WYCENA NIERUCHOMOŚCI W PODEJŚCIU MIESZANYM

Zbigniew Baranowski

WYCENA NIERUCHOMOŚCI W PODEJŚCIU MIESZANYM

Podstawy prawne i metodologiczne :

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z

2004 r. Nr 196. poz.1628 ze zm.).

Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych - wydawnictwo

Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Art. 152.1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść : porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

§ 15. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Metoda pozostałościowa.

§ 16.1. Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

2. Wartość, o której mowa w ust 1, określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót wymienionych w ust. 1 oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

3. Metodę pozostałościową można stosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki :

1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego,

2) znany jest rodzaj i zakres robót, o których mowa w ust. 1,

3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

4. Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Ogólna formuła matematyczna będąca podstawą metody

pozostałościowej :

Wrn = Wg + Wb + Ki +Z

lub :

Wrn = Wg + Kr + Z

gdzie :

Wrn - wartość rynkowa nieruchomości po zakończeniu prac

rozwojowych, określona w podejściu porównawczym lub

dochodowym,

Wg - wartość gruntu lub jego cena, na którym przewidziano

określone prace rozwojowe,

Wb - wartość budynków, ich cena lub koszt wybudowania,

Ki - inne koszty rozwoju nieruchomości,

Z - zakładany zysk developera,

Kr - koszty całkowite rozwoju (w tym budowy budynków).

Najczęstsze przypadki zastosowania metody pozostałościowej :

ustalenie ceny zakupu gruntu, na którym przewidywane są prace polegające na zabudowie (rozwoju, ulepszeniu) nieruchomości, z reguły w celu sprzedaży z zyskiem :

Wg = Wrn - (Kr + Z)

ustalenie ceny zakupu nieruchomości zabudowanej budynkiem przewidzianym do modernizacji w celu sprzedaży z zyskiem po zakończeniu modernizacji :

Wg+Wb = Wrn - ( Ki + Z),

ustalenie ceny sprzedaży ulepszonej nieruchomości przy znanych kosztach ulepszenia i założonym zysku developera :

Wrn = Wg + Wb + Ki + Z

ustalenie spodziewanego zysku developera przy znanych kosztach zakupu gruntu /ewent. zabudowanego/ i znanych kosztach rozwoju nieruchomości :

Z = Wrn - (Wg + Wb + Ki),

określenie aktualnej wartości rynkowej nieruchomości z niedokończonymi pracami rozwojowymi (np. w celu uzyskania kredytu bankowego na dokończenie inwestycji) :

Wrnn = Wrn - (Kd + Z)

gdzie :

Wrnn - wartość rynkowa nieruchomości z

niedokończonymi pracami rozwojowymi,

Kd - koszt dokończenia prac rozwojowych,

podział wartości rynkowej nieruchomości na wartość gruntu i oddzielnie wartość obiektów budowlanych, dokonany dla celów fiskalnych, w tym dla określenia wartości początkowej obiektów budowlanych będących środkami trwałymi podlegającymi amortyzacji (w braku innych możliwości) :

Wob = Wrn - Wg -K r -Z.

Metoda kosztów likwidacji

§ 17.1. Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, o którym mowa w § 21 ust. 1 (tzn. wg wartości rynkowej gruntu o takich samych cechach), pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

2. Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, o których mowa w § 23.(tzn. techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej z uwzględnieniem kosztów dokumentacji i nadzoru).

3.Wartość nieruchomości, o której mowa w ust. 1, powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.

4.Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki.

5.Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Wartość nieruchomości Wn określona metodą kosztów likwidacji :

Wn = Wg - Krozb + Wm

gdzie :

Wg - wartość rynkowa gruntu (koszt nabycia), o takich

samych cechach jak w wycenianej nieruchomości,

Krozb - koszty rozbiórki części składowych gruntu

(ich likwidacji) wraz z uporządkowaniem terenu,

Wm - wartość odzyskanych materiałów porozbiórkowych.

Przykłady

Przykład 1. Deweloper nabył od gminy 8 ha gruntów po cenie uzgodnionej w wyniku przetargu 120 000 zł/1ha.

Na gruncie zgodnie z planem miejscowym powstanie osiedle domów jednorodzinnych.

Deweloper podzieli nieruchomości w celu wydzielenia dróg i działek do zabudowy, dokona uzbrojenia i zagospodarowania terenu oraz przygotuje działki do sprzedaży osobom zainteresowanym ich zabudową.

Określ minimalną opłacalną dla dewelopera cenę sprzedaży 1 m2 działek przeznaczonych pod zabudowę przy następujących założeniach inwestycyjnych:

Koszty prac dotyczących uzbrojenia i urządzenia terenu oraz prac geodezyjnych wyniosą łącznie 1 500 000 zł., w tym :

10 % stanowić będzie urządzenie ogólnodostępnych terenów zielonych, których łączna powierzchnia wynosi 0,96 ha,
25% stanowi koszt budowy jezdni i chodnika, które zajmą 23 % ogólnej powierzchni terenu,
65 % stanowią koszty uzbrojenia wodno- kanalizacyjnego, gazowego, elektroenergetycznego i sieci łączności,

Koszty projektów oraz nadzoru wyniosą 7 % kosztów prac wymienionych

w poz. 1.

Koszty z tytułu czynności cywilnoprawnych, pośrednictwa, reklamy, obsługi prawnej wyniosą 4 % kosztów robót wym. w poz. 1 wraz z ceną zakupu gruntów.
Realizacja inwestycji potrwa 1 rok, deweloper zaciągnie kredyt krótkotrwały

na zakup gruntu oraz pokrycie kosztów prac wym. w pkt. 1, oprocentowany w wysokości 20 % rocznie.

Zysk dewelopera zakładany jest w wysokości 15 % kosztów całkowitych, przedsięwzięcia inwestycyjnego bez kosztu kredytu.
Według uzgodnień z gminą, tereny zielone o pow. 0,96 ha zostaną przekazane gminie. Uzgodniono także, że odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod drogi (art. 98 ) oraz wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu podziału zakupionej od gminy nieruchomości gruntowej (art.98a) będą wzajemnie równoważne, co oznacza dla stron brak zobowiązań finansowych z tego tytułu.

Rozwiązanie :

1. Algorytm rozwiązania :

Wdz

Wdz = Wg + K + Z C1m2 = -------

Pdz

Gdzie :

Wdz - wartość działek przeznaczonych do sprzedaży,

odpowiadająca całkowitym kosztom przedsięwzięcia,

Wg - cena zakupu gruntu,

K - koszty inwestycji,

Z - zakładany zysk dewelopera,

C1m2 -cena 1m2 działek przeznaczonych do sprzedaży,

Pdz - łączne pole powierzchni działek przeznaczonych do sprzedaży.

Rozliczenie powierzchni :

a) powierzchnia ogólna 8,00 ha = 80 000 m2

b) tereny zielone 0,96 ha - 9 600 m2

c) jezdnie i chodniki 23 % -18 400 m2

łączne pole powierzchnia działek : 52 000 m2

Koszty inwestycji :

koszt zakupu gruntu 8 ha x 120 000 zł = 960 000 zł,
koszt prac wymienionych w pkt. 1. =1 500 000 zł,
koszty proj. i innych (7 % od 1,5mln.) = 105 000 zł,

2 565 000 zł.

d) koszty z tytułu czynności cywilno-

-prawnych i innych (4% od 2 460 000) = 98 400 zł,

Razem : 2 663 400 zł,

e) koszt kredytu : 20 % x 2 663 400 zł. =532 680 zł,

3. Zysk dewelopera 15 % x 2 663 400 zł. =399 510 zł.

4. Całkowite koszty przedsięwzięcia = 3 595 590 zł.

Minimalna cena 1 m2, po której powinny być sprzedawane działki do

zabudowy :

3 595 590 zł

C1m2 = --------------- = 69,15 zł/1m2.

52 000 m2

Przykład 2. Deweloper zamierza nabyć nieruchomość gruntową niezabudowaną w celu wybudowania na niej budynku z lokalami mieszkalnymi przeznaczonymi na sprzedaż oraz z lokalami handlowo -usługowymi, które zamierza przeznaczyć na wynajem.

Program użytkowy zamierzenia inwestycyjnego :

I-sza kondygnacja (parter) budynku -

-10 lokali handlowo - usługowych o łącznej p.u. 600 m2,

kondygnacje II-IV

- 20 lokali mieszkalnych - każdy o p.u. 40 m2,

- 20 lokali mieszkalnych - każdy o p.u. 80 m2.

Koszt (Ki) inwestycji został określony na 6 000 000 zł.
Planowany zysk, który zamierza osiągnąć deweloper został określony na 10 % kosztów wym. w pkt. 3 tzn. 600 000 zł.

Oblicz, ile maksymalnie może zapłacić developer za grunt pod ww. inwestycję przy następujących założeniach :

1) cena sprzedaży lokali mieszkalnych o p.u. 40 m2 - 2400zł/1m2,

2) cena sprzedaży lokali mieszkalnych o p.u. 80 m2 - 2300zł/1m2,

3) koszty sprzedaży lokali mieszkalnych (Ks) - 3% ich ceny,

4) czynsz rynkowy za wynajem lokali użytkowych- 50 zł/1m2/m-c,

5) straty w czynszach z tytułu pustostanów - 10 %,

6) wydatki operacyjne łącznie - 60 000zł/rok,

7) stopa kapitalizacji z analizy rynku R =12 %.

Rozwiązanie : Wg = Wn - ( Kc + Z)

1. Wn = Cena za lok. mieszk. ( C) + Wartość Lok. Użytk. (WU)

a) C = 20 lok x 40 m2 x 2 400 zł/1m2 = 1 920 000 zł.

+ 20 lok x 80 m2 x 2 300 zł/1m2 = 3 680 000 zł.

DON

b) WU = ------- ; DON = 600 m2 x 50 zł/1m2 x 12 m-cy x 0,9-

R - 60 000 zł = 264 000 zł.

264 000

WU = ---------- = 2 200 000 zł. ;

0,12

c) Wn = 1 920 000 + 3 680 000 + 2 200 000 = 7 800 000 zł

Kc = Ki + Ks = 6 000 000 + 0,03x 5 600 000 = 6 168 000 zł.

Odpowiedź : Wg = 7 800 000 -(6 168 000 + 600 000) = 1 032 000 zł.

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów

§ 18.1. Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

2.Przy stosowaniu metody, o której mowa w ust. 1,wartośc gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna.

3.Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania im przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich.

4.Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzania lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

5.Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia.

§ 19.Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy :

1) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie

w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniajacej agrotechnikę,

2) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień

degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na

drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

Wykaz gmin i miast zaliczonych do poszczególnych okręgów podatkowych zawiera załącznik do rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 grudnia 2001 r. w sprawie zaliczenia gmin oraz miast do jednego z czterech okręgów podatkowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 143, poz. 1614), natomiast typy siedliskowe lasów określają plany urządzania lasu.

Wartość gruntu rolnego lub leśnego przy zastosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów określa wzór :

Wg = [ Σ (Nsz i,j x Pi)]Cq(1 + V₁+++++ Vn)

i=1

gdzie :

Nszi,j - wskaźniki szacunkowe gruntów rolnych lub leśnych,

Pi - powierzchnia gruntu w i-tej klasie bonitacyjnej,

Cq - cena jednej dct. ziarna żyta lub odpowiednio 1 m3 drewna

Vi - współczynniki korekcyjne odpowiadające poszczególnym

cechom gruntów wymienionych w § 19 rozporządzenia,

ustalane przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wskaźniki szacunkowe gruntów. (wyciąg z rozporządzenia RM z 21.09.04.)

Wskaźniki szacunkowe dla gruntu ornego.

Okręg poda- tkowy	Wskaźniki szac. w decytonach ziarna żyta z 1 ha gruntów ornych
		klasa gruntów
		I	II	IIIa	IIIb	IVa	IVb	V	VI	VIz
I	145	132	118	100	80	60	35	15	8
II, III	126,110	115,100	103,90	86, 75	70, 60	52, 45	30, 25	12, 10	5, 1
IV	94	85	76	64	50	38	20	6	1

Wskaźniki szacunkowe dla łąk trwałych i pastwisk trwałych.

Okręg podatk.	Wskaźniki szac. w decytonach ziarna żyta z 1 ha łąk i pastwisk
		klasy gruntów
		I	II	III	IV	V	VI	Viz
I	145	118	93	67	35	13	5
II, III	126,110	103, 90	80,70	58, 50	30, 25	10, 8	3, 1
IV	94	76	60	43	20	5	1

dla gruntów stanowiących sady, wskaźnik odpowiada klasie tego gruntu,
dla gruntów zabudowanych wskaźnik odpowiada I klasie gruntu ornego,
dla gruntów pod wodami, innych niż stawy, wskaźnik ustala się :

dla gruntów klasyfikowanych - jak dla danej klasy gruntu,
dla gruntów nie klasyfikowanych - jak dla kl. IV łąk i pastwisk,

dla gruntów - zadrzewień śródpolnych wskaźnik ustala się :

dla klasyfikowanych - w wysokości 50 % wskaźnika odpowiadającego klasie grunt ornego, z tym, że kl. III i IV odpowiadają: kl. IIIb i IVb,
dla gruntów nie klasyfikowanych - jak dla kl. VI gruntu ornego.

Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy :

Okręg podatkowy	Wskaźniki szacunkowe w m3 drewna z 1 ha gruntów leśnych
		Grupy typów siedliskowych lasów
		1	2	3	4	5
I	31	26	23		14	9
II	29	24	21		13	8
III	26	22	19		12	7
IV	23	19	17		11	6

Grupy typów siedliskowych lasów tworzą :

Grupa	Typy siedliskowe lasów
1	Lasy :świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols jesionowy wyżynny, ols jesionowy górski, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols górski, wyżynny.
2	Lasy mieszane : świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols.
3	Bory mieszane : świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny
4	Bory : świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski świeży, wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny.
5	Bory : suchy, bagienny.

Przykład :

Stosując metodę wskaźników szacunkowych, określ wartość gruntu leśnego położonego w powiecie otwockim.

. Z ewidencji gruntów i budynków wynika, że ww grunt stanowi działkę położoną w obrębie 3-12-40 , oznaczoną numerem 4/2 , o polu powierzchni 10438 m2..

Nieruchomość jest objęta planem urządzania lasu, z którego wynikają następujące dane :

Lp.	Oddz.	Pow.	Typ siedl. Ls.	Drzewostan	Wiek	Bonit.	Zadrzew.
1	380 a	10000	Bór suchy	8Brz2So	50	I	0,8
2	380 b	438	Bór suchy	So	50	II	0,7

Rozwiązanie :

Zgodnie z § 18 pkt. 2 rozporządzenia RM z dnia 21.09. 04 r. w sprawie wyceny ..., wartość rynkową w metodzie wskaźników szacunkowych gruntów określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu (....) i ceny 1 m3 drewna. Cenę drewna skorygowaną o koszty pozyskania przyjmuje się z rynku lokalnego albo z nadleśnictwa właściwego dla lokalizacji nieruchomości.

Zgodnie z § 19 pkt.2 ww rozporządzenia, przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów leśnych uwzględnia się również cechy tych gruntów.

Uwzględniając powyższe, do określenia wartości gruntu leśnego stosuje się

wzór :

Wg = Nsz i,j x P x C x ( 1 + V1 +++ Vn)

gdzie :

Nsz i,j - wskaźnik szacunkowy wyrażony w m3 drewna z 1 ha

gruntów stanowiących lasy, położonych w i-tej grupie typu

siedliskowego lasu oraz w j-tym okręgu podatkowym,

Wg - wartość gruntu leśnego dla danej grupy typu siedliskowego,

P - powierzchnia danego typu siedliskowego w hektarach,

C - cena drewna określona na podstawie średniej ceny

sprzedaży drewna z ostatnich 3 lat, uzyskana z sąsiednich

nadleśnictw, pomniejszona o koszty pozyskania i zrywki,

V1 - Vn - poprawki wynikające z cech mających wpływ na wartość

gruntu, wymienione w § 19 pkt 2 rozporządzenia, których

wartości ustala rzeczoznawca.

Ustalenie poprawek Vi

Lp	Cechy rynkowe	Ocena	Punkty
1	Stan zagospod. i stopień degradacji siedliska leśnego	częśc. zdegradow.	- 0,05
2	Poł. w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu	uszkodz. Słabe	0,05
3	Poł. zagrożone masowym wyst. szkodn. pierwotnych	nie występują	0,05
4	Poł. zagrożone lub opanowane przez szkodn. wtórne	Występują	-0,05
5	Poł. w odniesieniu do drogi głównej lub dz. Siedlisk.	Dobre	0,05
6	Możliwość przeprowadzenia zrywki	Średnie	0,00
7	Jakość drogi dojazdowej	Niska	-0,05
8	Sąsiedztwo użytków przyległych	Przeciętne	0,00
9	Walory rekreacyjne nieruchomości	bardzo duże	0,10
Suma poprawek Vi			0,10

Po analizie danych o cenach drewna oraz kosztach pozyskania i zrywki z trzech ostatnich lat w trzech sąsiednich nadleśnictwach, średnią cenę 1 m3 drewna ustalono na 70,00 zł.

Zestawienie danych dotyczących wycenianych gruntów

typ siedliskowy lasu

okręg podatkowy

Wskaźnik szac.w m3

Powierz chnia w hekt.

Cena 1m3 drewna

Współcz.

Korekc.

Bór suchy

I-szy

Wsk.szac

1,0438ha