Cechy rynku nieruchomości
Specyfika rynku nieruchomości wynika
przede wszystkim z tego, że dobro o którym
mówimy, czyli nieruchomość, jest
nieprzenoszalna
. Nie można wyprodukować
jej w jakimś tanim miejscu na świecie, a
następnie dowieźć na ten rynek, gdzie można
uzyskać najwyższą cenę. Innymi słowy, ze
specyficznych cech nieruchomości wynika
specyfika tego rynku, który w zasadniczych
kwestiach, np. kształtowania podaży i
popytu, zachowuje się jak każdy rynek.
• 1. Lokalizacja
-jest najważniejszą
cechą rynkową, gdyż to ona decyduje
o pojawieniu się dalszych cech rynku.
Trwałość
posadowienia
nieruchomości w określonym
fragmencie krajobrazu powoduje, że
nieruchomość budynkowa raz
zrealizowana dla zaspokojenia
popytu, charakteryzuje się tą cechą.
• 2.
Niedoskonały
. Oznacza to, że występuje
w nim pełna swoboda kształtowania podaży
i popytu. Jednak punkt równowagi jest
trudny do osiągnięcia. W rezultacie bardzo
często podaż nieruchomości na danym
rynku lokalnym zmienia się skokowo.
• 3.
Niepowtarzalny
, ponieważ każda
nieruchomość jest położona w określonym
otoczeniu i nie ma sobie równej, drugiej
takiej samej.
Cechy rynku nieruchomości:
• 1.
Niejednolitość
– może być
wywołana: uwarstwieniem popytu,
(różnorodność rynków nieruchomości w
zależności od rodzaju nieruchomości, np.
rynek nieruchomości mieszkaniowych czy
komercyjnych)
zróżnicowanym zasięgiem przestrzennym,
(rozróżnienie rynku lokalnego, regionalnego,
krajowego, międzynarodowego) np. cena 1
m2 p.u. mieszkania w Warszawie jest
znacznie wyższa niż cena 1 m2 p.u. w
małym mieście
• wywołana zróżnicowanym charakterem
nabywanych praw (zróżnicowanie procedur
szacowania wartości prawa własności i praw o
krótkim okresie trwałości (najmu czy dzierżawy)
• wywołana zróżnicowaniem nieruchomości pod
względem jakości (np. na rynku biurowców czy
hoteli). Oba rynki wymagają odrębnych analiz,
rozwijają się w zróżnicowanym tempie,
wykazując silne wzajemne powiązania;
zróżnicowane proporcje pomiędzy popytem i
podażą dla poszczególnych klas jakościowych,
zróżnicowane stawki czynszu (ceny usług)
• NIEDOSKONAŁOŚĆ - brak informacji
o rynku.
Trudność osiągania stanu równowagi na
tym rynku, niestałość równowagi,
trudności na etapie wyceny;
powolna reakcja sygnałów z rynku na
ceny i cen na zmianę tych sygnałów
(relatywna stabilność cen
nieruchomości)
MAŁA ELASTYCZNOŚĆ POPYTU I
PODAŻY - słaba reakcja popytu i
podaży na zmiany ceny;
trudność osiągnięcia równowagi na
rynku nieruchomości; rynek
przechodzi od rynku nabywcy do
rynku sprzedawcy; silne wahania
wartości i liczby transakcji
nieruchomościami
WYMAGA FACHOWEJ OBSŁUGI -
konieczność uzyskania licencji,
wymóg permanentnego szkolenia
LOKALNY CHARAKTER RYNKU
NIERUCHOMOŚCI - potencjalny
nabywca musi poznać każdą
nieruchomość, osobiście oceniając jej
zalety i wady. Transakcje mają raczej
charakter lokalny.
EFEKTYWNOŚĆ RYNKU NA NISKIM
POZIOMIE - cena nie odzwierciedla
natychmiast w pełni informacji rynkowych.
Informacje, jakimi może dysponować
inwestor, są niewystarczające, aby mógł
on opracować rentowne strategie
handlowe na podstawie analizy szeregów
czasowych cen nieruchomości;
Inwestorzy uzyskują wyższe dochody tylko
w przypadku podjęcia
dodatkowego ryzyka;
Podmioty działające na rynku
nieruchomości
• Pięć głównych podmiotów takich,
jak: inwestorzy,
kredytodawcy,
deweloperzy,
maklerzy,
obsługa techniczna rynku.
Specjaliści rynku
nieruchomości
1. rzeczoznawcy i doradcy inwestycyjni, zajmujących
się zbieraniem i analizą informacji na rynku, wyceną
nieruchomości, udzielaniem rad przy podejmowaniem
decyzji inwestycyjnych czy remontowych,
2. architekci, projektujący rozwiązania budynków i
budowli oraz nadzorujących przebieg robót
związanych z ich wzniesieniem,
3. prawnicy,
4. agenci ubezpieczeniowi,
5. zarządcy nieruchomości,
6. planistów koordynujących rozwój nieruchomości z
wymogami ochrony środowiska i potrzebami
społecznymi,
7. Pośrednicy obrotu nieruchomościami