Magdalena Koć

Magdalena Kuźmińska

Jest stosowane do określania 
wartości rynkowej nieruchomości w 
przypadku, gdy w wyniku 
zaistniałych uwarunkowań nie 
można zrobić tego ani podejściem 
porównawczym ani dochodowym.  

W podejściu mieszanym mogą być 

stosowane elementy podejść: 

porównawczego, dochodowego lub 

kosztowego. Wartość określa się przy 

wykorzystaniu kombinacji różnych 

metod omówionych wcześniej lub na 

podstawie procedur wynikających z 

przepisów prawnych, nakazujących 

stosowanie metod nietypowych lub 

wynikających ze specyfiki 

nieruchomości albo specyfiki 

wycenianych praw do nieruchomości.

Metoda 
pozostałościowa

Metoda kosztów 
likwidacji

Metoda wskaźników szacunkowych 
gruntu



Metodę pozostałościową stosuje się do określenia 

wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być 

prowadzone roboty budowlane polegające na  

budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, 

przebudowie, montażu lub remoncie obiektu 

budowlanego.



Można stosować do określenia wartości rynkowej 

nieruchomości, na której właśnie trwa realizacja 

obiektów budowlanych.



Można posługiwać się przy wycenie samego gruntu, 

jeżeli znany jest program budowy na nim obiektów 

budowlanych, zwłaszcza projektowane koszty 

budowy.

Metodę pozostałościową można stosować, 
jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki :
1) istniejące uwarunkowania nie 
pozwalają na zastosowanie podejścia 
porównawczego lub dochodowego,
2) znany jest rodzaj i zakres robót,
3) w przyjętych do tej metody elementach 
odpowiednich podejść uwzględnia się 
dane odwzorowujące stan rynku.

Wartość rynkową określa się jako 
różnicę wartości nieruchomości po 
wykonaniu robót  oraz wartości 
przeciętnych kosztów tych robót, z 
uwzględnieniem zysków inwestora 
uzyskiwanych na rynku nieruchomości 
podobnych.

Wartość pozostałościowa 

nieruchomości, wg stanu i cen na 

określony dzień

Wartość rynkowa nieruchomości po 

jej udoskonaleniu

Koszty inwestycji budowlanej, 

określone wg aktualnych cen

Zysk inwestora 

(określany jako ustalony 

procent od wartości pozostałościowej lub jako 

pewien procent poniesionych kosztów lub jako 

kwota określona z góry przez inwestora)

Wartość obiektów budowlanych

Wartość rynkowa obiektów budowlanych 

wg stanu po zakończeniu budowy lecz wg 

cen aktualnych

Koszty inwestycji budowlanej, 

określone wg aktualnych cen

Zysk inwestora 

Wartość rynkowa gruntu wg cen 

aktualnych 



Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala 
się przy użyciu technik właściwych dla podejścia 
kosztowego: tzn. techniki szczegółowej, 
elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej



Metodę stosuje się, jeżeli części składowe gruntu 
są przeznaczone do rozbiórki



Zastosowanie tej metody do określenia wartości 
rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego 
uzasadnienia w operacie szacunkowym 

Wg Rozporządzenia Rady Ministrów, tą 
metodę można stosować przy określaniu 
wartości nieruchomości przeznaczonych w 
planach miejscowych na cele rolne i leśne

Należy jednak pamiętać, że:

Na rynku lokalnym 

istnieje obrót 

gruntami 

rolnymi/leśnymi

Podejście 

porównawc

ze

Grunty 

rolne/leśne są 

dzierżawione

Grunty 

przeznaczone w 

planach 

miejscowych na 

rolne i leśne

Podejście 

dochodowe

Podejście 

mieszane

Metoda wskaźników 

szacunkowych 

gruntów

Cena ziarna żyta

Klasa bonitacyjna gruntu

Okręg podatkowy

Wskaźniki szacunkowe gruntów 

w zależności od klasy gruntu, 

rodzaju użytku i okręgu 

podatkowego

Cechy gruntu rolnego 

uwzględniane przy stosowaniu tej 

metody wyceny

Rynek lokalny

Kataster nieruchomości

Wg przepisów o podatku rolnym

Załącznik do Rozporządzenia 

Rady Ministrów z dn. 21 września 

2004 r.

Położenie w stosunku do głównych dróg

Jakość dróg dojazdowych

Zagrożenie erozją

Trudność uprawy

Kultura rolna

Wielkość zanieczyszczeń środowiska

 struktura użytków gruntowych

Występowanie urządzeń 
melioracyjnych

Występowanie infrastruktury 
utrudniającej agrotechnikę

Cena 1 m

3

 drewna

Typ siedliskowy lasu

Okręg podatkowy

Wskaźniki szacunkowe gruntów 

w zależności od typu 

siedliskowego lasu i okręgu 

podatkowego

Cechy gruntu leśnego 

uwzględniane przy stosowaniu tej 

metody wyceny

Rynek lokalny/ nadleśnictwo 

właściwe dla miejsca położenia 

nieruchomości/ nadleśnictwa 

sąsiednie

Dane z planów urządzeń lasów

Wg przepisów o podatku rolnym

Załącznik do Rozporządzenia 

Rady Ministrów z dn. 21 września 

2004 r.

Stopień degradacji siedliska leśnego

Szkodliwe oddziaływanie przemysłu na 
drzewostan masowe występowanie 
szkodników

Położenie w stosunku do siedlisk i 
głównych dróg

Możliwość przemieszczenia drewna do 
miejsca odbioru transportem 
mechanicznym

Jakość dróg dojazdowych

Rodzaje gruntów przyległych

Walory rekreacyjne



Rozporządzenie z dnia 21 września 
2004 r. w sprawie zasad wyceny i 
sporządzenia operatu 
szacunkowego



R. Cymerman, A. Hopfer „System, 
zasady i procedury wyceny 
nieruchomości”



E. Mączyńska „Ile jest warta 
nieruchomość”