plan, nieruchomości-wykłady

Łódź, 2008 roku

0x08 graphic
PLAN ZARZĄDZANIA NIERUCHOMOŚCIĄ KOMERCYJNĄ

OPRACOWAŁ

mgr Tomasz Grabarczyk

I. WSTĘP.

1. Zakres i cel opracowania.

Powodem sporządzenia planu zarządzania jest zaspokojenie oczekiwań właściciela

nieruchomości. Sporządzony plan ma umożliwić osiągnięcie następujących celów:

a). uzyskanie dokładnej wiedzy o stanie prawnym, wartości rynkowej oraz o stanie

technicznym nieruchomości;

b). ocenę dotychczasowego sposobu i metod zarządzania nieruchomością;

c). dokonanie wyboru określonego sposobu zarządzania w przyszłości, właściwego z punku widzenia właściciela nieruchomości.

Przesłanką ekonomiczną wskazanych w planie działań jest wzrost wartości nieruchomości.

2. Założenia wstępne do planu zarządzania nieruchomością.

Podstawowym zadaniem inwestowania jest czerpanie korzyści z nieruchomości przy minimalnych nakładach. Aktualnie nieruchomość funkcjonuje w oparciu o stabilny wynajem powierzchni magazynowo - biurowych budynku stojącego na nieruchomości gruntowej. Średni standard powierzchni biurowych można uznać za słabą stronę nieruchomości.

Aby spełnione zostały oczekiwania właścicieli oraz aby zminimalizować wady nieruchomości proponuje się analizę następujących wariantów działania:

a). Utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

b) Prace konserwacyjno - remontowe poprawiające jedynie stan techniczny obiektu, bez żadnych zmian konstrukcyjnych. Zamierzonym celem w tym wariancie jest poprawa estetyki i podwyższenie standardu powierzchni biurowych i magazynowych.

3. Podstawy prawne zarządzania nieruchomością.

1. Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997roku

2. Ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku

Ponadto zarządca nieruchomości, w trakcie pełnienia swej funkcji realizuje również obowiązki ujęte w innych przepisach, a w szczególności w:

a. Ustawie o rachunkowości z dnia 29 września 1994 roku;

b. Ustawie o podatku od towarów i usług oraz podatku akcyzowym z dnia 18 stycznia 1993roku

c. Ustawie o podatku dochodowym od osób prawnych z dnia 15 luty 1992 roku

d. Ustawie o podatkach lokalnych

e. Ustawie prawo budowlane z dnia 7 lipca 1994 roku

f. Ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach z dnia 13 września 1996r

h. Przepisach samorządowych.

II. PODSTAWOWE INFORMACJE O NIERUCHOMOŚCI.

1.Stan prawny nieruchomości i status właściciela.

Dla przedmiotowej nieruchomości jest urządzona księga wieczysta Nr 123/a przez Sąd Rejonowy w Łodzi X Wydział Ksiąg Wieczystych. W skład nieruchomości wchodzi działka gruntu o powierzchni 56 000 m² i postawiony na niej budynek magazynowo - biurowy o powierzchni 13 000m². Właścicielem gruntu jest Miasto Łódź. Działka gruntu w wieczystym użytkowaniu do dnia 30 września 2108 roku. Wieczystym użytkownikiem gruntu i właścicielem budynków jest ,,LEX” Spółka Akcyjna w Łodzi przy ulicy Jeziornej 21.

2. Lokalizacja ogólna.

Nieruchomość położona jest w strefie granicznej miasta blisko drogi E75 prowadzącej na Piotrków Trybunalski przy ulicy Cudu Narodowego. Jest nieruchomością gruntową o powierzchni 56 000 m² zabudowaną budynkiem o funkcji magazynowo-biurowej. W budynku są zlokalizowane pomieszczenia przeznaczone na działalność zarówno biurową (strona PN), jak i magazynową (strona PD). W planie zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka gruntu jest przeznaczona na cele magazynowe i biurowe.

0x01 graphic

Zdjęcie - widok od strony ulicy Cudu Narodowego.

3. Lokalizacja szczegółowa.

Analizowany obiekt jest położony w Łodzi, szczytem zwrócony do ulicy Okólnej, a

przodem do ulicy Cudu Narodowego. Jest do niego dobry dojazd z dwóch stron, drogami o szerokości 10 m. Bezpośrednie sąsiedztwo w obrębie posesji przy ulicy Okólnej stanowi identyczny magazyn o powierzchni 18 000 m² i takim samym przeznaczeniu. W odległości do 1000 m znajduje się hipermarket budowlany, stacja benzynowa, dwa salony samochodowe oraz osiedle domków jednorodzinnych.

Rozpatrywany rejon pełni funkcję magazynowo -handlowo-usługową po obydwu stronach głównej arterii wjazdowej do miasta. Istotnym czynnikiem potencjalnego rozwoju otoczenia są : położenie w pobliżu dużych osiedli mieszkalnych, rozkwit handlu i usług, planowana modernizacja ulicy Cudu Narodowego.

4. Opis i stan techniczny budynku

Jest to budynek jednokondygnacyjny magazynowy o konstrukcji szkieletowej, żelbetowej wypełnionej płytami żelbetowymi prefabrykowanymi. Rok budowy 1988. Stropodach wykonany jest z płyt prefabrykowanych, kryty papą. Posadzki betonowe. Okna i drzwi stalowe. Tynki cementowo-wapienne malowane. W budynku wydzielono 2 magazyny o łącznej powierzchni użytkowej 10400 m²oraz powierzchnie biurowe o łącznej powierzchni 2600 m². Do budynku przylegają parkingi na 40 samochodów osobowych i 12 dostawczych oraz 2 stanowiska dla tirów z naczepami.

Powierzchnia zabudowy budynku	13 374 m²
Powierzchnia użytkowa = powierzchnia najmu	13 000 m²
W tym powierzchnia : magazynowa	10400 m²
biurowa	2600 m²

Kubatura obiektu	67600m³

Według danych z ewidencji gruntów i budynków budynek położony jest na działce nr 123/a. Działka ma kształt regularny prostokątny.

Nieruchomość wyposażona jest w następujące instalacje:

Wodno kanalizacyjną z przyłączem do sieci miejskiej,
Elektryczną,
Centralnego ogrzewania,
Telefoniczną wraz z internetową.

Budynek magazynowy o powierzchni użytkowej 13 000 m² jest zasilany w energię elektryczną z własnej stacji transformatorowej 15kV/04kV o mocy 630kWA. Cała nieruchomość posiada instalację kanalizacyjną sanitarną i deszczową włączoną do kanalizacji miejskiej. Ogrzewanie z ciepłowni miejskiej poprzez własne wymienniki ciepła wraz z pomiarem zużytej energii.

5. Dokumentacja techniczna

Dokumentacja techniczna jest przechowywana w dziale administracyjno-technicznym Spółki i składa się z :

Dokumentacji budowlanej (przekroje, rzuty),
Dokumentacji instalacji elektrycznych,
Dokumentacji instalacji cieplnych,
Dokumentacji instalacji wodnych,
Dokumentacji instalacji kanalizacyjnych,
Książki obiektu budowlanego,
Instrukcji obsługi urządzeń energetycznych,
Szczegółowych instrukcji obsługi i konserwacji instalacji.

6. Sposób zagospodarowania i wykorzystania nieruchomości.

Lokal nr I. Powierzchnia najmu 1300 m², posadzka z paneli podłogowych i częściowo płytek PCV , ściany działowe otynkowane i pomalowane. Aktualny najemca A. Obiekt przeznaczony na biuro rachunkowe.

Lokal nr II. Powierzchnia najmu 1300 m², posadzka z paneli podłogowych i częściowo płytek PCV , ściany działowe otynkowane i pomalowane. Aktualny najemca B. Obiekt przeznaczony na biuro architektoniczno-budowlane.

Lokal nr III. Powierzchnia najmu 4800 m², posadzka betonowa. Aktualny najemca C. Obiekt bez ścian działowych, wykorzystywany jako magazyn mebli przeznaczonych na eksport .

Lokal nr IV. Powierzchnia najmu 5600 m², posadzka betonowa. Aktualny najemca D. Obiekt z ścianami działowymi przeznaczony na magazyn części motoryzacyjnych.

Uproszczony rzut kondygnacji z powierzchniami wynajmowanych lokali

0x08 graphic

7. Określenie potrzeb remontowych

Obliczenie stopnia zużycia technicznego budynku

Zużycie techniczne budynku oblicza się z następującego wzoru:

0x08 graphic

Gdzie: A_i- udział danego elementu w kształcie budowy obiektu w %,

Sz_i- zużycie określonego elementu w %.

Tabela 1 Średnioważony stopień zużycia budynku magazynowego

Nazwa elementu	A_i	Sz_i	A_i*Sz_i/100
Roboty ziemne i fundamenty	20	10	2
Mury nadziemne i ściany działowe	18	40	7,2
Stropodach	30	30	9
Posadzki	10	50	5
Elewacje, roboty zewnętrzne	2	60	1,2
Tynki wewnętrzne malowane	4	40	1,6
Instalacja kanalizacyjna	3	30	0,9
Instalacja wodociągowa	2	40	0,8
Instalacja elektryczna	5	35	1,75
Instalacja grzewcza	6	80	4,8
RAZEM	100	-	34,25%

Łączne zużycie techniczne przyjęto w wysokości 34%.

8. Określenie zakresu prac remontowych

W wyniku oceny stanu technicznego budynku i stopnia zużycia proponuje się następujący harmonogram prac remontowych niezbędnych do dalszego korzystania z nieruchomości i jej utrzymania w stanie nie pogorszonym. Nakłady na wykonanie remontu przyjęto na podstawie kosztów jednostkowych prac budowlanych kształtujących się na rynku łódzkim według stanu na luty 2008 r.

Tabela 2 Określenie zakresu prac remontowych

Rodzaj prac	Obmiar robót w m²	Koszty w zł	Termin wykonania
Pokrycie dachu	13020	390600	VI -VIII 2008
Elewacje, panele	2392	143520	V 2008
Tynki zewnętrzne	100	3700	V 2008
Malowanie ścian i sufitów	700	28000	VIII - IX 2008
RAZEM		565820

9. Obecny sposób zagospodarowania nieruchomości.

Wszystkie powierzchnie są wynajęte. Najemcy zostali przejęci wraz z zakupem nieruchomości. Nowy właściciel zlecił zarządcy opracowanie planu zarządzania nieruchomością. Realizacja planu ma przynieść:

Podniesienie wartości nieruchomości ,
Wzrost wpływów z najmu,
Poprawę estetyki nieruchomości,
Wszystkie prace remontowe należy finansować z bieżących wpływów z najmu.

10. Podsumowanie i wnioski

Wyżej wymieniona nieruchomość to magazyn wybudowany w 1988 roku wolnostojący, parterowy, w sąsiedztwie identycznego obiektu. W magazynie tym zostały wyodrębnione place składowe. Ogólny stan techniczny budynku jest zadowalający. W ciągu najbliższych pięciu miesięcy zakres prac remontowych oszacowano na kwotę 565820 PLN. Nakłady na remonty zostaną pokryte z bieżących wpływów.

III. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI.

1. Określenie zasięgu rynku

Analizowana nieruchomość jest wynajmowana firmom z głębi kraju, jak i łódzkim. Z racji jej położenia dalsza część analizy dotyczy rejonu ulic Okólnej i Cudu Narodowego

2. Klienci - ich potrzeby i preferencje

Klienci na potrzeby działalności gospodarczej preferują obiekty, do których jest dobry dojazd z głębi kraju i odpowiednia infrastruktura techniczna okolicy. Obiekty takie zapewniają swobodny dojazd tirami, z dużą ilością miejsc parkingowych. Klienci prowadzący handel detaliczny szczególnie upodobali sobie miejsca już wcześniej wypromowane i znane jako centra handlowe.

Z roku na rok wzrasta zainteresowanie powierzchniami nie tylko ulokowanymi w odpowiednim punkcie spełniającym warunki dobrego dojazdu i położenia, ale także o odpowiednim standardzie. Obecnie poszukiwane są lokale biurowe o powierzchni ok. 200-300 m², jak również duże powierzchnie magazynowe od 2000-6000 m² o standardzie podwyższonym, mogące spełniać rolę np. typowych powierzchni biurowych lub dużych centrów logistycznych.

3. Konkurencyjne nieruchomości

W tym rejonie miasta w zasadzie brak dla analizowanej nieruchomości poważnej konkurencji. Istniejące nieruchomości o zbliżonej funkcji są kilkanaście razy mniejsze i wielu przypadkach zaniedbane.

W niewielkim stopniu konkurencję stanowią obiekty położone kilkanaście kilometrów dalej na Pd-Wsch w okolicach Tuszyna i Piotrkowa Trybunalskiego . Są one powierzchniowo dużo większe, jednak położone dalej od dużego miasta jakim jest Łódź. Posiadają natomiast bardzo zbliżone ceny najmu.

4. Analiza porównywalnych nieruchomości

Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w strefie II, stąd ceny najmu i ceny sprzedaży odbiegają znacząco od cen uzyskiwanych w centrum miasta. W bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się lokale o wyższym standardzie o powierzchni 400-1000m², gdzie stawka podstawowa wynosi 27-32 PLN/m². Ceny powierzchni małych kształtują się na poziomie 32-39 PLN/m². Czynsz wyższy niż 40 PLN/m² występuje w nowo wybudowanych obiektach, np. w Centrum Handlowym. Natomiast czynsze powierzchni handlowych o średnim standardzie kształtują się na poziomie 16-22 PLN/ m².

5. Określenie średniego czynszu brutto dla lokali o średnim standardzie.

Z kilkunastu obiektów do analizy wybrano 4 lokale porównywalne o zbliżonych cechach:

Lokal nr 1 - firma L ul. Z o pow. 1100 m²

Lokal nr 2 - firma U ul. X o pow. 1200 m²

Lokal nr 3 - firma G ul. X o pow. 5000 m²

Lokal nr 4 - firma G ul. X o pow. 3900 m²

Tabela 3 Średni czynsz brutto dla lokali o średnim standardzie

Wyszczególnienie	Obiekt porównywany	Obiekt 1	Obiekt 2	Obiekt 3	Obiekt 4
Stawka czynszu		22	25	23	26
Data badania		2008	2008	2008	2008
Powierzchnia		1100	1200	5000 5	3900
Przeznaczenie	Magazyn	Biuro	Biuro	Magazyn	Magazyn
Stan techniczny	średni	średni	średni	średni	średni
Uzbrojenie	Pełne	Pełne	Pełne	Pełne	Pełne
Dojazd	średni	średni	średni	średni	średni
Średnia stawka najmu			24PLN/ m²

6. Określenie średniego czynszu brutto dla lokali o wysokim standardzie.

Lokale o podwyższonym standardzie mają: pełne ogrzewanie, podwieszane sufity, na posadzce terakotę, ścianę wyłożoną panelami, nowoczesne oświetlenie, dobry dojazd. Z kilkunastu analizowanych lokali o wyższym standardzie wybrano 4 spełniające powyższe warunki:

Lokal nr 1 - firma P ul. Z o pow. 1000 m²

Lokal nr 2 - firma R ul. X o pow. 1400 m²

Lokal nr 3 - firma S ul. X o pow. 5200 m²

Lokal nr 4 - firma T ul. X o pow. 4300 m²

Tabela 4 Średni czynsz brutto dla lokali o wysokim standardzie

Wyszczególnienie	Obiekt porównywany	Obiekt 1	Obiekt 2	Obiekt 3	Obiekt 4
Stawka czynszu		27	28	31	30
Data badania		2008	2008	2008	2008
Powierzchnia		1000	1400	5200 5	4300
Przeznaczenie	Magazyn	Biuro	Biuro	Magazyn	Magazyn
Stan techniczny	Dobry	Dobry	Dobry	Dobry	Dobry
Uzbrojenie	Pełne	Pełne	Pełne	Pełne	Pełne
Dojazd	dobry	dobry	dobry	dobry	dobry
Średnia stawka najmu			29PLN/ m²

W przypadku remontu powierzchni przeznaczonych na biura i magazyny analizowanej nieruchomości istnieje duża szansa uzyskania stawek za wynajem jak wyżej 29PLN/ m²

7. Podsumowanie i wnioski

W związku z możliwością powstania w perspektywie kilku lat poważnej konkurencji oraz prowadzenia prac w obiektach o średniej konkurencji należy podjąć przedsięwzięcia zmierzające do zachowania dominującej roli analizowanej nieruchomości w tym rejonie miasta poprzez:

Podniesienia standardu wynajmowanych lokali,
Właściwy dobór najemców,
Poprawę funkcjonalności nieruchomości.

IV. BIEŻĄCA ANALIZA FINANSOWA.

1. Analiza finansowa nieruchomości.

Analiza wpływów i wydatków

W stanie istniejącym nieruchomość przynosi przychody efektywne z najmu. Wszystkie umowy najmu są zawarte na czas nieokreślony z półrocznym okresem wypowiedzenia. Koszty zużycia energii elektrycznej, ogrzewania i wywozu śmieci pokrywa wynajmujący. Najemca we własnym zakresie pokrywa koszty telefonów oraz koszty napraw i modernizacji wewnątrz wynajmowanego magazynu. Czynsz jest płatny do 15-go każdego miesiąca. Stawki czynszu nie odbiegają od stawek rynkowych. W 2006 i 2007 roku kształtowały się na poziomie :

Nr obiektu	Powierzchnia w m²	zł za m²	zł miesięcznie
I	1300	25	32500
II	1300	25	32500
III	4800	21	100800
IV	5600	22	123200
RAZEM	13000	------	289000

Średnia cena za 1m² = 289000/ 13000 = 22,23 zł/m²

Do dalszej analizy przyjęto 22 zł/m²

1a.Bieżąca analiza finansowa

Przychody w latach 2006-2007

Tabela 5 Przychody to wpływy od najemców powierzchni użytkowej.

ROK	Powierzchnia najmu	Średnia roczna cena najmu za 1 m²	Roczne przychody
2006	13 000	22	3432000
2007	13 000	22	3432000

Tabela 6 Koszty w latach 2006-2007

Wyszczególnienie	ROK
Wyszczególnienie		2006	2007
Energia cieplna	180 000	185400
Energia elektryczna	6800	7004
Woda	27000	27810
Podatek od nieruchomości	120000	123600
Konserwacja	14000	14420
Remont	4000	4120
Płace, ZUS	320 000	329600
Usługi obce	210 000	216300
Marketing, reklama	30 000	30900
Ubezpieczenie majątkowe	15 000	15450
Pozostałe koszty	40 000	41200
Razem koszty	966 800	995804

W tabeli ujęte są wszystkie rodzaje kosztów występujących w nieruchomości.

Wykres 1 Wykres kosztów w 2007 roku

0x01 graphic

Wykres przedstawia strukturę kosztów w 2007 roku.

Tabela 7 Budżet operacyjny na lata 2006-2007

Pozycja budżetu	ROK
Pozycja budżetu		2006	2007
Przychody ze sprzedaży	3432000	3432000
Inne przychody	0	0
Przychody ogółem	3432000	3432000
Energia cieplna	180 000	185 400
Energia elektryczna	6800	7 004
Woda	27000	27 810
Podatek od nieruchomości	120000	123 600
Remonty i konserwacje	18000	18 540
Płace, ZUS	320 000	329 600
Usługi obce	210 000	216 300
Marketing, reklama	30 000	30 900
Ubezpieczenie majątkowe	15 000	15 450
Pozostałe koszty	40 000	41 200
Koszty operacyjne ogółem	966 800	995 804
Koszty stałe
Koszty zmienne
Ilość sprzedanych usług
Koszt stały jednostkowy
Koszty zmienne jednostkowe
Dochód operacyjny	2 465 200	2 436 196

W latach 2006-2007 przychody z wynajmu powierzchni użytkowych przewyższały koszty operacyjne. Nieruchomość generowała dodatni dochód operacyjny.

2a. Finansowanie remontów .

Wszelkiego rodzaju prace remontowe finansowane są z bieżących przychodów z nieruchomości.

3a.Oszacowanie wartości nieruchomości

Dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu wartość rynkową określa się zgodnie z art. 150 pkt. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wartość rynkową nieruchomości, zgodnie z art. 151 Ustawy, stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

Strony umowy były od siebie niezależne, działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy.
Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Wartość rynkowa nieruchomości została ustalona na podstawie Standardów Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Do określenia wartości rynkowej przyjęto wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, zgodnie z celem wyceny.

Do określenia wartości rynkowej nieruchomości wykorzystane zostało podejście dochodowe . Podejście dochodowe stosuje się zgodnie z rozporządzeniem RM w sprawie szczególnych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, przy ustalaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość dochodu jest znana lub możliwa do ustalenia. Dalej posłużono się metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej, z uwagi na możliwość ustalenia wysokości dochodów z czynszów dla przedmiotowej nieruchomości na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych czynszów najmu.

a). Ustalenie wartości rynkowej powierzchni o wysokim standardzie

Wynajmowane lokale w obecnym stanie zostały zakwalifikowane do średniego standardu.

Tabela 8 Ustalenie stopy kapitalizacji netto dla lokali o średnim standardzie

Atrybuty	Obiekt 1	Obiekt 2	Obiekt 3	Obiekt 4
Wartość (Wi)	1470222,22	1894736,84	8432345,68	6696941,18
Lokalizacja	ul.Z	ul.X	ul.X	ul.X
Przeznaczenie	biuro	biuro	magazyn	magazyn
Dochód roczny netto (Di)	264640	360000	1707550	1423100
Stopa kapitalizacji Rl =( Di/Wi)*100%	18	19	20,25	21,25
Średnia stopa kapitalizacji	Rśr =	(18+19+	20,25+21,25) :4	= 19,625%

Dla potrzeb wyceny stopę kapitalizacji przyjęto na poziomie 19,5%

Szacowanie nieruchomości techniką kapitalizacji prostej polega na określeniu iloczynu dochodu rocznego i współczynnika kapitalizacji.

Wdn = D netto / r

gdzie,

Wdn - wartość dochodowa nieruchomości

D netto - dochód netto

r - stopa kapitalizacji

Wdn = 12.493312,82 PLN

Wartość nieruchomości na koniec 2007 roku wyniosła 12.493312,82 PLN.

Podsumowanie

Opisywana nieruchomość jest w stanie dość dobrym, wymaga niewielkich nakładów finansowych w postaci remontu. Generowała przez analizowany okres 2006-2007 rok (brak wcześniejszych danych) dość wysoki dochód operacyjny. Budynek nie jest stary i przy dobrym zarządzaniu prognozowany jest dalszy wzrost przychodów.

b). Ustalenie wartości rynkowej powierzchni o wysokim standardzie

Tabela 9 Stopa kapitalizacji netto dla lokali o wysokim standardzie

Atrybuty	Obiekt 1	Obiekt 2	Obiekt 3	Obiekt 4
Wartość (Wi)	1654000	1820000	9230000	7490000
Lokalizacja	ul.Z	ul.X	ul.X	ul.X
Przeznaczenie	biuro	biuro	magazyn	magazyn
Dochód roczny netto (Di)	264640	360000	1707550	1423100
Stopa kapitalizacji Rl =( Di/Wi)*100%	16	19,78	18,5	19
Średnia stopa kapitalizacji	Rśr =	(16+19,78+	18,5+19) :4	= 18,32%

Dla potrzeb wyceny stopę kapitalizacji przyjęto na poziomie 18,5%.

4. Podsumowanie

Możliwe jest uzyskanie znacznych korzyści w wyniku przeprowadzenia remontu na danym obiekcie. Po remoncie możliwe jest uzyskanie czynszu w wysokości ok. 29PLN za m² (podniesienie do wysokiego standardu wynajmowanych powierzchni.)

5.Ustalenie stopy dyskonta

Tabela 10 Ustalenie stopy dyskonta

Opcje	01.04.2007	01.06.2007	01.08.2007	01.09.2007	01.10.2007
Dyskonto weksli	4,5	4,75	4,9	5,00	5,01
Lokaty w 20 bankach (36 miesięcy)	3,75	3,68	3,82	3,9	3,88
Bony skarbowe(52 tyg.)	4,65	4,70	4,80	5,01	5,00

Stopa inflacji za październik 2007 spadła do 1,2 %. Prognozuje się, że inflacja w 2008 roku nie przekroczy 3%. Należy przyjąć, że określenie stopy dyskonta obciążone będzie dość znacznym błędem. Do obliczeń można przyjąć kilka wariantów stopy dyskonta.

Do obliczeń przyjęto średnią arytmetyczną oprocentowania z października 2008 roku dla dyskonta weksli, bonów skarbowych i oprocentowania depozytów terminowych.

(5,01+3,88+5,00):3=4,63% = r_d

stopę inflacji przyjęto na poziomie 2% = r_i

stopę dyskonta można obliczyć z zależności:

r_d = r_b *r_o dla r_o = r_r*r_i

r_b = (1+stopa nominalna oprocentowania depozytów bankowych/1+stopa inflacji)-1

gdzie: r_r - ryzyko inwestowania, waga 1,2, 1, 5 lub 2,0, w zależności od użytego kapitału,

r_i - ryzyko indywidualne, waga : 1,1, 1,3, 1,5.

Otrzymujemy:

r_b= (1+0,0463/1+0,02)-1= 0,0258 , przyjęto 2,6%

Rynkowe ryzyko sposobu inwestowania r_r = 1,5 (kredyt bankowy, brak dużych środków własnych).

Ryzyko indywidualne:

Perspektywa rozwoju sektora lub branży = 1,3 (średnie ryzyko)

Prawdopodobieństwo napotkania barier popytu = 1,1 (małe ryzyko).

Konkurencja = 1,3 (średnie ryzyko).

r_i = (1,3+1,1+1,3):3 = 1,23

Wysokość stopy dyskonta : r_d = 3% * 1,5 * 1,23 = 5,53 % ; do dalszych obliczeń przyjęto 6%.

V.ANALIZA STRATEGICZNA

1.Analiza SWOT

Mocne strony nieruchomości	Słabe strony nieruchomości
Położenie wzdłuż trasy wylotowej z Łodzi Uregulowany stan prawny Atrakcyjne stawki czynszu Solidność najemców Korzystanie z profesjonalnej obsługi w zakresie zarządzania nieruchomością Duża ilość miejsc parkingowych Pełny wynajem powierzchni	Bliskie położenie innych centrów biurowych Dość duże (34%) zużycie techniczne wymagające remontu Brak możliwości rozbudowy
Szanse	Zagrożenia
Bardzo dobra lokalizacja Dogodne połączenia Wzrost popytu na powierzchnie biurowe i magazynowe	Powstanie innych nieruchomości o przeznaczeniu biurowym Rosnące stopy procentowe Zmiany regulacji prawnych Wzrost różnego rodzaju obciążeń np. inflacja

Po przeanalizowaniu szans i zagrożeń, można dojść do wniosku, że te pierwsze mają większe znaczenie ekonomiczne. Co prawda z analizy rynku wynika, że w najbliższej przyszłości będzie powstawać coraz więcej nieruchomości, które stanowić będą potencjalną konkurencję, jednak doskonałe położenie oraz dogodna komunikacja budynku stanowią jego poważne atuty, które spowodują, że zainteresowanie wynajmem powierzchni na pewno nie będzie spadać. W najbliższym czasie przewiduje się wzrost stóp procentowych co stanowi pewne zagrożenie, jednak nie na tyle duże by spowodować znaczny spadek rentowności wynajmu, szczególnie w sytuacji dużego zainteresowania nowoczesnymi powierzchniami biurowymi, które pociąga za sobą wzrost stawek czynszów.

Mocne strony również przeważają nad słabymi. Nieruchomość jest dogodnie położona, ma uregulowany stan prawny i solidnych najemców w pełni od dłuższego czasu wynajmujących powierzchnie.

2.Określenie wariantów postępowania

Do dalszej analizy przyjęto dwa warianty:

WARIANT I - ZACHOWAWCZY

Pozwoli on utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym i generować jej dochód i zysk dla właściciela na niezmienionym poziomie.

WARIANT II - ROZWOJOWY

Daje możliwość rozwoju nieruchomości poprzez szereg prac remontowych ujętych w (tabeli 2), które w rezultacie przyczynią się do podwyższenia standardu wynajmowanych powierzchni użytkowych, a co za tym idzie będą miały wpływ na generowany przychód potencjalny.

3. Wariant I

Założenia :

średnia roczna cena najmu rośnie 2% rocznie począwszy od 2008 roku
Wykorzystanie powierzchni ok. 85%.

Tabela 11 Potencjalne przychody w latach 2008-2012

ROK	Powierzchnia najmu	Średnia roczna cena najmu za 1 m²	Wykorzystanie	Roczne przychody
2008	13 000	24,0	0,85	3182400,0
2009	13 000	25,0	0,85	3309696,0
2010	13 000	26,0	0,85	3442083,8
2011	13 000	27,0	0,85	3579767,2
2012	13 000	28,1	0,85	3722957,9

Potencjalne koszty w latach 2008-2012

Założenia:

koszty energii cieplnej i wody rosną o 2% rocznie od 2008 roku
energia elektryczna o 3,5% rocznie
przeprowadza się niezbędne konserwacje pozwalające utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym.
Niewielki wzrost nakładów na marketing i usługi obce.

Tabela 12 Potencjalne koszty w latach 2008-2012

Wyszczególnienie	ROK
Wyszczególnienie		2008	2009	2010	2011	2012
Energia cieplna	189108	192890,16	196747,9632	200682,9225	204696,5809
Energia elektryczna	7249,14	7502,8599	7765,459997	8037,251096	8318,554885
Woda	28366,2	28933,524	29512,19448	30102,43837	30704,48714
Podatek od nieruchomości	126072	128593,44	131165,3088	133788,615	136464,3873
Konserwacja	14708,4	15002,568	15302,61936	15608,67175	15920,84518
Remont	0	0	0	0	0
Płace, ZUS	336192	342915,84	349774,1568	356769,6399	363905,0327
Usługi obce	220626	225038,52	229539,2904	234130,0762	238812,6777
Marketing, reklama	31518	32148,36	32791,3272	33447,15374	34116,09682
Ubezpieczenie majątkowe	15759	16074,18	16395,6636	16723,57687	17058,04841
Pozostałe koszty	42024	42864,48	43721,7696	44596,20499	45488,12909
Razem koszty	1011622,74	1031963,932	1052715,753	1073886,55	1095484,84

Tabela 13 Budżet operacyjny na lata 2008-2012

Pozycja budżetu	ROK
Pozycja budżetu		2008	2009	2010	2011	2012
Przychody ze sprzedaży	3182400,00	3309696,00	3442083,84	3579767,19	3722957,88
Inne przychody	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Przychody ogółem	3182400,00	3309696,00	3442083,84	3579767,19	3722957,88
Energia cieplna	189108,00	192890,16	196747,96	200682,92	204696,58
Energia elektryczna	7249,14	7502,86	7765,46	8037,25	8318,55
Woda	28366,20	28933,52	29512,19	30102,44	30704,49
Podatek od nieruchomości	126072,00	128593,44	131165,31	133788,61	136464,39
Remonty i konserwacje	14708,40	15002,57	15302,62	15608,67	15920,85
Płace, ZUS	336192,00	342915,84	349774,16	356769,64	363905,03
Usługi obce	220626,00	225038,52	229539,29	234130,08	238812,68
Marketing, reklama	31518,00	32148,36	32791,33	33447,15	34116,10
Ubezpieczenie majątkowe	15759,00	16074,18	16395,66	16723,58	17058,05
Pozostałe koszty	42024,00	42864,48	43721,77	44596,20	45488,13
Koszty operacyjne ogółem	1011622,74	1031963,93	1052715,75	1073886,55	1095484,84
Dochód operacyjny	2170777,26	2277732,07	2389368,09	2505880,64	2627473,04

Wpływ ze sprzedaży nieruchomości po okresie prognozy.

Dla potrzeb wyceny stopę kapitalizacji przyjęto na poziomie 19,5%

Szacowanie nieruchomości techniką kapitalizacji prostej polega na określeniu iloczynu dochodu rocznego i współczynnika kapitalizacji.

Wdn = D netto / r

gdzie,

Wdn - wartość dochodowa nieruchomości

D netto - dochód netto

r - stopa kapitalizacji

Wdn =13474220,72 PLN

Wartość nieruchomości na koniec 2012 roku wynosi 13.474220,72 PLN.

Oszacowanie zdyskontowanego wpływu ze sprzedaży nieruchomości po okresie prognozy.

Tabela 14 Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży po okresie prognozy

Wyszczególnienie	Kwota
Cena transakcji	13474220,72
Koszt sprzedaży (2%)	269484,4145
Podstawa opodatkowania	13204736,31
Podatek dochodowy (10%)	1320473,631
Wpływ ze sprzedaży	11884262,68
Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży	8880612,415

Tabela 15 Przepływy pieniężne cash-flow w latach 2008-2012

Wyszczególnienie	ROK
Wyszczególnienie		2008	2009	2010	2011	2012
Dochód	2170777,26	2277732,07	2389368,09	2505880,64	2627473,04
Przepływy gotówkowe	2170777,26	2277732,07	2389368,09	2505880,64	2627473,04
Amortyzacja	521000	494950	470202,5	446692,375	424357,7563
Podstawa opodatkowania	1649777,26	1782782,07	1919165,59	2059188,27	2203115,28
Stawaka podatku	0,19	0,19	0,19	0,19	0,19
Podatek	313457,6794	338728,5929	364641,4614	391245,771	418591,9041
Przepływ operacyjny	1336319,58	1444053,48	1554524,13	1667942,50	1784523,38
Przepływ środków pieniężnych	1336319,58	1444053,48	1554524,13	1667942,50	1784523,38
Współczynnik dyskonta dla stopy dyskonta = 6%	0,961538462	0,88999644	0,839619283	0,792093663	0,747258173
Zdyskontowany dochód netto	1284922,674	1285202,452	1305208,431	1321166,683	1333499,681
Suma zdyskontowanych przepływów	1284922,674	2570125,126	3875333,557	5196500,24	6529999,921
Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży			8880612,415
Wartość inwestycyjna kapitałów E			15410612,34
Nakłady początkowe			12493312,82
Wartość bieżąca netto NPV			2917299,515
Wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR)			23,35%
Wewnętrzna stopa zwrotu IRR			13,45

4. Wariant II

Założenia:

średnia roczna cena najmu wzrośnie w wyniku remontu do 29 zł/m²i będzie dalej rocznie rosła o 4%.
Wykorzystanie powierzchni ok. 90% (wzrost ze względu na podwyższenie standardu i rozwój rynku).

Tabela 16 Potencjalne przychody w latach 2008-2012

ROK	Powierzchnia najmu	Średnia roczna cena najmu za 1 m²	Wykorzystanie	Roczne przychody
2008	13 000	29,0	0,90	4071600,0
2009	13 000	30,2	0,90	4234464,0
2010	13 000	31,4	0,90	4403842,6
2011	13 000	32,6	0,90	4579996,3
2012	13 000	33,9	0,90	4763196,1

Potencjalne koszty w latach 2008-2012

Założenia:

Koszty energii cieplnej i wody rosną o 3%, a energia elektryczna o 4% w stosunku do 2007 roku (ma na to również wpływ zwiększenie zakładanego współczynnika wykorzystania powierzchni do 90%),
przeprowadza się niezbędne konserwacje pozwalające utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym,
niewielkie wzrosty nakładów na usługi obce i marketing.

Tabela 17 Potencjalne koszty w latach 2008-2012

Wyszczególnienie	ROK
Wyszczególnienie		2008	2009	2010	2011	2012
Energia cieplna	190962	196690,86	202591,5858	208669,3334	214929,4134
Energia elektryczna	7284,16	7575,5264	7878,547456	8193,689354	8521,436928
Woda	28644,3	29503,629	30388,73787	31300,40001	32239,41201
Podatek od nieruchomości	126072	128593,44	131165,3088	133788,615	136464,3873
Konserwacja	14708,4	15002,568	15302,61936	15608,67175	15920,84518
Remont	565820	0	0	0	0
Płace, ZUS	336192	342915,84	349774,1568	356769,6399	363905,0327
Usługi obce	220626	225038,52	229539,2904	234130,0762	238812,6777
Marketing, reklama	31518	32148,36	32791,3272	33447,15374	34116,09682
Ubezpieczenie majątkowe	15759	16074,18	16395,6636	16723,57687	17058,04841
Pozostałe koszty	42024	42864,48	43721,7696	44596,20499	45488,12909
Razem koszty	1579609,86	1036407,403	1059549,007	1083227,361	1107455,48

W tabeli są ujęte wszystkie rodzaje kosztów występujące w nieruchomości.

Tabela 18 Budżet operacyjny na lata 2008-2012

Pozycja budżetu	ROK
Pozycja budżetu		2008	2009	2010	2011	2012
Przychody ze sprzedaży	4071600,00	4234464,00	4403842,56	4579996,26	4763196,11
Inne przychody	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00
Przychody ogółem	4071600,00	4234464,00	4403842,56	4579996,26	4763196,11
Energia cieplna	190962,00	196690,86	202591,59	208669,33	214929,41
Energia elektryczna	7284,16	7575,53	7878,55	8193,69	8521,44
Woda	28644,30	29503,63	30388,74	31300,40	32239,41
Podatek od nieruchomości	126072,00	128593,44	131165,31	133788,61	136464,39
Remonty i konserwacje	580528,40	15002,57	15302,62	15608,67	15920,85
Płace, ZUS	336192,00	342915,84	349774,16	356769,64	363905,03
Usługi obce	220626,00	225038,52	229539,29	234130,08	238812,68
Marketing, reklama	31518,00	32148,36	32791,33	33447,15	34116,10
Ubezpieczenie majątkowe	15759,00	16074,18	16395,66	16723,58	17058,05
Pozostałe koszty	42024,00	42864,48	43721,77	44596,20	45488,13
Koszty operacyjne ogółem	1579609,86	1036407,40	1059549,01	1083227,36	1107455,48
Dochód operacyjny	2491990,14	3198056,60	3344293,55	3496768,90	3655740,63

Wycena na koniec 2012 roku.

Dla potrzeb wyceny stopę kapitalizacji przyjęto na poziomie 18,5%

Szacowanie nieruchomości techniką kapitalizacji prostej polega na określeniu iloczynu dochodu rocznego i współczynnika kapitalizacji.

Wdn = D netto / r

gdzie,

Wdn - wartość dochodowa nieruchomości

D netto - dochód netto

r - stopa kapitalizacji

Wdn = 19760760,18 PLN.

Wartość nieruchomości po okresie prognozy wynosi 19760760,18 PLN.

Oszacowanie zdyskontowanego wpływu ze sprzedaży nieruchomości po okresie prognozy.

Tabela 19 Zdyskontowany wpływ ze sprzedaż po okresie prognozy

Wyszczególnienie	Kwota
Cena transakcji	19760760,18
Koszt sprzedaży (2%)	395215,2036
Podstawa opodatkowania	19365544,98
Podatek dochodowy (10%)	1936554,498
Wpływ ze sprzedaży	17428990,48
Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży	13023955,58

Tabela 20 Przepływy pieniężne cash-flow w latach 2008-2012

Wyszczególnienie	ROK
Wyszczególnienie		2008	2009	2010	2011	2012
Dochód	2491990,14	3198056,60	3344293,55	3496768,90	3655740,63
Przepływy gotówkowe	2491990,14	3198056,60	3344293,55	3496768,90	3655740,63
Amortyzacja	590000	560500	532475	505851,25	480558,6875
Podstawa opodatkowania	1901990,14	2637556,60	2811818,55	2990917,65	3175181,95
Stawka podatku	0,19	0,19	0,19	0,19	0,19
Podatek	361378,1266	501135,7534	534245,5251	568274,3537	603284,5697
Przepływ operacyjny	1540612,01	2136420,84	2277573,03	2422643,30	2571897,38
Przepływ środków pieniężnych	1540612,01	2136420,84	2277573,03	2422643,30	2571897,38
Współczynnik dyskonta dla stopy dyskonta = 6%	0,943396226	0,88999644	0,839619283	0,792093663	0,747258173
Zdyskontowany dochód netto	1453407,56	1901406,945	1912294,233	1918960,404	1921871,334
Suma zdyskontowanych przepływów	1453407,56	3354814,505	5267108,738	7186069,142	9107940,476
Zdyskontowany wpływ ze sprzedaży			13023955,58
Wartość inwestycyjna kapitałów E			22131896,06
Nakłady początkowe			12493312,82
Wartość bieżąca netto NPV			9638583,236
Wskaźnik wartości bieżącej netto (NPVR)			77,15%
Wewnętrzna stopa zwrotu IRR			23,94

VI. ANALIZA PORÓWNAWCZA WARIANTÓW

1.Zastosowanie wariantu I

Zastosowanie wariantu I pozostawia nieruchomość w stanie niepogorszonym. Wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy nieznacznie wzrosła bo z 12.493312,82 PLN do 13.474220,72 PLN. Brak nakładów na remonty spowoduje ich bardzo duży wzrost w latach następnych.

2.Zastosowanie wariantu II

Zastosowanie wariantu II spowoduje wzrost wartości nieruchomości w wyniku podwyższenia stawek najmu za wyremontowane powierzchnie. Nieruchomość cały czas pozostaje w bardzo dobrym stanie technicznym i estetycznym, co zadowala najemców i powoduje, że nie szukają nowych powierzchni najmu. Wysoka jakość usług przyciąga nowych najemców.

3.Wskazanie wariantu optymalnego

Doradza się zastosowanie Wariantu II w sposobie zarządzania nieruchomością. Daje on znaczny, bo ok. 50% wzrost wartości nieruchomości w stosunku do Wariantu I. Również wszystkie analizowane wskaźniki czyli:

dodatnia wartość NPV,

wewnętrzna stopa zwrotu powyżej zakładanej przez inwestora,

wartość NPVR - oznaczająca, że suma zaktualizowanych wpływów netto przekracza wartość zainwestowanego kapitału.

Oznaczają , iż Wariant II wymagający remontów na kwotę 565820 PLN przyniesie wyższe oczekiwane korzyści ekonomiczne.

4.Plan realizacji wskazanego wariantu

Harmonogram prac remontowych

Tabela 21 Harmonogram prac remontowych

Rodzaj prac	Obmiar robót w m²	Koszty w zł	Termin wykonania
Pokrycie dachu	13020	390600	VI -VIII 2008
Elewacje, panele	2392	143520	V 2008
Tynki zewnętrzne	100	3700	V 2008
Malowanie ścian i sufitów	700	28000	VIII - IX 2008
RAZEM		565820

VII. PODSUMOWANIE I WNIOSKI KOŃCOWE

Nieruchomość położona jest w strefie granicznej miasta blisko drogi E75 prowadzącej na Piotrków Trybunalski przy ulicy Cudu Narodowego.

Przeanalizowano dwa warianty postępowania:

WARIANT I - ZACHOWAWCZY

Pozwoli on utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym i generować jej dochód i zysk dla właściciela na niezmienionym poziomie.

WARIANT II - ROZWOJOWY

Daje możliwość rozwoju nieruchomości poprzez szereg prac remontowych ujętych w (tabeli 2 str.10), które w rezultacie przyczynią się do podwyższenia standardu wynajmowanych powierzchni użytkowych, a co za tym idzie będą miały wpływ na generowany przychód potencjalny.

Wybrano do realizacji wariant II z harmonogramem prac remontowych jak w (tabeli 21).

SPIS TABEL

SPIS WYKRESÓW

Sz = A_{i *}Sz_i: 100

ZACH

WSCH

C, III , 4800 m²

D, IV , 5600 m²

B, II , 1300 m²

A, I , 1300 m²