Promocyjna oferta kredytu hipotecznego nie zawsze promocyjna?
Oferty kredytowe każdego z banków mogą różnić się wieloma elementami.
Nawet dwie podobne propozycje, z taką samą marżą i prowizją mogą
oznaczać całkowicie inne warunki kredytowe, za sprawą dodatkowych
produktów i ubezpieczeń.
Każdy z banków oczekuje od klienta skorzystania także z innych
produktów, a pod nazwą „promocja” często kryją się standardowe warunki
cenowe. Jak zatem wybrać najlepszy kredyt? Najlepiej - porównywać i
liczyć.
Aktualne promocje kredytów hipotecznych najczęściej wiążą się ze
sprzedażą wiązaną, często nazywaną crossellingiem. Bank jest w stanie
zaoferować nam korzystne warunki cenowe, obniżoną marżę i prowizję,
pod warunkiem skorzystania z konta, karty kredytowej, czy ubezpieczenia.
Mniejszy zysk na kredycie hipotecznym banki próbują zrekompensować
większymi dochodami z innych produktów. Sprzedaży wiązanej na pewno
nie wolno z góry odrzucać, ale warto przeanalizować czy jest ona dla nas,
jako klientów naprawdę opłacalna. Wymagania poszczególnych instytucji
w zakresie innych, dodatkowych produktów są naprawdę zróżnicowane i
warto porównać zakres crossellingu. Koszty związane z kontem, czy
założeniem karty kredytowej są relatywnie niewielkie w porównaniu z
korzyściami, jakie skutkować będą przy kredycie hipotecznym. Samo
założenie konta i regularny wpływ wynagrodzenia bardzo często oznacza
obniżoną marżą, nawet o 1,00 punkt procentowy. Dla kredytu w
wysokości 300 tysięcy złotych, zaciągniętego na 30 lat skutkuje to ratą
niższą nawet o 200 złotych. Zatem korzyści z niższych odsetek z
pewnością będą wyższe niż miesięczna opłata za prowadzenie konta. Taką
sprzedaż wiązaną można polecić prawie w ciemno, gdyż praktycznie
zawsze będzie ona opłacalna dla klienta.
Druga grupa produktów oferowanych wspólnie z kredytem, to produkty
inwestycyjne i ubezpieczeniowe. Dzięki skorzystaniu za pośrednictwem
banku z ubezpieczenia na życie czy od ryzyka utraty pracy, także możemy
obniżyć koszty odsetkowe związane z kredytem mieszkaniowym. Za cenę
kilkudziesięciu czy nawet kilkuset złotych bank obniża marżę i miesięczną
ratę. Jednak podliczając wszystkie miesięczne wydatki (kredyt i
ubezpieczenie), najczęściej będziemy płacić więcej niż, gdybyśmy
zdecydowali się na kredyt bez ubezpieczenia. Przykładowo w Banku BGŻ
decydując się na ubezpieczenie na życie uzyskamy marżę niższą o 0,2
p.p., jednak sam koszt ubezpieczenia to z kolei marża wyższa o 0,9 p.p.
Oprocentowanie kredytu z ubezpieczeniem będzie wyższe, ale zyskujemy
dzięki temu ochronę ubezpieczeniową. Również w Kredyt Banku
wybierając kredyt bez ubezpieczenia na życie, otrzymamy marżę na
poziomie od 1,60 do 1,80. Przystępując do ubezpieczenia na życie za
miesięczną składkę w wysokości 0,029% aktualnego zadłużenia,
otrzymujemy oprocentowanie niższe o 0,2 p.p. Miesięczne koszty kredytu
hipotecznego w pakiecie z ubezpieczeniem na życie będą wyższe, ale cena
ubezpieczenia będzie wahać się w podobnych granicach, jak przy
wykupieniu takiej oferty bezpośrednio z instytucji ubezpieczeniowej.
Zatem wybierając kredyt z ubezpieczeniem, mimo wyższych kosztów,
mamy pewną wartości dodaną w postaci ubezpieczenia, które może nas
zabezpieczyć na wypadek śmierci, trwałego kalectwa czy utraty pracy.
Ubezpieczenie nie zawsze dobrowolne
W tym miejscu warto zwrócić uwagę na oferty banków, gdzie
ubezpieczenie jest teoretycznie dobrowolne, ale jest to propozycja w
praktyce nie do odrzucenia. Oznacza to, że akceptowalne warunki cenowe
kredytu bank jest w stanie zaoferować tylko w połączeniu z produktami
ubezpieczeniowymi. Dużą różnicę w marży między kredytem z
ubezpieczeniem, a bez tego produktu znajdziemy między innymi w
mBanku, Multibanku czy Credit Agricole. W tej ostatniej instytucji w
ofercie bez ubezpieczenia marże wynoszą od 1,90 do 2,50 p.p.. Jednak
zdecydowanie się na ochronę ubezpieczeniową będzie skutkowało
kredytem tańszym o 0,80 do 1,00 p.p. Również w mBanku w sytuacji
skorzystania z Pakietu Bezpieczna Spłata możemy uzyskać kredyt z marżą
od 1,80 do 2,15.p.p., ale brak ubezpieczenia oznacza dwukrotne
podwyższenie tego składnika oprocentowania. Jak widać na powyższych
przykładach banki teoretycznie mają kredyty bez sprzedaży wiązanej, ale
wówczas marża kredytu i oprocentowanie są na tyle wysokie, że
zaciągnięcie takiego zobowiązania staje się całkowicie nieopłacalne.
Sprzedaż wiązana na lata
Bank oferując nam inne produkty pozakredytowe, oczekuje od każdego
klienta regularnego korzystania z nich, przez co najmniej kilka lat.
Oznacza to, że kartą kredytową musimy dokonywać regularnych płatności
na określonym poziomie pod groźbą utraty promocyjnych warunków
cenowych. Również zrezygnowanie z ubezpieczenia na życie może
oznaczać, że już od następnego miesiąca będziemy płacić wyższe odsetki
od kredytu mieszkaniowego. Brak regularnych wpływów wynagrodzenia
także będzie stanowił podstawę do zmiany warunków cenowych. Z tego
powodu analizując oferty kredytów mieszkaniowych i porównując wymogi
związane z innymi produktami koniecznie należy sprawdzić przez jak długi
czas musimy korzystać z karty kredytowej czy ubezpieczenia. Istotne jest
także to, jakie konsekwencje na nas spadną w sytuacji nie wypełnienia
warunków promocji. Najczęściej będzie to utrata korzystniejszego
oprocentowania i to już do końca okresu kredytowania bez możliwości
przywrócenia niższej marży.
Promocja to czasami tylko nazwa
Zanim zaczniemy zastanawiać się nad ofertą promocyjną danego banku,
warto w ogóle zwrócić uwagę, co takiego jest promocją. Część instytucji w
swojej ofercie posiada nieustające promocje, każda kolejna oferta
nazywana jest promocją, a bank nie posiada w ogóle oferty standardowej.
Często pod nazwą „promocja wiosenna”, czy „Czerwcowa wyprzedaż
kredytów” nie znajdziemy żadnych wyróżniających się warunków
cenowych, a będzie to tylko nowe określenie tych samych warunków.
Zatem koniecznie należy uważać, aby nie dać się złapać na samą nazwę,
ale szczegółowo sprawdzić zawartość oferty i porównać jej każdy element.
Michał Krajkowski
Główny analityk Domu Kredytowego NOTUS S.A.
Sprawdź aktualne newsy finansowe:
- informacjakredytowa.com - informator o bankach i przewodnik po
oddziałach bankowych w całej Polsce
- szybkie-pozyczki.info - wszystko o pożyczkach bankowych i
pozabankowych chwilówkach bez bik
- mBankowiec.pl - informacje o mBanku, lista oddziałów, aktualne
promocje i oferty lidera bankowości wirtualnej
- kredytypozyczki.com - informator o pożyczkach i kredytach bankowych
w miejscowościach poniżej 50 000 mieszkańców.
- doradcyfinansowi.com.pl - doradztwo finansowe i inwestycyjne dla
klientów indywidualnych.