Umowy cywilnoprawne 

w administracji (7)

dr Marek Świerczyński

Katedra Prawa Cywilnego i Prawa 

Prywatnego Międzynarodowego

 

 

Dzierżawa

• Art. 693 [Pojęcie; oznaczenie czynszu] 
• § 1. Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający 

zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do 

używania i pobierania pożytków przez czas 

oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca 

zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu 

umówiony czynsz.

• § 2. Czynsz może być zastrzeżony w 

pieniądzach lub świadczeniach innego 

rodzaju. Może być również oznaczony w 

ułamkowej części pożytków.

 

 

Pojęcie

• Z treści art. 693 § 1 jednoznacznie wynika, że 

dzierżawa, tak samo jak i najem, jest umową 
dwustronnie zobowiązującą, konsensualną i 
wzajemną. 

• Dochodzi do skutku drogą zgodnych oświadczeń 

woli stron. 

• Do jej skutecznego zawarcia nie jest konieczne 

wydanie przedmiotu dzierżawy. 

• Każda ze stron zobowiązuje się do spełnienia 

określonego świadczenia na rzecz drugiej z tym, że 
świadczenia, zgodnie z naturą praw majątkowych 
regulowanych przez przepisy prawa cywilnego, 
powinny być ekwiwalentne 

 

 

Przedmiot dzierżawy

•

Przedmiotem stosunku dzierżawy mogą być rzeczy, jak i 
prawa. 

•

Jeżeli chodzi o rzeczy, mogą to być rzeczy ruchome 
(maszyny, urządzenia, środki transportu), 
nieruchomości (grunt rolny, las) oraz zespół 
zorganizowanych praw majątkowych (gospodarstwo 
rolne czy przedsiębiorstwo produkcyjne bądź usługowe). 

•

Wydzierżawiający nie musi być właścicielem lub osobą 
rzeczowo uprawnioną do przedmiotu dzierżawy. 

•

Wystarczy jeżeli faktycznie włada rzeczą i zapewnia 
dzierżawcy możliwość korzystania i czerpania pożytków 
z przedmiotu dzierżawy. 

 

 

Forma umowy dzierżawy 

• Przepisy o dzierżawie zawarte w 

dziale II tytułu XVII nie zawierają 
regulacji o formie umowy dzierżawy. 

• Określają ją przepisy ogólne Kodeksu 

cywilnego (art. 75) i przepisy o 
najmie (art. 660 w zw. z art. 694).

 

 

Czynsz

• Specyfiką umowy dzierżawy jest oznaczenie 

czynszu dzierżawnego w pieniądzu lub 
świadczeniach innego rodzaju albo w 
ułamkowej części pożytków. 

• W Polsce jest preferowany czynsz stały, wyrażany 

w pieniądzu, w nominalnej wartości albo jako 
równowartość części dochodów uzyskiwanych w 
naturze, również wyrażaną w pieniądzu, zawsze 
przy większym uwzględnieniu interesów 
dzierżawcy, niż wydzierżawiającego 

 

 

Wykonywanie dzierżawy

• Art. 696
• Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo 

zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i 
nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu 
dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

– W umowie dzierżawy występują inne kryteria 

wykonywania praw niż w umowie najmu, inna jest bowiem 
treść obu umów. 

– Ustawodawca do treści przepisu wprowadził, obok woli 

stron, przepisów ustawy i zwyczajów, wymagania 
prawidłowej gospodarki. 

– Jest to obowiązek dzierżawcy bardziej rygorystycznie ujęty 

niż w stosunku najmu. 

 

 

Naprawy konieczne

• Art. 697

– Dzierżawca ma obowiązek dokonywania 

napraw niezbędnych do zachowania 
przedmiotu dzierżawy w stanie nie 
pogorszonym.

 

 

Poddzierżawa; bezpłatne 

używanie

• Art. 698

– § 1. Bez zgody wydzierżawiającego 

dzierżawca nie może oddawać 
przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do 
bezpłatnego używania ani go 
poddzierżawiać.

– § 2. W razie naruszenia powyższego 

obowiązku wydzierżawiający może 
dzierżawę wypowiedzieć bez 
zachowania terminów wypowiedzenia.

 

 

Termin płatności czynszu 

•Art. 699 

–Jeżeli termin płatności 

czynszu nie jest w umowie 

oznaczony, czynsz jest płatny 

z dołu w terminie zwyczajowo 

przyjętym, a w braku takiego 

zwyczaju - półrocznie z dołu. 

 

 

Termin płatności czynszu 

• Czynsz dzierżawny, podobnie jak czynsz 

najmu, powinien być płacony w umówionych 

terminach. 

• Ustawodawca określił płatność czynszu według 

trzech kryteriów. 

• Priorytet mają postanowienia umowy, w ich 

braku termin płatności określa się według 

przyjętych zwyczajów, a dopiero w braku 

zwyczajów mają zastosowanie przepisy 

ustawy.

• Ustawa określa płacenie czynszu 

dzierżawy półrocznie z dołu, podczas gdy 

najem płatny jest z góry (art. 669). 

 

 

Obniżenie czynszu

• Art. 700

– Jeżeli wskutek okoliczności, za które 

dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi 
i które nie dotyczą jego osoby, zwykły 
przychód z przedmiotu dzierżawy uległ 
znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca 
może żądać obniżenia czynszu 
przypadającego za dany okres 
gospodarczy. 

 

 

Zwłoka z zapłatą czynszu

• Art. 703

– Jeżeli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z 

zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne 
okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest 
płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z 
zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający 
może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania 
terminu wypowiedzenia. 

– Jednakże wydzierżawiający powinien uprzedzić 

dzierżawcę udzielając mu dodatkowego 
trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego 
czynszu.

 

 

Wypowiedzenie

•Art. 704

– W braku odmiennej umowy 

dzierżawę gruntu rolnego można 

wypowiedzieć na jeden rok 

naprzód na koniec roku 

dzierżawnego, inną zaś dzierżawę 

na sześć miesięcy naprzód przed 

upływem roku dzierżawnego.

 

 

Zwrot przedmiotu dzierżawy

• Art. 705

– Po zakończeniu dzierżawy dzierżawca 

obowiązany jest, w braku odmiennej 
umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w 
takim stanie, w jakim powinien się 
znajdować stosownie do przepisów o 
wykonywaniu dzierżawy.

 

 

Bezczynszowe użytkowanie

• Art. 708

– Przepisy działu niniejszego stosuje 

się odpowiednio w wypadku, gdy 
osoba biorąca nieruchomość rolną 
do używania i pobierania pożytków 
nie jest obowiązana do uiszczania 
czynszu, lecz tylko do ponoszenia 
podatków i innych ciężarów 
związanych z własnością lub z 
posiadaniem gruntu. 

 

 

Dzierżawa praw

• Art. 709 Przepisy o dzierżawie 

rzeczy stosuje się odpowiednio 
do dzierżawy praw.

• Z treści tego przepisu wynika, że 

przedmiotem dzierżawy mogą być 
oprócz rzeczy także inne prawa 
majątkowe i niemajątkowe, o ile są 
one rozrządzalne.