Slajd 1

Wycena nieruchomości

(131140-0442)

Wycena nieruchomości

(131140-0442)

dr Zbigniew Pawlak
Szkoła Główna Handlowa w Warszawie

KONSULTACJE

czwartek, godz. 11,

Katedra Teorii Zarządzania
pokój 325, Akademik na ul. Madalińskiego
przy ul. Puławskiej

KONTAKT POCZTOWY

e-mail:

zpawlak@zpawlak.com.pl

RAMOWY PROGRAM ZAJĘĆ

Część I –

Teoretyczne podstawy wyceny nieruchomości

1. Istota i rodzaje nieruchomości
2. Prawa do nieruchomości
3. Rynek nieruchomości
4. Źródła informacji o nieruchomościach
5. Rzeczoznawstwo majątkowe
6. Operat szacunkowy
7. Pojęcie i rodzaje wartości nieruchomości i wyceny nieruchomości

8. Podejście porównawcze

9. Podejście dochodowe
10. Podejście kosztowe
11. Podejście mieszane

Sprawdzian z części wykładowej

Część II – Ćwiczenia

1. Wycena nieruchomości przy podejściu porównawczym
2. Wycena nieruchomości przy podejściu dochodowym

Ocena ćwiczeń

Ocena końcowa: średnia ze sprawdzianu i ćwiczeń

AKTY PRAWNE

 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami

 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny

 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym

 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i

hipotece

 Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i

kartograficzne

 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane

 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w

sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego

 Rozporządzenie

Ministra

Rozwoju

Regionalnego

Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji
gruntów i budynków

 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia

2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny
odpowiadać budynki i ich usytuowanie

STANDARDY ZAWODOWE

Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe

KSWP 1 – wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

KSWP 2 – wartości inne niż wartość rynkowa

KSWP 3 – operat szacunkowy

Krajowe Standardy Wyceny Specjalistyczne

KSWS 1.1. – wycena nieruchomości pozostawionych poza

granicami RP, na potrzeby realizacji prawa do rekompensaty

KSWS 2 – wycena do celów sprawozdań finansowych w

rozumieniu ustawy o rachunkowości

KSWS 3 – wycena dla zabezpieczenia wierzytelności

Noty Interpretacyjne

NI 1 – zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie

nieruchomości

NI 2 – zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie

nieruchomości

NI 3 – zastosowanie podejścia kosztowego w wycenie

nieruchomości

NI 4 – zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie

nieruchomości

LITERATURA UZUPEŁNIAJĄCA

Leksykon rzeczoznawcy majątkowego, red. E. Kucharska –

Stasiak, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców
Majątkowych, Warszawa 2004

Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta

nieruchomość, Poltext Warszawa 2004

Bryx M., Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie,

Poltext Warszawa 2006

Szacowanie nieruchomości, red. J. Dydenko, Dom Wydawniczy

ABC Kraków 2006

Cymerman R., Hopfer A., System, zasady i procedury wyceny

nieruchomości, Polska Federacja Rzeczoznawców Majątkowych,
Warszawa 2009

Wilkowska – Kołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat

szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, LexisNexis Warszawa
2010

NIERUCHOMOŚĆ

(definicja)

Kodeks cywilny (art. 46):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące

odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki

trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli

na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od

gruntu przedmiot własności.

Części składowe nieruchomości:

 grunt,

 budynek i inne urządzenia (częściami składowymi nie są

urządzenia do doprowadzania wody, gazu, prądu i
odprowadzania ścieków, połączenia od zaworów za licznikiem do
rurociągu),

 drzewa i inne rośliny,

 wody stojące (częściami składowymi nie są wody płynące),

 złoża kopalin.

CECHY SZCZEGÓLNE NIERUCHOMOŚCI JAKO DOBRA

1. Nieruchomość jest dobrem materialnym.

2. Nieruchomość jest nieprzenoszalna w przestrzeni.

3. Inwestor nabywa nieruchomość wraz ze związanymi z nią prawami i

zobowiązaniami.

4. Nieruchomość jest trwała w czasie (grunt - wieczny, budynek -

długowieczny).

5. Nieruchomość jest niepowtarzalnym egzemplarzem (różnorodność).

6. Nieruchomości są dobrami rzadkimi (podaż jest ograniczona).

7. Wartość nieruchomości zależy istotnie od jej lokalizacji i sąsiedztwa.

8. Inwestycje w nieruchomości są kapitałochłonne i długoterminowe.

9. Inwestor musi ponosić koszty z tytułu posiadania nieruchomości

(podatki, koszty eksploatacyjne budynków i lokali).

10.Stopa procentowa z inwestycji w nieruchomość możliwa do

uzyskania dopiero w wyniku transakcji kupna-sprzedaży.

FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI

1. Funkcja prawna

2. Funkcja użytkowa

3. Funkcja dochodowa

4. Funkcja lokacyjna (inwestycyjna )

5. Funkcja kredytowa

6. Funkcja fiskalna

7. Funkcja rynkowa

8. Funkcja administracyjna

RODZAJE NIERUCHOMOŚCI

(kryterium z kodeksu cywilnego)

 nieruchomość gruntowa (grunt)

 nieruchomość zabudowana (grunt + budynek)

 nieruchomość budynkowa (budynek)

 nieruchomość lokalowa (lokal)

NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA

 Grunt staje się odrębną nieruchomością z chwilą wydzielenia

granicami części powierzchni ziemi (granice mogą być naturalne lub
sztuczne).

 Działka gruntu – niepodzielna, ciągła część powierzchni ziemskiej

stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej.

 Działka budowlana – zabudowana działka gruntu, której wielkość,

cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w
urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i
racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej
działce.

 Grunt podlega obrotowi z częściami składowymi (drzewa, rośliny,

przyłącza: wody, energii elektrycznej, gazu itp.).

PRZESTRZENNE GRANICE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

 Nieruchomość to fragment powierzchni kuli ziemskiej, słup powietrza

nad nią i przestrzeń pod ziemią.

 Według przepisów w Polsce:

a) własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad nim i pod jego

powierzchnią w granicach określonych przez społeczno-
gospodarcze przeznaczenie gruntu,

b) wody stojące (stawy, jeziora) stanowią część składową gruntu i

należą do jego właściciela,

c) wody płynące (rzeki, potoki) należą do państwa,
d) wody podziemne (z wyjątkiem studni) należą do państwa,
e) kopaliny płytkie (powierzchniowe) należą do właściciela,
f) kopaliny głębokie (w głębi ziemi) należą do państwa.

RODZAJE UŻYTKÓW GRUNTOWYCH

(WEDŁUG PRAWA GEODEZYJNEGO I KARTOGRAFICZNEGO)

1) Użytki rolne
2) Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione
3) Grunty zabudowane i zurbanizowane
4) Użytki ekologiczne
5) Nieużytki
6) Grunty pod wodami
7) Tereny różne

NIERUCHOMOŚĆ BUDYNKOWA

 Nieruchomość budynkowa powstaje w sytuacji, gdy prawo własności

gruntu i prawo własności budynku należą do innego podmiotu.

 Nieruchomości budynkowe to budynki i inne urządzenia związane

trwale z gruntem.

 Budynek jest trwale związany z gruntem, jeżeli nie może być od

niego odłączony bez naruszenia konstrukcji.

Sytuacja prawna nieruchomości budynkowej

Właściciel
budynku
i użytkownik
wieczysty
gruntu

Właściciel gruntu
(Skarb Państwa,
jednostka
samorządu
terytorialnego)

grunt

budynek

ła

ść

ła

ść

uż

OBIEKTY BUDOWLANE (PRAWO BUDOWLANE)

 Obiekt budowlany to:
a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
b) budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami

i urządzeniami,

c) obiekt małej architektury.

 Budynek – taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z

gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych
oraz posiada fundamenty i dach.

 Budowla – każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub

obiektem małej architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe,
mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci uzbrojenia terenu
itp., a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów,
pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, a także fundamenty
pod maszyny i urządzenia.

 Obiekty małej architektury – niewielkie obiekty, w szczególności:
–

kultu religijnego,

–

posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

–

obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu
porządku.

RODZAJE BUDYNKÓW

(WEDŁUG PRAWA GEODEZYJNEGO I KARTOGRAFICZNEGO)

1) Budynki mieszkalne
2) Budynki przemysłowe
3) Budynki transportu i łączności
4) Budynki handlowo-usługowe
5) Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe
6) Budynki biurowe
7) Budynki szpitali i zakładów opieki medycznej
8) Budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe
9) Budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa
10)Inne budynki niemieszkalne

NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA

 Nieruchomością lokalową jest samodzielny lokal mieszkalny lub

użytkowy, jeżeli stanowi odrębną własność.

 Dla wyodrębnienia lokalu konieczny jest podział budynku w wyniku

umowy, w formie aktu notarialnego, konieczny wpis do księgi
wieczystej, założonej dla lokalu.

DEFINICJA SAMODZIELNEGO LOKALU

Ustawa o własności lokali:

 Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi

ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na
stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą
zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się
również do samodzielnych lokali wykorzystywanych na cele inne niż
mieszkalne (lokale użytkowe).

 Lokal obejmuje pomieszczenia podstawowe (pokoje) i pomocnicze

(kuchnia, wc).

 Do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe: piwnica, strych,

komórka, garaż (pomieszczenia przynależne). Nie muszą przylegać
do lokalu, mogą być poza budynkiem, ale w granicach nieruchomości
gruntowej.

 W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi przysługuje

udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością
lokalu.

 Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i

urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

RODZAJE LOKALI

(WEDŁUG PRAWA GEODEZYJNEGO I KARTOGRAFICZNEGO)

1) Lokale mieszkalne
2) Lokale niemieszkalne

RODZAJE NIERUCHOMOŚCI

(kryterium funkcji)

 nieruchomości budowlane (domy wielorodzinne, domy

jednorodzinne, lokale mieszkalne)

 nieruchomości biurowe (budynki i lokale biurowe)

 nieruchomości handlowo-usługowe (centra i lokale handlowe, sklepy,

magazyny, hurtownie, hotele, stacje benzynowe, porty lotnicze,
porty morskie, itp.)

 nieruchomości przemysłowe (budynki fabryczne, magazyny, place

składowe)

 nieruchomości rolne (grunty rolne, zabudowania gospodarcze, sady,

pastwiska)

 nieruchomości leśne (lasy, szkółki leśne)

 nieruchomości rekreacyjne (działki, place zabaw, kąpieliska)

 nieruchomości specjalnego przeznaczenia (parki, kościoły, obiekty

zabytkowe, pola golfowe, cmentarze itp.)

 wody (jeziora, stawy)

 grunty kopalniane (kopalnie, kamieniołomy, odkrywki)

Document Outline