7. Pojęcie wyceny i wartości

nieruchomości

7. Pojęcie wyceny i wartości

nieruchomości

WYCENA, OKREŚLANIE, SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI

Wycena nieruchomości – postępowanie, w wyniku którego dokonuje się

określenia wartości nieruchomości.

Określanie wartości nieruchomości – określanie wartości nieruchomości

jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości.

Szacowanie nieruchomości – czynności związane z określaniem wartości

nieruchomości.

WYNIK WYCENY NIERUCHOMOŚCI

 W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej,
2) określenia wartości odtworzeniowej,
3) ustalenia wartości katastralnej,
4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych

przepisach.

 Określenia wartości rynkowej i wartości odtworzeniowej oraz

wartości nieruchomości reprezentatywnych dla potrzeb ustalenia
wartości katastralnej dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI

 Wartość rynkową ustala się dla nieruchomości, które mogą być

przedmiotem obrotu.

 Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna

jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z
uwzględnieniem znanych cen transakcyjnych, przy przyjęciu
następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne,
2) strony umowy nie działały w sytuacji przymusowej,
3) strony umowy miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,
4) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku

i do wynegocjowania warunków umowy.

OKREŚLANIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

 W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy

powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej
prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może
stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może
polegać na innym sposobie jej użytkowania.

 Sposób optymalnego użytkowania oznacza najbardziej

prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest:

–

fizycznie możliwe,

–

odpowiednio uzasadnione,

–

prawnie dopuszczalne,

–

ekonomicznie opłacalne,

–

zapewniające największą wartość nieruchomości.

 Wyboru sposobu użytkowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca

majątkowy uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i
przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku.

 Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględniania

kosztów transakcji kupna – sprzedaży oraz związanych z tą
transakcją podatków i opłat.

DWA PRZYPADKI WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI

 Ze względu na cel wyceny rzeczoznawca majątkowy może określić

wartość rynkową przy przyjęciu aktualnego bądź alternatywnego
sposobu użytkowania.

 Wartość przy przyjęciu aktualnego sposobu użytkowania

nieruchomości oznacza wartość rynkową określoną przy założeniach,
że nieruchomość jest i będzie nadal użytkowana zgodnie z aktualnym
sposobem jej użytkowania, że nie jest zajęta przez właściciela i że
jest możliwa do sprzedaży.

 Wartość przy przyjęciu alternatywnego sposobu użytkowania

oznacza wartość rynkową przy założeniu, że nieruchomość jest i
będzie w przyszłości użytkowana przy wskazanym innym, niż
aktualny, sposobie.

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI

 Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze

względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie
mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także gdy wymagają
tego przepisy szczególne.

 Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej

odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia.

 W szczególnych przypadkach wartość odtworzeniowa może być

wykorzystana do celów, dla których powinna być określona wartość
rynkowa – jeżeli realizacja metod i procedur określania wartości
odtworzeniowej będzie oparta na danych i relacjach rynkowych – tak
w odniesieniu do gruntu, kosztów budowy jak i występującego
zużycia. Wartość odtworzeniowa nie może być jednak utożsamiana z
wartością rynkową (są to odrębne kategorie ekonomiczne).

 Przyjęcie wartości odtworzeniowej zamiast rynkowej może dotyczyć

nieruchomości zabudowanych oraz nieruchomości z innymi
odtwarzalnymi częściami składowymi, które nie występują lub
występują rzadko w obrocie.

 Wartość nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną – w

przypadku konieczności poniesienia nakładów na jej przywrócenie do
stanu umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem.

OKREŚLANIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ NIERUCHOMOŚCI (1)

 Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom nabycia

gruntu i kosztom wytworzenia jego części składowych, z
uwzględnieniem stopnia zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały
poniesione w dniu wyceny.

 Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości określa się

oddzielnie koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt wytworzenia jego
części składowych.

 Przez koszt nabycia gruntu rozumieć należy jego wartość rynkową.

 Określanie kosztów wytworzenia części składowych gruntu może być

oparte na szacowaniu kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia.

 Koszt odtworzenia to koszt wytworzenia repliki istniejących części

składowych gruntu, przy zastosowaniu takiej samej technologii i
takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz jakości
wykonawstwa jak w przypadku wycenianego obiektu.

 Koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części składowych gruntu o

takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie
mają części składowe wycenianej nieruchomości, lecz z
wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

 W procedurze określania wartości odtworzeniowej do kosztów

zalicza się również koszty przygotowania dokumentacji projektowej i
nadzoru oraz inne uzasadnione koszty.

OKREŚLANIE WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ NIERUCHOMOŚCI (2)

 Zużycie nieruchomości wynika z pogorszenia się jej cech fizycznych,

funkcjonalnych oraz wpływu innych czynników zewnętrznych,
powodujących jej przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności.

 Zużycie nieruchomości odnosi się najczęściej do części składowych

gruntu. W przypadku niektórych celów wyceny zużycie może także
dotyczyć wartości gruntu.

 Wartość odtworzeniową nieruchomości określa się bez

uwzględniania dodatkowych kosztów transakcji kupna/sprzedaży
oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

WARTOŚĆ KATASTRALNA NIERUCHOMOŚCI

 Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o

których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości.

 Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w

procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

WARTOŚCI INNE NIŻ WARTOŚĆ RYNKOWA

 Inne rodzaje wartości niż wartość rynkowa to:
–

wartość bankowo-hipoteczna,

–

wartość godziwa,

–

wartość indywidualna (lub inwestycyjna),

–

wartość katastralna,

–

wartość ubezpieczeniowa,

–

wartość dla wymuszonej sprzedaży.

 Do wartości nierynkowych zalicza się także wartość odtworzeniową.

WARTOŚĆ BANKOWO-HIPOTECZNA

 Wartość bankowo-hipoteczna to kwota pieniężna, która w ocenie

banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z
nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów
udzielanych przez ten bank.

 Wartość tę ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy

wykonanej zgodnie z odrębnymi przepisami regulującymi działalność
banku hipotecznego.

 Wartość ta odzwierciedla wartość nieruchomości stabilną w długim

okresie czasu w odróżnieniu od wartości rynkowej, której poziom
określony jest na datę wyceny.

 Propozycja wartości bankowo-hipotecznej jest najczęściej określana

przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania, chociaż dopuszcza
się możliwość uwzględnienia alternatywnego sposobu użytkowania.

WARTOŚĆ GODZIWA

 Wartość godziwa to kwota za jaką dany składnik aktywów może być

wymieniony na zasadzie transakcji rynkowej pomiędzy
zainteresowanymi, dobrze poinformowanymi i niepowiązanymi ze
sobą stronami.

 Znajduje zastosowanie w przepisach o rachunkowości.

 Z zasady wartość godziwa jest wartością rynkową określaną na

podstawie transakcji rynkowych. Jednak przy braku transakcji lub w
sytuacji niewystarczającej liczby transakcji pozwalających na
zastosowanie podejścia porównawczego, wartość godziwą można
określić w podejściu dochodowym. W sytuacji braku danych do
zastosowania podejścia dochodowego stosuje się podejście
kosztowe.

WARTOŚĆ INDYWIDUALNA (INWESTYCYJNA)

 Wartość indywidualna (inwestycyjna) to kwota pieniężna określana

dla konkretnego inwestora lub grupy inwestorów, którzy mają
sprecyzowane oczekiwania i kryteria inwestowania oraz którzy
zamierzają użytkować nieruchomość w określonym celu
inwestycyjnym.

 Jest określana na podstawie założeń wskazanych przez konkretnego

inwestora (inwestorów), dotyczących m.in. ich wymagań lub
zamierzeń w zakresie rozwoju nieruchomości, w tym sposobu
zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków
finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapitału.

 Jest ona wielkością subiektywną w odróżnieniu od wartości rynkowej.

WARTOŚĆ UBEZPIECZENIOWA

 Wartość ubezpieczeniowa to kwota pieniężna określona przez

rzeczoznawcę majątkowego dla przedmiotu ubezpieczenia
oznaczająca górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela za
szkody powstałe na nieruchomości z przyczyn wyszczególnionych w
umowie ubezpieczeniowej.

 Ustalenie wartości ubezpieczeniowej odnosi się jedynie do

przedmiotu ubezpieczenia, dla którego jest możliwe określenie
wartości przedstawionej kwotą pieniężną.

 Wartość ubezpieczeniową, w zależności od przedmiotu i zakresu

ubezpieczenia, stanowić mogą różne rodzaje wartości zdefiniowane
w odpowiednich przepisach prawa lub w ogólnych warunkach
ubezpieczenia danego towarzystwa ubezpieczeniowego.

 Wartość ubezpieczeniową ustala się na okres ubezpieczenia

oznaczony w umowie.

WARTOŚĆ DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY

 Wartość dla wymuszonej sprzedaży to kwota pieniężna, którą można

otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w
których sprzedający znajduje się pod presją konieczności jej
sprzedaży.

 Przy określaniu tej wartości należy wziąć pod uwagę, że zbywca

znajduje się w sytuacji przymusowej, co powoduje, że czas
wyeksponowania nieruchomości na rynku jest zwykle zbyt krótki,
aby uzyskać cenę rynkową.

 Kwota, jaką gotów jest zaakceptować sprzedający w sprzedaży

wymuszonej powinna odzwierciedlać konkretne i ważne dla niego
okoliczności znane rzeczoznawcy majątkowemu, a nie okoliczności, w
jakich działałby hipotetyczny sprzedający, według definicji wartości
rynkowej.

FUNKCJE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

 Funkcja informacyjna

 Funkcja decyzyjna

 Funkcja negocjacyjna

 Funkcja doradcza

 Funkcja pośrednia – dalszy rozwój nieruchomości

ZLECENIODAWCY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

1) Administracja (rządowa i samorządowa)
2) Izba Skarbowa (urząd skarbowy)
3) Bank, w tym bank hipoteczny
4) Fundusz inwestycyjny
5) Firma ubezpieczeniowa
6) Sąd
7) Osoba prywatna
8) Jednostka gospodarcza

CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

1) Wycena dla celów podatkowych i opłat na poziomie krajowym i

lokalnym:



podatek dochodowy, podatek od spadków i darowizn,



podatek od czynności cywilnoprawnych,



opłata adiacencka,



opłata planistyczna.

2) Transfer nieruchomości, tj. kupno, sprzedaż, dzierżawa itp.
3) Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub udzielanie kredytów:



określenie wartości zabezpieczenia spłaty kredytu (pożyczki),



dane do decyzji o alokacji kapitału.

4) Obliczanie odszkodowań:



odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości,



odszkodowania z tytułu zmiany stanu środowiska,



odszkodowania z tytułu decyzji planistycznych,



inne, np. szkody spowodowane przez pożar, zwierzęta leśne itp.

5) Doradztwo inwestycyjne i in.:



określenie programu budowy lub renowacji obiektów,



decyzje ubezpieczeniowe,



badanie skutków decyzji planistycznych,



postępowania sądowe, egzekucyjne,



badania trendów podaży i popytu na rynku nieruchomości.

CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI A PRZEPISY PRAWA (1)

1) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami:



do ustalenia odszkodowań za wywłaszczenie nieruchomości,



do ustalenia wartości nieruchomości do sprzedaży,



do ustalenia wartości nieruchomości w celu określenia opłat z tytułu
użytkowania wieczystego, zarządu i in.,



do ustalenia wartości przy uwłaszczaniu osób prawnych,



do ustalenia wartości przy określaniu opłat adiacenckich.

2) Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami

rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw:



określenie wartości poszczególnych składników nieruchomości do
sprzedaży,



określenie wartości poszczególnych składników nieruchomości przy
przekazywaniu w dzierżawę z możliwością wykupu,



określenie wartości mienia ruchomego.

3) Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych:



ustalenie wartości do opłat od czynności cywilno – prawnych.

4) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. prawo bankowe:



ustalenie wartości do określenia zabezpieczenia kredytu.

5) Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach

hipotecznych:



ustalenie wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości.

6) Ustawa z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji

przedsiębiorstw państwowych:



ustalenie wartości do sprzedaży,



ustalenie wartości do opłat za korzystanie z mienia,



ustalenie wartości do udostępnienia akcji osobom trzecim.

CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI A PRZEPISY PRAWA (2)

7) Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym:



ustalenie wzrostu lub spadku wartości nieruchomości na skutek zmian
wywołanych ustaleniami planu miejscowego,



ustalenie wartości nieruchomości do wykupienia, odszkodowania lub
przyznania nieruchomości zamiennej,



ustalenie prognozy skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego

8) Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników:



ustalenie wartości gospodarstwa przekazywanego do Skarbu Państwa w
zamian za emeryturę lub rentę,

9) Ustawa z dnia 25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych:



ustalenie wartości przy sprzedaży środków trwałych.

10)Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych:



ustalenie wartości gruntów rolnych lub leśnych w celu ustalenia
wysokości należności za wyłączenie ich z produkcji,



ustalenie wartości drzewostanów na gruntach leśnych wyłączonych z
produkcji w celu ustalenia odszkodowania za przedwczesny ich wyrąb,



ustalenie obniżenia wartości produkcji rolnej lub leśnej, lub też wartości
nieruchomości do sprzedaży z tytułu położenia w obszarach szczególnie
chronionych lub strefach ochronnych zakładów,



ustalenie obniżenia wartości gruntów podlegających rekultywacji.

CELE SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI A PRZEPISY PRAWA (3)

11)Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadku i darowizn:



ustalenie wartości przedmiotu spadku lub darowizny.

12)Ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o działalności ubezpieczeniowej:



ustalenie wartości budynków i budowli do ich ubezpieczenia.

13)Ustawa z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o

Krajowym Funduszu Drogowym:



ustalenie wartości do przejęcia nieruchomości pod autostradę.

14)Ustawa z dnia 17 listopada 1964 - Kodeks postępowania cywilnego:



określenie wartości w celu dokonania egzekucji z nieruchomości.

15)Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach:



ustalenie wartości nieruchomości nabywanych i zbywanych przez Lasy
Państwowe.

16)Ustawa z dnia 22 czerwca 1964 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych

Rzeczpospolitej Polskiej



ustalenie wartości kwater i lokali do sprzedaży,



ustalenie wartości do wypłacenia ekwiwalentu za rezygnację z kwatery.

17)Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. prawo ochrony środowiska:



określenie wartości szkód oraz ceny wykupu i odszkodowań.

18)Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne:



określenie wartości do odszkodowania za grunty zajęte wodami.

19)Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody:



określenie szkód wyrządzonych przez dzikie zwierzęta.

20)Ustawa z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości:



określenie wartości początkowej i dla celów amortyzacyjnych.

21)Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych:



uwłaszczenie spółdzielni,



waloryzacja wkładu, zbycie prawa spółdzielczego.

PRZEBIEG PROCESU WYCENY NIERUCHOMOŚCI

1) Rozmowy wstępne ze zleceniodawcą.
2) Podpisanie umowy na wycenę nieruchomości.
3) Prace przygotowawcze:

–

określenie przedmiotu i celu wyceny,

–

ustalenie daty, na którą wykonywana jest wycena,

–

wybór przepisów prawnych regulujących zasady określenia wartości,

–

wybór podejścia, metody, techniki wyceny.

4) Zbieranie informacji i dokumentów (w tym oględziny nieruchomości):

–

informacje i dokumenty o stanie prawnym,

–

informacje i dokumenty o stanie techniczno-użytkowym,

–

informacje i dokumenty o stanie wykorzystania i zagospodarowania,

–

informacje o przeznaczeniu,

–

informacje o stanie otoczenia,

–

informacje o rynku nieruchomości.

5) Sporządzenie operatu z wyceny nieruchomości.
6) Przekazanie operatu zamawiającemu.
7) Przekazanie wyciągu z wyceny do katastru nieruchomości.
8) Archiwizacja materiałów i operatu.

WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY

NIERUCHOMOŚCI (1)

 Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące

podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów
czynników wpływających na wartość nieruchomości.

 Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:

–

porównawczego,

–

dochodowego

–

kosztowego,

–

mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

 Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego

określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące
uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia
porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową
nieruchomości ustala się w podejściu mieszanym.

 Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość

odtworzeniową nieruchomości.

 W ramach poszczególnych podejść stosuje się metody i techniki

wyceny nieruchomości.

WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY

NIERUCHOMOŚCI (2)

 Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania

nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając
w szczególności:
1) cel wyceny,
2) rodzaj i położenie nieruchomości,
3) przeznaczenie w planie miejscowym,
4) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,
5) stan jej zagospodarowania,
6) dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości
podobnych.

 W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie

nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i
kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

 W przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i

zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób
użytkowania nieruchomości.

KLASYFIKACJA PODEJŚĆ, METOD I TECHNIK

SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

Podejście

Metoda

Porównawcze

porównania parami

analizy statystycznej

rynku

korygowania ceny średniej

Technika

Dochodowe

inwestycyjna

zysków

 kapitalizacji prostej

 dyskontowania strumieni

dochodów

Kosztowe

kosztów odtworzenia

kosztów zastąpienia

 szczegółowa

 elementów scalonych

 wskaźnikowa

Mieszane

kosztów likwidacji

pozostałościowa

wskaźników szacunkowych

gruntów

Document Outline

Slide 1
Slide 2
Slide 3
Slide 4
Slide 5
Slide 6
Slide 7
Slide 8
Slide 9
Slide 10
Slide 11
Slide 12
Slide 13
Slide 14
Slide 15
Slide 16
Slide 17
Slide 18
Slide 19
Slide 20
Slide 21
Slide 22
Slide 23
Slide 24
Slide 25
Slide 26

MWN SGH Wycena nieruchomosci 2013 2014 7

Document Outline