9.Podejście docho

9.Podej

dow

ście docho

e

dow

PODEJŚCIE DOCHODOWE

 Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości.

 Podejście dochodowe stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić dochód pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia.

 Przy podejściu dochodowym konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

 Dochody czynszowe uzyskiwane są z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości.

 Dochody pozaczynszowe obejmują m.in. wpływy uzyskiwane z udostępniania nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp.

 Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości uzyskiwane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku.

METODY I TECHNIKI PODEJŚCIA DOCHODOWEGO

W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Podejście

dochodowe

Metoda

Metoda zysków

inwestycyjna

technika

technika

kapitalizacji

kapitalizacji

prostej

prostej

technika

technika

dyskontowania

dyskontowania

strumieni

strumieni

dochodów

dochodów

METODA INWESTYCYJNA (1)

 Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz wpływy pozaczynszowe.

 Wysokość dochodu ustala się na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów i wpływów pozaczynszowych.

 Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp.

 Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle.

METODA INWESTYCYJNA (2)

 W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów: a) potencjalny dochód brutto (PDB) - wyznaczany przy założeniu, że potencjał

nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości;

b) efektywny dochód brutto (EDB) – obliczany jako różnica pomiędzy potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach, uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenionej nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi;

c) dochód operacyjny neto (DON) – obliczany jako różnica pomiędzy efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynikają z warunków rynkowych.

METODA INWESTYCYJNA (3)

DON  EDB  WO

EDB  PDB  1

(  p

W )  1

(  zc

W )

gdzie:

W

– wskaźnik strat z tytułu pustostanów

p

W

– wskaźnik strat z tytułu zwolnień z płatności czynszu i zaległości zc

czynszowych

METODA INWESTYCYJNA (4)

 Wydatki operacyjne (WO) obejmują: koszty podatku od nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia, koszty ochrony oraz inne koszty ponoszone okresowo, a ponadto średni nakład na powtarzające się regularnie wymiany elementów stałego wyposażenia z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi.

 Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie zalicza się: a) odpisów amortyzacyjnych,

b) spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek, c) nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy, z wyjątkiem nakładów na wymianę elementów stałego wyposażenia – z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, d) podatku dochodowego.

 Dochody generowane przez nieruchomość są wyrażane w ujęciu realnym, co oznacza, że inflacja nie stanowi podstawy do różnicowania ich przyszłych poziomów.

 Poziom pustostanów (W ) oraz strat spowodowanych zaległościami czynszowymi p

(W ) ustala się na podstawie informacji z rynku.

zc

METODA INWESTYCYJNA (5)

 Wartość nieruchomości ustala się technikami:

a) kapitalizacji prostej – poprzez kapitalizację stałego strumienia dochodu operacyjnego netto,

b) dyskontowania strumieni dochodów – poprzez dyskontowanie strumienia zmiennych dochodów.

METODA ZYSKÓW (1)

 Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób podany przy metodzie inwestycyjnej.

 Typowymi nieruchomościami dla których stosuje się metodę zysków są: hotele, motele, restauracje, stacje benzynowe, targowiska, obiekty sportowo-rekreacyjne, sala widowiskowe, kina).

 Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

METODA ZYSKÓW (2)

 Przez dochody z nieruchomości stanowiące odpowiednik wpływów czynszowych rozumieć należy część dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na danej nieruchomości przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego użytkownika.

 Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe i dane z szacowanej nieruchomości.

 Dochód z nieruchomości obliczany jest na podstawie przychodu użytkownika z działalności operacyjnej, pomniejszonego o koszty operacyjne użytkownika i wydatki operacyjne.

 Etapy metody:

1) wyznaczenie wpływów użytkownika (WU) z działalności prowadzonej na nieruchomości,

2) obliczenie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów użytkownika (WU) i kosztów operacyjnych użytkownika (KOU),

3) obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z różnicy dochodu brutto użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych (WO),

4) Obliczenie udziału dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (DONU) – wysokość tego dochodu wyznacza się na podstawie danych rynkowych lub w inny uzasadniony sposób.

METODA ZYSKÓW (3)

DON  u  DONU

DONU  DBU  WO

DBU  WU  KOU

gdzie:

u

– udział dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym netto użytkownika (%)

METODA ZYSKÓW (4)

 Do kosztów operacyjnych użytkownika (KOU) zalicza się wszelkie wydatki związane z prowadzeniem działalności i warunkujące uzyskanie spodziewanych wpływów, w tym:

a) koszty zakupu towarów, materiałów i usług,

b) koszty płac personelu z narzutami,

c) koszty związane z odtwarzaniem majątku trwałego i wyposażenia, d) koszty reklamy itp.

 Do kosztów operacyjnych użytkownika nie zalicza się:

a) amortyzacji,

b) spłaty kredytów i pożyczek oraz kosztów finansowych (odsetki), c) płaconego przez użytkownika podatku dochodowego.

 Dochód z nieruchomości obliczany jest przy uwzględnieniu wydatków operacyjnych, na zasadach określonych w metodzie inwestycyjnej.

METODA ZYSKÓW (5)

 Wartość nieruchomości ustala się technikami:

a) kapitalizacji prostej – poprzez kapitalizację stałego strumienia dochodu operacyjnego netto,

b) dyskontowania strumieni dochodów – poprzez dyskontowanie strumienia zmiennych dochodów.

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (1)

 Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub jako iloraz stałego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

 Współczynnik kapitalizacji ( Wk) odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

 Stopa kapitalizacji ( R) odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału.

 Współczynnik kapitalizacji jest odwrotnością stopy kapitalizacji (1/ R).

 Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (2)

WN  DON  Wk

1

Wk 

1

R

WN  DON  R

gdzie:

W

– wartość nieruchomości

N

DON – stały roczny dochód operacyjny netto z nieruchomości W

– współczynnik kapitalizacji (okres zwrotu kapitału)

k

R

– stopa kapitalizacji

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (3)

 Zalecanym sposobem określenia stopy kapitalizacji jest obliczenie jej jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku, i ceny rynkowej nieruchomości.

DON

R  CT

gdzie:

R

– stopa kapitalizacji

DON

– stały dochód operacyjny netto

CT

– cena rynkowa nieruchomości

TECHNIKA KAPITALIZACJI PROSTEJ (4)

 Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji.

 Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy kapitalizacji, są m.in.: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska.

 Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości.

Przykład

Przedmiotem wyceny jest położona w miejscowości NN nieruchomość gruntowa zabudowania budynkiem biurowym.

Wykorzystując podejście porównawcze, obliczono dla wycenianej nieruchomości:

 roczny efektywny dochód brutto (EDB) w wysokości 300 zł/m2,

 roczny operacyjny dochód netto (DON) w wysokości 240 zł/m2, Dla ustalenia stopy kapitalizacji zebrano informacje o transakcjach sprzedaży 4

nieruchomości podobnych. Dla nieruchomości tych przy wykorzystaniu podejścia porównawczego ustalono EDB i DON:

CT

EDB

DON

Transakcja

(zł/m2)

(zł/m2)

(zł/m2)

A

2 500

250

200

B

2 800

260

215

C

3 000

290

235

D

2 700

270

225

Dla transakcji A, B, C i D obliczono dalej stopę kapitalizacji dla EDB i DON oraz ich średnie wartości, które wykorzystane będą do wyceny. Wyniki przeprowadzonych obliczeń zestawiono poniżej:

CT

EDB

DON

Transakcja

(zł/m2)

(zł/m2)

(zł/m2)

A

2 500

250

0,100

200

0,080

B

2 800

260

0,093

215

0,076

C

3 000

290

0,090

235

0,078

D

2 700

270

0,096

225

0,083

Średnia

0,095

x

0,079

Ostatecznie wartość jednostkowa nieruchomości wyniesie:

 dla EDB (nieruchomość wyceniana) i R obliczonego przy uwzględnieniu EDB z nieruchomości, które były przedmiotem obrotu:

EDB

300

2

WN 



 3157 zł / m

R

095

,

0

 dla DON (nieruchomość wyceniana) i R obliczonego przy uwzględnieniu DON z nieruchomości, które były przedmiotem obrotu:

DON

240

2

WN 



 3038 zł / m

R

079

,

0

W wyniku przeprowadzonych obliczeń otrzymano dwie różniące się od siebie o około 3,5% wartości wycenianej nieruchomości. Taki wynik uznać należy za prawidłowy, ponieważ identyczne wyniki obliczeń dla obu przypadków otrzymano by tylko wtedy, gdyby dla wszystkich nieruchomości, o których mowa w tym przykładzie, stosunek EDB był stały. Sytuacja taka jest jednak w warunkach rynkowych praktycznie DON

niemożliwa.

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (1)

 Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu projekcji, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.

 Założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających nieruchomość. Oznacza to, że zmienność poziomu strumieni dochodu nie wynika z przewidywanych w przyszłości zmian na rynku i w otoczeniu nieruchomości.

 Wartość rezydualna ( RV) przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku projekcji.

 Stopa dyskontowa ( r) odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (2) 1

1

1

1

WN  DON 1

 DON 2 

   DONt

 RV 

1 r1

1 r2

1 r n

1 r n

n

WN 

DONt  a  RV  a



t

n

t 1

gdzie:

W

– wartość nieruchomości

N

DON

– strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku

t

1, 2, …n

– lata projekcji

r

– stopa dyskontowa

a

– współczynnik dyskonta

t

RV

– wartość rezydualna

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (3)

 Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy.

 Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe.

 Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są m.in.: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska.

 W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem.

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW (4)

 Przyjmując jako podstawę wyznaczania stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka należy je zwiększyć o premię za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i o ewentualną premię za ryzyko inwestowania w wycenianą nieruchomość.

r  rw  rr  rn

gdzie:

r

– stopa dyskontowa

r

– stopa zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka (bez stopy inflacji) w

r

– premia za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości

r

r

– premia za ryzyko inwestowania w daną nieruchomość

n

 Poziom stopy dyskontowej podobnie jak dochody określa się w ujęciu realnym a nie nominalnym.