PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ

Opracowała:

mgr inż. Aleksandra Fritz

Licencja nr 10719

Spis treści

1. FAZY I ETAPY OPRACOWANIA PLANU ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ

Proces opracowania planu zarządzania obejmuje 2 fazy składające się z kilku etapów:

FAZA 1 - ANALITYCZNA

1. Gromadzenie dokumentacji i informacji

2. Selekcja zebranego materiału

3. Opracowanie danych prawnych, technicznych i ekonomicznych

4. Rozważenie różnych wariantów działania

5. Analiza zagrożeń i rozwiązań kryzysowych

6. Rekomendacja wariantu do realizacji

PODSTAWOWY PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ

FAZA 2 - WDROŻENIOWA

1. Przygotowanie harmonogramu wdrożenia planu dla wybranego wariantu.

2. Opracowanie planu marketingowego

3. Przygotowanie harmonogramu prac inwestycyjnych i modernizacyjnych

4. Opracowanie rocznego budżetu operacyjnego dla zarządcy z podziałem na miesiące, z formularzem wykonania planu i wykonaniem miesięcznego budżetu.

SZCZEGÓŁOWE PLANY OPERACYJNE

WDROŻENIE

2. STRUKTURA PLANU ZARZĄDZANIA

Strona tytułowa

Spis treści

1. Wstęp (cele opracowania planu a oczekiwania właściciela)

2. Podstawowe informacje o nieruchomości

• Stan prawny nieruchomości i status właściciela (przedmiot, podmiot i obciążenia)

• Lokalizacja ogólna (przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego)

• Lokalizacja szczegółowa

• Charakterystyka nieruchomości (dane techniczne i funkcjonalne)

• Zawartość dokumentacji technicznej (jej części składowe, miejsce przechowywania)

• Sposób zagospodarowania nieruchomości i jej wykorzystania

• Określenie potrzeb remontowych

• Obecny sposób zarządzania nieruchomością

• Podsumowanie i wnioski

3. Analiza rynku nieruchomości

• Określenie zasięgu rynku

• Klienci - potrzeby, preferencje, upodobania

• Konkurencyjne nieruchomości

• Analiza porównywalnych nieruchomości

• Podsumowanie i wnioski

Bieżąca analiza finansowa

• Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych

• Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów

• Potencjalne źródła finansowania

• Określenie wartości nieruchomości

• Podsumowanie i wnioski

5. Analiza strategiczna

• Analiza SWOT

• Określenie wariantów postępowania

6. Ocena wariantów postępowania

• Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów

• Wskazanie wariantu optymalnego

7. Plan realizacji wskazanego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych zagrożeń

8. Podsumowanie planu i wnioski końcowe

Załączniki

3. ZAKRES INFORMACJI W PLANIE

STRONA TYTUŁOWA

• Nazwa, adres, zdjęcie wykonane od frontowej strony nieruchomości

• Dane dotyczące działki gruntu, dane właściciela i użytkownika wieczystego

• Dane osobowe i data opracowania planu

SPIS TRESCI zawiera listę tytułów wszystkich rozdziałów i pod rozdziałów planu wraz z numeracją stron

WSTĘP określa cele opracowania planu oraz oczekiwania właściciela

Przesłanki, które doprowadziły do popracowania planu

Cele klienta - właściciela, dotychczasowego administratora lub zarządzającego

PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI

• Stan prawny oraz dane właścicieli

• Wielkość, kształt, topografię gruntu.

• Lokalizację budynków i budowli - najlepiej załączniki w postaci mapy

• Dostępność do nieruchomości

• Opis stanu technicznego i funkcjonalnego budynków i budowli

• Opis stanu uzbrojenia technicznego gruntu

• Stan, zawartość i miejsce przechowywania dokumentacji technicznej

• Ograniczenia co do wykorzystania terenu

• Opis stanu technicznego i funkcjonalnego terenów ogólnie dostępnych

• Specyfikację usług dodatkowych prowadzonych na terenie nieruchomości

• Niezbędne inwestycje, remonty, modernizacje

• Szczegółowy opis sposobu zarządzania nieruchomością (zakres obowiązków zarządcy i jego pracowników, umocowanie, ocena efektywności pracy, analiza stanu zatrudnienia, o ile możliwe analiza kosztów zarządu).

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

• Charakterystyki parametrów i trendów rynku odpowiedniego dla tego typu nieruchomości

• Danych dotyczących zmian upodobań klientów

• Analizy czynników socjalnych, demograficznych, socjologicznych, politycznych, gospodarczych, ekonomicznych, itp.

• Analiza dotychczasowej pozycji rynkowej nieruchomości

• Opis sąsiedztwa w porównaniu z analizowaną nieruchomością

• Specyfikacja i analiza nieruchomości konkurencyjnych

• Opis dostępności komunikacyjnej

• Analiza porównawcza podobnych nieruchomości - do analizy należy wybrać atrybuty mające największy wpływ na pozytywne decyzje klientów, w tym poziom cen lub czynszów.

• Analiza porównawcza i ocena zarządców działających na danym rynku

• Prognoza rozwoju oraz istnienia na rynku analizowanego typu nieruchomości

BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA

• Opis nieruchomości jako jednostki finansowej, ze specyfikacją wpływów i kosztów

• Analizę możliwości wzrostu dochodów i ograniczenia kosztów

• Budżet operacyjny za minimum 3 lata, obliczony następująco:

Przychody
( - )	Straty z tytułu niskich czynszów, pustostanów, braku wpływu
=	Przychody efektywne
( - )	Podatki i opłaty od nieruchomości
( - )	Koszty konserwacji i remontów bieżących
( - )	Koszty dostarczanie mediów
( - )	Koszty zarządzania
( - )	Koszty ubezpieczenia
( - )	Inne koszty
=	DOCHÓD OPERACYJNY

• Sposób finansowania kosztów w analizowanym okresie

• Zadłużenie finansowe nieruchomości (obciążenia hipoteczne, kredyty, saldo zadłużenia, terminy i wysokości spłat itp.)

• Potencjalne źródła finansowania

• Określenia wartości nieruchomości

• Sposób obliczania stopy kapitalizacji i stopy dyskonta

• Wszystkie inne dane mające wpływ na sytuacje finansową nieruchomości.

ANALIZA STRATEGICZNA

• Analiza silnych i słabych stron, szans i zagrożeń (tzw. Analiza SWOT Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) zawierającej:

• Ocenę zagrożeń i szans w danym segmencie rynku

• Ocenę uwarunkowań sukcesów i porażek nieruchomości podobnych

• Wariantów analizy, gdzie należy przedstawić koncepcję rozwoju nieruchomości poprzez remonty, modernizację, zmiany w strukturze najemców czy zmiany w sposobie użytkowania nieruchomości. Pożądane jest przedstawienie nieruchomości w stanie istniejącym lub dokonanie tylko niezbędnych prac i konserwacji

OCENA WARIANTÓW POSTĘPOWANIA

Opis postępowania w każdym z wariantów i specyfikacja zamierzeń

• Porównanie celów klienta ze strategią wariantów

• Opracowanie prognoz budżetów operacyjnych na minimum 3 lata dla każdego wariantu (nie zaleca się okresu dłuższego niż 5 lat, gdyż im dłuższy okres prognozy, tym większe prawdopodobieństwo błędu w obliczeniach)

• Opracowanie tabel obsługi kredytu, jeżeli taki wariant przyjęto

• Obliczenie kształtowania się przepływów pieniężnych (cash flow) dla poszczególnych wariantów:

Podstawa opodatkowania:
Dochód operacyjny netto
( - )	Odsetki od kredytu
( - )	Amortyzacja
=	Podstawa opodatkowania
( x )	Stawka podatkowa (np. 19%)
=	Podatek dochodowy
Przepływ gotówkowy:
Dochód operacyjny netto
( - )	Odsetki od kredytu
( - )	Podatek dochodowy
=	Przepływ gotówki (cash flow)

• Ocena wariantów postępowania kończy się analizą porównawczą uzyskanych wyników w układzie tabelarycznym

• Rekomendacja wybranego wariantu

PLAN REALIZACJ WSKAZANEGO WARIANTU

Zagrożenia realizacji planu

Ewentualne drogi wyjścia z zagrożeń

Zalecenia działania dla zarządcy

Harmonogram prac inwestycyjno- modernizacyjnych

PODSUMOWANIE PLANU

• Cele klienta

• Niezbędne inwestycje, modernizacje i remonty

• Szacunkowe wielkości nakładów

• Wnioski z analizy rynku

• Wnioski z analizy finansowej

• Rozpatrywane warianty

• Rekomendacje

ZAŁACZNIKI

Umieszczamy w nich wszystkie istotne dla planu dokumenty, mapy, dokumentację fotograficzną, umowy, rysunki, formularze, plany

9. WSKAŹNIKI UŻYWANE DO OCENY OPŁACALNOŚCI INWESTYCJI

Przepływ pieniężny po opodatkowaniu (CF)




gdzie:

CF - przepływy pieniężne,

DON - roczny dochód operacyjny netto,

OD - obsługa długu obejmująca koszt kredytu (odsetki) i ratę kapitałową

PD - podatek dochodowy

Wartość inwestycyjna kapitału (E) - przedstawia najwyższą cenę, jaką inwestor jest skłonny zapłacić za nieruchomość

Wyrażona jest sumą zdyskontowanych przepływów dochodów po opodatkowaniu, wygenerowanych przez nieruchomość w okresie użytkowania, oraz zdyskontowane ceny sprzedaży nieruchomości po opodatkowaniu




gdzie:

CF_t - przepływy pieniężne w kolejnych latach analizy

CF_n - dochód ze sprzedaży nieruchomości w ostatnim roku analizy

Wartość bieżąca netto (NPV)

Jest to różnica pomiędzy wartością inwestycyjną kapitału a wydatkami kapitałowymi poniesionymi w związku z jej realizacją

Dodatnia wartość (NPV) informuje o wygenerowaniu dodatniego strumienia przepływów gotówkowych pozwalających pokryć nakłady kapitałowe i zapewniające inwestorowi dodatkowe wpływy gotówkowe w wysokości równej (NPV)




gdzie:

CF₀ - nakłady początkowe

CI_i - nakłady inwestycyjne podnoszące wartość inwestycji w i-tym roku analizy

CO_k - wartość kapitału obcego użytego do realizacji inwestycji,

t= 1,2,...i,...,k,....,n - lata analizy

Wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR)

Wskaźnik informujący inwestora o różnicach w stanie rentowności każdego ze sposobów wykorzystania kapitału. Kryterium wyboru projektu inwestycyjnego jest maksymalizacja wskaźnika




gdzie:

nakłady kapitałowe na inwestycję

Wewnętrzna stopa zwrotu (IRR)

Jest to wysokość stopy dyskontowej, przy której wartość bieżąca netto jest równa zeru, czyli jest to taka stopa, która równoważy bieżącą wartość wpływów z wartością bieżąca wydatków (NPV=0). W przypadku gdy stopa ta jest ≥ stopie granicznej (tej która przyjęto do obliczeń) - która jest najniższą z możliwych do zaakceptowania przez inwestora stopą rentowności - ocena wypada na korzyść podjęcia realizacji inwestycji




Okres zwrotu z inwestycji (POR)

Pozwala na oszacowanie przewidywanego okresu zwrotu, w którym dochody z nieruchomości zrównoważą koszty związane z realizacją inwestycji.




gdzie:

t = n+1, ...., m - lata poza okresem prognozy, w których dokonuje się zwrot nieruchomości.

2

---