Masz

problem z napisaniem planu zarządzania,

nie masz czasu na szukanie potrzebnych

materiałów. Napisz do mnie

[e-mail]

1.

Zarządzanie nieruchomością wspólną

1.1.

Podstawowe pojęcia związane z lokalami

Od kilkunastu lat obserwuje się w Polsce rozwój budownictwa

mieszkaniowego wychodzący naprzeciw istniejącemu zapotrzebowania na własne

mieszkanie. Rozwój ten uzależniony jest nie tylko od zapewnienia odpowiednich

środków finansowych, ale także w znacznej mierze od wyboru właściwej formy

prawnej określającej sposób dysponowania mieszkaniami. Tą forma często jest

najem, spółdzielcze prawo do lokalu (lokatorskie lub własnościowe), ale także coraz

częściej prawo własności lokalu.

Naprzeciw trendowi posiadania prawa do własnego mieszkania, prawa

znacznie mocniejszego niż znane dotąd prawa spółdzielcze, wychodzi ustawa z dnia

24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903

z późn. zm.). W realiach miast, w których posiadanie własnego domu

jednorodzinnego jest dosyć trudne, namiastką domu stały się lokale stanowiące

odrębne nieruchomości. Ustawa o własności lokali ma w swej podstawowej warstwie

realizow

ać te dążenia na miarę istniejących uwarunkowań.

Akt ten przede wszystkim wprowadza jednolite zasady ustanawiania

odrębnych lokali – mieszkalnych i użytkowych. Odnosi się do każdej sytuacji, bez

względu na to, czyja własność stanowi nieruchomość (budynek). Reguluje zasady

ustanawiania odrębnej własności lokali. Nie wkracza natomiast w sam tryb sprzedaży

takich lokali.

Ustawa nie wprowadziła zatem żadnych zmian w stosunki współwłasności

nieruchomości, w sytuacji, gdy dana nieruchomość należy do kilku osób fizycznych.

Współwłaściciele ci mogą z zastosowaniem postanowień ustawy ustanowić w takiej

nieruchomości odrębną własność lokali.

1

Z drugiej jednak strony ustawa

o własności lokali reguluje – i to w odniesieniu

do wszystkich mieszkań, bez względu na to, w jakich budynkach się one znajdują

i

czyją były dotąd własnością – zasady ustanawiania odrębnej własności lokali.

Reguluje także zagadnienia związane z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej,

sposobem zarządu itp., przy czym regulacje te odnoszą się zarówno do lokali

znajdujących się w budynkach prywatnych, komunalnych, należących do spółki,

1

G. Bieniek, Z. Marmaj:

Własność lokali. Komentarz, warszawa 2005, str. IX

przedsiębiorstwa państwowego, zlikwidowanego przedsiębiorstwa rolnego, czy

spółdzielni mieszkaniowej. Jest to zatem rozwiązanie o charakterze uniwersalnym.

Zgodnie z art. 2 ust. 1

ustawy o własności lokali:

Zarówno samodzielny lokal mieszkalny, jak i lokal o innym

przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości.

Definicja samodzielnego lokalu

– mieszkalnego lub użytkowego – znajduje się

w art. 2 ust. 2. ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami

w

obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt

ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu

ich potrzeb mieszkaniowych.

Przepis

ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali

wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na inne cele niż mieszkalne

(lokali użytkowych).

Cytowany art. 2 ust. 2 zawiera przesłanki samodzielności lokalu. Przede

wszystkim lokal taki musi być izbą lub zespołem izb, wydzielonym w obrębie budynku

trwałymi ścianami. Nie ma zatem żadnych ograniczeń, co do wielkości powierzchni

lokalu. Lokal może też zajmować cała kondygnację, a także część lub całość kilku

kondygnacji. Nie wymaga się także, aby samodzielny lokal mieszkalny był

wyposażony we wszystkie urządzenia techniczne mające wpływ np. na określenie

standardu mieszkania. Zatem niektóre niezbędne urządzenia (np. urządzenia

sanitarne) mogą znajdować się poza lokalem. Mogą one być także przedmiotem

ws

półwłasności i służyć kilku współwłaścicielom. Ważne jest jednak, by lokal spełniał

wymogi pomieszczenia przeznaczonego na pobyt ludzi. Ustawa nie precyzuje jednak

jakie

warunki muszą być spełnione w lokalu, aby mogli w nim zamieszkiwać ludzie.

Może to być przedmiotem sporów sądowych.

Reasumując można przyjąć, że biorąc pod uwagę funkcję własności lokalu

jako odrębnej nieruchomości, lokal jest samodzielny jeżeli:

1)

spełnia odpowiednie wymagania techniczno-budowlane,

2)

można z niego korzystać bez konieczności korzystania z innego

samodzielnego lokalu.

Spełnienie wymogów samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie

zaświadczenia. Do zaświadczenia stosuje się odpowiednio przepisy art. 217-220

ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r.

– Kodeks postępowania administracyjnego.

Zaświadczenie nie jest wymagane, gdy odrębną własność lokalu ustanawia sąd

w

postępowaniu o zniesienie współwłasności. Konstatacja ta nie wynika jednak

z

przepisu ustawy, została natomiast ukształtowana orzecznictwem Sądu

Najwyższego. W wyroku 13 marca 1997 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że „sąd nie jest

zobowiązany, ustanawiając w postępowaniu o zniesienie współwłasności odrębną

własność lokalu, korzystać z zaświadczenia właściwego organu nadzoru

architektoniczno-budowlanego dla dokonania oceny, czy i

stnieją ustawowe

przesłanki do ustanowienia odrębnej własności lokalu Dla dokonania tej oceny sąd

władny jest skorzystać z opinii biegłego, specjalisty w zakresie spraw

architektoniczno-

budowlanych”.

2

W skład samodzielnego lokalu mieszkalnego mogą też wchodzić

pomieszczenia pomocnicze.

Do samodzielnego lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, także

inne pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były

położone poza budynkiem (jednakże w granicach nieruchomości) zwane

pom

ieszczeniami przynależnymi, przy czym ekspresis verbis ustawa wymienia tu:

piwnicę, strych, komórkę i garaż. Różnica pomiędzy tymi określeniami, pomimo

nowelizacji ustawy, nie została wyjaśniona. Można przyjąć, że podział na

pomieszczenia pomocnicze i przy

należne jest sztuczny i terminy te należy traktować

jako tożsame

3

. Jedyna dostrzegalna różnica polega na tym, że pomieszczenia

przynależne mogą znajdować się także poza budynkiem, co wydaje się jednak

wypływać z nieuwagi ustawodawcy.

Lokale wraz z pomieszc

zeniami do ich przynależnymi zaznacza się na rzucie

odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych

poza budynkiem mieszkalnym

– także na wyrysie z operatu ewidencyjnego.

Dokumenty te stanowią podstawę do wydania zaświadczenia przez starostę, a także

załącznik do aktu ustanawiającego odrębna własność. Obowiązek sporządzenia

2

Wyrok Sądu Najwyższego z 13 marca 1997 r. (IICKN 31/97, Rejent Nr 10/1997, str. 180 i nast.)

3

Por.: J. Skąpski, Własność lokali w świetle ustawy z 24 czerwca 1994 r., KPP z 1996 r. zeszyt 2

takich dokumentów spoczywa na właścicielu na właścicielu budynku, chyba że strony

umowy o ustanowieni

e odrębnej własności lokalu postanowią inaczej.

4

Usta

wa o własności lokali nie wymaga, by nastąpiło jednoczesne

wyodrębnienie wszystkich lokali w danej nieruchomości. Oznacza to, że

dopuszczalne jest

także sukcesywne wyodrębnianie poszczególnych lokali.

Ustawa nie stwarza

także żadnych ograniczeń w liczbie lokali mogących

należeć do jednej osoby. Wynika z tego, że tej samej osobie może przysługiwać

prawo do wielu samodzielnych lokali (mieszkalnych lub użytkowych), a w rezultacie

prawo własności wielu nieruchomości lokalowych znajdujących się w jednym

budynku

Dotyczy to zarówno osób fizycznych, jak i prawnych.

Zgodnie z art. 3

ustawy o własności lokali:

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje

udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością

lokali.

Każdy właściciel lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) posiada określony

udział w nieruchomości wspólnej, co wiąże się z obowiązkiem udziału w kosztach ich

utrzymania, a także w kosztach zarządu nieruchomością wspólną.

Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej,

dopóki trwa odrębna własność lokali.

Oznacza to, iż właściciel lokalu nie może rozporządzić udziałem we

współwłasności nieruchomości wspólnej bez równoczesnego rozporządzenia

prawem własności lokalu. Analogicznie, gdy zbywana jest własność lokalu, udział

w

nieruchomości wspólnej musi być zbyty razem z nim. Oznacza to, iż w istocie

współwłasność ta ma charakter przymusowy.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,

które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

4

Por.: art. 2 ust. 5 i 6 ustawy o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Nieruchomością wspólną jest przede wszystkim grunt, na którym budynek jest

posadowiony, a ściślej rzecz ujmując – prawo do gruntu (prawo własności lub prawo

wieczystego użytkowania). Ponadto nieruchomością wspólną są np. fundamenty,

dachy, ściany nośne, klatki schodowe, korytarze, strychy, elewacje zewnętrzne

budynków, instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodno-kanalizacyjne,

gazowe, przewody kominowe itd. służące do wspólnego użytku właścicieli lokali.

Zgodnie z wyrokiem z 2 grudnia 1998 r

. współwłasnością właścicieli

wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko

te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do

właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości

i

które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich

lokale.

5

O

tym, co pozostaje we współwłasności decyduje w zasadzie ustawa, ale

zakres tej współwłasności może być precyzowany przez umowę o ustanowienie

odrębnej własności lokali. Doprecyzowanie to może dotyczyć takich elementów

wspólnych, jak piwnice, schowki, strych itp. Nie może to natomiast dotyczyć takich

elementów, jak grunt, na którym stoi budynek, dach, klatki schodowe, ściany nośne,

fundamenty.

W

ysokość udziału w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi

powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń

przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz

z

pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Jeżeli nie następuje jednoczesne wyodrębnienie wszystkich lokali w budynku

i

jakaś ich część pozostaje własnością właściciela budynku, to udział właściciela

samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej określa się

analogicznie, a więc odpowiada on stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali

wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej

wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Oznacza to, że właściciel budynku przed przystąpieniem do ustanowienia

odrębnej własności poszczególnych lokali powinien dokonać pomiaru całej

powierzchni użytkowej budynku, a także powierzchni poszczególnych lokali. W celu

5

Por.: wyrok Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97, OSNC Nr 6/1999, poz. 113)

określenia

wielkości

udziału

w

elementach

wspólnych

przypadających

poszczególnym lokalom, należy określić stosunek, w jakim powierzchnia użytkowa

poszczególnych lokali (wraz z pomieszczeniami przynależnymi) pozostaje

w

stosunku do sumy powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Należy przy tym

pamiętać, iż określona w ten sposób ułamkowa część udziału we współwłasności jest

przedmiotem wpisu do księgi wieczystej prowadzonej dla danego lokalu oraz dla

nieruchomości wspólnej. Ewentualne sprostowanie wadliwie określonej wielkości

tego udziału wymaga zachowania formy aktu notarialnego oraz wpisu w księdze

wieczystej. Wy

sokość udziału w nieruchomości wspólnej stanowi podstawę do

rozliczeń pomiędzy właścicielami lokali dotyczących kosztów utrzymania

nieruchomości wspólnej. Stąd też sprostowanie może być niekiedy bardzo trudne,

szczególnie przy braku zgody pomiędzy właścicielami wyodrębnionych lokali.

W postanowieniu z 14 marca 2002 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że wadliwe

określenie wielkości udziałów przypadających właścicielom lokali we wspólnej

nieruchomości, dokonane w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży

lok

ali, nie powodują nieważności całych czynności. Lecz tylko nieważność

postanowień dotkniętych wadą.

6

Jeżeli na nieruchomości gruntowej znajduje się kilka budynków,

w

których wyodrębnia się własność lokalową, udział właściciela

wyodrębnionego lokalu w nieruchomości wspólnej odpowiada

stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią

pomieszczeń do nich przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej

wszystkich lokali wraz z

pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W wypadku gdy na podstawie jednej cz

ynności prawnej dokonanej przez

właściciela lub przez wszystkich współwłaścicieli nieruchomości następuje

wyodrębnienie wszystkich lokali, wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej może

być, w drodze umowy, określona w pominięciem zasady proporcjonalności. Np. jeżeli

trzech współwłaścicieli nieruchomości znosi współwłasność i ustanawia umownie trzy

odrębne lokale, to mogą się oni umówić, że ich udziały będą równe (po 1/3), pomimo

różnej powierzchni lokali.

6

Por.: postanowienie Sądu Najwyższego z 14 marca 2002 r. (IV CKN 896/00, niepubl.)

W wyroku z 13 maja 2004 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że „przy określeniu

udziałów nieruchomości wspólnej, gdy następuje to w inny sposób niż określony

w art. 3 ust. 3

ustawy o własności lokali, spełnione muszą być łącznie dwa warunki:

udział musi być powiązany z lokalem, a suma udziałów musi odpowiadać jedności”.

7

W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie własności co najmniej

jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez

uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych lub inny w sposób niż

określony w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali, to do czasu wyodrębnienia

ostatniego lokalu stosuje się takie właśnie zasady obliczania udziału

w

nieruchomości wspólnej. Jednakże wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych

i

dotychczasowy właściciel nieruchomości mogą ta sytuacje zmienić i dokonać

w

umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Z odrębną własnością lokalu wiąże się, jak wcześniej stwierdzono, odpowiedni

udział w prawie do gruntu. Może to być zarówno prawo własności, jak i prawo

wieczystego użytkowania. Jest sprawą oczywistą, że będzie to takie prawo, jakie

przysługuje właścicielowi budynku, w którym wyodrębniany jest lokal. Jednakże

w

sytuacji, gdy wyodrębnienie lokalu następuje w budynku stanowiącym własność

Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, publiczny właściciel może

zbyć albo udział we współwłasności gruntu, albo oddać część ułamkową gruntu

w

użytkowanie wieczyste.

Należy ponadto dodać, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości

przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie

same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się

to oczyw

iście także do jego obowiązków.

8

Przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako

prawa związanego z odrębną własnością lokali, stosuje się następujące zasady:

1)

nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on

przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio

wyodrębnionych lokali,

2)

nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt

stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego

z

własnością uprzednio wyodrębnionych lokali,

7

Por: wyrok Sądu Najwyższego z 13 maja 2002 r. (VCK 492/03, niepubl.)

8

Por.: art. 4

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

3)

ustala się jeden termin trwania prawa użytkowania wieczystego

w

odniesieniu do wszystkich udziałów we współużytkowaniu

wieczystym, n

iezależnie od daty wyodrębnienia lokalu, z którym jest

związany udział w tym prawie.

Rozwiązanie to, zawarte w dodanym ustawą z dnia 28 listopada 2003 r.

o

zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych

ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492)

art. 3a ust. 1, ujednoliciło termin końcowy trwania

prawa wieczystego użytkowania przez ustalenie jednego terminu dla wszystkich

lokali, niezależnie od daty wyodrębnienie lokalu, z którym związany jest udział w tym

prawie. Oznacza to, że termin końcowy trwania użytkowania wieczystego udziału

ułamkowej części gruntu określony w umowie ustanowienia odrębnej własności

pierwszego lokalu, jako prawa związanego z tym lokalem, wyznacza też datę

końcową trwania użytkowania wieczystego udziałów w ułamkowych częściach gruntu

jako prawa związanego z wyodrębnieniem dalszych lokali, niezależnie od daty ich

wyodrębnienia.

Zgodnie z kolei z treścią art. 3a ust. 2, jeżeli przy ustanowieniu odrębnej

własności lokali ustanowiono różne terminy trwania prawa współużytkowania

wieczystego przynależnej do tych lokali działki budowlanej, właściciele

wyodrębnionych lokali mogą żądać zmiany terminów przez przyjęcie jednego terminu

dla wszystkich udziałów we współużytkowaniu wieczystym tej działki. Z żądaniem

takim może wystąpić także właściwy organ. Termin ten ustanawia się stosownie do

najdalszego terminu ustalonego dla pozostałych udziałów.

Zasada ta, ma zastosowanie do stanów faktycznych związanych

z

ustanowieniem odrębnej własności lokali sprzed 22 września 2004 r. (data wejścia

w życie nowelizacji). W przepisie tym upoważniono zarówno właścicieli lokali, jak

i

właściciela gruntu (Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego) do

żądania ujednolicenia końcowego terminu trwania użytkowania wieczystego

wszystkich

udziałów związanych z odrębna własnością lokali, stosownie do

najdłuższego terminu ustalonego w umowie wyodrębnienia lokalu, którego

ustanowienie nastąpiło najpóźniej. Jeżeli istnieje zgoda wszystkich właścicieli lokali

oraz właściciela gruntu, to ujednolicenie terminu trwania użytkowania wieczystego

następuje w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego. W przypadku braku

takiej zgody zastosowanie znajduje art. 199 Kodeksu cywilnego

, co oznacza, iż

właściciele lokali, którzy dysponują w sumie udziałami w użytkowaniu wieczystym

przewyższającymi 50% ogólnej wielkości udziałów, mogą wystąpić do sądu w trybie

postępowania nieprocesowego o rozstrzygnięcie sporu. Sąd, uwzględniając wniosek,

wyrazi wówczas zgodę za właścicieli sprzeciwiających się ujednoliceniu terminu.

Dysponując takim orzeczeniem właściciele lokali żądający ujednolicenia terminu

mogą zawrzeć stosowną umowę w formie aktu notarialnego w właścicielem gruntu.

Jeżeli z kolei właściciel gruntu odmawia przystąpienia do umowy

w przedmiocie ustalenia

jednolitego terminu trwania użytkowania wieczystego, to

właściciele lokali mogą żądać w trybie art. 64 Kc zobowiązania przez sąd właściciela

gruntu do złożenia oświadczenia woli w tym przedmiocie. Ujednolicenia terminu

może żądać także, co oczywiste, właściciel gruntu.

Zasady wyrażone w art. 3a ustawy o własności lokali znajdowały wcześniej

wyraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego, a także były przestrzegane w praktyce

notarialnej. Są one konsekwencją reguły „jednorodzajowości” prawa do gruntu.

W chwale z 2

8 września 1995 r. stwierdził, że niedopuszczalna jest sprzedaż przez

gminę ułamkowej części gruntu zabudowanego domem mieszkalnym – jako prawa

związanego z własnością lokalu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot

współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych

lokali.

9

Zasada „jednorodzajowości” prawa do gruntu oznacza zatem, że Skarb

Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego może dokonać wyboru między

sprzedażą udziału we współwłasności gruntu a oddaniem części gruntu

w

użytkowanie wieczyste jedynie przy wyodrębnieniu i sprzedaży pierwszego lokalu.

To powiązanie przesadza, iż ze sprzedażą dalszych lokali będzie związane zbycie

takiego samego prawa do gruntu, jakie jest związane z pierwszym wyodrębnionym

lokalem.

Zgodnie z a

rt. 232 Kc przedmiotem użytkowania wieczystego może być

wyłącznie grunt Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

Użytkowanie wieczyste jest prawem obciążającym nieruchomość gruntową jako

fizycznie wyodrębnioną cześć powierzchni ziemskiej i dlatego też nie jest możliwe

ustanowienie użytkowania wieczystego na udziale we własności, jeżeli nieruchomość

jest przedmiotem współwłasności, a chociażby jeden ze współwłaścicieli nie jest

Skarbem Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego.

10

9

Por.: uchwała Sądu Najwyższego z 28 września 1995 r. (III CZP 127/95, OSNC Nr 1/1996, poz. 12)

10

Por.: G. Bieniek, Z. Marmaj:

Własność lokali. Komentarz, warszawa 2005, str. 52-55

1.2.

Odrębna własność lokali

1.2.1.

Powstanie odrębnej własności lokali

Odrębna własność lokalu może być ustanowiona w następstwie:

 zawarcia umowy

(między współwłaścicielami nieruchomości lub

między właścicielem a nabywcą lokalu),



jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,



orzeczenia sądu kończącego postępowanie prowadzone w sprawie o:

zniesienie współwłasności, dział spadku, podział majątku dorobkowego

małżonków po ustaniu małżeńskiej wspólności ustawowej.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być

dokonana w

formie aktu notarialnego, a do powstania tej własności

niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Również jednostronna czynność prawna w tym przedmiocie wymaga

zachowania formy aktu notarialnego.

11

Ustanowienie odrębnej własności lokali może stanowić jeden ze sposobów

zniesienia współwłasności nieruchomości. W takim przypadku każdy ze

współwłaścicieli może – w następstwie zniesienia współwłasności – stać się

właścicielem jednego lub kilku odrębnych lokali mieszkalnych i użytkowych.

Jednakże elementy wspólne nieruchomości, w tym prawo do gruntu, pozostaną

przedmiotem współwłasności i z reguły zajdzie potrzeba obliczenia wielkości tych

udziałów na nowo.

Zarówno przy umownym ustanowieniu odrębnej własności lokalu, jak i przy

ustanowieniu takiej w

łasności w drodze orzeczenia sądu, niezbędny jest wpis do

księgi wieczystej. Wpis ten będzie miał wszakże różny charakter. O ile przy

umownym ustanawianiu odrębnej własności lokali wpis ten ma charakter

konstytutywny

, o tyle wpis na podstawie orzeczenia sądu jest wpisem

deklaratywnym.

12

Chodzi oczywiście o pierwszy wpis. Dalszy obrót (sprzedaż,

darowizna itp.) lokalu wymaga wprawdzie wpisu do księgi wieczystej, lecz nie ma on

charakteru konstytutywnego.

11

Por.: art. 7 ustawy

z dnia 24 czerwca 1994

o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

12

G. Bieniek, Z. Marmaj:

Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005, str. 67

Pewnym problemem może być kwestia charakteru prawa majątkowego

związanego z ustanowieniem odrębnej własności lokalu i jego sprzedażą w okresie

pomiędzy zawarciem umowy w formie aktu notarialnego a wpisem w księdze

wieczystej

. W praktyce zdarza się, że między tymi zdarzeniami występuje niekiedy

znaczny upływ czasu. Według G. Bieńka i Z. Marmaja do tego zagadnienia należy

podejść w ten sposób, że wprawdzie prawnie odrębna własność lokalowa powstaje

z

chwilą wpisu w księdze wieczystej, to z chwilą jednak zawarcia umowy w formie

aktu notarialnego o ustanowieniu odr

ębnej własności takiego lokalu oraz jego

sprzedaży nabywcy lokalu przysługują określone prawa majątkowe, które mogą być

przedmiotem obrotu, dziedziczenia itp., jak każde inne prawo majątkowe.

13

Za dopuszczalnością sprzedaży ogółu nabytych umową o ustanowieniu

odrębnej własności lokalu przed ujawnieniem tych praw w księdze wieczystej

wypowiedział się także I. Ignatowicz wyrażając pogląd, że osoba taka uzyskała

określoną sytuacje prawną w rodzaju silnie ugruntowanej ekspektatywa, co może

usprawiedliwiać stanowisko, że ekspektatywa ta może być przedmiotem obrotu.

14

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 26 czerwca 2001 r. uznał, że umowa

darowizny ekspektatywa odrębnej własności lokalu stanowi podstawę wpisu

w

księdze wieczystej nabywcy jako właściciela, niezależnie od chwili złożenia

wniosku o dokonanie tego wpisu.

15

Stanowiący odrębną własność lokal może być też przedmiotem

współwłasności kilku osób. Może to mieć miejsce zarówno w następstwie

dziedziczenia, jak i nabycia takiego lokalu przez kilka osób na współwłasność.

Sukcesywne wyodrębnianie i sprzedaż lokali powodować będzie powstawanie

odrębnych własności. Jednakże właściciele już wyodrębnionych lokali nie są stroną

umów o wyodrębnienie następnych lokali. Oznacza to, ze przy sukcesywnym

wyodrębnianiu lokali właściciel zbywający kolejny lokal ma całkowitą swobodę

zarówno w wyborze nabywcy, jak i warunków transakcji. W ustaleniu tych warunków

oraz zawarciu umowy w formie aktu notarialnego właściciele wcześniej

wyodrębnionych lokali nie biorą udziału. Umowa taka jest zawierana między

właścicielem budynku a osobą zainteresowaną wyodrębnieniem i nabyciem takiego

lokalu. Jednakże umowa taka nie może zmieniać sposobu zarządzania

13

Por.: G. Bieniek, Z. Marmaj:

Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005, str. 70

14

Por.: I. Ignatowicz,

Komentarz do ustawy o własności lokali, Warszawa 1995, str. 47

15

Por.: postanowienie Sądu Najwyższego z 26 czerwca 2001 r. (I CA 1/01, OSNC Nr 2/2002, poz. 26)

nieruchomością wspólną ani wpływać na zakres praw i obowiązków właścicieli lokali

wcześniej wyodrębnionych.

Właściciel lokali dotychczas nie wyodrębnionych może także w drodze

jednostronnej czynności prawnej wyodrębnić lokale i wydzielić je do odrębnych ksiąg

wieczystych, ustanawiając odrębną własność każdego lokalu dla siebie. Nie ma przy

tym żadnych ograniczeń. Właściciel budynku może ustanowić odrębną własność

wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych, byleby spełniały wymóg

samodzielności.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna określać

w

szczególności:

1)

rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego

przynależnych,

2)

wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych

lokali w nieruchomości wspólnej.

Powyższe wyszczególnienie, zawarte w art. 8 ust. 1 ustawy o własności lokali,

nie jest oczywiście wyczerpujące. Poza tym umowa powinna zawierać określenie

nieruchomości, z której lokal zostaje wyodrębniony, z podaniem oznaczenia księgi

wieczystej, oznaczenie stron, wskazanie warunków, na jakich doszło do

wyodrębnienie lokalu, sposobu zapłaty ceny, jej wysokości, daty wydania lokalu

nabywcy itp.

Należy przy okazji zwrócić uwagę na fakt, że umowa o ustanowienie odrębnej

własności lokalu ma charakter zobowiązująco-rozporządzający, ponieważ w jej

wyniku następuje przeniesienie własności nieruchomości lokalowej. W związku z tym

maja do niej zastosowanie przepisy art. 155 i nast. Kc. Przede wszystkim umowa

taka, stosownie do dyspozycji art. 157

§ 1 Kc, nie może być zawarta pod warunkiem

lub z zastrzeżeniem terminu.

Wyodrębnienie lokalu (tak mieszkalnego, jak i użytkowego) może nastąpić

zarówno na rzecz osoby lub osób fizycznych, jak i osoby prawnej. Nie ma w tym

względzie żadnych ograniczeń. W sytuacji gdy lokal nabywa kilka osób fizycznych na

współwłasność, niezbędne jest określenie wielkości udziału każdej z nich

(w

ułamkach). Kiedy natomiast nabywcami lokalu są małżonkowie, lokal staje się

z

reguły przedmiotem ich majątku dorobkowego i stanowi współwłasność łączną.

Współwłaściciele mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

określić także sposób zarządu (zarządzania) nieruchomością wspólną.

16

Określenie sposobu zarządu może nastąpić także w późniejszej umowie zawartej w

formie aktu notarialnego. Zmiana ustalonego w

umowie sposobu zarządu może

nastąpić także z mocy uchwały właścicieli lokali podjętej w trybie art. 18 ust. 2a

ustawy o własności lokali, przy czym uchwała taka musi być ujęta w protokole

sporządzonym przez notariusza w formie aktu notarialnego. Tak sporządzona

uchwała stanowi podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Sposób zarządzania nieruchomością wspólna podlega ujawnieniu w księdze

wieczystej. Wpisów dotyczących sposobu wykonywania zarządu dokonuje się

w

księdze wieczystej nieruchomości, z której lokale zostały wydzielone.

Należy przy okazji zwrócić uwagę na fakt, że z chwilą wyodrębnienia

(ustanowienia odrębnej własności) choćby jednego lokalu, dochodzi do swoistego

podziału i powstania w danej nieruchomości budynkowej kilku nieruchomości. Poza

tym dochodzi do powstania nieruchomości wspólnej. Dotychczasowy właściciel traci

wyłączność w dysponowaniu pozostałą częścią budynku i może dysponować

częściami wspólnymi nieruchomości (budynku i gruntu) tylko o tyle, o ile udziały są

związane z samodzielnymi lokalami jeszcze niewyodrębnionymi. Dotyczy to zarówno

praw, jak i obowiązków.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu może być zawarta albo

przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości

i

nabywcę lokalu.

17

Ustanow

ienie odrębnej własności lokalu może nastąpić także w wyniku

postępowania sądowego o zniesienie współwłasności, podział majątku dorobkowego

małżonków lub dział spadku. Ustanowienie odrębnej własności lokalu podlega

wprawdzie wówczas ogólnym regułom, należy jednak mieć na względzie treść

przepisu art. 11 ust. 2

ustawy o własności lokali, który stanowi, że sąd może

w

postanowieniu wstępnym, uznającym żądanie ustanowienia odrębnej własności

lokalu za usprawiedliwione, upoważnić zainteresowanego do wykonania

(t

ymczasowo na jego koszt) niezbędnych robót adaptacyjnych, a w razie przeszkód

stawianych przez innych uczestników – sąd może także wydać stosowne nakazy

i zakazy.

16

Por.: art. 8 ust. 2

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

17

Art. 8 ust. 3

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

W wyniku postępowania sądowego powinno nastąpić w zasadzie całkowite

zniesienie współwłasności, co w tym przypadku powinno oznaczać przyznanie

wyodrębnionych lokali poszczególnym współwłaścicielom. Postanowienie sądu

znoszące współwłasność nieruchomości powinno – podobnie jak umowa notarialna –

dokładnie określać takie elementy, jak powierzchnię, położenie lokalu

i

pomieszczenia pomocnicze oraz wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej. Na

wniosek zainteresowanych postanowienie może także określić sposób korzystania

z

nieruchomości wspólnej (podział do użytkowania).

W przypadku sądowego ustanowienia odrębnej własności lokalu istnieje

wprawdzie obowiązek założenia księgi wieczystej i dokonania w niej wpisu, ale wpis

ten ma charakter deklaratywny, a nie konstytutywny. W tej sytuacji powstanie

odrębnej własności lokalu datuje się na dzień prawomocności takiego orzeczenia.

Może się zdarzyć (i często tak bywa), że powierzchnia nieruchomości

gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest

większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów ustawy

o gospodarce n

ieruchomościami, niezbędnej do korzystania z budynku. W takiej

sytuacji współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.

18

Jest to pewne odstępstwo od zasady niedopuszczalności zniesienia

współwłasności nieruchomości, dopóki trwa odrębna własność lokali. Otóż nie

naruszając wspomnianej zasady, ustawodawca dopuścił możliwość podziału działki

gruntu (pod określonymi warunkami), na której stoi budynek, wydzielenie nowej

działki oraz jej zbycie. Ponieważ teren, na którym budynek jest postanowiony,

stano

wi przedmiot współwłasności dotychczasowego właściciela nieruchomości oraz

właścicieli poszczególnych lokali, umowę sprzedaży takiej wydzielonej działki mogą

zawrzeć tylko wszyscy współwłaściciele. Współwłaściciele ci zbędą swoje udziały

w

tej wspólnej nieruchomości.

19

Jeżeli właścicielem gruntu jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu

terytorialnego, a właścicielom wyodrębnionych lokali przysługuje udział

w

użytkowaniu wieczystym gruntu, to publiczny właściciel musi ustanowić na rzecz

nabywcy wydzielonej

działki prawo użytkowania wieczystego w odpowiednim

ułamku, odpowiadającym udziałowi jaki mu przysługuje. Sprzedaż takiej wydzielonej

działki gruntu nie wpłynie przy tym na wielkość udziałów właścicieli lokali

18

Por.: art. 5 ust. 1

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

19

Por.: G. Bieniek, Z. Marmaj:

Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005, str. 61-62

w

nieruchomości wspólnej. Udziały pozostaną takie, jak poprzednio, a tylko odnosić

się będą do mniejszej powierzchni gruntu.

Jeżeli z kolei na nieruchomości gruntowej jest położony więcej niż jeden

budynek, a przynajmniej w jednym z nich wyodrębniono własność lokalu, to

współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości polegającego na

wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości dwóch lub większej ilości działek

budowlanych.

20

Otóż właściciele lokali w nieruchomości zabudowanej kilkoma

budynkami mieszkalnymi mogą podjąć uchwałę o podziale tej nieruchomości w taki

sposób, by wydzielić działki, na których stoją poszczególne budynki i w miejsce

jednej wspólnoty utworzyć kilka.

Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy

zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do

ustanowienia

– po zakończeniu budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia

tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę.

Istotne jest przy tym, aby właściciel gruntu uzyskał pozwolenie na budowę.

Roszczenie o ustan

owienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa

powinno być ujawnione w księdze wieczystej.

W wypadku wykonywania umowy w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową,

na wniosek każdego nabywcy, sąd może powierzyć, w trybie postępowania

nieprocesowego, dalsze wykonywanie umowy innemu wykonawcy na koszt i ryzyko

właściciela gruntu (wykonanie zastępcze).

Unormowanie to, zawarte w art. 9

ustawy o własności lokali, wychodzi na

przeciw rozwojowi budownictwa mieszkaniowego i stanowi

daleko idące

zabezp

ieczenie interesów nabywcy lokalu.

Właściciel gruntu (osoba fizyczna, przedsiębiorca, spółdzielnia mieszkaniowa

itp.) może zebrać oferty osób zainteresowanych nabyciem mieszkań i zawrzeć z nimi

umowy w formie aktu notarialnego, w których zobowiąże się do wzniesienia budynku

i

wyodrębnienia w nim poszczególnych lokali. Dalszym wymogiem takiej umowy jest

wpis do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma być

wzniesiony budynek.

20

Por.: art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994

o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

Właściciel nieruchomości może ustanawiać odrębną własność lokali dla siebie,

na mocy jednostronnej czynności prawnej. W takim wypadku stosuje się odpowiednio

przepisy o ustanowieniu odrębnej własności w drodze umowy.

21

Oświadczenie woli właściciela budynku o ustanowieniu odrębnej własności

lokalu może dotyczyć wielu lokali i zostać zawarte w jednym akcie notarialnym, choć

ze względów praktycznych (założenie odrębnych ksiąg wieczystych) celowe byłoby

sporządzenie odrębnych aktów notarialnych.

22

Odrębna własność lokalu może powstać także w następstwie nadbudowy lub

przebud

owy budynku już istniejącego, np. w następstwie przebudowy strychu. Jeżeli

w takim budynku niektóre lokale zostały już wyodrębnione, zgodę na nadbudowę lub

przebudowę wyrazić musi wspólnota mieszkaniowa. Powstanie nowego lokalu

pociągnie za sobą konieczność przeliczenia wielkości udziałów w nieruchomości

wspólnej ponieważ zmniejszy się powierzchnia nieruchomości wspólnej, a zwiększy

powierzchnia użytkowa budynku.

1.2.2.

Wspólnota mieszkaniowa

Zgodnie z art. 6

ustawy o własności lokali:

Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej

nieruchomości,

tworzy

wspólnotę

mieszkaniową.

Wspólnota

mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać

i

być pozywana.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia

i

sprzedaży pierwszego lokalu. Wspólnotę tworzą wszyscy właściciele lokali oraz

właściciel budynku, z którego lokale zostały wyodrębnione, jeżeli część lokali

pozostało niewyodrębnionych.

Wspólnota mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej ale pomimo

tego braku zaliczana

jest do podmiotów gospodarki narodowej i jest zobowiązana do

posiadania numeru REGON. Powinna też dokonać zgłoszenia w celu uzyskania

numeru identyfikacji podatkowej NIP.

Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Za

zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota bez

21

Por.: art. 10

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)

22

Por.: G. Bieniek, Z. Marmaj:

Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2005, str. 80

ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej

nieruchomości. Zobowiązania w imieniu wspólnoty zaciąga zarząd wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa, nieposiadając osobowości prawnej, ma jednak

zdolność sądową, czyli pozywać i być pozywana. W postępowaniu sądowym,

zarówno po stronie powodowej, jak i pozwanej, występuje więc wspólnota

reprezentowana przez zarząd, a nie wszyscy właściciele lokali, choć ponoszą oni

odpowiedzialność za zobowiązania wspólnoty. Odpowiedzialność wspólnoty jest przy

tym nieograniczona, a odpowiedzialność właściciela lokalu ogranicza wielkość jego

udziału w nieruchomości wspólnej.

Wspólnota mieszkaniowa, nie posiadając osobowości prawnej, nie może

nabyć niczego dla siebie. Jeżeli nabywa cokolwiek, to nabywa na rzecz członków

wspólnoty, proporcjonalnie do ich udziału w nieruchomości wspólnej. Wspólnota jako

taka nie jest odrębnym od jej członków podmiotem praw i obowiązków.

1.2.3.

Granice nieruchomości wspólnej

Ustawa o

własności lokali wyróżnia w budynkach będących współwłasnością

z jednej strony samodzielne lokale (mieszkalne i o innym przeznaczeniu) oraz

nieruchomość wspólną, będącą współwłasnością wszystkich właścicieli lokali.

Wspomniana ustawa nakłada na właścicieli nie tylko obowiązek ponoszenia

wszystkich kosztów związanych z utrzymaniem własnego lokalu, ale także

obowiązek ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem

nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych

przychodach (art. 12 ust. 2).

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy:

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,

które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Jednakże

w

codziennej

praktyce

sformułowanie

powyższe

jest

niewystarczające. Dla uniknięcia mogących wystąpić w codziennej eksploatacji

budynku wątpliwości konieczne jest bardziej precyzyjne określenie granic

nieruchomości wspólnej. Przy określaniu przynależności poszczególnych

elementów budynku, a także instalacji i wyposażenia, do nieruchomości wspólnej

należy uwzględnić takie aspekty, jak:



ich techniczne i funkcjonalne, a także estetyczne powiązanie z innymi

elementami,



możliwość ich obsługi, konserwacji i remontu przez indywidualnego

właściciela.

Do dokonania takiego określenia upoważnieni są właściciele lokali w danej

nieruchomości na podstawie przepisu art. 22 ust.3 pkt 8 ustawy o własności lokali.

Zgodnie z tym przepisem należy do nich bowiem: „ustalenie, w wypadkach

nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń

lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali,

jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą

do kosztów zarządu nieruchomością wspólną”.

Opierając się na tej podstawie prawnej, właściciele lokali w uchwale podjętej

większością głosów we wspólnotach „dużych” (tzn. liczących 8 i więcej lokali) lub

jednogłośnie we wspólnotach „małych” (do 7 lokali) mogą i powinni określić, jakie

elementy budynku (nieruchomości) zaliczane będą do nieruchomości wspólnej.

Skutkiem takiej uchwały jest pokrywanie nakładów na remonty i kosztów związanych

z funkcjonowaniem elementów zaliczonych w uchwale do nieruchomości wspólnej

z

funduszy wspólnoty mieszkaniowej. Należy jednak pamiętać o tym, że uchwała

właścicieli powinna doprecyzować to, co wynika w sposób ogólny z ustawy. Nie

może ona jednak oczywiście zmieniać ustaleń ustawowych.

Każda wspólnota mieszkaniowa powinna odrębnie określić w uchwale granice

tego, co na nieruchomości jest wspólne. Tym niemniej, w skład nieruchomości

wspólnej należy generalnie zaliczyć (poza gruntem):

1)

klatki schodowe, korytarze, hole, przejścia, prześwity i bramy oraz inne elementy

służące do komunikacji wewnątrz lub w granicach budynku;

2)

garaże, piwnice, strychy, schowki, wózkarnie itp. pomieszczenia użytkowe, jeżeli

nie są odrębnymi lokalami lub pomieszczeniami przynależnymi do lokali;

3)

pralnie i suszarnie, kotłownie, składy opału, pomieszczenia węzłów cieplnych,

rozdzielni elektroenergetycznych, wodomierzy itp.;

4)

odrębne pomieszczenia powstałe w wyniku zabudowy, adaptacji lub wydzielenia z

pomieszczeń wymienionych wyżej, jeżeli nie dokonano przeniesienia własności i

zmiany udziałów dotychczasowych właścicieli lokali w budynku;

5)

dozorcówki nie będące samodzielnymi lokalami i nie wliczone do powierzchni

użytkowej lokali w budynku;

6)

schrony i ukrycia służące mieszkańcom danego budynku (jeżeli schron służy

mieszkańcom wielu budynków, jego status powinien zostać określony przez

odpowiednimi wspólnotami, ewentualnie w uzgodnieniu z organami gminy);

7)

pomieszczenia zsypów, komórki, składy i inne pomieszczenia gospodarcze

służące nieruchomości;

8) fundamenty i inne elementy posadowienia budynku;

9)

ściany

konstrukcyjne

wraz

z

tynkami

zewnętrznymi

i

elementami

architektonicznymi o

raz tynkami wewnętrznymi w pomieszczeniach należących

do nieruchomości wspólnej;

10) balkony, loggie, tarasy i balustrady;

11)

ściany działowe z wyjątkiem ścian usytuowanych wewnątrz poszczególnych

lokali;

12)

dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki

blacharskie, ławy kominiarskie, włazy, drabiny itp.;

13)

stropy między poszczególnymi kondygnacjami;

14) przewody kominowe (dymowe, spalinowe i wentylacyjne) wraz z kominami, bez

kratek wentylacyjnych;

15)

dźwigi (osobowe i towarowe) wraz z szybami i maszynowniami;

16)

węzły cieplne nie stanowiące własności przedsiębiorstwa dostarczającego

energię cieplną wraz ze związanymi z nimi urządzeniami;

17)

instalacja centralnego ogrzewania (bez urządzeń etażowych);

18)

instalacja gazowa, od głównego zaworu w budynku do indywidualnego licznika na

wejściu do lokalu (względnie do pierwszego zaworu odcinającego w lokalu), a

także instalacja gazowa w pomieszczeniach wspólnych (np. w pralni), albo też

cała instalacja gazowa, wraz z instalacją w lokalach, aż do urządzeń odbiorczych;

19) instalacja elektryczna i instalacje teletechniczne:

a)

wewnętrzne linie zasilające – od złącza do indywidualnych liczników na

wejściu do lokali,

b)

instalacja

elektryczna

w

pomieszczeniach

wspólnych

wraz

z

urządzeniami oświetleniowymi na zewnętrznych ścianach budynku,

c)

instalacja odgromowa,

d)

zbiorcza antena radiowo-

telewizyjna wraz z instalacją i instalacja

telewizji kablowej, jeżeli nie należy do operatora,

e)

instalacja domofonowa bez aparatów w lokalach,

f)

wydzielona instalacja dzwonkowa (bez dzwonków) oraz ew. instalacje

sygnalizacyjne;

20)

instalacja wodociągowa od pierwszego zaworu za wodomierzem głównym

w

budynku do indywidualnego wodomierza służącego do pomiaru wody zużytej w

lokalu lub od pierwszego zaworu licząc od trójnika, od którego odchodzi instalacja

wewnętrzna odrębnego lokalu (włącznie z zaworem), a także instalacja w

pomieszczeniach wspólnych;

21)

instalacja dostarczanej centralnie ciepłej wody od węzła cieplnego (od pierwszego

zaworu za wymiennikiem lub rozdzielaczem w węźle cieplnym) do

indywidualnego wodomierza

służącego do pomiaru wody zużytej w lokalu lub –

w przypadku braku wodomierza

– do pierwszego zaworu licząc od trójnika, od

którego

odchodzi

instalacja

odrębnego

lokalu,

a

także

instalacja

w

pomieszczeniach wspólnych;

22) instalacja kanalizacyjna

– piony kanalizacyjne, instalacja w pomieszczeniach

wspólnych, podłączenia lokali do pionów w części znajdującej się poza tymi

lokalami i syfony stropowe, a także zewnętrzne i ewentualnie wewnętrzne rury

spustowe oraz części przykanalika od pierwszej studzienki rewizyjnej licząc od

budynku;

23)

działkę gruntu oraz obiekty znajdujące się na tej działce, a mianowicie:

a)

drogi, dojazdy, parkingi, chodniki, schody itp.,

b)

obiekty małej architektury i urządzenia terenu, w tym urządzenia placów

zabaw, ławki, trzepaki itp.,

c)

altany śmietnikowe, komórki oraz inne budynki i budowle nie będące

własnością odrębnego właściciela,

d)

instalacje i urządzenia oświetleniowe oraz ew. inne instalacje służące

użytkowaniu terenu,

e)

drzewa, trawniki, kwietniki itp.

Balkony, loggie, tarasy i balustrady, m

imo iż zwykle przeznaczone są do

indywidualnego użytku, stanowią nieodłączny element elewacji zewnętrznej. Ich ew.

remont powinien być przeprowadzany jednocześnie i w sposób jednolity. Nie

oznacza to oczywiście całkowitego zwolnienia indywidualnych użytkowników

z

obowiązków. Chociaż są to części wspólne, to ich indywidualny użytkownik

powinien być zobowiązany do okresowej konserwacji dostępnych dlań elementów,

a

nawet do częściowego lub nawet pełnego pokrycia kosztów remontu.

Do nieruchomości wspólnej powinny także być zaliczone odcinki odpływów

kanalizacyjnych znajdujące się poza lokalem, ponieważ nie mogą być wymieniane

przez tego właściciela, który z nich korzysta bez uzgodnienia z właścicielami innych

lokali.

1.2.4.

Prawa i obowiązki właścicieli lokali

Zgodnie z art. 12 ust. 1

ustawy o własności lokali:

Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości

wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Zasadniczym prawem właściciela lokalu jest prawo własności tego lokalu

w rozumieniu art. 140 Kodeksu cywilnego

, co oznacza iż właściciel ma prawo do

korzystania z lokalu oraz rozporządzania nim z wyłączeniem innych osób. Właściciel

lokalu może więc lokal zbyć, oddać w najem, zamienić itp. W swobodnym

rozporządzeniu lokalem nie może mu przeszkodzić ani dotychczasowy właściciel, ani

wspólnota mieszkaniowa.

Prawo odrębnej własności lokalu dość znacznie różni się jednak od prawa

własności nieruchomości gruntowej, czy też prawa własności nieruchomości

budynkowej. Specyfika tego prawa polega przede wszystkim na tym, że poza

prawem własności lokalu, właścicielowi przysługuje także prawo współwłasności

w

nieruchomości wspólnej, a z drugiej strony ma on także zobowiązania względem

wspólnoty mieszkaniowej. Ten szczególny charakter prawa odrębnej własności

lokalu wynika prze

de wszystkim z faktu, iż na stosunkowo małej powierzchni,

w

jednym budynku, powstaje pewna liczba odrębnych praw.

Nieruchomość wspólna może w określonych sytuacjach przynosić dochody.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków

związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają

właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele

ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części

nie znaj

dującej pokrycia w pożytkach i przychodach. Przez ciężary i wydatki należy

przy tym rozumieć wszelkie koszty utrzymania nieruchomości, a więc zarówno

remonty, jak i podatki. Dopuszczalne jest ustalenie większych obciążeń dla

właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Chodzi o to, że np. lokal użytkowy może z sposób wyraźny zwiększać koszty wywozu

odpadków lub zużycia wody.

Stosownie do art. 13 ustawy

do obowiązków właściciela lokalu należy:



ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem jego lokalu,



utrzymywanie swojego lokalu w należytym stanie,



przestrzeganie porządku domowego,



uczestniczenie w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem

nieruchomości wspólnej,



korzystanie z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez

innych współwłaścicieli,



współdziałanie z nimi w ochronie wspólnego dobra,



zezwalanie, na żądanie zarządu, na wstęp do lokalu, ilekroć jest to

niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo

usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu

wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe

instalacje.

Udział właścicieli poszczególnych lokali w pokrywaniu kosztów związanych

z

utrzymywaniem nieruchomości wspólnej oraz kosztach zarządu nieruchomością

określony jest poprzez wielkość ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli

właścicielowi odrębnego lokalu przysługuje, w odniesieniu do gruntu, na którym

budynek jest posadowiony, prawo użytkowania wieczystego, co jest zjawiskiem

częstym – opłaty wiążące się z tym prawem (użytkowanie wieczyste) określane są

dla każdego użytkownika wieczystego oddzielnie. Każdy właściciel lokalu ma zatem

obowiązek samodzielnie wnosić te opłaty na rzecz właściciela gruntu, tzn. na rzecz

jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.

Na

koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1)

wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2)

opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części

dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą

i

windę,

3)

ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są

pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4)

wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5)

wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Powyższe wyliczenie wydatków składających się na koszt zarządu

nieruchomością wspólną, zawarte w art. 14 ustawy, nie jest wyliczeniem

wyczerpującym, lecz przykładowym. Wszystkie te wydatki obciążają każdego

właściciela lokalu stosownie do wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej. Jak

już wcześniej wspomniano, możliwa jest przy tym pewna korekta w odniesieniu do

lokali użytkowych.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie

bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Zaliczki te powinny być

tak określone, aby pokrywały bieżące wydatki związane z utrzymaniem

nieruchomości wspólnej. Wielkość tych zaliczek powinna być określona na podstawie

rzeczywiście dotychczas ponoszonych wydatków na ten cel, co powinno wynikać

z

ewidencji tych wydatków i ich rozliczeń.

Właściciele lokali, których sytuacja materialna nie pozwala na pokrycie tych

zaliczek, a którzy spełniają określone kryteria, mogą ubiegać się o przyznanie im

przez gminę stosownych dodatków mieszkaniowych.

Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być przez podmiot sprawujący

zarząd dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

W przypadku gdy właściciel lokalu w sposób rażący nie stosuje się do

określonych wyżej obowiązków, a w szczególności:

- zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat,

- wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu

porządkowi domowemu,

- albo przez niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub

nieruchomości wspólnej uciążliwym

wspólnota mieszkaniowa może, zgodnie z art. 16 ustawy, w trybie procesu

żądać przymusowej sprzedaży należącego do niego lokalu w drodze licytacji na

podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.

Sąd orzeka także o opróżnieniu takiego lokalu. Właścicielowi, którego lokal został

sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Przyjęte rozwiązanie jest

wprawdzie drastyczne, ale o tyle usprawiedliwione, że właściciel lokalu otrzymuje

równowartość sprzedanego lokalu, która pozwala mu na ewentualne nabycie na

wolnym rynku innego lokalu mieszkalnego.

Wystąpienie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej z powództwem

o

nakazanie sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowi czynność przekraczającą

zakres zwykłego zarządu i dla swej skuteczności wymaga podjęcia przez wspólnotę

mieszkaniową stosownej uchwały.

Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota

mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej

jego udziałowi w tej nieruchomości. Tego rodzaju rozwiązanie, jakie przyjęte zostało

w art. 17 ustawy o

własności lokali, określane jest w doktrynie i w orzecznictwie jako

odpowiedzialność in solidum albo „solidarność ułomna”.