Gmina uchwalając miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego umiejscawia w nim między innymi obiekty niezbędne dla funkcjonowania gospodarki i zaspokojenia potrzeb ludności. Niektóre z tych obiektów mają wpływ na środowisko oraz powodują reakcję rynku nieruchomości. Wyrównaniem straty poniesionej przez właściciela jest odszkodowanie z racji zmiany wartości nieruchomości wywołanej uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obowiązek zapłaty odszkodowania jest stwierdzany w drodze decyzji administracyjnej po przeprowadzeniu odrębnego postępowania. Posiadacz nieruchomości mieszkalnej istotnie może ponieść bardzo dotkliwą stratę i za zasadnością opłaty przemawia zwykłe poczucie sprawiedliwości. Zasadność funkcjonowania tego instrumentu prawnego jest niewątpliwa chociaż wzbudza sporo kontrowersji wśród ludności, podobne zjawisko wywołuje często samo umiejscowienie niektórych obiektów w miejscowym planie.

Plany zagospodarowania przestrzennego, do sporządzania których zobowiązane są jednostki samorządowe, są trudnymi przedsięwzięciami. Uchwalenie planu wymaga dużo czasu, jest skomplikowane, kłopotliwe i kosztowne. Plan taki ma jednak ogromne znacznie dla funkcjonowania lokalnego rynku nieruchomości. Sumaryczny wpływ planu na rynek nie-ruchomości jest jednoznacznie pozytywny.

Gdy na danym terenie plan zagospodarowania wchodzi w życie, powoduje to intensywne ożywienie rynku lokalnego i wzmożony ruch inwestycyjny. Grunty mogą być łatwiej dzielone na dogodne działki. Uzyskanie pozwolenia na budowę jest możliwe w wypadku gruntów, które poprzednio zabudowane być nie mogły, a których funkcja uległa zmianie (np. z rolnego na budowlany). Uzyskanie takiego pozwolenia dla innych, już poprzednio budowlanych gruntów jest znacznie łatwiejsze i szybsze. Z tego względu grunty w warunkach obowiązującego planu są chętniej nabywane i uzyskują wyższe ceny.

Poza kosztami sporządzenia planu jednostki samorządowe odczuwają następnie w ciągu najbliższych pięciu lat skutki finansowe uchwalenia planu w postaci opłat planistycznych i odszkodowań. Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Jest to dochód własny gminy i częściowo rekompensuje koszty poniesione na sporządzenie planu zagospodarowania.

Z kolei dodatkowym kosztem, który musi ponieść gmina są odszkodowania. Jeżeli bowiem w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznacze-niem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Realizacja roszczeń, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej. Jeżeli zaś, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z powyższych praw do odszkodowania, wykupu lub zamiany, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości.

Szczególnym ustaleniem planu, które może obniżyć wartość nieruchomości jest zlokalizowanie na danym terenie obiektów oddziałujących na środowisko. Obiekt taki może mieć istotny, szkodliwy wpływ na organizmy żywe, jakość gleby i powietrza, wywoływać hałas, przykre wonie, czy chociażby niekorzystne wrażenia estetyczne. Może być także tak, że rzeczywisty wpływ obiektu na funkcjonowanie żywych organizmów jest nie udowodniony i co najmniej wątpliwy.Dla ustalenia prawa do odszkodowania i określenia jego wysokości nie ma to znaczenia.

OPŁATA PLANISTYCZNA - trochę ważne

Renta planistyczna

Jest nowy plan zagospodarowania twojej działki? To może kosztować!

Uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego niejednokrotnie pociąga za sobą znaczne skutki finansowe. Jakie - wyjaśnia Henryk Jankowski, rzeczoznawca majątkowy.

- Na zmianie planu zagospodarowania właściciel lub użytkownik wieczysty działki może zyskać lub stracić - mówi nasz ekspert. - Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę

wykupienia nieruchomości lub jej części.

Realizacja roszczeń z tego tytułu może nastąpić w drodze zaoferowania przez gminę właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości zamiennej.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. O odszkodowanie może wystąpić, jeżeli nie skorzystał z prawa do odszkodowania, wykupienia nieruchomości, nie otrzymał nieruchomości zamiennej.

Wysokość odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie wartości wynika z różnicy między wartością nieruchomości, obliczoną po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem tego planu.

- Zdarza się jednak coraz częściej, że po zmianie planu zagospodarowania wartość działki wzrasta, w przypadku szczególnie atrakcyjnych terenów - nawet wielokrotnie. Wiele osób niepokoi się, że może to oznaczać dla nich natychmiastowy wydatek. To nie tak! Obowiązek zapłaty powstaje dopiero wówczas, gdy właściciel będzie chciał działkę sprzedać - wyjaśnia Henryk Jankowski.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość stawki procentowej, na podstawie której ustala się rentę planistyczną, powinna być określona w miejscowym planie.

Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 proc. wzrostu wartości nieruchomości. Stawka renty planistycznej może być oczywiście uchwalona przez radę gminy w wysokości niższej.

Kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku i ile mamy na to czasu? Notariusz sporządzający umowę, dotyczącą sprzedaży nieruchomości, ma obowiązek przesłania właściwej gminie wypisu z aktu notarialnego w terminie 7 dni od dnia jego sporządzenia. Decyzja w sprawie renty planistycznej jest wydawana bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu. Jeżeli zamierzamy działkę sprzedać, możemy żądać od gminy ustalenia wysokości renty planistycznej jeszcze przed jej zbyciem.

Gmina może żądać zapłaty renty planistycznej w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jeżeli nieruchomość jest zbywana po upływie tego terminu, renty planistycznej się nie pobiera.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży wg stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Gmina, naliczając opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, bierze pod uwagę wartość ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego, a nie tę, która wynika z aktu notarialnego. Odwołanie w sprawie wysokości renty planistycznej można złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego w terminie 14 dni, licząc od daty otrzymania decyzji ustalającej wysokość renty planistycznej, nie można jednak odwołać się do wysokości stawki procentowej (maksymalnie 30 proc.), na podstawie której ustala się rentę planistyczną. Renty tej nie należy mylić z inną "daniną na rzecz gminy", opłatą adiacencką.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.)Pilnuj terminu Właściciel (użytkownik wieczysty) może żądać odszkodowania za spadek wartości tylko w ciągu 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Realizacja roszczeń z tytułu obniżenia wartości powinna nastąpić maksymalnie w okresie 6 mies. Termin ten liczy się od dnia złożenia wniosku, chyba że gmina i właściciel umówią się inaczej. W razie opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub wykupu nieruchomości właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu należą się odsetki ustawowe.

Planowanie przestrzenne (część 1)

Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.) obowiązująca od 11 lipca 2003r. określa zasady:

kształtowania polityki w zakresie planowania przestrzennego na szczeblu gminy;

opracowywania analiz i studiów z zakresu zagospodarowania przestrzennego na szczeblu powiatu;

kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej na szczeblu województwa;

kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej na szczeblu kraju.

Na poszczególnych poziomach zarządzania tworzone są następujące dokumenty planistyczne:

GMINA:

strategia rozwoju gminy (opracowanie nie jest obowiązkowe)

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy inaczej „studium gminne” (nie jest aktem prawa miejscowego)

miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego inaczej „plan miejscowy” (jest aktem prawa miejscowego)

decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego

decyzja o warunkach zabudowy dla innych inwestycji niż inwestycje celu publicznego

POWIAT:

nie ma dokumentacji planistycznej, są analizy i studia

WOJEWÓDZTWO:

strategia rozwoju województwa

plan zagospodarowania przestrzennego województwa (nie jest aktem prawa miejscowego)

plan zagospodarowania przestrzennego obszaru metropolitalnego (jako część planów zagospodarowania przestrzennego województwa)

KRAJ:

koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju

okresowe raporty o stanie zagospodarowania przestrzennego kraju;

programy rządowe dla realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym.

Studium gminne: uchwala rada gminy, nie jest aktem prawa miejscowego nie może więc stanowić podstawy do wydania decyzji administracyjnych (pozwolenia na budowę, podziały, wywłaszczenia). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta byli zobowiązani do uchwalenia studium w okresie do jednego roku od wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Studium gminne przedstawia politykę przestrzenną gminy, która jest realizowana obecnie i w przyszłości. Studium gminne i jego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy uchwalaniu planów miejscowych, musi być obowiązkowo opracowane dla całego obszaru gminy. W studium wyznacza się obszary, na których zdaniem rady gminy będzie istniał obowiązek opracowania planu miejscowego. W studium gminnym uwzględnia się podstawowe ustalenia zawarte w planach zagospodarowania przestrzennego województwa. Studium gminne składa się z części opisowej i graficznej.

Plan miejscowy: uchwala rada gminy, jest aktem prawa miejscowego obowiązującego na obszarze danej gminy. Plan miejscowy rozstrzyga dwie kwestie:

przeznaczenie nieruchomości na różne cele,

sposób zagospodarowania nieruchomości a w szczególności sposób zabudowy.

Ustalenia planu miejscowego kształtują sposób wykonywania prawa własności. Nie ma obowiązku uchwalania planu miejscowego, decyduje o tym rada gminy.

Jeżeli jednak gmina chce przeznaczyć grunty rolne i leśne na cele nie rolne i nie leśne, przeprowadzić scalenie nieruchomości musi opracować i uchwalić plan miejscowy.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu: może być wydana tylko wtedy, kiedy nie ma planu miejscowego, wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta. Wydanie decyzji nie pociąga za sobą żadnych praw do terenu, nie narusza prawa własności. O jej wydanie może wystąpić każda osoba - termin wydania decyzji zgodnie z KPA wynosi jeden maksymalnie dwa miesiące.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego: jeżeli jest inwestycja celu publicznego o zasięgu gminy i powiatu, wydaje wójt burmistrz, prezydent miasta, jeżeli o zasięgu województwa - wydaje również wójt, burmistrz, prezydent miasta lecz po zasięgnięciu opinii marszałka województwa.

Celami publicznymi w rozumieniu ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami są między innymi:

wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego;

wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;

budowa i utrzymanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;

budowa oraz utrzymanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska;

opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

budowa i utrzymanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo - wychowawczych;

Decyzja o warunkach zabudowy: (dla innych inwestycji, niż inwestycje celu publicznego) Wprowadzono kilka warunków, które muszą być spełnione aby taką decyzje uzyskać:

Musi być zachowania zasada tzw. dobrego sąsiedztwa (zabudowa na działce sąsiedniej).

Przez działkę sąsiednią należy rozumieć taką, która ma przynajmniej jedną wspólną granicę z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Za działkę sąsiednią uznana także będzie droga, jako odrębna nieruchomość gruntowa. Tak więc, nieruchomość po przeciwnej stronie drogi nie jest działką sąsiednią.

Wymóg dobrego sąsiedztwa nie stosuje się przy ustalaniu warunków dla zabudowy zagrodowej w tych gospodarstwach rolnych, w których powierzchnia (związana z zabudową) przekracza średnia powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Istniejące uzbrojenie musi być wystarczające dla zrealizowania zamierzeń inwestycyjnych. Zawarcie przez inwestora umowy na wybudowanie uzbrojenia uznaje się, iż warunek ten został spełniony;

Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nie rolne i nie leśne;

Nieruchomość dla której musi być wydana decyzja musi mieć dostęp do tej samej drogi, do której ma dostęp nieruchomość sąsiednia zabudowana;

Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (np. zawartymi w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych)

Sposób realizacji roszczeń właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu miejscowego jest uregulowany w art. 36 i 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.)

Jeżeli na skutek uchwalenia bądź zmiany planu uniemożliwia się bądź ogranicza z korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem lub w sposób dotychczasowy (jeżeli nie było wcześniej planu), właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy rekompensaty w jednej z dwóch form:

odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę,

wykupienia nieruchomości wg cen rynkowych lub otrzymania nieruchomości zamiennej.

Powyższe roszczenia nie są ograniczone w czasie, należy jednak udowodnić, że nie ma możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy w związku ze zmianą planu.

Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń powinno nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej. W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu przysługują odsetki ustawowe.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy rekompensaty pieniężnej w wysokości równej różnicy wartości pod poniższymi warunkami:

tylko wtedy jeżeli nieruchomość jest zbywana,

jeżeli zbycie nieruchomości następuje w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Jeżeli wskutek uchwalenia bądź zmiany planu wzrośnie wartość nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa te nieruchomości, pobierana jest przez gminę tzw. renta planistyczna - jednorazowa opłata.

Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przykładowo, wartość działki w wyniku uchwalenia bądź zmiany planu wynosi 50 tys. zł. (np. działka przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe) a przed zmianą lub uchwaleniem planu wynosiła 10 tys. zł (np. działka przeznaczona pod uprawy rolne).

Maksymalna renta planistyczna może wynosić 50 tys. zł - 10 tys. zł = 40 tys. zł, z tego 30% to 12 tys. zł.

Stosunek procentowy do wzrostu wartości nieruchomości (maks. 30%) musi być ustalony w uchwale rady gminy i zapisany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Gmina może żądać opłaty planistycznej tylko wtedy, kiedy właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość i tylko w ciągu 5 lat od dnia uchwalenia bądź zmiany planu miejscowego.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.

Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy sprzedaży nieruchomości, zobowiązany jest przesłać do gminy wypis z aktu notarialnego a gmina (wójt, burmistrz lub prezydent miasta) w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu tego wypisu, ustala wysokość renty planistycznej.

Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji wysokości opłaty - renty planistycznej.

Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Zasady określania wartości nieruchomości oraz skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Podstawa prawna:

Ustawa z 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. nr 261 poz. 2603 z późn. zm.

Rozporządzenie Rady Ministrów z 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.).

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)

Procedura sporządzania i uchwalania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego za pomocą, którego samorząd lokalny określa warunki zagospodarowania przestrzennego na obszarze objętym planem. Plan może obejmować cały obszar gminy, jej część lub zespół gmin. Rada gminy, z własnej inicjatywy lub na wniosek, rozstrzyga w formie uchwały o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określając jednocześnie granice obszaru objętego planem, przedmiot i zakres jego ustaleń.

Organem odpowiedzialnym za sporządzenie planu jest wójt, burmistrz, prezydent miasta.

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania,

zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,

zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego,

zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej,

wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych,

parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy,

granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym górniczych,

a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych,

szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym,

szczegółowe warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy,

zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji

i infrastruktury technicznej,

sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów,

stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę planistyczną

w związku ze wzrostem wartości nieruchomości.

Procedura sporządzania planu zaczyna się od zbierania wniosków o ustalenie planu miejscowego. Po dokonaniu ich analizy wójt, burmistrz, prezydent miasta występuje do rady gminy z wnioskiem o konieczności opracowania planu miejscowego czy też informuje radę gminy, że nie ma takiej potrzeby.

Uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego podejmuje rada gminy z własnej inicjatywy lub na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta.

Po podjęciu uchwały przez radę gminy o przystąpieniu do sporządzenia planu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ogłasza w prasie miejscowej oraz na tablicy ogłoszeń w siedzibie urzędu fakt podjęcia uchwały określając formę, miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia.

Rozpatrywanie wniosków powinno nastąpić najpóźniej w terminie 21 dni od momentu ich złożenia. Decyzję, które wnioski należy uwzględnić a które nie, podejmuje organ wykonawczy tj.: wójt, burmistrz, prezydent miasta zlecając następnie sporządzenie projektu planu i prognozy skutków finansowych jego uchwalenia.

Po sporządzeniu projektu planu następuje procedura opiniowania, uzgadniania i zbierania uwag. Projekt planu wykładany jest do publicznego wglądu na okres 21 dni. Termin wnoszenia uwag do projektu planu wynosi co najmniej 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu.

Należy więc rozróżnić dwa rodzaje pism:

wnioski do planu miejscowego składa się przed rozpoczęciem prac nad tworzeniem projektu planu,

uwagi do projektu planu miejscowego składa się w momencie, kiedy są już znane konkretne ustalenia przyjęte w projekcie planu.

Zarówno wnioski do planu miejscowego jak i uwagi do projektu planu, mogą być składane przez każdego: osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nie posiadające osobowości prawnej. W przypadku składania uwag do projektu planu, ustawodawca wskazał również formę - uwagi muszą być wniesione na piśmie lub w postaci elektronicznej opatrzone bezpiecznym podpisem elektronicznym. Uwagi do projektu planu mogą dotyczyć wyłącznie projektu, który został wyłożony do wglądu.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta proponuje, które uwagi do projektu planu uwzględnić a które nie, ostateczną decyzję podejmuje rada gminy.

Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy rozstrzygając jednocześnie, o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy oraz zasadach ich finansowania.

Uchwała rady gminy przekazywana jest wojewodzie w celu oceny jej zgodności z przepisami prawnymi. Jeżeli wojewoda uzna, że uchwała narusza przepisy prawne, wydaje rozstrzygnięcie nadzorcze i uchyla uchwałę rady gminy. Ta z kolei może zaskarżyć decyzję wojewody do sądu administracyjnego. Jeżeli wojewoda uzna, że nie naruszono przepisów prawa, ogłasza uchwałę rady gminy w dzienniku urzędowym województwa. Uchwała podlega również publikacji na stronie internetowej gminy.

Uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa.

Zmiana planu miejscowego powoduje konieczność przeprowadzenia całej procedury jaka obowiązuje przy jego uchwaleniu.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 z późn. zm.)

---