STANDARD III.6
WYCENA NIERUCHOMOŚCI PRZY ZASTOSOWANIU
PODEJŚCIA DOCHODOWEGO
1.Przedmiot i zakres wykorzystania Standardu III.6.
1.1. Standard określa zasady i warunki stosowania podejścia dochodowego do
wyceny nieruchomości.
1.2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy
założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od
przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, oraz , że nie zapłaci za
nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej
rentowności i stopniu ryzyka.
1.3. Standard III.6. może być wykorzystany wyłącznie do określania wartości
rynkowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 ustawy jak w poz. 1.a.
Komentarza do Standardu i w rozumieniu Standardu III.1.
2.Założenia ogólne.
2.1. Przy zastosowaniu podejścia dochodowego określa się wartość rynkową
nieruchomości. Oznacza to, że może być ono stosowane, z uwzględnieniem
poz. 2.4. , do wyceny nieruchomości, dla których przepisy prawne ,standardy
zawodowe lub charakter przeniesienia praw wymagają lub wskazują na
konieczność albo celowość określenia wartości rynkowej nieruchomości.
2.2. Ilekroć w standardzie jest mowa o określeniu wartości nieruchomości, rozumie
się przez to określenie wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa
własności lub wartości innych praw do nieruchomości.
2.3. Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia
dochodowego, rozumie się wycenę prawa do osiągania dochodu przez
właściciela z tej nieruchomości.
2.4. Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości
przynoszących dochód lub potencjalnie mogących przynosić dochód, pod
warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia.
2.5. Dochodem z nieruchomości jest czynsz i inne dochody takie jak np.: dochody
z parkingów, garaży, reklam, dodatkowego wyposażenia (np. automaty
publiczne).
2.6. Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki można
uzyskać z gruntu wraz z jego częściami składowymi.
Uzyskiwanie dochodu z całej nieruchomości i jego wykorzystywanie w
podejściu dochodowym powoduje, że wartość rynkowa określana w tym
podejściu obejmuje wartość gruntu wraz z jego częściami składowymi lub
odpowiednio wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanej z
tym prawem własności budynków i urządzeń oraz lokali na użytkowanym
gruncie.
3. Metody wyceny i techniki szacowania stosowane w podejściu dochodowym.
3.1. W zależności od sposobu określania dochodu o którym mowa w poz. 2.5, i 2.6,
wycena nieruchomości w podejściu dochodowym może być dokonana przy
zastosowaniu:
a) metody
inwestycyjnej,
b) metody
zysków,
3.2. Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości rynkowej
nieruchomości przynoszącej dochód z czynszów, którego wysokość można
określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek
czynszowych za najem lub dzierżawę.
3.3. Metodę zysków stosuję się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości
przynoszących dochód, którego wysokości nie można określić w sposób
wskazany w poz. 3.2. Dochód ten określa się w wysokości równej udziałowi
właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności
prowadzonej na tej nieruchomości.
3.4. Metodę zysków stosuje się do wyceny tych nieruchomości, które przynoszą
dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia
nieruchomości lub sposobu ich użytkowania (np. stacji benzynowych, teatrów,
kin, hoteli itp.).
Dla takich nieruchomości zmiana sposobu użytkowania jest zwykle niecelowa
lub niemożliwa. Występują one na rynku jedynie sporadycznie, co powoduje
brak porównywalnych cen transakcyjnych dotyczących tego rodzaju
nieruchomości.
3.5. Procedura postępowania dla ustalania udziału właściciela nieruchomości w
dochodzie netto użytkownika (dochód właściciela, poz. 3.3.) obejmuje
następujące czynności:
a) określenie przychodów osiąganych przez użytkownika z działalności
prowadzonej na nieruchomości,
b) określenie kosztów zakupu (towarów, materiałów), usług i
wynagrodzenia pracowników,
c)
obliczenie dochodu brutto użytkownika przez odjęcie kosztów zakupu od
przychodów z działalności,
d) określenie wydatków operacyjnych (bez opłat czynszowych,
wynagrodzenia dla zarządcy lub koncesjonariusza),
e) obliczenie
dochodu
operacyjnego netto użytkownika przez odjęcie
wydatków operacyjnych od dochodu brutto,
f) określenie poprzez analizę rynku wysokości procentowego udziału
właściciela w dochodzie netto użytkownika,
g) określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego
netto użytkownika i procentowego udziału właściciela nieruchomości.
3.6. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu technik
szacowania:
a) techniki
kapitalizacji
prostej,
b) techniki
dyskontowania
strumieni
pieniężnych.
4. Zasady określania wartości nieruchomości przy użyciu techniki kapitalizacji prostej.
4.1. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się
jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i
współczynnika kapitalizacji :
V = D × Wk ,
gdzie:
V – oznacza wartość nieruchomości,
D – oznacza dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o
jednakowym poziomie),
Wk – współczynnik kapitalizacji,
4.2. Dochód roczny z nieruchomości odwzorowuje efektywny dochód brutto lub
dochód operacyjny netto.
4.3. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres w którym powinien nastąpić
zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości z dochodów
uzyskiwanych z tej nieruchomości (okres zwrotu kapitału).
4.4. Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku
podobnych nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną
zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej
nieruchomości co można zapisać w postaci:
R = D/C , stąd Wk = C/D, gdzie:
C – cena transakcyjna za nieruchomość podobną (pod względem
charakteru, lokalizacji, standardu i stanu techniczno-użytkowego oraz
pozostałych czynników wpływających na wartość).
4.5. Technikę kapitalizacji prostej stosuje się do wyceny nieruchomości dla której
uzasadnione jest założenie (przewidywanie), że realna wartość dochodu
pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego
dochodu będzie stały. W modelu techniki kapitalizacji prostej mieści się,
zgodnie z powyższym, założenie stabilności dochodu w dłuższej perspektywie.
Jeśli uzasadnione są założenia co do wzrostu dochodu (lub jego spadku), roczny
dochód może być przyjęty na poziomie wyższym (lub niższym) od bieżącego.
4.6. W zależności od możliwości zgromadzenia danych o cenach transakcyjnych
nieruchomości podobnych do wycenianej, dochodu z tych nieruchomości, a
także wydatków operacyjnych, współczynnik kapitalizacji może być
wyznaczony na postawie efektywnego dochodu brutto lub na podstawie
dochodu operacyjnego netto a technika kapitalizacji prostej może być
stosowana jako:
a) technika
kapitalizacji
prostej dochodu brutto,
b) technika
kapitalizacji prostej dochodu netto,
Techniką preferowaną jako bardziej przejrzystą, czytelną i zrozumiałą dla
odbiorcy operatu szacunkowego winna być technika kapitalizacji prostej netto.
4.7. Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej
dochodu brutto obejmuje następujące czynności:
a) określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w
ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie
potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane
typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym
dla tego rynku poziomem strat z tytułu nie wynajęcia powierzchni
generującej dochód,
c)
analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen
transakcyjnych i dochodów brutto uzyskiwanych z tych nieruchomości,
d)
ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie efektywnego dochodu brutto
(lub współczynnika kapitalizacji),
e)
określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego
efektywnego dochodu brutto osiąganego przez nieruchomość przez stopę
kapitalizacji brutto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji
lub pomnożeniu tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji brutto.
4.8. Procedura postępowania przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej
dochodu netto obejmuje następujące czynności:
a) określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w
ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,
b) określenie efektywnego dochodu brutto poprzez pomniejszenie
potencjalnego dochodu brutto o straty w dochodzie spowodowane
typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym
dla tego rynku poziomem pustostanów,
c) określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i
funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej. Wydatki operacyjne
obejmują między innymi podatek od nieruchomości, opłatę za
użytkowanie wieczyste gruntu, koszty dostarczenia mediów, nakłady na
konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty
ubezpieczenia i ochrony nieruchomości. Wydatki operacyjne nie
obejmują amortyzacji. Na etapie określania dochodu operacyjnego netto
nie uwzględnia się ani kosztów finansowych (odsetek do zapłacenia od
zaciągniętych kredytów) ani podatku dochodowego,
d) określanie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego
dochodu brutto i wydatków operacyjnych,
e)
analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen
transakcyjnych i dochodów netto uzyskiwanych z tych nieruchomości,
f)
ustalenie stopy kapitalizacji na podstawie dochodu operacyjnego netto
(lub współczynnika kapitalizacji),
g) określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego
dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość przez stopę
kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub
pomnożenie tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.
5. Zasady określania wartości nieruchomości przy użyciu techniki dyskontowania
strumieni pieniężnych.
5.1. Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych stosuje się do określania
wartości nieruchomości, dla których realna wartość dochodu ulegnie w
przewidywanej przyszłości zmianie. Zmiana poziomu dochodu może być
spowodowana sukcesywnym dochodzeniem nieruchomości i jej części
składowych do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu,
wydzierżawiania). Zmiana ta może także stanowić następstwo możliwych do
przewidzenia zmian koniunkturalnych na rynku albo może być spowodowana
zmianami dochodowości nieruchomości wywołanymi jej rozwojem.
5.2. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych wartość
nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych
pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w
poszczególnych latach prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość
rezydualną nieruchomości:
gdzie:
V – oznacza wartość nieruchomości,
CF – oznacza strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku,
1,2, ... n – kolejne lata prognozy,
RV – oznacza wartość rezydualną (końcową) nieruchomości po upływie okresu
prognozy,
r – stopa dyskontowa.
5.3. Strumień pieniężny dochodu odwzorowuje dochody operacyjne netto
przewidywane w poszczególnych latach prognozy. Na etapie określania
rocznego strumienia dochodu netto dla potrzeb wyceny nieruchomości nie
uwzględnia się amortyzacji, podatku dochodowego, opłat lub podatków
związanych z ewentualną sprzedażą nieruchomości.
5.4. Okres prognozy określony liczbą lat (n) zależny jest od przewidywanego okresu
zmienności dochodów z nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy winien dążyć do obejmowania prognozą okresu
w granicach 5 do 10 lat.
5.5. Dyskontowania dokonuje się na dzień określania wartości nieruchomości przy
użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna odzwierciedlać
wymaganą przez inwestorów stopę zwrotu na rynku kapitałowym, rozumianą
jako relację pomiędzy dochodem z danego obszaru (kierunku) inwestowania, a
ponoszonymi nakładami na zakup na tym obszarze. Dla nieruchomości stopa
dyskontowa powinna odzwierciedlać wymaganą przez inwestorów – nabywców
danego typu nieruchomości relację pomiędzy rocznym dochodem uzyskiwanym
z nieruchomości, a nakładami jakie należy ponieść na ich zakup oraz
odzwierciedlać stopień ryzyka postrzegany przez inwestorów przy
inwestowaniu na rynku nieruchomości.
W przeciwieństwie do stopy kapitalizacji stopa dyskontowa nie musi
uwzględniać ryzyka związanego ze zmianą poziomu czynszów a także wartości
końcowej, gdyż oba te czynniki są uwzględniane niezależnie od stopy
dyskontowej jako osobne elementy rachunku w formule zdyskontowanych
strumieni pieniężnych.
5.6. Wartość rezydualna (RV) przedstawia wartość nieruchomości po upływie
ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych (ostatni
okres prognozowania zmiennego strumienia pieniężnego). Wartość ta zostaje –
podobnie jak strumienie pieniężne – zdyskontowana na dzień określania
wartości nieruchomości. Wyznaczana jest ona jako dzisiejsza wartość
przyszłych dochodów po okresie prognozy lub jako przewidywana na
podstawie obserwacji i analizy rynku zdyskontowana cena przyszłej sprzedaży.
6. Załączniki do standardu.
Załączniki do standardu stanowi Komentarz do Standardu III.6.
7. Nota redakcyjna dotycząca opracowania i rozpowszechniania Standardu III.6.
7.1. Założenia i opracowanie merytoryczne Standardu III.6. wykonała prof. Ewa
Kucharska-Stasiak.
7.2.
W zespole powołanym do opracowania standardu uczestniczyli: Ewa
Kucharska-Stasiak (kierownik zespołu), Zbigniew Boczek, Monika Dębska,
Paweł Drelich, Adam Eliasiewicz, Andrzej Kalus, Małgorzata Kosińska,
Zdzisława Ledzion – Trojanowska, Zdzisław Małecki (redakcja opracowania),
Mieczysław Prystupa, Edward Sawiłow, Tomasz Telega, Sabina Źróbek,
Tadeusz Żurowski.
7.3. Niniejszy Standard III.6. został zatwierdzony przez Radę Krajową PFSRM
w dniu 21 października 1998 r. i włączony do Standardów Zawodowych.