P. DOCHODOWE-polega na określaniu wartości nieruch przy założeniu,że jej nabywca zapłaci za nią cenę,której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu,jaki uzyska z nieruch.Stos się je przy wycenie nieruch przynoszących lub mogących przynosić dochód. P. PORÓWNAWCZE-polega na określeniu wartości nieruch przy założeniu,że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruch podobne,które były przedmiotem obrotu rynkowego.Ceny te koryguje się ze wzglądu na cechy różniące nieruch podobne od nieruch wycenionej oraz uwzględnia się zmianę poziomu cen wskutek upływu czasu.Podejście porównawcze stos się,jeżeli są znane ceny i cechy nieruch podobnych do nieruch wycenianej. P. MIESZANE-jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosow podejścia porównaw lub dochod,wartość rynkową nieruch określa się w podejściu mieszanym. Wykorzystuje się w jednej procedurze wyceny metody z podejścia porównawczego lub dochodowego,ale także metody z podejścia kosztowego. P. KOSZTOWE-polega na określaniu wartości nieruch przy założeniu,że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia,pomniejszonym o wartość zużycia nieruch.Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.W wyniku zastosow podejścia koszt do wyceny nieruch otrzymuje sięwartość odtworzeniową. METODA ZYSKÓW-stos się ją przy określ wartości nieruch przynoszących lub mogących przynosić dochód,którego wysokości nie można ustalić w sposób podany dla metody inwestycyjnej.Dochód w metodzie zysków odpowiada udziałowi właściciela nieruch w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruch stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruch podobnych. METODA INWESTYC-stos się ją przy określaniu wartości nieruch przynosz lub mogących przynosić dochód z czynszów za najem lub dzierżawę,którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. TECH KAPIT PROSTEJ-wartość nieruch określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruch i współczynnika kapit lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapit.**Współcz kapit odzwierciedla okres,w którym powinien nastąpić zwrot środków,poniesionych na nabycie nieruch podobnych do nieruch wycenianej z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruch podobnych.**Wysokość współcz kapit i stopy kapit ustala się na podstawie badania rynku nieruch podobnych do nieruch wycenianej jako wzajemną relację pomiędzy cenami transakcyjnymi uzysk za nieruch podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruch. WZORY: D-stały strumień dochodu rocznego z nieruch, R-stopa kapit, Wk-współcz kapit. Zasady określ wartości „V” nieruch V=D/R lub V=D*Wk Ustal stopy kapit brutto lub współcz kapit brutto Rbrutto=Dbrutto/C Określenie wartości nieruch V=Dbrutto/Rbrutto lub V=Rbrutto*Wk brutto Ustalenie stopy kapit netto lub współcz kapit netto Rnetto=Dnetto/C Wk netto=C/Dnetto Określ wartości nieruch przez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość V=Dnetto/Rnetto lub V=Dnetto*Wk netto.
PODEJŚCIA: porównawcze,dochodowe,kosztowe,mieszane. METODY WYCENY: porównyw parami,korygowania ceny śr,inwestycyjna,zysków,kosztów odtworzenia,kosztów zastąpienia,kosztów likwidacji,wskaźników szacunkowych gruntów,pozostałościowa. TECH WYCENY: kapitalizacji prostej,dyskontowania strumieni dochodów,szczegółowa,elementów scalonych,wskaźnikowa.
RODZAJE CZYNSZÓW umowny-ustalany przez same strony w umowie;czynsz taki może być wprowadzany przy najmie lokali o pow przekraczającej 80mkw,należących do zasobów mieszkaniowych gminy regulowany-ustalany przez gminy na podstawie ustawy o najmie lokali.Czynsz taki opłacają najemcy lokali należących do zasobów gminy.Chodzi tu o lokale stanow własność gminy lub komunalnych osób prawnych czy spółek handlowych z udziałem gminy oraz stanowiące własność SP. rynkowy-kształtuje go relacja popytu i podaży;jest to czynsz,który możemy uzyskać dla naszej nier. zakładając,że wystawimy posiadanie pow. do wynajmu na wolnym rynku przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy. historyczny-w wysokości takiej jak dotąd; nieruchomości nie będące przedmiotem obrotu. STOPA KAPITALIZACJI wyznaczana bezpośr z transakcji rynkowych porównywalnych nieruch,przynoszących stałe przewidywane strumienie dochodów rocznych Rbrutto=Dbrutto/C i Rnetto=Dnetto/C. Stopa kapit wyznaczona z danych rynkowych określa akceptowaną przez rynek stopę zwrotu w danym segmencie rynku nieruch ,przy czym stopa zwrotu określa zwrot kapitału oraz premię za wyłożony kapitał. Stopa uwzględnia również wszelkiego rodzaju ryzyka związane z zainwestowaniem na rynku nieruch i w daną nieruch. Stopa kapit odwzorowuje zróżnicowanie w zależności od kraju,miasta,lokalizacji w mieście oraz danego segmentu rynku nieruch.Może być również zmniejszana lub powiększana w zależności od przewidywanej koniunktury na rynku nieruch.TECH DYSKONTOWANIA STRUMIENI DOCHODÓW stos się do określ wartości nieruch,dla których realna wartość dochodu będzie ulegała zmianie w przewidywanej przyszłości /okresie prognozy/ na skutek dających się określić zmian koniunkturalnych. Przy użyciu tech dyskontow strumieni dochodów wartość nieruch określa się jako sumę zdyskontowanych dochodów operacyjnych netto przewidywanych w poszczególnych latach prognozy /z uwzględnieniem wydatków operacyjnych,ale bez amortyzacji i podatku dochodowego/powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruch.TECH DYSKONTOWANIA STRUMIENI PIENIĘŻNYCH stos się do określ wartości nieruch,dla których realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości
zmianie. Przy użyciu tech dyskontowania strumieni pieniężnych wartość nieruch określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodz z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruch w poszczególnych latach prognozy,powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruch.
Stopa inflacji wyniosła 2% w skali roku. Stopa % w rachunkach bierzacych 0,5%, a na rocznym rachunku terminowym 3,5%. Oblicz stope inflacji (rr) OBLICZENIA
rr= rbaza-rinfl/1+rinfl rr= 0,5%-2%/1+2%=
Oblicz wielkosc efektywnej stopy, gdy stopa nominalna wynosi 6% w skali roku, a:
1). Lokata kapitalu na rok przy miesiecznej kapitalizacji odsetek 2). Na rok przy kwartalnej 3). Na rok przy połrocznej 4). Na rok przy rocznej OBLICZENIA-
Stopa efektywna- ref= (1+r/m)m-1, m- liczba okresów kapitalizacji 1). Ref=(1+0,06/12)12-1
2). Ref=)1+0,06/4)3-1 3).ref=(1+0,06/6)6-1
Lokal uzytkowy był wynajmowany za 40000zł netto. Sprzedano go za 250000zł netto. Oblicz okres zwrotu kapitalu oraz stope kapitalizacji OBLICZENIA
R=1/k, okres zwrotu=wspolczynnik kapitalizacji WK=250000/40000=6,25, r=16%
Jaka kwote otrzymamy z inwestycji 15000zł na 3 lata, przy załozeniu stalej stopy % 7%, gdy 1) kapitalizacja odsetek roczna 2). Kwartalna OBLICZENIA 1). FV=PV(1+r/m)m x n gdzie PV- wartosc teraz, n- liczba lat, FV=15000(1+0,07/1)1 x 3 2). FV=15000(1+0,07/4)4 x 3
15000 tys zainwest na 7 lat, przez pierwsze 2 lata r=7% i kapitalizacja kwartalna, Kolejne 3 lata r=5% i kapital miesieczna. Ostatnie lata r=3% i kapitaliz roczna. Jaka kwote otrzymamy z tej inwestycji OBLICZENIA FV=PV(1+0,07/4)4 x 2 * (1+0,05/12)12 x 3 * (1+0,03/1)1 x 2 =21,234 tys
Oblicz dzisiejsza wartosc 5000zl, która otrzymamy za 5 lat. Oprocentow bezpiecznych inwest w tym czasie wynosi 7%. Kapitalizacja odsetek rocznych OBLICZENIA PV=FV*1/(1+r/m) m x n PV= 5000*1/(1+0,07/5)5 x 1
Jaka jest aktualna wartosc nieruch z której przewidyw dochód netto na koniec roku przez nastepne 5 lat wynosi 40000zl i nieruchom może być sprzedana w koncu 5 roku za 500000zł. Adaptowana wysokosc stopy dyskonta wynosi 12% ODPOWIEDZ W= CFn * 1-1/(1+r)n/r + RV * 1/(1+r)n
W=40000 * 1-1/(1+0,12)5/0,12 + 500000 * 1/1,12)5 = 40000 * 1- 1/1,72 /0,12 + 500000 *0,567 = 144 333 + 283500= 427 833zł
Chce kupic nieruch która bardzo długo będzie przynosic dochód netto 45000 zł rocznie, ale przez pierwsze 3 lata będą w całosci przeznaczone na remonty. Jaka jest dzisiejsza wartosc nieruchomosci r= 12% ODPOWIEDZ W= Dop netto/ r - Cfn * 1-1/(1+r)n/r W= 45000 / 0,12 - 450000 * 1-1/(1+0,12)3 // 0,12= 375000 - 45000*1-1/1,40 // 0,12= 375000 - 108850= 267000
Obl dzisiajeszą wartość przyszlych dochodów gdy otrzymywane będą następujace; a) 1roku 2000zł, 2roku 3000zł, 3roku 3500zł, 4roku 4000zł b) co roku przez 4 lata po 3000zł.Stopa dyskonta 6%, kapital roczna. a) PV=FV1* 1/1+r + FV2*1/(1+r)2… PV=2000*1/1+0,06 + 3000*1/(1+0,06)2 + 3500*1/(1+0,06)3 + 4000*1/(1,06)4=1886,79+2669,98+2938,7+3168,56= 10664,03 b) PV=FV4 1-1/(1+r)n // r PV=3000 1-1/(1+0,06)4 // 0,06=3000 1-1/1,2624 // 0,06=3000 1-0,792/0,06=10400
__1__ 1- __1__
(1+r)n (1+r)n 1 1 1
W=Dop netto/ r - CFn * --------------------- W= Cfn * --------------------- + RV * --------------- PV=FV1 *----------------- + FV2---------------
r r (1+r) n (1+r) (1+r)2
Rn=Rg*Ug+Rb*Ub Rb=Rn-Rg*Ug/Ub