcje inwestycyjne 2009 i 2010

Zmienne determinuj

ą

ce poziom obsługi długu

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

Analiza nieruchomo

ś

ci komercyjnej

Standardy wyceny

Przykład liczbowy

3

3

„Produkt” na rynku nieruchomości - wczoraj

Doskonała lokalizacja – Warszawa, Wrocław, Pozna

ń

,

Kraków, Trójmiasto

Budynek w pełni wynaj

ę

ty lub z gwarancjami najmu od

sprzedaj

ą

cego – renomowani najemcy

Dobry stan techniczny (budynek nowy) i efektywny plan
pi

ę

tra

Budynek wyposa

ż

ony w najnowsze instalacje techniczne

i komunikacyjne

Stan prawny (własno

ść

)

Umowy najmu – „triple net lease”.

4

4

„Produkt inwestycyjny” - dziś

Najlepsze nieruchomo

ś

ci komercyjne ze wzgl

ę

du na

wy

ż

sze stopy kapitalizacji nie s

ą

przedmiotem obrotu

Nieruchomo

ś

ci niszowe (miasta regionalne, produkty

wymagaj

ą

ce ulepszenia)

Inwestycje na wczesnym etapie rozwoju (tzw. forward
purchase)

Udział w przedsi

ę

wzi

ę

ciach deweloperskich

Nieruchomo

ś

ci do przebudowy, nadbudowy i

modernizacji

Rozbudowy istniej

ą

cych nieruchomo

ś

ci komercyjnych

głównie w sektorze handlowym.

5

5

Transakcje inwestycyjne 2009

Atrium City - Deka
Immobilien (115 mln EUR)

Okopowa 56 Warszawa - ARKA BZ

WBK Fundusz Rynku

Nieruchomo

ś

ci 2 FIZ (20 mln PLN)

Galeria Łom

ż

a - ARKA BZ WBK

Fundusz Rynku Nieruchomo

ś

ci FIZ

(27,35 mln PLN)

Dukat Olsztyn - ARKA BZ WBK

Fundusz Rynku Nieruchomo

ś

ci 2 FIZ

(6,3 mln PLN)

6

6

Transakcje inwestycyjne 2009

OBI Gorzów Wielkopolski

WP Carry (10 mln EUR)

Alfa Centrum Olsztyn II faza –

ARKA BZ WBK Fundusz Rynku

Nieruchomo

ś

ci 2 FIZ (22,5 mln EUR)

Cristal Park Warszawa -
Azora Europe (30 mln EUR)

Centrum Handlowe Pogoria (D

ą

browa Górnicza) oraz Centrum Handlowe

Karolinka (Opole) – MGPA (187 mln EUR)

Grzybowska Park Warszawa -
Deka Immobilien Fonds

(70 mln EUR)

7

7

Transakcje inwestycyjne 2010

Trinity Park III WarszawaSEB Asset
Management (93 mln EUR)

Galeria Jeziorak Iława – PZU FIZ Sektora
Nieruchomo

ś

ci (17 mln EUR)

Danone Warszawa –
Goldberg (8,7 mln EUR)

Horison Plaza Warszawa -
Union Investment Group

(102 mln EUR)

Galeria Indomo Lubin – PZU FIZ Sektora
Nieruchomo

ś

ci (12 mln EUR)

Pasa

ż

Lipi

ń

ski Warszawa -

Union Investment Group

(35 mln EUR)

8

Zmienne determinuj

ą

ce poziom obsługi długu

Obsługa długu Debt Service jest kwot

ą

płatno

ś

ci

wymagan

ą

w danej jednostce czasu (zazwyczaj

miesi

ę

cznie lub kwartalnie) słu

żą

ca obsłudze

zadłu

ż

enia.

Istniej

ą

4 (cztery) zmienne, które determinuj

ą

poziom

obsługi zadłu

ż

enia:

Wysoko

ść

kredytu - uzale

ż

niona zazwyczaj od (i)

poziomu oczekiwanego zadłu

ż

enia mierzonego

współczynnikiem Loan to Value (LtV) lub (ii)
wycen

ą

warto

ś

ci nieruchomo

ś

ci

Długo

ś

ci

ą

trwania finansowania

Poziomem odsetek

Poziomem amortyzacji kredytu – okresem
według, którego kalkulowane s

ą

spłaty kapitałowe

9

Loan to Value

Umowne i prawne sformułowanie słu

żą

ce do

wyra

ż

enia maksymalnej wielko

ś

ci kredytu okre

ś

lone

zazwyczaj na podstawie:

Oszacowanej przez rzeczoznawc

ę

warto

ś

ci

rynkowej nieruchomo

ś

ci

Oszacowanych kosztów odtworzenia lub

Poniesionych kosztów (Loan to Cost, LtC) w
przypadku inwestycji deweloperskich

10

Długo

ść

finansowania

Czym dłu

ż

szy okres kredytowania tym ni

ż

sza kwota

obsługi długu

kwota kredytu 180 000 zł
oprocentowanie 8%

11

Wysoko

ść

oprocentowania

Czym wi

ę

ksze oprocentowanie tym wi

ę

ksza

kwota obsługi długu

kwota kredytu 180 000 zł
okres kredytowania 20 lat

12

Rodzaje kredytów

kwota kredytu 180 000,00 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat

13

Rodzaje kredytów

kwota kredytu 180 000,00 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat - spłata
balonowa
amortyzacja 15 lat

14

14

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

Inwestorzy stali si

ę

bardziej rozwa

ż

ni w swoich zakupach

Dominuj

ą

transakcje nieruchomo

ś

ciami o niewielkiej skali

Finansi

ś

ci obawiaj

ą

si

ę

zwi

ę

kszonego ryzyka złamania zapisów

umów kredytowych default risk

Inwestorzy spotykaj

ą

si

ę

z bardziej restrykcyjnymi wymaganiami

banków finansuj

ą

cych nieruchomo

ś

ci

Bankowcy trudniej tak

ż

e pozyskuj

ą

kapitał na rynku papierów

warto

ś

ciowych – trudniej jest plasowa

ć

emisj

ę

listów zastawnych

cho

ć

ten rynek nie ucierpiał a

ż

tak bardzo jak tradycyjny rynek akcji.

15

15

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

Opinie o rynku finansowania inwestycji w nieruchomo

ś

ci w

ś

ród

inwestorów zorientowanych na finansowanie dłu

ż

ne s

ą

dalece

ostro

ż

ne

Inwestorzy posiadaj

ą

cy du

żą

baz

ę

kapitałow

ą

wykorzystuj

ą

sytuacj

ę

do zmiany strategii w zmienionych warunkach rynkowych

Ci

ą

gle wzrastaj

ą

ce stopy zwrotu (mierzone IRR) z inwestycji

wreszcie spadły; z punktu widzenia kupuj

ą

cych ponownie s

ą

w

okolicach racjonalno

ś

ci zakupów nieruchomo

ś

ci.

16

16

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

Kryzys na globalnym rynku finansowym spowodował gł

ę

bokie

zmiany na mi

ę

dzynarodowym rynku bankowym w trzech obszarach:

(i) kapitału własnego,

(ii) refinansowania

(iii) strategii biznesowej.

Zmniejszenie ilo

ś

ci kapitału na rynku co jest zwi

ą

zane z recesj

ą

,

osłabienie standingu kredytowego posiadanych portfeli
nieruchomo

ś

ci oraz zmniejszenie warto

ś

ci nieruchomo

ś

ci w

powi

ą

zaniu z wymaganiami uzgodnie

ń

Nowej Umowy Kapitałowej

(Bazylea II) powoduj

ą

dla banku dodatkowe koszty.

17

17

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

Dro

ż

sze finansowanie transakcji – wzrost bazowych stóp

procentowych i mar

ż

banków

Zmiana sposobu kwotowania instrumentów dłu

ż

nych (stopa bazowa

+ instrument zabezpieczaj

ą

cy ryzyko stopy procentowej np. IRS +

koszt pozyskania długu (koszt refinansowania) + mar

ż

a netto

banku)

Inwestycje deweloperskie - wzmo

ż

ona ostro

ż

no

ść

banków - brak

finansowania gruntów, zdecydowanie ni

ż

szy wska

ź

nik LTC, niech

ęć

do finansowania projektów mieszkaniowych, finansowanie projektów
komercyjnych pod warunkiem zaawansowanego procesu
budowlanego rozpocz

ę

tego z

ś

rodków własnych i znacz

ą

cego

poziomu wynajmu.

18

18

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

EURIBOR 3M od 1 stycznia 2007 do 5 maja 2010
Źródło: www.money.pl

EURIBOR
5 maj 2010

1 M

0,4170

2 M

0,5200

3 M

0,6720

6 M

0,9760

1 R

1,2420

19

19

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

WIBOR 3M od 1 stycznia 2007 do 5 maja 2010
Źródło: www.money.pl

WIBOR
23 października 2009

1 M

3,62

3 M

3,87

6 M

4,02

1 R

4,27

20

20

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

Rynek refinansowania długu znacznie si

ę

skurczył i perspektywa

jego poprawy mo

ż

e by

ć

rozpatrywana jedynie w

ś

rednim terminie.

Udzielona bankom przez niektóre rz

ą

dy pomoc publiczna

spowodowała zmian

ę

strategii wi

ę

kszo

ś

ci europejskich banków

finansuj

ą

cych nieruchomo

ś

ci. Zasadnicza zmiana strategii polega

na unikaniu ryzyka i jego redukcji.

21

21

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

Na rynku finansowym, na którym bazowe stopy procentowe s

ą

na

niskim poziomie, wzrasta ryzyko stopy procentowej.

Istnieje zagro

ż

enie,

ż

e wzrosn

ą

stopy bazowe to przychody z

wynajmu powierzchni komercyjnych mog

ą

nie by

ć

wystarczaj

ą

ce by

pokry

ć

zobowi

ą

zania wobec banku.

Banki minimalizuj

ą

c ryzyko stóp procentowych, wprowadzaj

ą

konieczno

ść

zakupu instrumentów zabezpieczaj

ą

cych ryzyko stopy

procentowej.

Standardowym zabezpieczeniem jest umowa zamiany stóp
procentowych Interest Rate SWAP o warto

ś

ci do 100% kredytu.

22

22

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

W przypadku transakcji IRS strony umowy zobowi

ą

zuj

ą

si

ę

do

wymiany serii płatno

ś

ci odsetkowych, naliczanych według ró

ż

nych

stóp, stałych i zmiennych. Pocz

ą

tkowo definiowana jest stała stopa,

która jest porównywana przy kolejnych płatno

ś

ciach ze stop

ą

zmienn

ą

(tj. EURIBOR, LIBOR).

Ró

ż

nice w płatno

ś

ciach wynikaj

ą

ce z ró

ż

nicy pomi

ę

dzy stopami

stał

ą

a zmienn

ą

s

ą

płacone zamiennie przez strony w zale

ż

no

ś

ci od

tego czy wynik porównania jest dodatni (+) czy ujemny (-).

23

23

Przegl

ą

d sytuacji na rynku finansowania inwestycji

W przypadku gdy stopa zmienna wzro

ś

nie, kredytobiorca płaci

wy

ż

sz

ą

rat

ę

, w zamian dostaje jednak od banku kwot

ę

odpowiadaj

ą

c

ą

dodatniej ró

ż

nicy pomi

ę

dzy obecn

ą

stop

ą

zmienn

ą

a

ustalon

ą

stop

ą

stał

ą

.

W sytuacji odwrotnej, gdy zmienna stopa spada, kredytobiorca płaci
ni

ż

sz

ą

rat

ę

, jednocze

ś

nie jest zobligowany zapłaci

ć

bankowi

dodatkow

ą

kwot

ę

odpowiadaj

ą

c

ą

ujemnej ró

ż

nicy pomi

ę

dzy stop

ą

zmienn

ą

a stał

ą

.

24

24

Analiza nieruchomo

ś

ci komercyjnej

Analiza cash flow

Kiedy wygasaj

ą

obecnie zawarte umowy najmu?

Jaka jest relacja obecnie płaconych czynszów do ich warto

ś

ci

rynkowych?

Na jakiej zasadzie odbywa si

ę

aktualizacja stawek czynszów

(stepped rent, CPI)?

W jakim zakresie obecnie wynajmowana powierzchnia jest
podnajmowana innym najemcom?

Jaka jest relacja czynszów podnajemców do czynszów obecnie
płaconych?

Jakie prawa wypowiedzenia umowy najmu maj

ą

poszczególni

najemcy, a jakie wynajmuj

ą

cy?

Czy wszystkie umowy najmu maj

ą

charakter instytucjonalny?

25

25

Analiza nieruchomo

ś

ci komercyjnej

Analiza profilu najemców

Jaka jest koncentracja najemców tzn. czy s

ą

najemcy, którzy

przynosz

ą

wi

ę

kszo

ść

dochodów najmu?

Jakie bran

ż

e reprezentuj

ą

najemcy tzn. czy budynek wynajmuj

ą

najemcy z jednej czy z wielu bran

ż

?

Jaki jest rating finansowy poszczególnych najemców? Jak
bardzo przychody najemców uzale

ż

nione s

ą

od zmian

rynkowych?

Jaka jest ekspozycja najemców na ostatnio ogłaszane
restrukturyzacje lub bankructwa firm tzn. czy najemcy s

ą

bezpo

ś

rednio lub po

ś

rednio zwi

ą

zani z bran

ż

ami dotkni

ę

tymi

kryzysem?

Jakie zach

ę

ty finansowe otrzymali najemcy w przeszło

ś

ci?

Jakie s

ą

zabezpieczenia umów najmu?

26

26

Analiza nieruchomo

ś

ci komercyjnej

Analiza operacyjna

Czy dost

ę

pne s

ą

dokładne, regularne dane operacyjne

nieruchomo

ś

ci?

Jaka jest relacja globalnych kosztów operacyjnych budynku do
innych konkurencyjnych obiektów?

Czy wszystkie koszty operacyjne s

ą

ponoszone przez

najemców?

Jakie koszty operacyjne mog

ą

ponosi

ć

najemcy zgodnie z

obecnymi umowami najmu?

Jaki standard usług zapewnia nieruchomo

ść

?

27

27

Analiza nieruchomo

ś

ci komercyjnej

Analiza inwestycji kapitałowych

Jakie zobowi

ą

zania finansowo-rzeczowe wynikaj

ą

z obecnie

obowi

ą

zuj

ą

cych umów najmu?

Na ile wyposa

ż

enie powierzchni poszczególnych najemców jest

ró

ż

ne od wyposa

ż

enia standardowego?

Jakie s

ą

zobowi

ą

zania najemcy po zako

ń

czeniu umowy najmu?

Jakie inwestycje nale

ż

y poczyni

ć

w budynku, aby dostosowa

ć

go

do obecnych wymaga

ń

rynkowych i oczekiwa

ń

najemców?

Ile lat maj

ą

poszczególne instalacje w budynku (klimatyzacja,

windy itp.)?

Jakie wydatki kapitałowe s

ą

krytyczne, a jakie mog

ą

by

ć

realizowane w innym terminie realizacji?

Czy zarz

ą

dzaj

ą

cy nieruchomo

ś

ci

ą

poczynił odpowiednie rezerwy

w bud

ż

ecie i czy s

ą

one odpowiedniej wysoko

ś

ci?

28

28

Analiza nieruchomo

ś

ci komercyjnej

Analiza innych czynników wpływaj

ą

cych na warto

ść

Szacunek dotycz

ą

cy czynszu rynkowego i jego perspektyw w

przyszło

ś

ci

Prawdopodobie

ń

stwo przedłu

ż

enia istniej

ą

cej umowy najmu

Szacunek dotycz

ą

cy wysoko

ś

ci wska

ź

nika absorpcji powierzchni

wolnej

Szacunek dotycz

ą

cy wynajmu całej powierzchni w przypadku

opró

ż

nienia całego obiektu

Wysoko

ść

wska

ź

nika pustostanów

Wysoko

ść

wydatków na ponowne wyposa

ż

enie powierzchni

najmu

Oczekiwania najemców co do wysoko

ś

ci rabatów

Oczekiwania co do mo

ż

liwo

ś

ci sprzeda

ż

y nieruchomo

ś

ci, a

tak

ż

e analiza potencjalnych inwestorów, deweloperów,

wła

ś

cicieli.

29

Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze

ń

wierzytelno

ś

ci

Zasady sporz

ą

dzania wyceny nieruchomo

ś

ci dla zabezpieczenia

wierzytelno

ś

ci w Polsce okre

ś

la uzgodniony z Ministrem

Infrastruktury standard „Wycena dla zabezpiecze

ń

wierzytelno

ś

ci”

ustalony przez Polsk

ą

Federacj

ę

Stowarzysze

ń

Rzeczoznawców

Maj

ą

tkowych

Komunikat Ministerstwa został ogłoszony 4 stycznia 2010 i jako
rezultat Standard KSWS 3 stał si

ę

obowi

ą

zuj

ą

cym

ź

ródłem prawa.

Dla przypomnienia Ustawa o gospodarce nieruchomo

ś

ciami z roku

1997 i pó

ź

niejsze rozporz

ą

dzenie Rady Ministrów z 2004 r. w

sprawie wyceny nieruchomo

ś

ci i sporz

ą

dzania operatu

szacunkowego reguluj

ą

prawie ka

ż

dy aspekt praktyki wyceny i

zawodu rzeczoznawcy maj

ą

tkowego w Polsce.

30

Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze

ń

wierzytelno

ś

ci

Dodatkowo Polska Federacja Stowarzysze

ń

Rzeczoznawców

Maj

ą

tkowych (PFVA) opublikowała tzw. „Zielon

ą

Ksi

ę

g

ę

”

zatytułowan

ą

(Powszechne Krajowe Zasady Wyceny - PKZW).

Nast

ę

pnie standardy zostały podzielone na Krajowe Standardy

Wyceny - Podstawowe lub KSWP i Krajowe Standardy Wyceny -
Specjalistyczne lub KSWS). Obecnie opublikowano nast

ę

puj

ą

ce

standardy:

KSWP 1 - Warto

ść

rynkowa i warto

ść

odtworzeniowa

KSWP 2 - Warto

ś

ci inne ni

ż

warto

ść

rynkowa

KSWP 3 - Operat szacunkowy
KSWS 1 - Standardy wyceny dla celów publicznych
KSWS 2 - Wycena dla celów sprawozda

ń

finansowych w

rozumieniu ustawy o rachunkowo

ś

ci

KSWS 3 - Wycena dla zabezpieczenia wierzytelno

ś

ci

31

Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze

ń

wierzytelno

ś

ci

Zgodnie z Ustaw

ą

o gospodarce nieruchomo

ś

ciami z roku 1997,

standardy wyceny tak jak powy

ż

sze s

ą

zgodne z prawem wówczas

gdy s

ą

formalnie uzgodnione z Ministrem Infrastruktury. Standard

KSWS 3 jest pierwszym uzgodnionym standardem.

Zgodnie z nowym standardem, który został uzgodniony w
porozumieniu ze Zwi

ą

zkiem Banków Polskich, warto

ść

rynkowa

pozostaje w dalszym ci

ą

gu warto

ś

ci

ą

bazow

ą

dla celu

zabezpieczenia wierzytelno

ś

ci.

Niemniej jednak od tego momentu dodatkowo dla wyra

ż

enia dobrze

popartej opinii o warto

ś

ci, rzeczoznawca maj

ą

tkowy musi

dostarczy

ć

osobn

ą

ocen

ę

ryzyk zwi

ą

zanych z wycenian

ą

nieruchomo

ś

ci

ą

, tak

ż

e w aspekcie przewidywa

ń

co do zmian na

rynku.

32

Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze

ń

wierzytelno

ś

ci

Rzeczoznawcy maj

ą

tkowi s

ą

zobowi

ą

zani według prawa do

przepowiadania przyszłych warunków rynkowych chocia

ż

nie

musz

ą

przewidywa

ć

przyszłej warto

ś

ci.

Paragraf 4.3 Standardu KSWS 3 mówi „Rzeczoznawca maj

ą

tkowy

ma równie

ż

obowi

ą

zek na podstawie dost

ę

pnych

ź

ródeł informacji i

znajomo

ś

ci rynku, wskaza

ć

obszary ryzyka zwi

ą

zanego z

wycenian

ą

nieruchomo

ś

ci

ą

, w tym z przewidywanymi zmianami

na danym rynku nieruchomo

ś

ci oraz ryzykiem zwi

ą

zanym z

ocen

ą

danej nieruchomo

ś

ci przez inwestorów wraz z ogóln

ą

opini

ą

na tematu kierunku wpływu powy

ż

szego na poziom warto

ś

ci

wycenianej nieruchomo

ś

ci. Powy

ż

sze dodatkowe informacje

przedstawia si

ę

w formie zał

ą

cznika do operatu szacunkowego”.

33

Standardy wyceny - Wycena dla zabezpiecze

ń

wierzytelno

ś

ci

Interesuj

ą

cy jest tak

ż

e paragraf 4.4 Standardu, który zach

ę

ca banki

do zlecania rzeczoznawcom przygotowanie „analizy wra

ż

liwo

ś

ci”

„która pozwoli na pełniejsz

ą

ocen

ę

ryzyka przyj

ę

cia konkretnej

nieruchomo

ś

ci jako zabezpieczenia wierzytelno

ś

ci. Analiza

wra

ż

liwo

ś

ci przedstawia wra

ż

liwo

ść

warto

ś

ci nieruchomo

ś

ci

wycenianej na zmiany parametrów wej

ś

ciowych, wpływaj

ą

cych na

t

ą

warto

ść

”.

34

Przykład zastosowania

Magazyn 20.000 m

2

wynaj

ę

ty jednemu najemcy na 30

lat. Czynsz miesi

ę

czny 3,20 EUR (12,80 zł) za 1 m

2

powierzchni magazynowej. Roczny dochód operacyjny
netto 3.072.000 zł. Stopa kapitalizacji (all risks yield)
8,75%. Oblicz cen

ę

zakupu i przeanalizuj rentowno

ść

inwestycji obliczaj

ą

c IRR w okresie 10 lat:

(i) kapitał własny 100%,

(ii) kredyt 21 mln zł, 8% rocznie, amortyzacja 15 lat,
spłata balonowa w roku 10,

(iii) kredyt interest only 21 mln zł, 8% rocznie, spłata
balonowa w roku 10

35

Kapitał własny 100%

Rok

DON

Zakup / Sprzeda

ż

CF

0

-35 108 571,43 zł

-35 108 571,43 zł

1

3 072 000,00 zł

3 072 000,00 zł

2

3 072 000,00 zł

3 072 000,00 zł

3

3 072 000,00 zł

3 072 000,00 zł

4

3 072 000,00 zł

3 072 000,00 zł

5

3 072 000,00 zł

3 072 000,00 zł

6

3 072 000,00 zł

3 072 000,00 zł

7

3 072 000,00 zł

3 072 000,00 zł

8

3 072 000,00 zł

3 072 000,00 zł

9

3 072 000,00 zł

3 072 000,00 zł

10

3 072 000,00 zł

35 108 571,43 zł

38 180 571,43 zł

all risks yield

IRR

8,75%

8,75%

inwestycja zrealizowana przy
wykorzystaniu kapitałów tylko
własnych przy założeniu stałego
dochodu generuje rentowność w
wysokości stopy kapitalizacji

36

Model z d

ź

wigni

ą

finansow

ą

kwota kredytu 21 000 000 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat
amortyzacja 15 lat i spłata
balonowa

Rok

DON

Zakup / Sprzeda

ż

Odsetki

Kredyt

CF

0

-35 108 571,43 zł

21 000 000,00 zł

-14 108 571,43 zł

1

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

-773 420,44 zł

618 579,56 zł

2

3 072 000,00 zł

-1 618 126,36 zł

-835 294,08 zł

618 579,56 zł

3

3 072 000,00 zł

-1 551 302,84 zł

-902 117,61 zł

618 579,56 zł

4

3 072 000,00 zł

-1 479 133,43 zł

-974 287,01 zł

618 579,56 zł

5

3 072 000,00 zł

-1 401 190,47 zł

-1 052 229,98 zł

618 579,56 zł

6

3 072 000,00 zł

-1 317 012,07 zł

-1 136 408,37 zł

618 579,56 zł

7

3 072 000,00 zł

-1 226 099,40 zł

-1 227 321,04 zł

618 579,56 zł

8

3 072 000,00 zł

-1 127 913,72 zł

-1 325 506,73 zł

618 579,56 zł

9

3 072 000,00 zł

-1 021 873,18 zł

-1 431 547,26 zł

618 579,56 zł

10

3 072 000,00 zł

35 108 571,43 zł

-907 349,40 zł

-11 341 867,48 zł

25 931 354,55 zł

all risks yield

IRR

8,75%

9,49%

37

Model z d

ź

wigni

ą

finansow

ą

– interest only

kwota kredytu 21 000 000 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat
bez amortyzacji - spłata balonowa

Rok

DON

Zakup / Sprzeda

ż

Odsetki

Kredyt

CF

0

-35 108 571,43 zł

21 000 000,00 zł

-14 108 571,43 zł

1

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

0,00 zł

1 392 000,00 zł

2

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

0,00 zł

1 392 000,00 zł

3

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

0,00 zł

1 392 000,00 zł

4

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

0,00 zł

1 392 000,00 zł

5

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

0,00 zł

1 392 000,00 zł

6

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

0,00 zł

1 392 000,00 zł

7

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

0,00 zł

1 392 000,00 zł

8

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

0,00 zł

1 392 000,00 zł

9

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

0,00 zł

1 392 000,00 zł

10

3 072 000,00 zł

35 108 571,43 zł

-1 680 000,00 zł- 21 000 000,00 zł

15 500 571,43 zł

all risks yield

IRR

8,75%

9,87%

38

Rok

DON

Zakup / Sprzeda

ż

Odsetki

Kredyt

CF

0

-35 108 571,43 zł

21 000 000,00 zł

-14 108 571,43 zł

1

3 072 000,00 zł

-1 680 000,00 zł

- zł

1 392 000,00 zł

2

3 102 720,00 zł

-1 680 000,00 zł

- zł

1 422 720,00 zł

3

3 133 747,20 zł

-1 680 000,00 zł

- zł

1 453 747,20 zł

4

3 165 084,67 zł

-1 680 000,00 zł

- zł

1 485 084,67 zł

5

3 196 735,52 zł

-1 680 000,00 zł

- zł

1 516 735,52 zł

6

3 228 702,87 zł

-1 680 000,00 zł

- zł

1 548 702,87 zł

7

3 260 989,90 zł

-1 680 000,00 zł

- zł

1 580 989,90 zł

8

3 293 599,80 zł

-1 680 000,00 zł

- zł

1 613 599,80 zł

9

3 326 535,80 zł

-1 680 000,00 zł

- zł

1 646 535,80 zł

10

3 359 801,16 zł

38 397 727,52 zł

-1 680 000,00 zł- 21 000 000,00 zł

19 077 528,67 zł

yield

IRR

8,75%

11,99%

kwota kredytu 21 000 000 zł
oprocentowanie 8% w skali roku
okres kredytowania 10 lat
bez amortyzacji - spłata balonowa
indeksacja czynszu 1% rocznie
cena sprzedaży DON

10

/8,75%

Model z d

ź

wigni

ą

finansow

ą

– interest only – dodatkowe zało

ż

enia

39

Dzi

ę

kuje za uwag

ę