Wykład 03.02.2013
Księga Wieczysta – NKW
KW jest podstawowym dokumentem opisującym stan prawny nieruchomości. Pełni bardzo ważną rolę w zapewnieniu bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.
KW są zakładane i prowadzenie przez wydziały wieczysto-księgowe Sądów Rejonowych ze względu na położenie nieruchomości. Instytucją ksiąg wieczystych rządzi kilka zasad:
Jawność – każdy, w obecności pracownika sądu, może przeglądać księgi. Oznacza to, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w KW ani wniosków, o których uczyniono wzmiankę. Dlatego tak ważne jest szczegółowe sprawdzenie ksiegi przed umową przedwstępną, jak i bezpośrednio przed umową sprzedaży.
Domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym (jest to domniemanie, żę prawa wpisane istnieją, a wykreślone nie istnieją)
Rękojmia wiary publicznej KW – oznacza, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe.
Przeglądanie treści KW – opcje:
Aktualna treść KW – pobranie aktualnych informacji ujawnianych w KW (tylko wpisy obowiązujące) i zawartość informacyjna jest zgodna z puentowaną na odpisie zwykłym KW
Zupełna treść KW – pobranie zarówno aktualnych (obowiązujących) jak i wykreślonych informacji z KW; zawartość informacji jest zgodna z prezentowaną na odpisie zupełnym KW
Treść KW:
Okładka
Dział I-O Oznaczenie nieruchomości (dane dotyczące położenia, znaczenia działu ewidencji budynku, lokalu i urządzenia oraz obszar nieruchomości)
Dział I -SP Spis praw związanych z nieruchomością (odpis praw związanych z własnością nieruchomości, opis udziału w nieruchomości wspólnej, opis prawa użytkowania wieczystego i opis spółdzielni mieszkaniowej)
Dział II –własność (wielkość udziału oraz opis właściciela, użytkownika, uprawnionego, właściciela wyodrębnionego lokalu)
Dział III – Prawa, roszczenia i ograniczenia (treści praw, roszczeń, ograniczeń w rozporządzeniu nieruchomością [jeśli jest służebność, to jest zapisana w tym dziale])
Dział IV – hipoteki (dane dotyczące hipoteki lub roszczenia ustanowienie hipoteki oraz dane dotyczące wierzyciela hipotecznego)
Zintegrowany system katastralny
ECE ONZ w Genewie w 1993 roku wystąpiła z inicjatywą usprawnienia zarządzania gruntami.
W jej wyniku opracowano „wytyczne administrowania gruntami” gdzie priorytet 309 to „utworzenie zintegrowanego systemu katastralnego”.
Zintegrowany system katastralny (ZSK lub ZSiN) to zespół rozwiązań prawnych, organizacyjnych i technicznych zapewniający szybki dostęp do aktualnych i wiarygodnych informacji o nieruchomościach, gromadzonych w ewidencjach i rejestrach publicznych.
Korzyści dla kraju, które mają z tego wypłynąć:
Zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami
Ułatwienie zaciągania kredytów hipotecznych
Usprawnienie procesów inwestycyjnych
Aktywizacja rynku nieruchomościami
Poprawa oferty firm świadczących usługi oparte o publiczną informację przestrzenną
Oszczędności (czas, koszty) dla przedsiębiorców korzystających z danych katastralnych
Wzrost konkurencyjności polskich firm na rynku UE
Korzyści płynące dla obywatela:
Obniżenie kosztów działania administracji publicznej
Przejrzystość sprawowania władzy
Niwelacja asymetrii informowania
Skrócenie czasu obsługi
Wzrost jakości usług
Korzyści dla samej administracji:
Obniżeni kosztów działalności
Większa wydajność pracy
Podnoszenie jakości usług
Lepsza kontrola ( w rezultacie lepsza ściągalność podatków)
Kompleksowe dane na temat obywateli i przedsiębiorstw 9wymiana danych między urzędami)
Wykład 20.01.2013
Opłata adiacencka
Zasady wyliczania opłat adiacenckich przez gminy:
Od 21 października 2007 r obowiązują znowelizowane przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (dz U z2007 r nr 173 poz 1218)
(kiedyś obowiązywała opłata max 50 % od wartości nieruchomości, teraz po nowelizacji max 30%)
Wprowadzają one przyspieszone postępowanie dotyczące podziałów i wywłaszczeń gruntów oraz usprawniają obrót nieruchomościami komunalnymi
Nowe przepisy wprowadziły korzystne rozwiązania dla właścicieli działek położonych w gminach, w których pobierane są opłaty adiacenckie
Co to jest opłata adiacencka?
Rozdzielna jest na dwa rodzaje:
- opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego
- opłatę z tytułu wzrostu wartości wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej
Kwoty te właściciel nieruchomości ma przekazać gminie, która finansowała inwestycje lub na obszarze na którym znajduje się podzielona nieruchomość.
Opłatę adiacencką może ustalić gmina w ciągu od trzech lat do dokonywania podziału nieruchomości. Dotychczas przepisy nie określały jednak od kiedy ma dokładnie upływać ten termin. Nowelizacja wskazuje, że będzie on rozpoczynał się w dniu, w którym decyzja gminy zatwierdzająca projekt podziału danej nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Opłaty adiacenckie stosuje się także do nieruchomości (bez względu na ich rodzaj i położenia) jeżeli urządzeni infrastruktury technicznej, z które korzystają zostały wybudowane z udziałem środków gminnych lub Skarbu Państwa (według nowelizacji także środków UE).
Opłata nie może być pobierana od nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne.
Budowa infrastruktury technicznej to wg. Ustawy o gospodarce nieruchomościami:
- urządzenie albo modernizacja drogi przebiegającej obok działki a także
-wybudowanie przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.
Decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta za każdym razem po wybudowaniu drogi czy podłączeniu kanalizacji.
Jej procentową WYSKOŚĆ USTALA RADA GMINY W DRODZE UCHWAŁY.
Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po jej wybudowaniu określa rzeczoznawca majątkowy.
Na poczet opłaty zalicza się wartość świadczeń wniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego przy okazji realizacji inwestycji.
Mogą to być pieniądze lub świadczenie w naturze, np. część działki. Gdy poniesione w ten sposób koszty będą równe lub wyższe od ustalonej opłaty adiacenckiej nie trzeba będzie jej uiszczać. Nie mona jednak liczyć na nadwyżkę.
Renta Planistyczna – podstawy prawne
Osoby, które planują zbycie nieruchomości, muszą pamiętać o dodatkowych opłatach, jakie mogą być nałożone, jeśli uchwalono lub zmieniono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Uchwalenie nowego lub zmiana dotychczasowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego bardzo często powoduje wzrost wartości nieruchomości.
Zwykle ma to miejsce wtedy, gdy nieruchomość zmienia przeznaczenie z rolnego na budowlane.
Właściciel takiej nieruchomości przy jej sprzedaży musi pamiętać o tym, że zyskiem otrzymanym na skutek wzrostu jej wartości trzeba się podzielić z gminą.
5 lat od uchwalenia
Warunkiem pobrania renty planistycznej jest jednoczesne spełnienie trzech przesłanek:
- wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego lub zmiany dotychczasowego planu miejscowego
- określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do naliczenia wysokości renty planistycznej
-zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego przed upływem 5 lat, licząc od dnia, w którym zaczął obowiązywać nowy lub zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego
Jeśli te przesłanki będą spełnione, gmina rozpoczyna postępowanie mające na celu ustalenie i pobranie renty planistycznej.
Transakcji powodującej obowiązek zapłaty renty planistycznej nie da się uchylić.
Gmina dowiaduje się o każdej sprzedaży, zamianie czy też darowiźnie, ponieważ przepisy zobowiązują notariuszy do przekazywania urzędowi gminy wypisu aktu notarialnego, i to w ciągu siedmiu dni od daty zawarcia każdej umowy dotyczącej zbycia nieruchomości.
Po otrzymaniu tego dokumentu wójt (burmistrz, prezydent) wydaje decyzję o opłacie od wzrostu wartości gruntu.
Aby nie dać się zaskoczyć jej wysokością, właściciel sprzedawanej nieruchomości może wcześniej ustalić, jakie obciążenie go czeka. Co więcej, ma on prawo przed transakcją żądać określenia opłaty planistycznej. Warto skorzystać z tej możliwości.
Ustalenie wartości rynkowej
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia renty planistycznej bierze się pod uwagę jej przeznaczenia przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie.