2011-11-02
1
Gospodarka
nieruchomościami
Studia stacjonarne – semestr 7
dr in
ż
. Józef Iwanicki
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
2
Wywłaszczanie nieruchomości
Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo
dziedziczenia.
Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy
jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym
odszkodowaniem. (art. 21 Konstytucji RP)
Od 5 grudnia 1990r. odszkodowanie za wywłaszczoną
nieruchomość powinno być słuszne.
Według art. 128 ugn odszkodowanie odpowiadać
powinno wartości wywłaszczanych praw.
2011-11-02
2
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
3
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
Wywłaszczenie nieruchomości polega na
pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze
decyzji, prawa własności, prawa użytkowania
wieczystego lub innego prawa rzeczowego na
nieruchomości.
Wywłaszczeniu mogą podlegać tylko te
nieruchomości, na których plan miejscowy
przewiduje cele publiczne albo, dla których
wydana została decyzja o ustaleniu lokalizacji
inwestycji celu publicznego.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
4
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić
wyłącznie na rzecz SP albo na rzecz JST.
Nieruchomość może być wywłaszczona tylko
wówczas, gdy nie mogła być nabyta na rzecz
SP lub JST w drodze umowy cywilnoprawnej
(rokowania, nieruchomość zamienna).
Wywłaszczenie może dotyczyć całej
nieruchomości lub jej części.
2011-11-02
3
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
5
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
Wywłaszczenie nieruchomości o
nieuregulowanym stanie prawnym (lub brak
KW, ZD) – dane z katastru nieruchomości.
Przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie
prawnym rozumie się nieruchomość, dla której
ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru
dokumentów albo innych dokumentów nie
można ustalić osób, którym przysługują do niej
prawa rzeczowe.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
6
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym
stanie prawnym informację o zamiarze
wywłaszczenia starosta, wykonujący zadanie z
zakresu administracji rządowej, podaje do
publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo
przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach
internetowych starostwa powiatowego, a także
przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim.
Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części
nieruchomości, ogłoszenie zawiera również
informację o zamiarze wszczęcia postępowania w
sprawie podziału tej nieruchomości.
2011-11-02
4
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
7
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia nie
zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa
rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć
postępowanie w sprawie podziału i postępowanie
wywłaszczeniowe.
Postępowanie wywłaszczeniowe przeprowadza
starosta, wykonujący zadania z zakresu
administracji rządowej.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
8
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na
rzecz SP następuje z urzędu, a na rzecz JST – na
wniosek jej organu wykonawczego.
Wszczęcie postępowania z urzędu może także
nastąpić na skutek zawiadomienia złożonego przez
podmiot, który zamierza realizować cel publiczny.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może
nastąpić po bezskutecznym upływie
dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy
cywilnoprawnej.
2011-11-02
5
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
9
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
We wniosku o wywłaszczenie należy określić:
1)nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi
wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru
nieruchomości;
2)cel publiczny, do którego realizacji
nieruchomość jest niezbędna;
3)powierzchnię nieruchomości, a jeżeli
wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część -
powierzchnię tej części i całej nieruchomości;
4)dotychczasowy sposób korzystania z
nieruchomości i stan jej zagospodarowania;
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
10
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
5)lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia
najemcom wywłaszczonych lokali;
6)właściciela lub użytkownika wieczystego
nieruchomości, a w razie braku danych
umożliwiających określenie tych osób -
władającego nieruchomością zgodnie z wpisem w
katastrze nieruchomości;
7)osobę, której przysługują ograniczone prawa
rzeczowe na nieruchomości;
8)nieruchomość zamienną, jeżeli jednostka
samorządu terytorialnego taką oferuje;
9)inne okoliczności istotne w sprawie.
2011-11-02
6
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
11
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
Do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć:
1)dokumenty z przebiegu rokowań;
2)wypis i wyrys z planu miejscowego, a w
przypadku braku planu miejscowego decyzję o
ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
3)mapę z rejestrem nieruchomości objętych
wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem
i rejestrem nieruchomości oraz decyzję
zatwierdzającą ten podział, jeżeli wniosek o
wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości;
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
12
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
4)pełny odpis z księgi wieczystej założonej dla
nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie
albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika
ze zbioru dokumentów;
5)w razie braku dokumentów, o których mowa w
pkt 4, zaświadczenie właściwego sądu
stwierdzające, że nieruchomość nie ma założonej
księgi wieczystej lub że nie jest dla niej
prowadzony zbiór dokumentów;
6)wypis i wyrys z katastru nieruchomości.
2011-11-02
7
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
13
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
Starosta, … , składa w sądzie wniosek o
ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia
postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli
nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej -
o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów
zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania.
Jeżeli wywłaszczenie nie doszło do skutku,
starosta, … , jest obowiązany wystąpić
niezwłocznie o wykreślenie z księgi wieczystej
wpisu o wszczęciu postępowania
wywłaszczeniowego albo złożyć odpowiednie
zawiadomienie do zbioru dokumentów.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
14
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego
starosta przeprowadza rozprawę administracyjną.
Decyzja starosty, …, o wywłaszczeniu
nieruchomości,
poza elementami określonymi w art. 107 § 1 Kodeksu
postępowania administracyjnego,
powinna zawierać:
1)ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest
wywłaszczana;
2)określenie przedmiotu wywłaszczenia przez
podanie oznaczenia nieruchomości według księgi
wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według
katastru nieruchomości;
2011-11-02
8
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
15
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
3)określenie praw podlegających wywłaszczeniu;
4)wskazanie właściciela lub użytkownika
wieczystego nieruchomości;
5)wskazanie osoby, której przysługują
ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;
6)zobowiązanie do zapewnienia lokali;
7)ustalenie wysokości odszkodowania.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
16
Wywłaszczanie nieruchomości – c.d.
Wywłaszczenie części nieruchomości wymaga
wydania decyzji zatwierdzającej jej podział.
Decyzji tej może być nadany rygor
natychmiastowej wykonalności.
Przejście prawa własności na rzecz SP lub JST
następuje z dniem, w którym decyzja o
wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna.
Ostateczna decyzja stanowi podstawę do
dokonania wpisu w KW.
2011-11-02
9
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
17
Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu i
wartości wywłaszczanej nieruchomości w dniu wydania
decyzji o wywłaszczeniu po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy
majątkowego.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi
wartość rynkowa nieruchomości, a jeżeli wartości takiej
nie można określić, wartość odtworzeniowa.
Wartość rynkową nieruchomości określa się według
aktualnego sposobu jej użytkowania, a jeżeli przeznaczenie
nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje
zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości
określa się według alternatywnego sposobu użytkowania
wynikającego z tego przeznaczenia.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
18
Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości - c.d.
Za zgodą właściciela lub użytkownika wieczystego w
ramach odszkodowania może być przyznana
nieruchomość zamienna.
Jeżeli wywłaszczenie nastąpiło na rzecz Skarbu
Państwa – nieruchomość zamienna może być z Zasobu
Skarbu Państwa lub z Zasobu Własności Rolnej
Skarbu Państwa (za zgodą prezesa ANR).
Jeżeli wywłaszczenie nastąpiło na rzecz JST –
nieruchomość zamienna winna być z Zasobu
odpowiedniej JST.
2011-11-02
10
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
19
Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości - c.d.
Podstawą przeniesienia praw do nieruchomości
zamiennej jest decyzja o wywłaszczeniu
nieruchomości. Decyzja ta stanowi podstawę do
dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość wpłaca się
do depozytu sądowego jeżeli:
osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo
wypłata odszkodowania natrafia na trudne do
przezwyciężenia przeszkody,
odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy
nieruchomości o nieuregulowanym stanie
prawnym.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
20
Odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości - c.d.
Ograniczenie sposobu korzystania z
nieruchomości na czas realizacji celu publicznego
lub zajęcie nieruchomości w przypadku siły
wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia
powstaniu znacznej szkody wymaga decyzji
starosty.
Za ograniczenie sposobu korzystania z
nieruchomości lub czasowe jej zajęcie przysługuje
odszkodowanie z uwzględnieniem powstałych
szkód .
2011-11-02
11
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
21
Zwrot wywłaszczonych nieruchomości
Nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta
na cel inny niż określony w decyzji o
wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub
jego spadkobiercy nie złożą wniosku o zwrot tej
nieruchomości.
W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej
nieruchomości lub jej części na inny cel niż
określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy
organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub
jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując
równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej
nieruchomości.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
22
Zwrot wywłaszczonych nieruchomości – c.d.
Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą
żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub
jej części, jeżeli stała się ona zbędna na cel
określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem
o zwrot nieruchomości lub jej części występuje się
do starosty, … , który zawiadamia o tym właściwy
organ. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest
zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego
spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości
zamiennej.
2011-11-02
12
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
23
Zwrot wywłaszczonych nieruchomości – c.d.
W przypadku niezłożenia wniosku o zwrot
wywłaszczonej nieruchomości lub jej części w
terminie 3 miesięcy od dnia otrzymania
zawiadomienia o możliwości zwrotu, uprawnienie
do zwrotu nieruchomości lub jej części wygasa.
Odszkodowanie podlega waloryzacji, z tym że jego
wysokość po waloryzacji nie może być wyższa niż
wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
24
Zwrot wywłaszczonych nieruchomości – c.d.
Osoby, które zostały pozbawione własności
nieruchomości w wyniku wywłaszczenia
dokonanego przed dniem 5.12.1990 r., w razie
zwrotu tych nieruchomości, zwracają
odszkodowanie zwaloryzowane, z wysokości nie
większej niż 50% aktualnej wartości tych
nieruchomości.
2011-11-02
13
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
25
Zwrot wywłaszczonych nieruchomości – c.d.
Nieruchomość uznaje się za zbędną na cel
określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:
1)pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja
o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie
rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu
albo
2)pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym
decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel
ten nie został zrealizowany.
Jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko
na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi
podlega pozostała część.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
26
Zwrot wywłaszczonych nieruchomości - c.d.
Nieruchomość wywłaszczona podlega zwrotowi w
stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu.
O zwrocie wywłaszczonej nieruchomości lub jej
części, zwrocie odszkodowania, w tym także
nieruchomości zamiennej oraz rozliczeniach z
tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta,
wykonujący zadania z zakresu administracji
rządowej.
2011-11-02
14
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
27
Obrót nieruchomościami stanowiącymi własność
Skarbu Państwa lub JST
Nieruchomo
ś
ci Skarbu Pa
ń
stwa, gmin, powiatów i
województw mog
ą
by
ć
przedmiotem sprzeda
ż
y,
zamiany i darowizny. Ponadto nieruchomo
ś
ci te
mog
ą
by
ć
oddawane w u
ż
ytkowanie wieczyste i
trwały zarz
ą
d, obci
ąż
ane ograniczonymi prawami
rzeczowymi, jak: hipoteka, słu
ż
ebno
ść
i
u
ż
ytkowanie, obci
ąż
ane zobowi
ą
zaniami z umów
najmu, dzier
ż
awy i u
ż
yczenia oraz wnoszone jako
aport do spółek zało
ż
onych przez jednostki
samorz
ą
dowe.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
28
Sprzedaż i oddanie w użytkowanie wieczyste
Sprzeda
ż
nieruchomo
ś
ci albo oddanie w
u
ż
ytkowanie wieczyste nieruchomo
ś
ci
gruntowej nast
ę
puje w drodze przetargu lub
w drodze bezprzetargowej w przypadkach
przewidzianych w ustawie.
2011-11-02
15
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
29
Tryb bezprzetargowy zbycia nieruchomości
Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej,
jeżeli:
jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje
pierwszeństwo w jej nabyciu;
zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką
samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;
jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust.
1 pkt 2 (działalność charytatywną, opiekuńczą itp.);
zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej
użytkownika wieczystego;
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
30
Tryb bezprzetargowy zbycia nieruchomości – c. d.
przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli
mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości
przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w
użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę
nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być
zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo
wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub
samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej
fundacji;
jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą
ekonomiczną, na której terenie jest położona;
2011-11-02
16
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
31
Tryb bezprzetargowy zbycia nieruchomości – c.d.
przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie
następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;
jest zbywana na rzecz kościołów i związków
wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z
państwem, na cele działalności sakralnej;
jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o
której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008
r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż
stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu
publicznego;
jest zbywana na rzecz podmiotów, o których mowa w art.
61 ust. 1 (przedstawicielstwom dyplomatycznym, …).
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
32
Tryb bezprzetargowy zbycia nieruchomości – c.d.
jest zbywana na rzecz spólki celowej utworzonej
na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września
2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju
Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO
2012 lub właściwych podmiotów realizujących
przedsięwzięcia Euro 2012, w celu ich wykonania,
w sytuacji gdy jej nabycie przez SP lub JST
nastąpiło w trybie przepisów ww. ustawy
– od 15.10.2009r.
2011-11-02
17
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
33
Wykazy nieruchomości przewidzianych do zbycia, …
Dla nieruchomości przewidzianych do sprzedaży lub
oddania w użytkowanie wieczyste sporządza się wykaz,
który podlega upublicznieniu na okres 21 dni.
Art. 35.1. Wła
ś
ciwy organ sporz
ą
dza i podaje do
publicznej wiadomo
ś
ci wykaz nieruchomo
ś
ci
przeznaczonych do sprzeda
ż
y, do oddania w
u
ż
ytkowanie wieczyste, u
ż
ytkowanie, najem lub
dzier
ż
aw
ę
. Wykaz ten wywiesza si
ę
na okres 21 dni w
siedzibie wła
ś
ciwego urz
ę
du, a ponadto informacj
ę
o
wywieszeniu tego wykazu podaje si
ę
do publicznej
wiadomo
ś
ci przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w
inny sposób zwyczajowo przyj
ę
ty w danej miejscowo
ś
ci,
a tak
ż
e na stronach internetowych wła
ś
ciwego urz
ę
du.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
34
Wykazy nieruchomości przewidzianych do zbycia, …
- c.d.
Wykaz zawiera:
oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej
oraz katastru nieruchomości;
powierzchnię nieruchomości;
opis nieruchomości;
przeznaczenie nieruchomości i sposób jej
zagospodarowania;
termin zagospodarowania nieruchomości;
cenę nieruchomości;
2011-11-02
18
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
35
Wykazy nieruchomości przewidzianych do zbycia, …
- c.d.
wysokość stawek procentowych opłat z tytułu
użytkowania wieczystego;
wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub
dzierżawy;
terminy wnoszenia opłat;
zasady aktualizacji opłat;
informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania
w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub
dzierżawę;
termin do złożenia wniosku przez osoby, którym
przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
36
Przetargi
Zbycie nieruchomości następuje w formie
przetargu ustnego lub pisemnego. Wybór formy
przetargu zależy od celu jaki organizator
przetargu zamierza osiągnąć.
Przetargi ustne (ograniczone lub nieograniczone)
organizowane będą, jeżeli celem będzie uzyskanie
najwyższej ceny. Przetargi pisemne (ograniczone
lub nieograniczone) mają na celu wybór
najkorzystniejszej oferty.
2011-11-02
19
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
37
Przetargi – c.d.
Jeżeli pierwszy przetarg zakończył się wynikiem
negatywnym, w okresie nie krótszym niż 30 dni,
ale nie dłuższym niż 6 miesięcy, licząc od dnia jego
zamknięcia, przeprowadza się drugi przetarg, w
którym właściwy organ albo minister właściwy do
spraw Skarbu Państwa, może obniżyć cenę
wywoławczą nieruchomości ustaloną przy
ogłoszeniu pierwszego przetargu – nie niższa niż
50% wartości.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
38
Przetargi – c.d.
Jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem
negatywnym, właściwy organ albo minister
właściwy do spraw Skarbu Państwa w okresie nie
krótszym niż 30 dni, ale nie dłuższym niż 6
miesięcy, licząc od dnia jego zamknięcia, może
zbyć nieruchomość w drodze rokowań albo
organizować kolejne przetargi. Przy ustalaniu
warunków kolejnych przetargów stosuje się
zasady obowiązujące przy organizowaniu
drugiego przetargu.
Art. 67.2.4 jeżeli drugi przetarg zakończył się wynikiem
negatywnym, cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach z
nabywcą w wysokości nie niższej niż 40 % jej wartości.
2011-11-02
20
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
39
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty
Prawo korzystania z cudzego gruntu w celu
realizowania inwestycji
w prawie rzymskim – tzw. Emfiteuza –
dziedziczne i zbywalne prawo do trwałego
dzierżawienia cudzego gruntu za zapłatą daniny;
dziedziczne prawo zabudowy – w Niemczech;
wieczysta dzierżawa na 99 lat na gruntach
prywatnych – Wielkiej Brytanii;
prawo dzierżawy wieczystej i dzierżawy w celu
zabudowy – we Francji.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
40
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
Prawo zabudowy – istniało już w XIX wieku, uregulowane
było przepisami ustanowionymi przez państwa zaborcze,
uchylone dekretem z 26.10.1945 r. o prawie do zabudowy
(dekret uchylony z dniem 1.01.1947r. dekretem – przepisy
wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach
wieczystych z 11.10.1946r.)
Wieczysta dzierżawa – na podstawie dekretu z 26.10.1945
r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st.
Warszawy – w granicach z 1939 roku dotychczasowi
właściciele mieli możliwość składania wniosków o
przyznanie wieczystej dzierżawy z czynszem symbolicznym
lub prawa zabudowy za opłatą symboliczną
.
2011-11-02
21
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
41
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
Własność czasowa – na podstawie dekretu z
11.10.1946 r. Prawo rzeczowe – czasowe przeniesienie
przez SP lub inny podmiot prawa publicznego prawa
własności nieruchomości, na osobę fizyczną lub
prawną, na okres nie krótszy niż 30 lat i nie dłuższy
niż 80 lat, za odpowiednią odpłatnością.
Użytkowanie wieczyste – na podstawie ustawy z
14.07.1961 r. o gospodarce terenami w miastach i
osiedlach – dotychczasowe prawa zabudowy,
wieczystej dzierżawy, własności czasowej
przekształciły się z mocy prawa w prawo użytkowania
wieczystego.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
42
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
Kodeks Cywilny z 1964r.
Art. 232. § 1. Grunty stanowiące własność Skarbu
Państwa położone w granicach administracyjnych miast
oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi
granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania
przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań
jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność
jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków
mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom
fizycznym, i osobom prawnym.
§ 2. W wypadkach przewidzianych w przepisach
szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą
być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek
samorządu terytorialnego lub ich związków.
2011-11-02
22
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
43
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
Art. 233. W granicach, określonych przez ustawy
i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę
o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu
należącego do jednostek samorządu terytorialnego
bądź ich związków w użytkowanie wieczyste,
użytkownik może korzystać z gruntu z
wyłączeniem innych osób. W tych samych
granicach użytkownik wieczysty może swoim
prawem rozporządzać.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
44
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami:
oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości
gruntowej wymaga zawarcia umowy w formie aktu
notarialnego;
oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie
wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy
wymaga wpisu w księdze wieczystej;
w umowie ustala się okres użytkowania wieczystego
oraz określa się sposób korzystania z nieruchomości;
za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie
wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne;
2011-11-02
23
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
45
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
pierwsza opłata podlega zapłacie jednorazowo, nie
później niż do dnia zawarcia umowy – po przetargu,
jeśli zbycie nastąpiło w drodze bezprzetargowej –
pierwszą opłatę można rozłożyć na oprocentowane
raty – max. 10;
opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania
wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego
roku, z góry za dany rok, opłaty rocznej nie pobiera
się za rok, w którym zostało ustanowione prawo u.w.
(na wniosek u.w. termin płatności może być
zmieniony);
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
46
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
w razie wygaśnięcia u.w. opłata roczna podlega
zmniejszeniu proporcjonalnie do czasu trwania u.w. w
tym roku (od 22.10.2007r.);
nieruchomość gruntowa oddana w u.w. może być
sprzedana wyłącznie użytkownikowi wieczystemu (SP
– zgoda wojewody, między SP a JST – za
powiadomieniem użytkownika wieczystego);
z dniem zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości
wygasa, z mocy prawa, uprzednio ustanowione prawo
u.w. (przepisu art. 241 KC nie stosuje się);
art. 241. Wraz z wygaśnięciem u.w. wygasają
ustanowione na nim obciążenia.
2011-11-02
24
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
47
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
opłaty z tytułu u.w. ustala się według stawki
procentowej od ceny nieruchomości gruntowej
określonej na podstawie jej wartości (art.67);
stawka procentowa pierwszej opłaty wynosi od
15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej;
jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w
u.w. na więcej niż jeden cel, stawkę procentową
opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w
umowie został określony jako podstawowy (udział
w prawie u.w.);
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
48
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od
określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została
oddana, i wynosi:
0.3% ceny – za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności
i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony ppoż.,
0.3% ceny – za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów
sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi,
0.3% ceny – za nieruchomości gruntowe na działalność
charytatywną, …
1% ceny – za nieruchomości gruntowe na cele rolne (od
1.01.2008r.),
1% ceny – za nieruchomości gruntowe na cele mieszkaniowe, na
realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów
publicznych oraz działalność sportową,
2% ceny – za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną,
3% ceny – za pozostałe nieruchomości gruntowe
2011-11-02
25
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
49
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
Aktualizacja opłat rocznych
wysokość opłaty rocznej może być aktualizowana, nie
częściej niż raz w roku, jeżeli wartość nieruchomości
ulegnie zmianie
zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy
zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej
jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień
aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona
w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu
oddania jej w u.w., aktualizacji nie dokonuje się. W
przypadku nieruchomości oddanych w u.w. na cele
mieszkaniowe powyższy warunek stosuje się przez
okres 5 lat od dnia zawarcia umowy
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
50
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu lub
na wniosek u.w., na podstawie wartości nieruchomości
gruntowej określonej przez rzeczoznawcę
majątkowego
do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego należy
wypowiedzieć na piśmie wysokość dotychczasowej
opłaty, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej
nowej wysokości. Należy podać: sposób obliczenia
nowej wysokości opłaty, wartość nieruchomości,
pouczyć u.w. o sposobie zakwestionowania
wypowiedzenia, miejsce w którym może zapoznać się z
operatem szacunkowym
2011-11-02
26
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
51
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od
otrzymania wypowiedzenia, złożyć do SKO
wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest
nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej
wysokości
ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do
aktualizacji opłaty, spoczywa na właściwym
organie
złożenie wniosku nie zwalnia z obowiązku
uiszczenia opłaty w dotychczasowej wysokości
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
52
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
niezłożenie wniosku do SKO albo oddalenie wniosku
przez SKO oznacza, że obowiązuje nowa wysokość
opłaty rocznej zaoferowana w wypowiedzeniu.
SKO może doprowadzić do ugody, może wniosek
oddalić lub wydać orzeczenie o ustaleniu nowej
wysokości opłaty
od orzeczenia SKO odwołanie nie przysługuje
od orzeczenia SKO właściwy organ lub u.w. mogą
wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia
orzeczenia. SKO przekazuje właściwemu sądowi akta
sprawy wraz ze sprzeciwem
2011-11-02
27
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
53
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
użytkownik wieczysty może żądać od właściwego
organu dokonania aktualizacji opłaty rocznej,
jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a
właściwy organ nie podjął aktualizacji. W razie
odmowy u.u. może w terminie 30 dni skierować
sprawę do SKO.
ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do
aktualizacji, spoczywa w tym przypadku na u.w.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
54
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
Bonifikaty
osobom fizycznym, których dochód
miesięczny na jednego członka gospodarstwa
domowego nie przekracza 50% przeciętnego
wynagrodzenia w gospodarce narodowej w
roku poprzedzającym rok, za który opłata
ma być wnoszona, ogłaszanego przez Prezesa
GUS w MP, właściwy organ udziela na ich
wniosek 50% bonifikaty od opłat rocznych,
jeżeli nieruchomość jest przeznaczona lub
wykorzystywana na cele mieszkaniowe;
2011-11-02
28
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
55
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do
rejestru zabytków, opłaty z tytułu użytkowania
wieczystego obniża się o 50% - pierwsza opłata i
opłaty roczne objęte stawką 3%;
właściwy organ za zgodą, odpowiednio wojewody albo
rady lub sejmiku, może udzielić bonifikaty od
pierwszej opłaty z tytułu oddania nieruchomości w
użytkowanie wieczyste, jeżeli nieruchomość oddawana
jest w użytkowanie wieczyste:
na cele mieszkaniowe,
osobom fizycznym lub prawnym prowadzącym
działalność charytatywną, …,
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
56
Użytkowanie wieczyste – opłaty, aktualizacje,
bonifikaty – c.d.
organizacjom zrzeszającym działkowców z
przeznaczeniem na ogrody działkowe,
poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy,
jeżeli nieruchomość była przejęta przed 5.12.1990r.,
na rzecz SP albo na rzecz JST,
kościołom i związkom wyznaniowym, mającym
uregulowane stosunki z państwem, na cele
działalności sakralnej,
w związku z odrębną własnością lokalu;
Zgoda wojewody albo rady lub sejmiku może dotyczyć
więcej niż jednej nieruchomości.
2011-11-02
29
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
57
Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd
Z dniem 1 stycznia 1998 r. (wejście w życie ugn)
dotychczasowy „zarząd” zastąpiono „trwałym
zarządem”.
Trwały zarząd jest formą prawną władania
nieruchomością przez państwową lub
samorządową jednostkę organizacyjną
nieposiadającą osobowości prawnej.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
58
Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd – c.d.
Jednostka organizacyjna ma prawo korzystania z
nieruchomości oddanej w trwały zarząd, a w szczególności
do:
korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia
działalności należącej do zakresu jej działania,
zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy,
przebudowy lub remontu obiektu budowlanego na
nieruchomości, zgodnie z przepisami Prawa
budowlanego, za zgodą organu nadzorującego,
oddania nieruchomości lub jej części w najem,
dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas, na
który został ustanowiony trwały zarząd, z
równoczesnym zawiadomieniem właściwego organu i
organu nadzorującego, jeżeli umowa jest zawierana na
okres do 3 lat, lub za zgodą tych organów, jeżeli umowa
jest zawierana na okres powyżej 3 lat.
2011-11-02
30
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
59
Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd – c.d.
Nieruchomości stanowiące przedmiot własności lub
przedmiot użytkowania wieczystego Skarbu Państwa
oddaje się w trwały zarząd państwowej jednostce
organizacyjnej, a nieruchomości stanowiące
przedmiot własności lub przedmiot użytkowania
wieczystego jednostki samorządu terytorialnego –
odpowiedniej samorządowej jednostce organizacyjnej.
Trwały zarząd ustanawia się na czas nieoznaczony lub
czas oznaczony.
Z wnioskiem o ustanowienie trwałego zarządu
występuje jednostka organizacyjna.
Trwały zarząd na rzecz jednostki organizacyjnej
ustanawia właściwy organ, w drodze decyzji
.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
60
Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd – c.d.
Za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobiera
się opłaty roczne.
Opłaty roczne uiszcza się przez cały okres
trwałego zarządu, w terminie do dnia 31 marca
każdego roku, z góry za dany rok.
Opłaty z tytułu trwałego zarządu ustala się według
stawki procentowej od ceny nieruchomości równej
jej wartości.
2011-11-02
31
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
61
Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd – c.d.
Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu
trwałego zarządu jest uzależniona od celu, na jaki
nieruchomość została oddana, i wynosi:
za nieruchomości oddane na cele obronności i
bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony
przeciwpożarowej – 0,1 % ceny,
za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, na
realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych
celów publicznych, działalność charytatywną, opiekuńczą,
kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-
rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, a
także na siedziby organów władzy i administracji
państwowej - 0,3 % ceny,
za pozostałe nieruchomości – 1 % ceny.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
62
Oddawanie nieruchomości w trwały zarząd – c.d.
Nie pobiera się opłat rocznych za nieruchomości
oddane w trwały zarząd pod drogi publiczne,
parki, zieleńce, ogrody botaniczne, ogrody
zoologiczne, parki narodowe oraz rezerwaty
przyrody.