Analiza transakcji, które odrzucam:

1. Ze względu na zabudowę gruntu,

2. Ze względu na służebność

3. Ze względu na inne przeznaczenie nieruchomości

5. Ze względu na inne przeznaczenie nieruchomości

6. Ze względu na zabudowę gruntu

7. ze względu na inne przeznaczenie nieruchomości, inny okres UW

9. Ze względu na zabudowę gruntu

10. ze względu na zapłatę w ratach

13. ze względu na obecność linii energetycznej

14.w związku z faktem, że była to jedyna transakcja prawem własności, która mogłaby być użyta do porównania, a pozostałe transakcje możliwe do porównania są gruntami w UW

15. Ze względu na inne przeznaczenie nieruchomości

W związku z tym podstawą oszacowania wartości prawa własności gruntu będą transakcje nr 4, 8, 11 i 12 dotyczące prawa UW. Są to grunty o tym samym przeznaczeniu co nieruchomość szacowana, z okresem UW do 2089 roku.

Opisana analiza rynku nie pozwala na ustalenie relacji pomiędzy cenami prawa własności i UW. W związku z tym do określenia wartości prawa własności nieruchomości zastosowano metodykę którą reguluje § 27 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który mówi:

„1. Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.

2.    W przypadku braku możliwości ustalenia wzajemnych relacji, o których mowa w ust. 1, wartość prawa własności określa się jako iloraz wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego i współczynnika korygującego, o którym mowa w § 29 ust. 3

Na potrzeby wyceny założono, że przeciętna stopa kapitalizacji wynosi 9%.

Różnica między ceną maksymalna i minimalną wynosi (68 zł - 48 zł) 20 zł/m².

Po obliczeniu zakresu kwotowego poprawek i skorygowaniu cen o poprawki mamy wartość prawa UW nieruchomości:

Wuw = 66 zł/m² * 6000 m² = 396 000 zł

Następnie obliczamy Wk ze wzoru zamieszczonego wcześniej dla stopy kapitalizacji 9%:

Wk = 0,60

W_N = 396 000 zł/0,6= 660 000 zł

Podstawą do aktualizacji opłaty za UW jest wartość 660 000 zł

---