WYKŁAD VI ZAGOSPODAROWANIE 06.11.2006r

Czynnikami decydującymi o lokalizacji bazy noclegowej są:

1. Wartość środowiska geograficznego;

2. Gospodarka leśna i rolna danego obszaru;

3. Czynniki związane z ochroną środowiska;

4. Dostępność komunikacyjna;

5. Plan przestrzennego zagospodarowania gminy (województwa).

Obiekty hotelarskie dzielą się na:

1. Obiekty tzw. Wielkoblokowe:

• Hale kongresowe;

• Hotele miejskie (wszystkich wielkości i kategorii);

• Hotele wczasowe (pensjonatowe, zdrojowe, turystyczne);

• Motele (podmiejskie);

• Domy wczasowe, obiekty kolonijne.

2. Obiekty małe:

• Schroniska i schrony górskie;

• Schroniska nizinne (stanice nizinne);

• Stanice wodne;

• Schroniska młodzieżowe;

• Zajazdy przydrożne;

• Domki mieszkalno - rekreacyjne (tzw. „drugie domy”);

• Obiekty stanowiące zabudowę sezonowo użytkowanych ośrodków wczasowych i moteli wypoczynkowych.

Obiekty hotelarskie całorocznego użytkowania (przykład rozwiązania funkcjonalnego hotelu o najwyższym standardzie usług występującego w hotelach Orbisu).

1. CZĘŚĆ MIESZKALNA - SCHEMAT ORGANIZACYJNY

• Recepcja

- rezerwacji - dyspozycji jednostkami, stanowiska pierwszego kontaktu z gościem;

- informacji i wydawania kluczy do poszczególnych jednostek mieszkalnych w oparciu o uzyskany od dysponenta druk;

- przyjmowania należności za pobyt i świadczone usługi, stanowisko ostatniego kontaktu z gościem.

W obrębie zaplecza wyróżnić można każdorazowo powiązane ze sobą funkcjonalnie pomieszczenia (w aneksach dużych hoteli):

- pokój (gabinet) kierownika;

- pomieszczenia centrali telef.;

- aneks lub odrębne pomieszczenie telefaksów (na ogół dostępne dla gości z hallu recepcyjnego), a w obiektach największych ponadto:

- pomieszczenia sejfu;

- pomieszczenia centralnej dyspozytorni zaopatrzone w centralną tablicę informacyjną, tablicę pracy klimatyzacji, centralnego ogrzewania i wentylacji, tablicę sygnalizacji ppoż., stanowisko poczty pneumatycznej, centralny zegar itp.;

- radiowęzeł lokalizowany jest na zapleczu aneksu recepcyjnego (natomiast w hotelach kongresowych radiowęzeł sytuowany jest w zespole kongresowym).

• Hall główny

- pojemność i standard części mieszkalnej obiektu oraz ich pochodna - wielkość aneksu i zaplecza recepcyjnego;

- wielkości i zróżnicowania rodzajowego oraz standardu świadczonych usług dodatkowych - pozamieszkalnych (gastronomicznych, kongresowych, handlowych i rekreacyjnych).

• Piętra mieszkalne (mogą występować najwyżej cztery sposoby użytkowania powierzchni):

- zasadniczy (odpowiednikiem - łączna powierzchnia jednostek mieszkalnych na piętrze);

- uzupełniający (odpowiednikiem - powierzchnia pomieszczeń rekreacyjnych i sanitarnych dostępnych dla gościa hotelowego);

- towarzyszący (odpowiednikiem - powierzchnia komunikacji poziomej i pionowej);

- gospodarczy (odpowiednikiem - powierzchnia pomieszczeń służbowych).

O użyteczności piętra mieszkalnego mówi najlepiej wskaźnik stosunku powierzchni mieszkalnej do powierzchni pozostałej.

W = P_m / P_p

Gdzie:

W - wskaźnik wykorzystania powierzchni piętra mieszkalnego;

P_m - powierzchnia łączna jednostek mieszkalnych [m²];

P_p - powierzchnia pozostałych pomieszczeń (gospodarczych) i komunikacji [m²].

• Jednostka mieszkalna - jednostka modularna piętra mieszkalnego

Jednostki mieszkalne podzielić można na rodzaje:

- wg ilości wchodzących w skład jednostki pomieszczeń na:

• Apartamenty wielopokojowe (tzw. „grand suites”);

• Apartamenty dwupokojowe ( „suites”);

• Półapartamenty (pokój mieszkalny z aneksem sypialnym wygrodzonym kotarą lub ścianką przesuwną);

• Jednostki standardowe;

• Jednostki standardowe (bez łazienki) itd.

- wg ilości miejsc noclegowych na: jedno-, dwu-, trzy-, i wieloosobowe;

- wg standardu wyposażenia sanitarnego na: pozbawione urządzeń indywidualnych,

z umywalką, z łazienką substandardową (umywalka i wc), standardową i o podwyższony, standardzie;

- wg dodatkowej powierzchni służącej rekreacji na wolnym powietrzu na posiadające taras, loggię, balkon, porte - fenetre, otwory okienne i bez w/w urządzeń;

- wg sposobu rozwiązania architektonicznego na realizowane w budownictwie wielkoblokowym, w pawilonach (bungalowach), w obiektach indywidualnych (domek stanowi jednostkę mieszkalną).

• Wielkość pojedynczej jednostki mieszkalnej zależy od występowania określonych wyżej elementów i korygowana jest przyjętą technologią budowlaną oraz wprowadzonym do wnętrza wyposażeniem, głównie meblowym i sanitarnym.

• Jednostka mieszkalna jest jednostką modularną piętra mieszkalnego.

- budowlany moduł konstrukcyjny wynosi: 0,60m.

- wskaźnik średnio 80 - 120 m² powierzchni użytkowej na jedno miejsce noclegowe.

- pomieszczenia ogólnego użytku zajmują 1,5 - 2,5m² na jedno miejsce noclegowe do 2,0 - 4,0m².

- dla Sali konsumpcyjnej przyjmuje się 50% stanu miejsc noclegowych, jako wskaźnik liczny miejsc konsumpcyjnych.

II. ZAPLECZE TECHNOLOGICZNE CZĘŚCI MIESZKALNEJ.

• Zaplecze technologiczne części mieszkalnej zabezpiecza możliwość spełniania przez służbę piętrową szeregu funkcji m.in.:

- utrzymywanie wolnych jednostek mieszkalnych w gotowości do wynajmu;

- codziennego utrzymywania jednostek zajętych we właściwym stanie porządku i higieny;

- zabezpieczenie gościowi szeregu usług dodatkowych, jak np. prania bielizny osobistej, czyszczenia i prasowania garderoby;

- utrzymywania czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnych (np. recepcja) służących komunikacji poziomej i pionowej oraz rekreacji w obiekcie (np. lub gości hotelowych).

• Parkingi, garaże i podjazdy przy obiektach hotelarskich

Tereny komunikacji kołowej dzielą się pod względem pełnionych funkcji na:

- służące do przemieszczania się pojazdów samochodowych, tj. wewnętrznie ciągi dojazdowe - reprezentacyjne i gospodarcze oraz place manewrowe;

- służące do postoju tych pojazdów tj. parkingi, zatoki i pasma postojowe.

Tereny przyobiektowej komunikacji kołowej dzielą się na dwa zasadnicze rodzaje:

- tereny dojazdowe;

- tereny parkowania (postojowe)

Liczba miejsc parkowania jest ilorazem pojemności zakładu hotelarskiego przez przyjęty wskaźnik zaspokojenia potrzeb motoryzacyjnych. Do obliczeń przyjmuje się pojemność mierzoną liczbą jednostek mieszkalnych wg wzoru.

P_p = (M/m) p

Gdzie:

P_p - powierzchnia wydzielonych parkingów;

M - liczba jednostek mieszkalnych;

m - wskaźnik obrazujący liczbę jednostek mieszkalnych na 1 miejsce parkowania (inaczej „wskaźnik zaspokojenia potrzeb motoryzacyjnych”);

p - powierzchnia jednostkowa 1 stanowiska parkowania samochodu osobowego w m².

Za granicą przyjmuje się w obliczeniach M = M₁ + M₂ + M₃, gdzie:

M₁ - liczba gości hotelowych -max liczba miejsc noclegowych;

M₂ - liczba pasantów, których można jednocześnie przyjąć, inaczej max liczba miejsc konsumpcyjnych i ewentualnie miejsc w salach kongresowych, kinowych itp.;

M₃ - liczba personelu zatrudnionego w zakładzie na jednej zmianie

M - wskaźnik zależy od rodzaju zakładu hotelarskiego i kategorii zakładu.

• Określenie powierzchni modularnej - 1 stanowiska parkowania „P” powierzchnia jednostkowa 1 stanowiska parkowania samochodu osobowego w m²

Dopuszczalne trzy warianty umieszczenia stanowisk parkowania w stosunku do osi jezdni:

6,00m - przy ustawieniu prostopadłym;

5,00m - przy ustawieniu pod kątem 60^o;

4,50m - przy ustawieniu pod kątem 45^o.

W przypadku rozmieszczenia stanowisk dwustronnie, podane wielkości należy zwiększyć o 1m. Połowa tak zwiększonej szerokości, tj. odpowiednio 3,50m; 2,75m; 2,25m pomnożona przez szerokość jednego stanowiska, tj. 2,50m daje w efekcie wielkość narzutu (na jezdnię doprowadzającą) przypadającego na jedno stanowisko modularne 2,50m x 5,00m = 12,50m². Łącznie zatem odpowiednie wielkości jednostkowe wynoszą:

- 21,25m² - przy usytuowaniu prostopadłym.

Teren parkowania można najogólniej podzielić na tereny:

1. Parkowania przy obiekcie hotelarskim

• Parkować można przed obiektem hotelarskim, za obiektem hotelarskim, z boku obiektu hotelarskiego, wokół obiektu hotelarskiego;

• Parkowanie na terenie zadaszonym:

• Parkowanie w poziomie mieszkania - miejsca do parkowania usytuowane bezpośrednio przy segmentach mieszkalnych /wioski wakacyjne, ośrodki wczasowe/;

• Parkowanie bezpośrednio pod segmentem mieszkalnym charakterystyczny dla moteli;

• Parkowanie w odrębnym obiekcie jedno-, lub wielokondygnacyjnym, połączonym z częścią mieszkalną łącznikiem;

• Parkowanie w obiekcie jedno-, lub wielokondygnacyjnym, przylegającym do części mieszkalnej.

2. Parkowania w obiekcie hotelarskim

• Parkowanie w części podziemnej obiektu;

• Parkowanie w podziemiu obiektu, częściowo wykraczającym poza obrys części naziemnej

• Parkowanie w parterze obiektu;

• Parkowanie w parterze obiektu, częściowo wykraczającym poza obrys części wysokiej;

• Parkowanie na niższych kondygnacjach obiektu;

• Parkowanie na tych samych kondygnacjach co część mieszkalna - proporcja jednostek mieszkalnych i miejsc parkowania dla samochodów gości jak 1:1. Wjazd na poszczególne kondygnacje za pomocą pochylni, wjazd przez recepcję;

• Parkowanie na kondygnacjach pośrednich nad i pod częścią mieszkalną - rozwiązanie stosowane, gdy usytuowanie obiektu jest na stoku o dużym spadku - górskie pensjonaty;

• Parkowanie na kondygnacji dachowej - połączenie za pomocą dźwigów.

• Małe stacje obsługi samochodów osobowych

są to urządzenia należące do grupy urządzeń paraturystycznych. Są wszakże obiekty hotelarskie jak motele, „motorhotels”.

OBIEKTY BAZY NOCLEGOWEJ

1.Motel

Obiekt gospodarczo samowystarczalny, zlokalizowany przy głównych arteriach wylotowych, autostradach, skrzyżowaniach, punktach przekraczania granic, na obrzeżach większych miast.

• Teren lokalizacji powinien zapewniać właściwą izolację, a zarazem dobrą widoczność z tras przejazdowych;

• Zagospodarowanie w urządzenia terenowe - usługowe i gospodarcze oraz zespoły zabudowy trwałej - pawilony usługowe i mieszkalne;

• Urządzenia terenowe - małe formy architektury, zieleń, ogrodzenie, drogi, parkingi, miejsca rekreacji, gier sportowych, oświetlenie;

• Urządzenia usługowe - stacja paliw z warsztatem napraw, parkingi pojazdów przy części mieszkalnej;

• Pawilon główny - recepcja, sala konsumpcyjna, bufet, kiosk, pomieszczenie klubowe.

Parametry techniczno - eksploatacyjne:

• Wielkość Sali konsumpcyjnej równa powinna być połowie stanu miejsc noclegowych przy stosowanym powszechnie wskaźniku 1 - 1,5m²/ osobę;

• Pomieszczenie gospodarcze, magazyn i mieszkania służbowe przy stosowanym powszechnie wskaźniku 1 - 1,5m²/ osobę;

• Pawilon mieszkalny - zbliżone funkcje do typowego hotelu. Pokoje 2 i 4 osobowe;

• Wielkość powierzchni pokoju mieszkalnego 10 - 15m² i dla kabiny sanitarnej 2,5 - 3,5m²;

• Urządzenia usługowe - prasowalnia, pomieszczenia do czyszczenia odzieży;

• Wielkość motelu min na 30 łóżek w trakcie mieszkalnym - stanowi motel;

• Zwiększenie ilości, przez dobudowanie traktów kolejnych przy zastosowaniu wskaźnika powierzchni 100m²/ użytkownika (przy 60 - 120 użytkownikach - 0,7 - 1,5ha).

---