METODY REALIZACJI
BUDOWLANYCH PRZEDSIĘWZIĘĆ INWESTYCYJNYCH
Zarządzanie
przedsięwzięciem
inwestycyjno – budowlanym
DR INŻ. MICHAŁ KRZEMIŃSKI
DR INŻ. MARIOLA KSIĄŻEK
METODY REALIZACJI
BUDOWLANYCH PRZEDSIĘWZIĘĆ INWESTYCYJNYCH
Zarządzanie
przedsięwzięciem
inwestycyjno – budowlanym
DR INŻ. MICHAŁ KRZEMIŃSKI
DR INŻ. MARIOLA KSIĄŻEK
PLAN WYKŁADU
Tradycyjne i współczesne metody
realizacji przedsięwzięcia budowlanego
Charakterystyka, warunki stosowania i
procedura wyboru wariantów struktur
organizacyjnych do realizacji
budowlanych przedsięwzięć
inwestycyjnych
BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE
INWESTYCYJNE
to proces niepowtarzalny z uwagi na czas
miejsce realizacji, zwykle odnoszący się do
indywidualnych rozwiązań obiektu.
Obejmuje kilka faz zróżnicowanych ze
względu na zakres i sposób realizacji
czynności, w skład których wchodzą prace
analityczno-studialne, przygotowane prace
projektowe, bezpośrednie wykonanie obiektu i
jego eksploatacja.
BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE
INWESTYCYJNE
Poszczególne czynności muszą być wykonane
przez inwestora samodzielnie, lub z pomocą
innych organizacji.
Szereg czynności związanych z realizacją
przedsięwzięcia musi uwzględniać decyzje i
wymagania odpowiednich władz, a także
stanowiska i oczekiwania innych podmiotów,
nie uczestniczących w realizacji inwestycji,
lecz zainteresowanych jej przebiegiem i
ostatecznym rezultatem.
BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE
INWESTYCYJNE
Uczestnikami procesu budowlanego – w
rozumieniu ustawy „Prawo budowlane” są:
Inwestor,
Inspektor nadzoru inwestorskiego,
Projektant,
Kierownik budowy.
BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE
INWESTYCYJNE
W ramach takiego systemu wyróżnia się
następujących uczestników przedsięwzięcia
inwestycyjnego:
Inwestora,
konsultanta,
projektanta,
wykonawcę,
dostawcę,
zarządzającego (czasem).
Zawarte umowy pomiędzy inwestorem, a
poszczególnymi uczestnikami
przedsięwzięcia, rozdzielają obowiązki
oraz odpowiedzialność partnerów.
Uczestnicy takiego procesu ograniczeni są
w swoim postępowaniu jasno
sprecyzowanym w umowie rygorem
restrykcji prawnych.
BUDOWLANE PRZEDSIĘWZIĘCIE
INWESTYCYJNE
schematy wywodzące się z tradycji
poprzedniego systemu
gospodarczego,
schematy powszechnie praktykowane
w krajach o gospodarce rynkowej.
Schematy realizacyjne stosowane w
polskim budownictwie
PROJEKT CELOWY NR 6T07 2004 C / 6413
"KRAJOWY SYSTEM ZARZĄDZANIA BUDOWLANYMI PRZEDSIĘWZIĘCIAMI INWESTYCYJNYMI
FINANSOWANYMI Z UDZIAŁEM ŚRODKÓW PUBLICZNYCH I POMOCOWYCH UNII EUROPEJSKIEJ”
Tradycyjne polskie
schematy realizacyjne
System GENERALNEGO WYKONAWCY
INWESTOR
Projektant
Nadzór
Inwestorski
Generalny
Wykonawca
CECHY
CHARAKTERYSTYCZNE:
Kontrakty zawierane są pomiędzy
:
inwestorem i generalnym wykonawcą,
generalnym wykonawcą i
podwykonawcami,
inwestorem, architektem,
kosztorysantem (specjalistą od
kosztów) i zespołem projektowym.
System GENERALNEGO WYKONAWCY
ograniczenie liczby umów
warunkujących rozpoczęcie realizacji
przedsięwzięcia inwestycyjnego, które
musi zawrzeć inwestor,
odpowiedzialność za przebieg i wyniki
całej fazy realizacji robót budowlanych
ponosi generalny wykonawca
.
ZALETY:
System GENERALNEGO WYKONAWCY
konieczność uwzględnienia przez
inwestora dodatkowych środków na
wynagrodzenie generalnego
wykonawcy,
wymóg dla inwestora organizacji,
koordynacji i rozliczania pracy
projektantów, dostawców maszyn i
urządzeń, którzy nie podlegają
generalnemu wykonawcy.
WADY:
System GENERALNEGO WYKONAWCY
System INWESTORA ZASTĘPCZEGO
Inwestor
Inwestor
Zastępczy
Projektant
Generalny
Wykonawca
System INWESTORA ZASTĘPCZEGO
Inwestor:
we własnym zakresie prowadzi działania
związane z ogólnym określeniem celu,
rodzaju i wielkości przedsięwzięcia
inwestycyjnego,
powołuje (zleca) Inwestora Zastępczego,
projektanta i generalnego wykonawcę do
realizacji przedsięwzięcia.
System INWESTORA ZASTĘPCZEGO
Inwestor Zastępczy:
działając w imieniu inwestora
odpowiada za przygotowanie inwestycji
do realizacji, za zarządzanie
przedsięwzięciem i nadzór nad jego
realizacją.
System INWESTORA ZASTĘPCZEGO
Główne obowiązki Inwestora Zastępczego:
określenie i zdefiniowanie podstawowych
parametrów i założeń niezbędnych do
opracowania dokumentacji projektowej dla
planowanej inwestycji oraz nadzór nad jej
opracowaniem w odniesieniu do spełnienia
wymagań inwestora,
uczestnictwo w wyborze projektanta,
uczestnictwo w wyborze generalnego wykonawcy.
System GENERALNEGO REALIZATORA
INWESTYCJI - GRI
Inwestor
Konsultan
t
Generalny
Realizator
Inwestycji – GRI
Projektan
t
Wykonawcy
Nadzór
Inwestorsk
i
Inwestor:
we własnym zakresie prowadzi
działania związane z ogólnym
określeniem celu, rodzaju i wielkości
przedsięwzięcia inwestycyjnego,
powołuje organizację Konsultanta i
Generalnego Realizatora Inwestycji.
System GENERALNEGO REALIZATORA
INWESTYCJI - GRI
Konsultant
(lub projektant pełniący rolę
konsultanta):
w porozumieniu z inwestorem opracowuje
wszelkie dane konieczne do określenia
przedmiotu inwestycji, opracowania
koncepcji programowo-funkcjonalnej i
standardów wykonania w zakresie
umożliwiającym powołanie Generalnego
Realizatora Inwestycji.
System GENERALNEGO REALIZATORA
INWESTYCJI - GRI
Generalny Realizator Inwestycji w imieniu
inwestora powołuje:
organizację projektową – Projektanta,
organizację nadzoru inwestorskiego,
Generalnego Wykonawcę (lub wykonawców
robót), bądź częściowo wykorzystuje siły
własne (realizuje pewne etapy robót np.
stan surowy budynków itp.).
System GENERALNEGO REALIZATORA
INWESTYCJI - GRI
PROJEKT CELOWY NR 6T07 2004 C / 6413
"KRAJOWY SYSTEM ZARZĄDZANIA BUDOWLANYMI PRZEDSIĘWZIĘCIAMI INWESTYCYJNYMI
FINANSOWANYMI Z UDZIAŁEM ŚRODKÓW PUBLICZNYCH I POMOCOWYCH UNII EUROPEJSKIEJ”
Współczesne metody realizacji
budowlanego przedsięwzięcia
inwestycyjnego
Projektowanie – Przetarg –
Budowa
Zamawiają
cy
Konsultant
Wykonawca
System Design – Bid – Build (D-B-B)
Cechy charakterystyczne:
metoda ta łączy trzy podstawowe
podmioty: Zamawiającego, Konsultanta i
Wykonawcę,
Zamawiający zawiera dwie oddzielne
umowy - pierwsza z nich angażuje
Konsultanta, w drugiej na podstawie
przetargu - Wykonawcę.
System Design – Bid – Build (D-B-B)
Projektowanie – Przetarg – Budowa
Cechy charakterystyczne:
w pierwszej fazie realizacji inwestor (jeśli nie
posiada własnych wykwalifikowanych i
kompetentnych fachowców) zatrudnia konsultantów
zewnętrznych do sporządzenia dokumentacji
projektowej i przygotowania dokumentacji budowy,
firmy budowlane ubiegają się o pracę składając
oferty. Przetarg wygrywa firma oferująca najniższą
cenę,
dokumentacja projektowa musi być ukończona i
kompletna przed rozpoczęciem robót.
System Design – Bid – Build (D-B-B)
Projektowanie – Przetarg – Budowa
Zalety:
umożliwia określenie prawdopodobnego
kosztu realizacji przedsięwzięcia jeszcze
przed wydaniem zapytań ofertowych i
rozpoczęciem robót,
przetarg odbywa się na pełen zakres
planowanych robót,
umożliwia pełną ocenę ryzyka kontraktowego
dla poszczególnych oferentów,
System Design – Bid – Build (D-B-B)
Projektowanie – Przetarg – Budowa
Zalety:
pozwala na wprowadzenie przed
rozpoczęciem robót istotnych zmian w
projekcie,
przewiduje odroczenie rozpoczęcia
robót, a nawet rezygnację z ich realizacji
bez ponoszenia ewentualnych kosztów
wynikających z rozwiązania umowy.
System Design – Bid – Build (D-B-B)
Projektowanie – Przetarg – Budowa
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy
Zamawia
jący
Konsultan
t
Zarządzający
budową
Wykonawca
Cechy charakterystyczne metody:
Zamawiający angażuje głównego konsultanta i
Zarządcę budowy, który w każdym etapie
realizacji nadzoruje wszystkie elementy
procesu budowlanego (projektowanie, koszty,
terminy i zagadnienia jakości),
projektowanie nieznacznie wyprzedza
realizacje robót, co umożliwia skrócenie czasu
realizacji przedsięwzięcia w stosunku do
schematu tradycyjnego
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy
Zarządca budowy:
przygotowuje studium robót budowlanych
włącznie z przygotowaniem przetargów dla
pozyskania wykonawców branżowych,
w fazie przygotowawczej przedsięwzięcia
pełni funkcje doradcze
kieruje budową i jej zapleczem,
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy
Zarządca budowy:
zarządza wszystkimi umowami i działa na rzecz
wdrożenia i utrzymania dobrych stosunków we
wzajemnej współpracy Zespołu Kierowniczego,
ponosi odpowiedzialność tylko za sposób
sprawowania powierzonych mu obowiązków,
nie odpowiada za:
działania wykonawców branżowych,
końcowy wynik przedsięwzięcia,
nie zgodne z harmonogramem ukończenie budowy.
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy
ZARZĄDCA BUDOWY JAKO DORADCA
Zamawiający
Konsulta
nt
Zarządca
budowy
jako
Doradca
Wykonawc
a
Zamawiający
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy - Wariant 1
Zarządca budowy jako doradca:
w pierwszej fazie realizacji zatrudnieni
przez zamawiającego konsultanci
przygotowują niezbędną dokumentacje
projektową oraz inne wymagane
dokumenty budowy. Prace te nadzoruje
zarządca budowy,
zarządca budowy pełni rolę doradcy d.s.
zagadnień związanych z konstrukcją
obiektu, terminami i kosztami
planowanych robót.
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy - Wariant 1
ZARZĄDCA BUDOWY JAKO AGENT ZAMAWIAJĄCEGO
Zamawiający
Konsultan
t
Zarządca
budowy jako
Agent
Wykonawca
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy - Wariant 2
Zarządca budowy jako agent Zamawiającego:
posiada szerokie uprawnienia nadane przez
Zamawiającego,
sprawuje kontrolę finansową nad
przedsięwzięciem,
powołuje Konsultantów do sporządzenia
dokumentacji projektowej i skompletowania
wymaganych dokumentów budowy,
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy - Wariant 2
Zarządca budowy jako agent
Zamawiającego:
w ramach przetargu lub negocjacji wybiera
Generalnego Wykonawcę robót oraz ustala
przebieg procesu budowlanego i
orientacyjny koszt realizacji
przedsięwzięcia inwestycyjnego.
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy - Wariant 2
ZARZĄDCA BUDOWY JAKO WYKONAWCA
Zamawiając
y
Konsultant
Zarządca
budowy jako
Wykonawca
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy - Wariant 3
Zarządca budowy jako Wykonawca:
zatrudnieni przez zamawiającego
konsultanci przygotowują niezbędną
dokumentacje projektową oraz inne
wymagane dokumenty budowy. Prace te
nadzoruje zarządca budowy,
w pierwszej fazie realizacji zarządca
budowy kompletuje dokumentację budowy,
pełni rolę doradcy, a w fazach późniejszych
- zarządza realizacją wszystkich robót,
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy - Wariant 3
Zarządca budowy jako wykonawca:
zarządca budowy przejmuje pełną
odpowiedzialność generalnego wykonawcy i
realizuje roboty budowlane częściowo
własnym potencjałem a częściowo przez
podwykonawców,
ryzyko finansowe spoczywa na wykonawcy
wszystkich robót – rozwiązanie najbardziej
kosztowne.
System CONSTRUCTION MANAGER – CM
Zarządca budowy - Wariant 3
WARIANT I
Zamawiający
Konsultan
t
Jednostka
„Projektuj –
Buduj”
Wykonawc
a
System Design – Build (D-B)
Projektuj – Buduj
WARIANT I:
Zamawiający określa ogólne wytyczne
dotyczące kosztów i terminów realizacji
inwestycji.
Zespół projektowo – realizacyjny
(przedsiębiorstwo lub konsorcjum)
szczegółowo precyzuje i rozwija
wymagania zamawiającego oraz
przedkłada mu gotowy projekt.
System Design – Build (D-B)
Projektuj – Buduj
WARIANT I:
Zespół projektowo realizacyjny w trakcie
opracowywania projektu powołuje swojego
konsultanta.
Po ostatecznej decyzji zamawiającego
zespół projektowo – realizacyjny realizuje
przedsięwzięcie i ponosi odpowiedzialność
za jego wykonanie,
Istnieje możliwość ewentualnego obniżenia
jakości wykonania określonych robót z
uwagi na tendencję do obniżania kosztów.
System Design – Build (D-B)
Projektuj – Buduj
WARIANT II
Zamawiający
Konsultant
Jednostka
„Projektuj –
Buduj”
Wykonawca
Konsultant
wstępny
System Design – Build (D-B)
Projektuj – Buduj
WARIANT II:
zamawiający na samym początku procedury
powołuje konsultanta wstępnego, który
przygotowuje preliminarz projektu i
wykonania oraz specyfikacje projektowe,
zwane dokumentami zakresu pracy,
zamawiający w ramach przetargu lub
negocjacji wybiera zespół projektowo –
realizacyjny, który w całości sporządza
dokumentację projektową. W fazie
projektowania powołuje również swojego
konsultanta,
System Design – Build (D-B)
Projektuj – Buduj
WARIANT II:
Po ostatecznej decyzji zamawiającego
zespół projektowo – realizacyjny realizuje
przedsięwzięcie i ponosi
odpowiedzialność za jego wykonanie,
konsultant wstępny może mieć trudności
w zdefiniowaniu potrzeb i oczekiwań
zamawiającego,
powołanie konsultanta wstępnego może
wydłużyć czas realizacji inwestycji.
System Design – Build (D-B)
Projektuj – Buduj
Wybór form organizacyjnych realizacji
przedsięwzięć inwestycyjnych
Czynności poprzedzające proces wyboru
formy realizacji przedsięwzięcia
inwestycyjnego:
analiza stanu otoczenia przyszłej inwestycji,
określenie i sprecyzowanie wybranych
właściwości (cech) podmiotu inwestycyjnego,
będącego realizatorem przedsięwzięcia,
zdefiniowanie oraz przyjęcie procedury
postępowania przy ocenie i wyborze
właściwej opcji realizacji inwestycji.
Należy rozważyć następujące aspekty:
Sposób finansowania
Liczba kontraktów
Stopień zaangażowania Zamawiającego w
realizację przedsięwzięcia
Rodzaj wynagrodzenia dla Wykonawcy.
Procedura postępowania przy wyborze
właściwej formy realizacji przedsięwzięcia
inwestycyjnego
Sposób finansowania przedsięwzięcia
inwestycyjnego
Możliwe do zastosowania warianty:
Zamawiający realizuje inwestycję ze
środków własnych, stosując najbardziej
przez siebie znaną i wykorzystywaną
metodę,
Zamawiający korzysta ze środków
publicznych i jest zobowiązany do
przyjęcia z góry określonej formy
realizacji (z uwagi na określone przepisy i
regulacje prawne),
Sposób finansowania przedsięwzięcia
inwestycyjnego
Możliwe do zastosowania warianty:
Zamawiający korzysta z finansowania
pochodzącego z funduszy Unii Europejskiej
(jeśli spełnia wszystkie wymogi formalne,
warunkujące uzyskanie tych środków),
Zamawiający realizuje inwestycję w
systemie przedsięwzięć publiczno –
prywatnych (p. p. p.) i zobowiązany jest do
przestrzegania zasad i przepisów
właściwych dla tego systemu.
Inwestor musi podjąć decyzję czy
inwestycja będzie realizowana w oparciu
o jeden łączny kontrakt, czy w ramach
kilku oddzielnych umów zawartych
z projektantami i wykonawcami.
Liczba kontraktów dla realizacji przedsięwzięcia
inwestycyjnego
Możliwe do zastosowania warianty:
Inwestor w ramach własnych zasobów
personalnych przygotowuje i
koordynuje realizację całej inwestycji.
Do jednostek zewnętrznych kieruje
zamówienia tylko na wykonanie
określonych zadań specjalistycznych
(np. sporządzenie projektów, wykonanie
określonych robót budowlanych itp.),
Stopień zaangażowania Zamawiającego w
realizację budowlanego przedsięwzięcia
inwestycyjnego
Możliwe do zastosowania warianty:
Zamawiający tylko nadzoruje przebieg
planowanych robót.
Wszystkie czynności związane
z przygotowaniem i realizacją
przedsięwzięcia - w oparciu o umowę
powierniczą na wykonanie wszelkich
czynności inwestorskich - przekazuje
wybranej jednostce, lub też na zasadzie
umowy – zlecenia, obejmującej
wykonanie tylko określonych w niej
zadań,
Stopień zaangażowania Zamawiającego w
realizację budowlanego przedsięwzięcia
inwestycyjnego
Możliwe do zastosowania warianty:
Możliwość skonfigurowania
różnorodnych rozwiązań pośrednich, w
których zamawiający może część
obowiązków związanych z realizacją
inwestycji przejąć na siebie, a niektóre
z nich – np. koordynację robót
budowlanych czy dobór określonych
podwykonawców – przerzucić na
wybranego podwykonawcę (np. w
ramach umowy o generalnym
wykonawstwie itp.).
Stopień zaangażowania Zamawiającego w
realizację budowlanego przedsięwzięcia
inwestycyjnego
Możliwe do zastosowania warianty:
wynagrodzenie kosztorysowe,
wynagrodzenie ryczałtowe
(rozliczeniowe).
Rodzaj wynagrodzenia dla Wykonawcy
Wynagrodzenie ryczałtowe
jest niezmienne bez względu na
rzeczywisty zakres zamówienia,
warunki jego wykonania i koszty
poniesione przez wykonawcę.
Wynagrodzenie kosztorysowe
jest ustalone przed
rozpoczęciem robót, na
podstawie przewidywanych
kosztów planowanego zakresu
wszystkich prac, obejmujących
wykonanie zamówienia.
DZIĘKUJĘ ZA UWAGĘ!
LITERATURA:
PROJEKT CELOWY nr 6T07 2004 C / 6413
"Krajowy system zarządzania budowlanymi
przedsięwzięciami inwestycyjnymi
finansowanymi z udziałem środków
publicznych i pomocowych unii europejskiej”
Z. Kowalczyk, J. Zabielski: „Kosztorysowanie
robót budowlanych”, WSiP, Warszawa 2005.