4. Źródła informacji o
nieruchomościach

4. Źródła informacji o
nieruchomościach

ŹRÓDŁA INFORMACJI W PROCESIE WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Według uogn przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się następujące źródła

informacyjne:

1)

księgi wieczyste,

2)

kataster nieruchomości,

3)

ewidencja sieci uzbrojenia terenu,

4)

ewidencja numeracji porządkowej nieruchomości,

5)

rejestry zabytków,

6)

tabele taksacyjne i mapy taksacyjne tworzone na podstawie oszacowania

nieruchomości reprezentatywnych,

7)

plany miejscowe, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania

przestrzennego gminy, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu oraz pozwolenia na budowę,

8)

wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe,

9)

dokumenty będące w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w

drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego
rzecz,

10) akty notarialne znajdujące się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych,

dotyczące zbywania spółdzielczych praw do lokali,

11) umowy, orzeczenia, decyzje i inne dokumenty, będące podstawą wpisu do ksiąg

wieczystych, rejestry wchodzące w skład operatu katastralnego, a także wyciągi z
operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości.

KSIĘGI WIECZYSTE

 Prowadzone w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości.
 Prowadzenie należy do właściwości sądów rejonowych.
 Prowadzone w systemie realnym - tj. związane z poszczególnymi

nieruchomościami a nie właścicielami.

 Dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą.
 Obok ksiąg wieczystych sądy prowadzą akta księgi wieczystej.
 Jawność ksiąg wieczystych.
 Rodzaje ksiąg wieczystych:



KW nieruchomości gruntowej,



KW nieruchomości budynkowej,



KW nieruchomości lokalowej,



KW dla własnościowego prawa spółdzielczego do lokalu,



KW dla gruntu oddanego w uw oraz dla budynku stanowiącego odrębną
nieruchomość.

 Obecnie księgi wieczyste są prowadzone w dwóch systemach: papierowym i

elektronicznym (www.ekw.ms.gov.pl).

TREŚĆ KSIĘGI WIECZYSTEJ

 Oznaczenie KW
 Dział I – O – Oznaczenie nieruchomości
 Dział I – SP – Spis praw związanych z własnością
 Dział II – Własność
 Dział III – Prawa, roszczenia, ograniczenia
 Dział IV – Hipoteka
 Wnioski i podstawy wpisów w KW

SPOSÓB DOKONYWANIA WPISÓW W KW

 Dwa rodzaje wpisów: deklaratoryjne i konstytutywne.
 Wpisy dokonywane z reguły na pisemny wniosek osoby, na rzecz której wpis ma

być dokonany, albo osoby której prawo ma być wpisem dotknięte.

 Wnioski wciąga się do dziennika KW z numerem kolejnym.
 Domniemanie prawdziwości wpisów (rękojmia wiary publicznej KW):
 Prawo ujawnione w KW jest wpisane zgodnie ze stanem faktycznym,
 Prawo wykreślone nie istnieje.
 Rękojmia wiary publicznej KW nie działa przeciwko:
 prawom obciążającym nieruchomość z ustawy,
 prawu dożywocia,
 służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji organu admin. państwowej,
 służebnościom drogi koniecznej albo służebnościom ustanowionym w związku z

przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku.

 Rękojmię wiary publicznej wyłącza wzmianka o wniosku, skardze na orzeczenie

referendarza sądowego, o apelacji, kasacji oraz ostrzeżenie o niezgodności stanu
prawnego ujawnionego w KW ze stanem rzeczywistym.

 Wykreślanie wpisów – przez podkreślenie wpisu kolorem czerwonym.

ODPISY Z KW

 Odpisy a przeglądanie KW.
 Odpłatność odpisów.
 Rodzaje odpisów:


z sądu: zwykły i pełny,



z systemu ekw: treść aktualna, treść zupełna.

 Odpisy wydawane z datą i godziną.
 Ograniczony dostęp do wpisów wykreślonych.
 Ograniczony dostęp do przeglądania dokumentów z akt KW.

KATASTER NIERUCHOMOŚCI

(EWIDENCJA GRUNTÓW I BUDYNKÓW)

 Definicja – jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o

gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach
fizycznych i prawnych władających gruntami, budynkami i lokalami.

 Prowadzenie katastru nieruchomości – biura katastru w starostwach powiatowych

lub w niektórych gminach.

 Dane ewidencyjne dotyczące nieruchomości można pozyskać w ośrodkach

dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (PODGiK, MODGiK, GODGiK).

 Elementy katastru nieruchomości:
 ewidencja gruntów,
 ewidencja budynków,
 ewidencja lokali.

ZASADY EWIDENCJI GRUNTÓW

 Jednostki powierzchniowe kraju:
 jednostka ewidencyjna – obszar gruntów położonych w granicach

administracyjnych gminy lub miasta. W miastach podzielonych na dzielnice –
dzielnica lub kilka dzielnic.

 obręb – część jednostki ewidencyjnej, na terenach wiejskich zgodnie z granicami

wsi, w miastach osiedla lub części osiedli.

 działka ewidencyjna – ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego

obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą
linii granicznych. Nieruchomość może obejmować jedną lub kilka działek
ewidencyjnych.

 Jednostka rejestrowa – obejmuje działki położone w jednym obrębie będące

własnością lub we władaniu jednej osoby fizycznej lub prawnej.

SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. I

Grupy użytków

gruntowych

Rodzaje użytków gruntowych

i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

1.

Użytki rolne

1.1 Grunty rolne – R

1.2 Sady, oznaczone symbolem złożonym z litery "S" oraz

symbolu użytku gruntowego, na którym występuje sad,
np. S-R, S-Ps

1.3 Łąki trwałe – Ł

1.4 Pastwiska trwałe – Ps

1.5 Grunty rolne zabudowane, oznaczone podobnie jak sady,

np. B-R, B-Ł, B-Ps

1.6 Grunty pod stawami – Wsr

1.7 Rowy – w

2.

Grunty leśne oraz
zadrzewione i
zakrzewione

2.1 Lasy – Ls

2.2 Grunty zadrzewione i zakrzewione, oznaczone symbolem

– Lz, lub w przypadku zadrzewień śródpolnych,
występujących na gruntach objętych klasyfikacją
gleboznawczą, symbolem złożonym z liter "Lz" oraz
symbolem odpowiedniego użytku gruntowego, na którym
się znajdują. Np. Lz-R, Lz-Ł, Lz-Ps

SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. II

Grupy użytków

gruntowych

Rodzaje użytków gruntowych

i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

3.

Grunty zabudowane i
zurbanizowane

3.1 Tereny mieszkalne – B

3.2 Tereny przemysłowe – Ba

3.3 Inne tereny zabudowane – Bi

3.4 Zurbanizowane tereny niezabudowane – Bp

3.5 Tereny rekreacyjno-wypoczynkowe – Bz

3.6 Użytki kopalne – K

3.7 Tereny komunikacyjne, w tym:

a) drogi – dr

b) tereny kolejowe – Tk

c) inne tereny komunikacyjne – Ti

4.

Użytki ekologiczne
oznaczone symbolem
złożonym z litery "E"
oraz symbolu
odpowiedniego użytku
gruntowego
określającego sposób
zagospodarowania
tereny, np. E-Ws, E-Wp,
E-Ls, E-Lz, E-Ps, E-R

––––––––

SYSTEMATYKA UŻYTKÓW GRUNTOWYCH cz. III

Grupy użytków

gruntowych

Rodzaje użytków gruntowych

i ich oznaczenia na mapie ewidencyjnej

5.

Nieużytki oznaczone
symbolem N

––––––––

6.

Grunty pod wodami

6.1 Grunty pod morskimi wodami wewnętrznymi – Wm
6.2 Grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi –

Wp

6.3 Grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi –

Ws

GLEBOZNAWCZA KLASYFIKACJA GRUNTÓW

 Dla gruntów ornych: I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI
 Dla łąk i pastwisk: I, II, III, IV, V, VI
 Dla lasów: I, II, III, IV, V, VI

GŁÓWNE OPRACOWANIA DANYCH EWIDENCYJNYCH

 Mapa ewidencyjna (wyrysy z mapy), tworzona na bazie mapy zasadniczej.
 Dla gruntów: rejestr gruntów (wypisy z rejestru gruntów).
 Dla budynków: rejestr budynków (wypisy z rejestru), kartoteka budynków (wypisy

z kartoteki budynków).

 Dla lokali: rejestr lokali (wypisy z rejestru), kartoteka lokali (wypisy z kartoteki

lokali).

MAPA ZASADNICZA

 Rodzaje map:
 mapa przeglądowa,
 mapa topograficzna,
 ortofotomapa,
 mapa zasadnicza – wielkoskalowe opracowanie kartograficzne zawierające

aktualne informacje o przestrzennym rozmieszczeniu obiektów
ogólnogeograficznych oraz elementach ewidencji gruntów i budynków, a także
sieciach uzbrojenia terenu: nadziemnych, naziemnych i podziemnych.

 Podmiot odpowiedzialny za tworzenie mapy zasadniczej – starostwo powiatowe.

TREŚĆ MAPY ZASADNICZEJ

 Skale mapy zasadniczej a stopień zurbanizowania terenu: 1:500, 1:1000, 1:2000,

1:5000.

 Wersje mapy: analogowa i numeryczna.
 Treść mapy zasadniczej obejmuje nakładki tematyczne:
 ewidencji gruntów i budynków (grunty, budynki),
 zagospodarowania terenu (ulice, drzewa, obiekty użyteczności publicznej),
 rzeźby terenu (wysokość szczegółów sytuacyjnych, formy ukształtowania terenu),
 uzbrojenia terenu (GESUT).
 Wykorzystanie mapy zasadniczej: planowanie i zagospodarowanie przestrzenne,

kataster nieruchomości, taksacja nieruchomości.

GEODEZYJNA EWIDENCJA SIECI UZBROJENIA TERENU

(GESUT)

 Rodzaje przewodów:
 wodociągowe
 kanalizacyjne
 gazowe
 ciepłownicze
 elektroenergetyczne
 telekomunikacyjne
 benzynowe
 naftowe
 niezidentyfikowane
 tv kablowa
 poczta pneumatyczna.

OZNACZENIA PRZEWODÓW SIECIOWYCH

Lp.

Rodzaj sieci

Sposób oznaczenia na mapie

literowe

kolor linii

1. Sieć wodociągowa

W

niebieski

Sieć wody przesyłowej

Wp

niebieski

2. Sieć kanalizacyjna:

– ogólnospławna

K

brązowy

– sanitarna

Ks

brązowy

– deszczowa

Kd

brązowy

– przemysłowa

Kp

brązowy

3. Sieć gazowa

G

żółty

4. Sieć energetyczna

E

czerwony

5. Sieć telekomunikacyjna

T

pomarańczowy

6. Sieć ciepłownicza

C

czarny

7. Sieć melioracyjna

M

fioletowy

OPRACOWANIA PLANISTYCZNE W POLSCE

 Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju
 Plan zagospodarowania przestrzennego województwa
 Analizy i studium zagospodarowania powiatu
 Plany miejscowe zagospodarowania przestrzennego
 Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy
 Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

KONCEPCJA PRZESTRZENNEGO ZAGOSPODAROWANIA KRAJU

 Ujmuje przyrodnicze, kulturowe, społeczne i ekonomiczne uwarunkowania

krajowej polityki przestrzennej, wyznacza kierunki i cele tej polityki.

 Sporządzana przez Rządowe Centrum Studiów Strategicznych.
 Uchwalana (zatwierdzana) przez Sejm.

PLAN ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO WOJEWÓDZTWA

 Zawiera m.in. określenie:
 podstawowych elementów sieci osadniczej,
 rozmieszczenia infrastruktury społecznej, technicznej i in.
 wymagania w zakresie ochrony środowiska przyrodniczego i ochrony dóbr

kultury.

 Sporządzany przez organy samorządu województwa.
 Uchwalany (zatwierdzany) przez sejmik województwa.

ANALIZY I STUDIA Z ZAKRESU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

POWIATU

 Zawierają założenia dotyczące rozwoju powiatu.
 Sporządzane przez organy samorządu powiatu.

STUDIUM UWARUNKOWAŃ

I ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY

 Sporządzane dla terenu całej gminy.
 Sporządza wójt, burmistrz, prezydent miasta.
 Uchwala rada gminy.
 Zawiera określenie polityki przestrzennej gminy, w tym ustalenia wiążące przy

sporządzaniu planów miejscowych.

 Określa ogólnie przeznaczenie terenów i zmiany w tym zakresie.
 Składa się z części opisowej i mapy z oznaczeniem funkcji terenów.
 Nie jest aktem prawa miejscowego.

MIEJSCOWY PLAN

ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

 Plany miejscowe są sporządzane dla terenu całej gminy lub jej fragmentów.
 Sporządza wójt, burmistrz, prezydent miasta.
 Uchwala rada gminy.
 Zawiera szczegółowe określenie przeznaczenia terenów, parametry i wskaźniki

kształtowania zabudowy, zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości,
warunki zagospodarowania terenów, ograniczenia w użytkowaniu terenów, w tym
zakaz zabudowy, stawki procentowe opłaty planistycznej.

 Składa się z części opisowej i mapy (wykorzystanie mapy zasadniczej) z

oznaczeniem funkcji terenów.

 Jest aktem prawa miejscowego – zawiera postanowienia wiążące przy wydawaniu

pozwoleń na budowę.

 Zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie a opłata planistyczna i

odszkodowanie.

DECYZJE O WARUNKACH ZABUDOWY

I ZAGOSPODAROWANIA TERENU

 Wydawane w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego.

 Wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta.
 Dwa typy decyzji:
 decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego (uli);
 decyzja o warunkach zabudowy (wz).
 Decyzje są podstawą wydawania pozwolenia na budowę.

DECYZJA O LOKALIZACJI INWESTYCJI CELU PUBLICZNEGO

 Inwestycja celu publicznego to budowa, remont, przebudowa m.in.: dróg,

wodociągów, sieci energetycznych, sieci gazowych, linii kolejowych, szpitali,
szkół państwowych, domów opieki społecznej, obiektów kultury, sportu i
rekreacji, lotnisk, muzeów itp.

 Decyzja określa:
1) Rodzaj inwestycji;
2) Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy

odnośnie:

 warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
 ochrony środowiska, zdrowia ludzi, dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr

kultury współczesnej,

 obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji;
3) Linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej

skali.

DECYZJA O WARUNKACH ZABUDOWY

 Decyzja dotyczy zmian zagospodarowania terenu, polegających na budowie

obiektu budowlanego, wykonywaniu innych robót budowlanych, a także zmianie
sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

 Decyzji nie wymagają roboty budowlane nie wymagające pozwolenia na budowę i

nie powodujące zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu.

 Wydanie decyzji możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących

warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest

zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej
zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników
kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy
architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności
wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia

budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i

leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
 Decyzja zawiera wymagania dotyczące m.in.: linii zabudowy, wielkości

powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości elewacji
frontowej, geometrii dachu.

 Decyzję można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy.

POZWOLENIE NA BUDOWĘ

 Pozwolenie na budowę – decyzja administracyjna zezwalająca na rozpoczęcie i

prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa
obiektu budowlanego.

 Może otrzymać tylko podmiot posiadający prawo do dysponowania

nieruchomością na cele budowlane: ma tytuł prawny wynikający z prawa
własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego
albo stosunku zobowiązaniowego, przewidujący uprawnienia do wykonywania
robót budowlanych.

 Wydaje starosta.
 Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa małych obiektów, w większości

wymaga zgłoszenia organowi.

POZWOLENIE NA UŻYTKOWANIE OBIEKTU BUDOWLANEGO

 Jeżeli budowa wymagała pozwolenia na budowę konieczne jest albo

zawiadomienie właściwego organu o zakończeniu robót, albo uzyskanie decyzji o
pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

 Wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu poprzedzone jest kontrolą.

KSIĄŻKA OBIEKTU BUDOWLANEGO

 Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie dotyczy:
 budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
 obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego,
 obiektów, które nie są objęte obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę,
 dróg i obiektów mostowych, jeżeli prowadzona jest książka drogi lub książka

obiektu mostowego wg przepisów o drogach publicznych.

 Wpisy do książki obiektu budowlanego:
 dane charakteryzujące obiekt: rodzaj, adres, właściciel, dane techniczne: data

budowy, powierzchnia zabudowy, powierzchnia użytkowa, kubatura, materiały
konstrukcyjne;

 plan sytuacyjny obiektu z zaznaczonymi granicami nieruchomości i przyłącza;
 protokoły kontroli oraz przeprowadzanych remontów i przebudowy,
 dokumentacja: pozwolenie na budowę, dokumentacja budowy, dokumentacja

powykonawcza itd.

INFORMACJE RYNKOWE

 Ceny rynkowe z aktów notarialnych.
 Czynsze.
 Dane o rynkowych kosztach i nakładach na budowę obiektów budowlanych.

CENY RYNKOWE

 Rodzaje cen w transakcjach obrotu nieruchomościami.
 ceny na wolnym rynku a ceny w szczególnych warunkach transakcji

(postępowanie egzekucyjne, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym
terminem zapłaty, sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości);

 ceny brutto i netto.
 Źródłem informacji przy wycenie nieruchomości nie mogą być ceny uzyskane w

transakcjach, gdzie wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące
ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen
uzyskiwanych na rynku.

 Ceny uzyskiwane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem

informacji o cenach transakcyjnych, gdy nie odbiegają o więcej niż 20% od
przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

AKTY NOTARIALNE A CENY RYNKOWE

 Zmiana właściciela nieruchomości następuje w wyniku sprzedaży, spadku,

darowizny, uwłaszczenia, komunalizacji, orzeczenia sądu.

 Transakcja kupna – sprzedaży nieruchomości wymaga aktu notarialnego.
 Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzące z

umów zawartych w formie aktu notarialnego. Rzeczoznawca powinien dokonywać
oceny przydatności cen podanych w tych umowach pod kątem możliwości ich
wykorzystania w procesie wyceny.

 Problem wiarygodności cen z aktów notarialnych - ceny prawdziwe a ceny

fałszywe (zaniżone lub zawyżone).

 Dostęp do informacji o aktach notarialnych: Urzędy Skarbowe, Biura Katastru w

starostwach, spółdzielnie mieszkaniowe.

CZYNSZE

 Rodzaje czynszów:
 czynsz rynkowy,
 czynsz ofertowy,
 czynsz umowny (transakcyjny),
 czynsz efektywny,
 czynsz regulowany.
 Źródła informacji o czynszach:
 czynsz rynkowy, czynsz ofertowy – biura pośrednictwa w obrocie

nieruchomościami, starostwo powiatowe, raporty firm doradztwa na rynku
nieruchomości,

 czynsz umowny (transakcyjny), czynsz efektywny – umowy,
 czynsz regulowany – gminy.
 Czynsze a pustostany i zaległości czynszowe.
 Dochody czynszowe i pozaczynszowe.
 Dochód potencjalny, efektywny i dochód operacyjny netto.

DANE O RYNKOWYCH KOSZTACH

I NAKŁADACH NA ROBOTY BUDOWLANE

 Źródła informacyjne:
 katalogi nakładów rzeczowych (KNR-y) – np. roboty ziemne, konstrukcje

budowlane, roboty remontowe, roboty rozbiórkowe;

 scalone wskaźniki do wyceny budynków, budowli i małej architektury;
 biuletyny cen jednostkowych robót budowlanych, remontowo-budowlanych

(różne roboty);

 biuletyny cen obiektów budowlanych.
 Przykładowi wydawcy: BISTYP CONSULTING, SEKOCENBUD, IDM, ORGBUD.