2012-03-18 

1 

Prawo cywilne I 

Wykonywanie własności 

nieruchomości I 

Rodzaje nieruchomości 

Kataster i księgi wieczyste 

Zagadnienia ogólne 

• Zakres regulacji 

– Przepisy ewidencyjne 
– Obowiązki właścicieli nieruchomości 
– Regulacja funkcjonalnie wyodrębnionych 

rodzajów własności 

• Kompleksowy charakter regulacji 

– Normy cywilnoprawne 
– Przepisy prawa publicznego 

 

Rodzaje nieruchomości 

• Grunty 
• Budynki lub ich części 

– Wzniesione przez  

• użytkownika wieczystego 
• spółdzielnię na gruncie państwowym 

– Lokale 
– Na mocy przepisów dawnych 

• Kodeks Napoleona (własność piętra) 
• Grunty warszawskie (dzierżawa wieczysta) 

2012-03-18 

2 

Granice przestrzenne 

nieruchomości 

• Planimetrycznie 

– Wyznaczają znaki geodezyjne 
– Ujawnione w katastrze 

• Granice w pionie  

– Społeczno – gospodarcze przeznaczenie 

prawa 

– Problem własności kopalin 

Identyfikacja nieruchomości - 

kataster 

• Regulacja w prawie geodezyjnym i 

kartograficznym 

• Na potrzeby 

– Zagospodarowania przestrzennego 
– Wymiaru podatków 
– Gospodarki gruntami 
– Ochrony interesów majątkowych stron 

• Nie są dowodem prawa własności 

Kataster II 

• Identyfikacja nieruchomości 
• Przedmiot ewidencji: działki i budynki 
• Dane wynikające ze stanów 

– Prawnych  
– Faktycznych 

• Podział na działki ≠ podział na 

nieruchomości 

• Ograniczony dostęp do danych 

2012-03-18 

3 

Księgi wieczyste 

• Prowadzi się w celu ustalenia stanu 

prawnego nieruchomości 

• Rejestr 

– Przedmiotowy 
– Wpis do rejestru powoduje szczególne 

skutki prawne 

• Funkcje 

– Stabilizacja stosunków własności 
– Bezpieczeństwo obrotu 

Księgi wieczyste II 

• Dążenie do powszechności KW 
• Księgi związane są z nieruchomością, a 

nie osobą właściciela 

• Ujawnia się w nich  

– prawo własności 
– niektóre inne prawa rzeczowe 
– niektóre prawa obligacyjne związane z 

nieruchomością 

Księgi wieczyste III 

• Treść księgi wieczystej: wpisy 

– Adnotacja wskazująca zmianę stanu 

prawnego lub na 

–  ustalenie tego prawa zgodnie z 

rzeczywistością 

– Wykreślenie to też wpis 

• Wpisy 

– Ostateczne 
– Tymczasowe  

2012-03-18 

4 

Księgi IV 

• Wpisy tymczasowe 

– Hipoteka przymusowa ustanowiona w 

postępowaniu zabezpieczającym 

– Ostrzeżenie 
– Wzmianka o wniosku 
– Wzmianka o środku prawnomaterialnym 

• Księgi prowadzone są w systemie 

informatycznym 

Zasady ksiąg wieczystych 

• Zasada wpisu 

– Wpisy co do zasady deklaratoryjne 
– Wyjątkowo: konstytutywne 

• Odrębna własność lokali 
• Ustanowienie i przeniesienie użytkowania 

wieczystego 

• Przeniesienie/zrzeczenie się ograniczonego 

prawa rzeczowego wpisanego do księgi 

– Wpis nie jest przesłanką przeniesienia 

własności 

Zasady  KW II 

• Wpis – cd 

– Obowiązek wpisu 
– Odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną 

nieujawnieniem prawa 

• Rozbieżność między wpisem a stanem 

prawnym 

– Ryzyko obrotu 
– Uzgodnienie stanu prawnego z jawnym 
– Ochrona zaufania do wpisu 
  

2012-03-18 

5 

Zasady KW III 

rękojmia wiary publiczne 

• Ochrona osób trzecich na wypadek 

– Nabycia prawa rzeczowego 
– Innego rozporządzenia tym prawem 
– Spełnienia świadczenia przez osobę 

trzecią na rzecz wpisanego do księgi 
uprawnionego 

• Chroni nabycie w drodze czynności 

prawnej 

• Nie chroni sukcesji uniwersalnej 

Zasady KW IV 

Rękojmia - cd 

• Nie chroni w przypadku rozporządzeń 

nieodpłatnych 

• Rękojmię wyłącza zła wiara osoby 

trzeciej 

• Negatywne działanie rękojmi: nabycie 

wolne od obciążeń nieujawnionych w 
księdze 

Zasady KW V 
Rękojmia - cd 

• Rękojmia nie działa przeciwko 

– Prawom obciążającym nieruchomość z 

mocy ustawy 

– Prawu dożywocia 
– Służebnościom  

• Ustanowionym decyzją adminisracyjną 
• Drogi koniecznej, w związku z przekroczeniem 

granic, przesyłu 

• R. wyłącza wzmianka / ostrzeżenie 

 
 

2012-03-18 

6 

Zasady KW VI 

• Domniemania związane z wpisem 

– Prawo jawne z KW jest wpisane zgodnie z 

rzeczywistym stanem prawnym 

– Prawo wykreślone nie istnieje 

• Niezgodność KW z rzeczywistym 

stanem rzeczy 

– Ostrzeżenie 
– Powództwo o uzgodnienie 

Zasady KW VII 

• Pierwszeństwo praw 

– Kolizja praw rzeczowych 
– Prawo wpisane ma pierwszeństwo przed 

nie wpisanym 

– O kolejności praw wpisanych decyduje 

chwila złożenia wniosku 

• Rozszerzona skuteczność ppraw 

osobistych wpisanych do księgi 

Zasady KW VIII 

• Zasada formalnej jawności KW 

– Są powszechnie dostępne 
– Każdy może przeglądać księgę i jej akta 

• Zasada materialnej jawności 

– Nie można zasłaniać się nieznajomością 

wpisu 

– Nie można zasłaniać się nieznajomością 

wniosków, o których uczyniono wzmiankę 

2012-03-18 

7 

Struktura KW 

• Działy 

– I oznaczenie nieruchomości i prawa 

związane z własnością 

– II prawo własności i użytkowanie wieczyste 
– III ograniczone prawa rzeczowe, prawa 

osobiste, ograniczenia w rozporządzaniu 

– IV hipoteki 

• Łamy