Kiedy jest potrzebna�cyzja o warunkach zabudowy

Kiedy jest potrzebna decyzja o warunkach zabudowy

0x01 graphic

Gdy nie ma planu miejscowego konieczna jest decyzja o warunkach zabudowy.

Niestety, nie zawsze można ją uzyskać.

Decyzja będzie potrzebna, gdy na działce nieobjętej planem miejscowym zechcemy:

wybudować dom lub inny obiekt budowlany, który wymaga pozwolenia na budowę (na przykład garaż);
przebudować dom, zmieniając jego formę architektoniczną (na przykład nadbudować piętro);
zmienić sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (choćby zaadaptować budynek gospodarczy na cele mieszkalne).

Z decyzji dowiemy się:

czy planowana przez nas inwestycja jest w ogóle dopuszczalna (budowa domu mieszkalnego albo zmiana przeznaczenia istniejącego budynku);
jakie są warunki dotyczące kształtowania ładu przestrzennego, czyli na przykład jaką wysokość może mieć budynek, jaki może być kąt nachylenia połaci dachu, ile może wynieść powierzchnia zabudowy, jaka jest linia zabudowy;
w jaki sposób musimy się zaopatrywać w wodę, energię, jak odprowadzać ścieki, jak zapewnić dostęp do drogi;
czy dotyczą nas szczególne wymagania wynikające z przepisów o ochronie środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, ochronie obiektów budowlanych na terenach górniczych, przepisów sanitarnych lub przeciwpożarowych (urząd może nałożyć obowiązek wykonania ekspertyz, opinii i uzgodnień, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej).

Projekt budynku musi być dostosowany do wymogów decyzji.

Jeśli dom będzie zaprojektowany inaczej, nie dostaniemy pozwolenia na budowę.

Czy można nie dostać warunków zabudowy?

Jest to możliwe, jeśli nie spełnimy któregokolwiek z poniższych warunków:

co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w taki sposób, aby można było nawiązać do istniejącej zabudowy.
Ten wymóg nazywany jest dobrym sąsiedztwem.
Nie odnosi się on do zabudowy zagrodowej, jeśli powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie;
działka ma dostęp do drogi publicznej (bezpośredni lub przez prywatną drogę dojazdową albo służebność drogową);
teren jest wystarczająco uzbrojony lub planuje się wykonanie uzbrojenia (musi to być potwierdzone przez przedsiębiorstwo zarządzające siecią);
działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo zgoda taka została wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc (chodzi o działki oznaczone w ewidencji jako budowlane lub rolne, które według starych planów były przeznaczone pod zabudowę);
decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami dotyczącymi między innymi ochrony środowiska lub zabytków.

czy działka leży w strefie ochronnej, czyli pasie terenu, na którym obowiązuje całkowity lub częściowy zakaz zabudowy; strefy takie ustanawia się najczęściej wokół parków krajobrazowych, rezerwatów przyrody, ujęć wody, linii wysokiego napięcia, oczyszczalni ścieków, zakładów produkcyjnych, cmentarzy, torów kolejowych.
czy w okolicy planowane są obiekty, które mogłyby okazać się uciążliwe (szkoła, stadion, cmentarz, targowisko) lub wręcz szkodliwe (autostrada, fabryka, składowisko odpadów) albo zmieniające charakter okolicy (na przykład osiedle domów wielorodzinnych),

0x01 graphic