Uniwersytet Warmińsko - Mazurski
Wydział Geodezji i Gospodarki Przestrzennej
Katedra Gospodarki Nieruchomościami i Rozwoju Regionalnego
Sprawozdanie nr 1
GiSzN Rok IIi
Grupa 2
Zadanie 1
Oblicz wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przy założeniu, że nieruchomość udostępniona została w drodze przetargowej na cele działalności sakralnej i uzyskała minimalną cenę transakcyjną na przetargu drugim. Cena wywoławcza na przetarg pierwszy ustalona została poprzez powiększenie o 15% wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, którą to rzeczoznawca oszacował na poziomie 260 000 zł, (w tym wartość budynku stanowi 75% wartości całej nieruchomości).
WRN=260000zł
CWII = 260000*50%=130 000 zł
Postąpienie = 1%*CWII = 0,01*130000 zł = 1300 zł
CTN = CWII + postąpienie = 130000zł + 1300zł = 1313000 zł
UG=25%
CTG = UG * CTN = 0,25* 131300 = 32825 zł
OR= 0,3% * CTG = 0,003 * 32875 = 98,62 zł=99zł
Odp.: Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 99 zł.
Zadanie 2
Oblicz wysokość opłaty pierwszej i rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przy założeniu, że nieruchomość o powierzchni 1025m2 udostępniona została w drodze przetargowej na cele turystyczne za minimalną cenę transakcyjną. Cena wywoławcza na pierwszym przetargu ustalona została poprzez powiększenie wartości rynkowej nieruchomości równej 250 275 zł określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, o 10%, (wartość gruntu stanowi 45 100 zł wartości całej nieruchomości). Ponadto wskazać, jaką kwotę ma zapłacić nabywca nieruchomości przed podpisaniem aktu notarialnego. Zadanie należy rozwiązać przyjmując minimalne założenia.
WRN = 254275 zł
WG = 45100 zł
CWII = 0,5 * WRN = 0,5 * 250275 = 125138 zł
250275=100%
45100=x%
X=18%
P = 1% * CW = 0,01 * 125138 = 1251 zł
CTN = CWII + P = 125138 + 1251 = 126389 zł
CTG=18%*126389=22750zł
U = (WG * 100%) / WRN = (44000 * 100%) / 254275 zł = 173/1000
OI = 0,15 * CTG = 3413 zł
OR = 0,02 * CTG = 0,02 * 22750 = 455 zł
W = 5% * CWII = 0,05 * 125138 = 6256,9 zł
C( do zapłacenia ) = ( CTN - CTG ) - W + OI = ( 125138 - 22750 ) - 6256,9 + 3413 = 99545 zł
Odp.: Opłata pierwsza z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 3413 zł ,opłata roczna 491,94 zł, a cena nabycia 99545zł.
Zadanie 3
Najemca lokalu nr 3 mieszkalnego w budynku Nr 13A, stanowiącym własność gminy, wystąpił z wnioskiem o jego nabycie wraz z zajmowanym boksem garażowym w odrębnym budynku garaży znajdującym się na tej samej działce, co budynek mieszkalny. Zgodnie z zaświadczeniem organu d/s nadzoru architektoniczno-budowlanego wszystkie boksy garażowe (zarówno położone w budynku mieszkalnym jak i w budynku garaży) stanowią lokale użytkowe.
Proszę określi wysokość opłat za ustanowienie prawa użytkowania wieczystego dla nabywcy lokalu wiedząc, że jednostkowa wartość prawa własności kształtuje się na poziomie 114 zł/m2.
Dane do realizacji zadania:
Działka o powierzchni 600 m2położona w peryferyjnej dzielnicy miasta.
Budynek 13A
|
Lokal 1 |
Lokal 2 |
Lokal 3 |
Lokal 4 |
Powierzchnia [m2] |
70 |
80 |
81 |
80 |
Piwnica [m2] |
15 |
10 |
20 |
15 |
Kotłownia [m2] |
35 |
|||
Klatka schodowa [m2] |
50 |
|||
Pralnia [m2] |
35 |
|||
2 boksy garaż. [m2] |
2x20 |
Budynek 13 B
|
Lokal 1 |
Lokal 2 |
Lokal 3 |
Lokal 4 |
Powierzchnia [m2] |
55 |
70 |
50 |
75 |
Piwnica [m2] |
20 |
10 |
15 |
15 |
Wózkownia [m2] |
3 |
|||
Poddasze użytkowe wydzielone [m2] |
3 |
5 |
4 |
3 |
Klatka schodowa [m2] |
50 |
Budynek garaży- 2 boksy garażowe po 20 m2 p.u.=40m2
P(L3) = PUŻ(L3) + PP(L3) = 81m2 + 20m2 = 101m2
∑ PUŻ + ∑ PP = 85+90+101+95+40+78+85+69+93+40=776m2
UL3 = 101/776 = 13/100
U(GŻ) = 20/776 = 3/100
WG(L3) = UL3 * PDZ * W1m2 = 13/100*600m2*114zł/m2= 8892 zł
WG(GŻ) = U(GŻ) * PDZ * W1m2 = 3/100*600m2*114zł/m2= 2052 zł
WG(L3) = C G(L3)
OI(L3) = 15% * C G(L3) = 0,15 * 8892zł = 1333,8zł
OR(L3) = 1% * C G(L3) = 0,01*8892zł = 88,92 zł
WG(GŻ) = C G(GŻ)
OI(GŻ) = 25%*CG(GŻ) = 0,25*2052zł = 513,00 zł
OR(GŻ) = 3%* CG(GŻ) = 0,03*2052zł = 61,56 zł
Odp.: Opłata pierwsza z tytułu użytkowania wieczystego wynosi 1333,8 zł a opłata roczna 88,92 zł.
Zadanie 4
Ustal cenę sprzedaży nieruchomości lokalowej na rzecz najemcy lokalu nr 4 mieszkalnego w budynku, stanowiącym własność gminy wiedząc, że organ właściwy ustanowił bonifikatę w wysokości 70% do ceny lokalu. Do rozwiązania należy wykorzystać poniższe dane:
W obrocie wtórnym, ceny nieruchomości lokalowych kształtują się na poziomie 1750 zł/m2 p.u. lokalu,
W obrocie pierwotnym (przy sprzedaży na rzecz najemców), ceny nieruchomości lokalowych kształtują się na poziomie 1250 zł/m2 p.u. lokalu,
Wartość gruntu ustalana jak dla prawa własności kształtuje się na poziomie 63 zł/m2 , a dla prawa użytkowania wieczystego 66 zł/m2 ,
Cena transakcyjna ustalona zastała na poziomie wartości rynkowej,
Powierzchnia działki gruntowej na której wzniesiono budynek 910 m2,
Dane o powierzchniach użytkowych lokali w budynku przedstawia tabela
BUDYNEK |
Lokal 1 |
Lokal 2 |
Lokal 3 |
Lokal 4 |
Lokale [m2] |
70 |
40 |
70 |
80 |
Piwnica [m2] |
5 |
10 |
12 |
19 |
Klatka schodowa [m2] |
50 |
|||
Pralnia [m2] |
35 |
|||
Poddasze użytkowe [m2] |
180 |
Udział w gruncie jest przedmiotem użytkowania wieczystego
CN = ?
A = 70%
PG = 910m2
C1m2NL = 1750 zł na rynku wtórnym
C1m2NL = 1250 zł na rynku pierwotnym
C1m2G(WŁ) = 63zł/m2
Csp = WR(NL) = Puż*C1m2NL = 80m2*1750zł/m2 = 140000zł
PUŻ(L4) +PP(L4) = 80m2+19m2 = 99m2
∑ PUŻ + ∑ PP = 75m2+50m2+82m2+99m2=306m2
U(L4) = 99/306 = 32/100
WG(L4) = U(L4) *PG* C1m2G(WŁ) = 32/100*910m2*63zł/m2 = 18346 zł
W(L4) = WR(NL) - WG(L4) = 140000zł - 18346 zł = 121654 zł
C(L4) = (1-A)*W(L4)=0,3*121654zł = 36496 zł
C(G)= (1-A)*WG(L4) = 0,3*18346zł = 5504zł
OI=15%*C(G) =0,15*5504zł = 825,60zł
CN = C(L4) + OI = 36496zł + 825,60zł = 37321,6 zł
Zadanie 5
Określić kwotę, jaką otrzyma w formie rozliczenia użytkownik wieczysty z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przed terminem wiedząc, że:
Użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na nieruchomości gruntowej niezabudowanej o pow. 854 m2 w grudniu 1984
Okres, na który to prawo zostało ustanowione to 99 lat,
Opłata pierwsza wniesiona w dniu ustanowienia prawa wynosiła 15% ceny transakcyjnej(CT), tj. 545 000 zł (przed denominacją);
Opłaty roczne (1% CT) wniesiono jednorazowo „z góry” za 30 lat, w kwocie 1 050 000 zł (przed denominacją), w dniu ustanowienia prawa;
Ceny transakcyjne porównywalnych gruntów oddawanych w UW przez gminę, w czasie wygaśnięcia prawa UW- 225,00 zł/m2;
Ceny transakcyjne podobnych gruntów, sprzedawanych na wolnym rynku przez osoby fizyczne na własność- 95,00 zł/m2;
Wygaśnięcie prawa nastąpiło w styczniu 2005 r.;
Wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za lata 1985-2003 wynosi 1128,934 (mnożnik), w roku 2004 w stosunku do roku 2003 wzrósł o 7,4%;
Wskaźnik zmiany cen prawa UW wynosi r=9,5% na rok;
Wskaźnik zmiany kursu dolara wynosi r=5,9% na rok;
Stopa kapitalizacji określona została na poziomie 8,6%.
K = nOr*Zi
C1m2(WŁ) = 95,00 zł/m2
T-t=20
1050000zł - po przeliczeniu - 105 zł
Or = 105zł/30 = 3,50zł
N = 30-20=10
nOr = 10*3,50zł = 35,00 zł
Z1985-2003 = 1128,934
Z2004 = 1,074 * Z1985-2003 = 1,074*1128,934=1212,48zł
K = 35,00zł*1212,48=42436,8zł
WUW = WR(WŁ)*WK
WR(WŁ) = PG*C1m2(WŁ) = 854m2*95,00zł/m2 = 81130 zł
WK = (1 - Sr/R) * t/T + 0,25 * (T-t)/T
WK = (1 -0,01/0,086) * 79,99 + 0,25 * 20/99 = 0,76
WUW = 81130zł * 0,76 = 61658,8 zł
Odp.: Użytkownik wieczysty z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego przed terminem otrzyma kwotę 42436,8 zł (nie przekracza ona wartości prawa użytkowania wieczystego).
Zadanie 6
Burmistrz miasta- gminy Okoszewice, na wniosek użytkownika wieczystego postanowił sprzedać nieruchomość dotychczasowemu jej użytkownikowi wieczystemu przed upływem terminu, na który prawo to zostało ustanowione.
Określić wartość nieruchomości, którą stanowi działka gruntowa o pow. 650 m2, położona w strefie śródmiejskiej oraz kwotę, jaką zapłaci użytkownik wieczysty, jako nabywca tej nieruchomości wiedząc, że:
Użytkownik wieczysty wniósł pierwszą opłatę za nabycie tego prawa w grudniu 1988 r. w wysokości 550 000 (starych złotych);
Na tym rynku lokalnym , sprzedane na własność były w zbliżonym okresie czasu grunty niezabudowane po cenach 104,78 zł/m2;
Cena jednostkowa odsprzedaży prawa UW we wtórnym rynku kształtuje się na poziomie 76,50 zł/m2;
Stopa kapitalizacji wynosi 8,6 %;
Współczynnik zmiany cen 5,77% na rok.
CT = WR(WŁ) - WUW
WR(WŁ) = PDZ * C1m2(WŁ) = 650m2 * 104,78zł/m2 = 68107 zł
WUW = WR(WŁ) * WK
WK = (1 - Sr/R) * t/T + 0,25 * (T-t)/T
WK = (1 - 0,01/0,086) * 78/99 + 0,25 * 21,99 = 0,77
WUW = 68107zł*0,75 = 51080,25 zł
CT = 68107zł - 51080,25zł = 17026,75 zł
Zadanie 7
Ustalić opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego przysługujące osobie fizycznej. Do rozwiązania proszę wykorzystać następujące dane:
Pow. nieruchomości 960 m2;
Ceny jednostkowe gruntów dla prawa własności na tym obszarze wynoszą 108,50 zł/m2, w przypadku ustanowienia prawa UW na rynku pierwotnym -126,60 zł/m2, a gdy prawo to (UW) zbywane jest na rynku wtórnym 96,75 zł/m2;
Nabycie prawa własności ma miejsce w dacie wydania decyzji o przekształceniu, a decyzja została wydana w listopadzie br.
Prawo UW zostało ustanowione w 1972 roku na 99 lat
Opłata roczna, z tytułu UW, za ostatni rok została wniesiona w wysokości 115,20 zł;
Wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w tym roku, w stosunku do roku poprzedniego, wzrósł o 16,0%;
Stopa kapitalizacji na podst. badań rynku ustalona została w wysokości 10,6%;
Rada Gminy w Uchwale ustaliła 75% bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa własności w prawo UW.
W1m2(WŁ) = 108,50zł
OP(UW) = WR(WŁ) - WUW
WR(WŁ) = PDZ * W1m2(WŁ) = 960m2*108,50zł = 104160 zł
Bonifikata 75%
WUW = WR(WŁ) * WK
WK = (1 - Sr/R) * t/T + 0,25 * (T-t)/T
WK = (1 - 0,01/0,106) * 62/99 + 0,25 * 37/99 = 0,60
WUW = 104160zł * 0,66 = 68746 zł
OP(UW) = 104160zł - 68476zł = 35684 zł
Zadanie 8
Nieruchomość zabudowana została udostępniona w drodze przetargu ustnego nieograniczonego pod usługi i handel. Cenę wywoławczą dla tej nieruchomości organ reprezentujący właściciela ustalił na podstawie jej wartości rynkowej, oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego (dla poszczególnych jej części składowych), powiększonej o 36% i tak:
-wartość rynkowa budynku handlowo-usługowego rzeczoznawca ustalił na 235 000 zł
-wartość rynkowa budynku gospodarczego -65 000zł
-wartość rynkowa działki gruntowej - 35 000zł
-wartość rynkowa ogrodzenia trwałego - 5 000zł.
Na przetargu wynegocjowano za nieruchomość minimalną cenę transakcyjną, taką, ażeby przetarg był ważny. Ustalić wysokość opłaty6 pierwszej (OI= 25% CT) i opłat rocznych z tytułóu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste.
wartość budynku - 235000 zł
wartość budynku gospodarczego 65000 zł
wartość działki - 35000 zł
wartość ogrodzenia - 5000 zł
WRN = 340000 zł
CWN = 1,36 * 340000 zł = 462400 zł
P = 1% * CWN = 0,01 * 462400 zł = 4624 zł
U = (WG * 100%)/WRN = (35000 * 100%)/340000 = 10,29%
CTN = CWN + P = 462400 zł + 4624 zł = 467024 zł
CT(G) = U * CTN = 0,1029*467024zł = 48057 zł
OI(UW) = 0,25 * CT(G) = 0,25 * 48057zł = 10014,25zł
OR(UW) = 0,03 * CT(G) = 0,03 * 48057 = 1441,71 zł
Zadanie 9
Ustal minimalną cenę, za jaką nieruchomość może być udostępniona w drodze przetargu drugiego przyjmując kryteria minimalne, gdyż pierwszy przetarg zakończył się wynikiem negatywnym. Rzeczoznawca majątkowy na potrzeby ustalenia ceny wywoławczej w pierwszym przetargu oszacował wartość nieruchomości na poziomie 214 000zł, w tym wartość gruntu stanowi 35 000zł. W skład nieruchomości wchodzą: budynek biurowy jednokondygnacyjny w zabudowie szeregowej wraz z garażem i działka gruntowa o powierzchni 350m2.Cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustalono w wysokości 110% wartości rynkowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.
Ponadto określić, jakie warunki powinny spełnić osoby zainteresowane uczestnictwem w przetargu (przyjmując kryteria minimalne). W kolejnym etapie obliczyć opłaty z tytułu oddawania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste na cele turystyczne.
WRN = 214000 zł
WRG = 35000 zł
CW = 0,5 * WRN = 0,5*203000zł = 107000 zł
P(min) = 0,01 * CW = 0,01*107000zł = 1070 zł
W = 5% * CW = 0,05*107000zł =5350 zł
CTN = CW + P(min) = 107000zł + 1070zł = 108070 zł
U = (WRG*100%)/WRN = (35000 * 100%)/ 214000 = 16,36%
CT(G) = U * CTN = 0,1636*108070zł = 17681zł
OI(UW) = 0,15 * CT(G) = 0,15 * 17681zł = 2652,15 zł
OR(UW) = 0,02 * CT(G) = 0,02 * 17681zł = 353,62 zł
C(NABYCIA) = OI(UW) + ( CTN - CT(G)) = 93041,15 zł