Cechy umowy przeniesienia własności

1. Charakter zobowiązująco - rozporządzający

Umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę.

WYJĄTKI:

1. przepis szczególny stanowi inaczej np.

- zawarcie umowy przeniesienia własności pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu - skutek jedynie zobowiązujący

W celu przeniesienia własności po ziszczeniu się warunku lub po upływie terminu konieczne jest zawarcie umowy przeniesienia własności o tzw. skutku rozporządzającym.

- istnienie ustawowego prawo pierwokupu - np. w przypadku sprzedaży nieruchomości niezabudowanej nabytej uprzednio od Skarbu Państwa - umowa sprzedaży ma wtedy jedynie skutek zobowiązujący do przeniesienia własności, jeśli gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu.

W celu przeniesienia własności po nieskorzystania przez gminę z prawa pierwokupu konieczne jest zawarcie umowy przeniesienia własności o skutku rozporządzającym.

2. strony inaczej postanowiły.

Jeśli strony chcą przenieść własność pod jakimś warunkiem np. po uprzednim uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy muszą zawrzeć:

• umowę warunkową sprzedaży nieruchomości - skutek zobowiązujący,

• umowę przeniesienia własności po ziszczeniu się warunku - skutek rozporządzający.

• Konsensulaność (łać. consensus = zgoda)

Oznacza, że przeniesienie własności następuje w momencie podpisania umowy przeniesienia własności.

WYJĄTKI:

1. Przeniesienie własności rzeczy ruchomej - potrzebne jest dodatkowo przeniesienie posiadania rzeczy. Dotyczy to:

- rzeczy oznaczonych co do gatunku,

- rzeczy przyszłych,

- zbycie dokonane przez osobę nieuprawnioną do rozporządzenia rzeczą np. nie będąca właściciela.

2) Przeniesienie własności nieruchomości - dodatkowo wpis do księgi wieczystej. Dotyczy to:

- nieruchomości budynkowej,

- ustanowienie odrębnej własności lokalu,

- użytkowanie wieczystego

3. Przyczynowość

Konieczne jest istnienie przyczyny będącej podstawą zawarcia umowy przeniesienia własności.

Przyczyną to może być:

- dokonanie przesunięć w majątku nabywcy i zbywcy,

- przysporzenie na rzecz jakiegoś podmiotu.

4. Forma aktu notarialnego

Umowa przeniesienia własności nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

5. Zasada: Nikt nie może przenieść na drugiego więcej praw niż sam posiada

(łac. - nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet)

Nie wynika z żadnego konkretnego przepisu, ale z całokształtu ustawodawstwa.

WYJĄTKI - dotyczą sytuacji, kiedy skuteczne jest nabycie własności od osoby nie uprawnionej do rozporządzania nią:

1. nieruchomość - zasada rękojmii wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 - 9 ustawy z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece)

Nabycie nieruchomości od osoby wpisanej w księdze wieczystej w momencie zawierania umowy przeniesienia własności jako właściciel jest skuteczne nawet, jeśli później okaże się, że ten wpis był niezgodny z prawdą, gdy:

1. było odpłatne i

2. nabywca był w dobrej wierze.

2. rzecz ruchoma - art. 169 k.c.

Nabycie rzeczy ruchomej od osoby nie uprawnionej do rozporządzania nią jest skuteczne, jeśli:

3. było odpłatne,

4. rzecz została wydana nabywcy i objął ją on w posiadanie, a

5. nabywca działał w dobrej wierze.

---