1039

ALEKSANDRA SZABAT-PRĘCIKOWSKA

∗

, ERNEST RYMARCZYK

∗∗

Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji w procesach

gospodarowania nieruchomościami

Słowa kluczowe

ewidencja gruntów i budynków – kataster – wycena nieruchomości

Streszczenie

Znaczenie informacji rośnie w czasie aktywnych zmian gospodarczych na rynku, wolności

gospodarczej, swobodnego przepływu towarów i usług. Informacja stała się towarem niezbędnym

w procesie inwestowania w tej dziedzinie gospodarki oraz w procesie wyceny nieruchomości. Dzieje

się tak, ponieważ tylko ten, kto posiada aktualną, rzetelną i wiarygodną informację może podejmować

słuszne i prawidłowe decyzje, minimalizując ryzyko związane z inwestowaniem kapitału czy

prawidłowym wykonywaniem zawodu w zakresie gospodarki nieruchomościami.

W niniejszym opracowaniu podjęta została próba określenia roli ewidencji gruntów i budynków

jako zbioru informacji o nieruchomościach oraz ich właścicielach i władających w procesach

gospodarowania nieruchomościami. Ponadto informacje zawarte we wspomnianym rejestrze znajdują

szerokie zastosowanie w planowaniu przestrzennym, ustalaniu wymiaru podatków i tworzeniu różnego

rodzaju statystyk.

1. Wprowadzenie

Celem niniejszego artykułu jest próba określenia roli, jaką pełni zbiór informacji

w postaci ewidencji gruntów i budynków w procesach gospodarowania nieruchomościami,

z uwzględnieniem danych szczególnie istotnych dla rzeczoznawców majątkowych. Został

również zaakcentowany temat zdefiniowania instytucji ewidencji gruntów i budynków

w odniesieniu do katastru nieruchomości. Podjęto również próbę określenia zasad, na jakich

informacje zgromadzone w rejestrze są udostępniane przedstawicielom zawodów takich jak

rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości.

Na potrzeby przeprowadzenia procesu wyceny nieruchomości lub procesu inwestycyjne-

go, konieczne jest zgromadzenie wystarczającej ilości informacji o nieruchomościach

odpowiedniej jakości. Tylko ten, kto posiada rzetelną, wiarygodną i aktualną informację,

∗

mgr inż., AGH Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie, Wydział Geodezji

Górniczej i Inżynierii Środowiska, Katedra Geomatyki, e-mail: [e-mail]

∗∗

Starostwo Powiatowe w Jędrzejowie, Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki

Nieruchomościami, e-mail: [e-mail]

Szabat-Pręcikowska A., Rymarczyk E.: Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji...

1040

może podejmować właściwe decyzje (na przykład inwestując kapitał) i rzetelnie wykonywać

swoją pracę. Natomiast przez pojęcie informacji można rozumieć wiadomości z różnych

dziedzin oraz działalność związaną z ich gromadzeniem i przetwarzaniem.

Zapotrzebowanie na informacje o nieruchomościach sięga początkiem do rozwoju

starożytnych cywilizacji, kiedy to prowadzono spisy gruntów użytkowanych przez

osadników. Ich zasadniczym celem było określenie wymiaru daniny (czyli obecnej formy

podatku) na rzecz właściciela – władcy. Później kataster – ponieważ takie określenie stosuje

się już na wspomniane spisy – ewoluował wraz z rozwojem poszczególnych cywilizacji.

Przykładowo, na terenach zamieszkiwanych przez ludność semicką, funkcjonował dobrze

rozwinięty jak na owe czasy system podatkowy oparty m.in. o mapy wraz z opisami

i wymiarami działek. Jeszcze dokładniejszy system informacji o terenie był prowadzony
w starożytnym Egipcie, gdzie informacje do określenia wysokości daniny, podatku na rzecz

państwa były pozyskiwane z pomiarów bezpośrednich i klasyfikacji gruntów. Tak zbierane

dane przedstawiane były w postaci dokładnych map, rejestrów i ksiąg gruntowych. Również

w starożytnym cesarstwie rzymskim system wyznaczania podatków oparty był o mapy

powstałe na podstawie pomiarów bezpośrednich oraz spisu ludności, zarządzonego przez

cesarza Oktawiana Augusta. Były to dokumenty prowadzone w języku łacińskim: capitum

registrum

. Nazwa ta stanowi zapewne źródłosłów słowa kataster, ponieważ powstało ono ze

złączenia słów capitum i registrum, by w konsekwencji oznaczać zbiór dokumentów

kartograficznych i opisowych służących w głównej mierze do określenia podatku od

nieruchomości [5].

Analizując rozwój katastru na ziemiach polskich warto zauważyć, że pierwsze wzmianki

o nim datowane są na wiek XVI, kiedy to podjęto starania uregulowania stosunków rolnych

i ustalenia wysokości danin. Dopiero wiek XIX przyniósł bardziej energiczny rozwój

katastru na terenie dzisiejszej Europy, który opierał się przede wszystkim na geodezyjnych

pomiarach szczegółowych. Terytorium teraźniejszej Polski znajdowało się wtedy pod

zaborami, więc na terenach będących pod jurysdykcją poszczególnych zaborców stosowano

różne systemy katastralne.

Podając w wielkim skrócie, na terenach zaboru austriackiego, kataster gruntowy

wprowadzono z początkiem XIX wieku w oparciu o pomiary geodezyjne, których

dokonywano dla poszczególnych miejscowości. Natomiast podstawową jednostką katastralną

w obrębie jednej gminy była parcela. W dzisiejszych czasach odpowiednikiem parceli jest

działka ewidencyjna. Parcela natomiast obejmowała obszar użytku gruntowego i stanowiła

własność jednej osoby – właściciela. Kataster stanowił podstawę do określenia podatku

gruntowego oraz innych czynności, na przykład prawnych związanych z gruntami. Operat

katastru gruntów składał się z części opisowej i kartograficznej. Na mapie katastralnej

znajdowały się parcele z danej gminy, natomiast część opisowa składała się z protokołu

parcelowego, arkuszy posiadłości gruntowych, spisu właścicieli oraz wykazu hipotecznego

nazywanego potocznie Lwh [4].

Kataster pruski był bardzo zbliżony do austriackiego. Podstawową jednostką katastralną

również była podobnie definiowana parcela. Operat katastralny również zawierał dwie

części. Część opisowa składała się m.in. z księgi parcel, matrykuły podatku gruntowego,

księgi podatku budynkowego. Część kartograficzna czyli opracowanie graficzne zawierała

mapy [8]. Natomiast na terenach będących pod zaborem rosyjskim praktycznie nie istniał

żaden system katastralny.

Po odzyskaniu niepodległości, na terenie Polski znalazły się trzy różne systemy

katastralne, dlatego w okresie międzywojennym prowadzone były prace nad zespoleniem

w całość tych istniejących systemów. Plany te skomplikował wybuch II wojny światowej, co

uniemożliwiło dokończenie prac. Pierwszym aktem prawnym w powojennej Polsce, który

VI Krakowska Konferencja Młodych Uczonych, Kraków 2011

1041

powołał instytucję ewidencji gruntów i budynków, był wydany 2 lutego 1955 roku Dekret

o ewidencji gruntów i budynków [2]. Ten nowo powołany „twór”

miał służyć do określenia

wymiaru podatków od nieruchomości, dokonywania wpisów w księgach wieczystych oraz

dostarczania informacji innym branżom i instytucjom [8]. Obecnie ewidencję gruntów

i budynków regulują zapisy Ustawy z dnia 17 maja 1989 roku – Prawo geodezyjne

i kartograficzne [10] oraz Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa

z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków [6].

2. Ewidencja gruntów i budynków czy już kataster

Przy okazji prowadzonych rozważań na temat ewidencji gruntów i budynków oraz

informacji zawierających się w tym rejestrze, należy również rozważyć kwestię nazwy tego

rejestru. Wynika to z faktu, że nazwa, jaka została nadana temu zbiorowi danych przez

ustawodawcę w prawie geodezyjnym i kartograficznym jest niejako nieadekwatna

i niekompletna do zawartości. Wynika to stąd, iż rejestr ten zawiera informacje zarówno na

temat gruntów, również budynków oraz lokali. Podzielając w tym miejscu pogląd Ryszarda

Hycnera i Dariusza Felcenlobena [3,4], należy stwierdzić, że ustawodawca wykazał w tym

względzie swego rodzaju niekonsekwencję. Skoro wspomniana instytucja gromadzi dane

dotyczące trzech rodzajów nieruchomości, jakim są grunty, budynki i lokale, to jej nazwa

powinna być poszerzona o jeszcze jeden człon – „lokali” i winna brzmieć „ewidencja

gruntów, budynków i lokali”. Inną propozycją jest uproszczenie nazwy wyłącznie do

wyrażenia „ewidencja gruntów”. Na obronę tego zapisu można stwierdzić, że grunt stanowi

element podstawowy, bez którego ani budynek ani lokal nie mogłyby istnieć, ponieważ

stanowią jego części składowe według zasady superficies solo cedit. Oznacza to bowiem, że

wszystkie elementy znajdujące się na gruncie – dzielą jego los.

Ustawodawca wprowadził również do powszechnego użycia inne określenie ewidencji

gruntów i budynków jakim jest kataster. Określenie to również wydaje się nieuzasadnione do

końca, ponieważ kataster rozumiany jest jako urzędowy rejestr nieruchomości wraz

z oszacowaną wartością każdej z nieruchomości. Jest zatem pojęciem szerszym w stosunku

do ewidencji gruntów i budynków. Podstawowym warunkiem, jaki musiałby być spełniony

by nadać jej wspomnianą nazwę jest, by do każdej nieruchomości ujawnionej w ewidencji

została przypisana jej wartość. Wartość ta byłaby określona w głównej mierze w procesie

powszechnej taksacji. Ustawodawca jednak określa i wskazuje na możliwość używania tych

określeń jako równoważne, ponieważ w artykule 53a w prawie geodezyjnym

i kartograficznym zapisał, że cyt.: „do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków

w kataster nieruchomości przez użyte w niniejszej ustawie pojęcie „kataster” rozumie się tę

ewidencję”. Zapis ten został ponowiony również w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku

o gospodarce nieruchomościami [11]. W artykule 224 czytamy, że do czasu wprowadzenia

pełnoprawnego katastru, ewidencja pełni jego rolę.

3. Cel prowadzenia ewidencji gruntów i budynków

Pojęcie ewidencji gruntów i budynków zostało zdefiniowane w prawie geodezyjnym

i kartograficznym jako jednolity dla całego kraju, systematycznie aktualizowany zbiór infor-
macji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych

lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. W odniesieniu do gruntów

obejmuje ona informacje o ich położeniu, granicach, powierzchni wraz z użytkami grunto-

wymi i klasami gleboznawczymi. Ponadto zawarte są tu informacje na temat oznaczenia

ksiąg wieczystych – jeśli zostały nimi objęte. W odniesieniu do budynków, rejestr zawiera

Szabat-Pręcikowska A., Rymarczyk E.: Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji...

1042

informacje na temat ich położenia, funkcji użytkowej (jeśli budynek pełni kilka funkcji,

ujawnia się funkcję dominującą) i ogólnych danych technicznych budynku. W odniesieniu

do lokali, będą to informacje o ich położeniu, funkcji i powierzchni. W ewidencji ujawniany

jest także właściciel lub władający gruntami, budynkami lub lokalami wykazanymi

w ewidencji wraz z jego danymi adresowymi. W Rozporządzeniu Ministra Rozwoju

Regionalnego i Budownictwa z 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów
i budynków został podany szczegółowy zakres informacji obejmujących ewidencję.

Informacje te zostały ujęte w zapisach rozdziału czwartego przedmiotowego rozporządzenia.

Również i w tym akcie prawnym nie została podana wprost definicja ewidencji gruntów

i budynków, a znajdują się tam jedynie informacje, jakie powinna zawierać. W stosunku do

działki ewidencyjnej będą to m.in.:

• numer działki,
• pole powierzchni działki wraz z rozliczeniem u

żytków gruntowych oraz klasami

gleboznawczymi,

• oznaczenie ksi

ęgi wieczystej lub innych dokumentów określających własność do

danej nieruchomości,

• oznaczenie rejestru zabytków – je

śli została do takiego włączona.

W odniesieniu do budynków i pośrednio do lokali ujawniane są informacje na temat:

• oznaczenia funkcji podstawowej budynku,
• roku zako

ńczenia jego budowy,

• pola powierzchni zabudowy oraz ł

ączne pola powierzchni lokali stanowiących

odrębne nieruchomości i pomieszczeń przynależnych do wyodrębnionych lokali,

• liczby kondygnacji nadziemnych i podziemnych budynku,
• numeru rejestru zabytków.
Zadania, jakie pełni ewidencja gruntów i budynków są ściśle związane z określeniem

położenia obiektów objętych ewidencją, to znaczy działek, budynków i lokali [4].

To podstawowe zadanie, ponieważ bez wcześniejszego zdefiniowania położenia

przedmiotowego obiektu nie ma podstaw, by nawet próbować go scharakteryzować pod

względem cech fizycznych, na przykład w odniesieniu do użytków gruntowych w działce.

Oprócz wspomnianych już cech fizycznych, w opisywanym zbiorze danych, ujawniane są

również informacje dotyczące praw związanych z nieruchomościami. Jednak należy mocno

podkreślić i zaakcentować fakt, że prawa ujawnione w ewidencji gruntów i budynków nie

mają takiego znaczenia jak te same prawa, które zostały wykazane w zapisach rejestrów

prawnych – księgach wieczystych. Dzieje się tak, ponieważ dane z ewidencji dotyczą jedynie

tak zwanego stanu faktycznego, a nie prawnego. Mimo, że są to dwa różne i oddzielnie

działające rejestry, to zapisy w nich ujawnione dotyczą jednego obiektu, stąd powinny się

zgadzać, choć jak praktyka pokazuje, często występują niezgodności.

Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków są również wykorzystywane do

określenia wymiaru podatku. Jest to spowodowane tym, że jest on naliczany w odniesieniu

do powierzchni nieruchomości. Poza tym informacje zgromadzone w opisywanej bazie są

podstawą w planowaniu przestrzennym. Planowanie to określa przeznaczenie,

wykorzystywanie danego terenu do różnych celów w przyszłości, przy czym zasięg tego

przeznaczenia wyznaczany jest na mapach (pozyskiwanych właśnie z ośrodków prowadzą-

cych ewidencję gruntów i budynków) w postaci linii oddzielających tereny jednakowego

użytkowania. Nie można też zapomnieć, że dane z ewidencji są niezbędne w procesie

inwestycyjnym, na przykład dla uzyskania pozwolenia na budowę .

Ewidencja gruntów i budynków, stanowi podstawę dla wielu czynności związanych

z szeroko rozumianą gospodarką nieruchomościami, głównie z takimi procesami jak podział

VI Krakowska Konferencja Młodych Uczonych, Kraków 2011

1043

nieruchomości, scalenie i podział nieruchomości czy wywłaszczenie nieruchomości [4].

Stanowi ona również podstawę do przeprowadzenia różnego rodzaju badań statystycznych

oraz analiz.

Oprócz prowadzenia ewidencji gruntów i budynków, starostom zostało powierzone

również zadanie prowadzenia m.in. rejestru cen i wartości nieruchomości w oparciu o dane

ewidencyjne. Rejestr cen i wartości nieruchomości prowadzony jest na podstawie cen

nieruchomości zawartych w aktach notarialnych oraz wartości nieruchomości określonych

przez rzeczoznawców w operatach szacunkowych. Oprócz cen i wartości w rejestrze tym

ujawnia się, zgodnie z zapisami rozdziału 4 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów

i budynków, dane mówiące o:

• adresie, poło

żeniu nieruchomości,

• numerach działek,
• rodzaju nieruchomo

ści (na przykład niezabudowana rolna, pod zabudowę inną niż

zagrodowa, zabudowana budynkami mieszkalnymi i.t.p.),

• polu powierzchni nieruchomo

ści,

• dacie zawarcia aktu notarialnego, jako specjalnej formy umowy kupna – sprzeda

ży,

• innych informacjach o cz

ęściach składowych nieruchomości oraz o niej samej.

Zatem śmiało można stwierdzić, że dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków są

źródłem danych, które znajdują zastosowanie w szeroko rozumianej gospodarce

nieruchomościami.

4. Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków oraz udostępnianie danych

Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków wchodzi w zakres kompetencji starostw

powiatowych z mocy ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, gdzie zgodnie z zapisami
artykułu 22 czytamy, że „ewidencję gruntów i budynków oraz klasyfikację gleboznawczą

prowadzą starostowie”. Jednakże ustawodawca zaznaczył również, że wszystkie podmioty

ujawnione w ewidencji są zobowiązane do powiadamiania starosty o wszelkich zmianach

dotyczących danych objętych ewidencją oraz mają obowiązek dostarczania dokumentów

potwierdzających te zmiany i które to będą podstawą do aktualizacji danych.

Informacje zgromadzone w ewidencji są udostępniane w postaci m.in. komputerowych

wydruków mapy ewidencyjnej, wypisów z rejestrów, wyrysów z map, plików komputero-
wych i są również udostępniane ustnie. Takie informacje, niezawierające danych osobowych

może uzyskać każdy, w przeciwnym wypadku są one udostępniane na żądanie właścicieli,

osób czy jednostek organizacyjnych, których te dane dotyczą, jak również innym organom

administracji publicznej czy też podmiotom, którym powierzone zostały zadania z zakresu

właśnie tej administracji, o czym stanowi zapis w ustawie prawo geodezyjne

i kartograficzne.

Osoby wykonujące zawód rzeczoznawcy, pośrednika w obrocie nieruchomościami, bądź

zarządcy nieruchomościami mają zagwarantowany dostęp do informacji zawartych

w ewidencji. Dostęp ten gwarantuje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Ustawodawca

zobowiązał rzeczoznawcę by wykorzystywał wszelkie, niezbędne i dostępne mu informacje

o nieruchomościach, w tym zawarte w katastrze, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, oraz

m.in. w księgach wieczystych, planach miejscowych oraz studiach uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy czy decyzjach o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu. Właściwe organy, agencje, sądy i inne instytucje prowadzące

i dysponujące powyżej wymienionymi zbiorami danych są zobowiązane do udostępniania ich

osobom wykonującym zawód rzeczoznawcy majątkowego, do celu wyceny. Wszystkie wyżej

Szabat-Pręcikowska A., Rymarczyk E.: Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji...

1044

wymienione uwarunkowania są niezbędne by wykonywać ten zawód z należytym

profesjonalizmem, starannością i w zgodzie z normami prawnymi oraz standardami

zawodowymi [9]. Jednakże należy zauważyć, że w odniesieniu do zapisów zawartych

w artykule 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w artykule 24 ustępu 5 prawa

geodezyjnego i kartograficznego, rzeczoznawca majątkowy nie ma prawa do żądania

wydania wypisu czy wyrysu z ewidencji gruntów i budynków zawierających dane osobowe

[3]. Wiąże się to z tym, że nie posiada interesu prawnego, a jedynie interes faktyczny

wynikający z umowy na wykonanie operatu szacunkowego. Dokumenty takie może jednak

uzyskać po przedłożeniu organowi prowadzącemu ewidencję stosownego pełnomocnictwa

osoby, która zleciła wykonanie sporządzenia operatu szacunkowego.

Podobnie, jak w przypadku rzeczoznawców i w przypadku pośredników w obrocie

nieruchomościami wymagany jest dostęp do informacji zgromadzonych w ewidencji gruntów

i budynków, księgach wieczystych, sieci uzbrojenia terenu czy też miejscowych planach

zagospodarowania przestrzennego. Dlatego zapis w artykule 181 ustęp 6 ustawy

o gospodarce nieruchomościami gwarantuje pośrednikowi dostęp do wglądu w m.in. wyżej

wymienioną dokumentację oraz do pobierania z niej wypisów, odpisów i wyrysów,

oczywiście w zakresie objętym umową o pośrednictwo. Również zarządcy w obrocie

nieruchomościami mają obowiązek, tak jak wcześniej wymienione zawody, uwzględniać

zarówno stan prawny i faktyczny nieruchomości, którą zarządzają [9]. Dlatego również i ta

grupa zawodowa została wyposażona w prawo do wglądu oraz pobierania stosownych wypi-

sów, wyrysów z katastru nieruchomości czy też ksiąg wieczystych.

Jednakże mimo tego, że ustawa o gospodarce nieruchomościami zagwarantowała osobom

wykonującym zawód rzeczoznawcy, pośrednika i zarządcy dostęp do danych zgromadzonych

w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości), to organy prowadzące rejestr

i dysponujące zbiorami informacji powinny ustalić, czy osoba, która żąda wydania

informacji posiada stosowne uprawnienia zawodowe. Tylko wtedy osoby te są uprawnione

do ich pozyskania.

5. Wykorzystanie informacji zgromadzonych w ewidencji gruntów i budynków

Proces wyceny musi być dokonany zgodnie z prawdą i w zgodzie z prawem, stąd

niezwykle istotnym faktem jest dostęp do wiarygodnych danych umożliwiających

prawidłowe przeprowadzenie czynności wyceny. Podstawowymi dokumentami, z których

korzysta rzeczoznawca dla określenia stanu nieruchomości są:

• ksi

ęga wieczysta,

• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• rejestr cen i warto

ści nieruchomości.

Pierwszy z dokumentów pozwala ustalić stan prawny nieruchomości, ponieważ

ujawniane są w nim prawa rzeczowe i inne prawa dotyczące nieruchomości gruntowych,

budynkowych, lokalowych, lub innych rodzajów nieruchomości. Natomiast kolejne

dokumenty gromadzą przede wszystkim dane o stanie faktycznym obiektów jakimi są

działki, budynki i lokale. Zapisy w obydwu rejestrach powinny być spójne, lecz w przypadku

rozbieżności rzeczoznawca powinien ten fakt odnotować w sporządzanym przez siebie

operacie szacunkowym i przyjąć do dalszego procesu wyceny dane dotyczące powierzchni

nieruchomości (działki czy na przykład budynku) z ewidencji gruntów i budynków.

Natomiast w zakresie praw jej dotyczących – dane zapisane w księgach wieczystych.

Informacje zawarte i zgromadzone w ewidencji gruntów i budynków oraz rejestrze cen

i wartości nieruchomości mają niebagatelne znaczenie w procesie wyceny.

Ze wspomnianych dokumentów rzeczoznawca uzyskuje obszerną informację na temat samej

VI Krakowska Konferencja Młodych Uczonych, Kraków 2011

1045

nieruchomości i jej otoczenia oraz nieruchomości sąsiednich. Ponadto na podstawie tychże

danych oraz dodatkowo wizji terenowej rzeczoznawca jest w stanie dokonać określenia stanu

technicznego i użytkowego nieruchomości. Ważnym staje się też określenie cech

nieruchomości, położenie nieruchomości, dane adresowe, oznaczenia w ewidencji gruntów

i budynków oraz również numeru księgi wieczystej. Również dane z ewidencji pomagają

w określeniu części składowych nieruchomości lub części składowych gruntu, którego

dotyczy wycena. Stanowią podstawę do określenia stopnia zagospodarowania otoczenia oraz

stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną.

Rozwijając ostatnie stwierdzenie, informacje o infrastrukturze technicznej w jaką

wyposażona jest wyceniana nieruchomość ma bardzo istotne znaczenie dla określenia

wartości nieruchomości. Informacje te, pozyskane z ewidencji sieci uzbrojenia (prowadzone

również przez starostów) pozwalają określić rodzaj sieci doprowadzonej do nieruchomości

(kanalizacyjna,

wodociągowa,

ciepłownicza,

gazowa,

telekomunikacyjna

czy

elektroenergetyczna). Ważna jest również lokalizacja elementów infrastruktury na terenie

nieruchomości gruntowej oraz określenie położenia tych elementów w celu określenia

pozytywnego lub negatywnego wpływu na możliwości wykorzystania danej nieruchomości.

Ma to szczególne znaczenie dla nieruchomości gruntowych. W stosunku do budynków

i urządzeń trwale związanych z gruntem, na podstawie ewidencji gruntów, można określić

rodzaj i przeznaczenie danego obiektu, jego wiek, ponadto można uzyskać ogólną informację

o materiale, z jakiego został wykonany. Ważną informacją jest również data zakończenia

budowy, powierzchnia zabudowy i ilość nadziemnych i podziemnych kondygnacji. Zapisy

ewidencji pozwalają również określić, czy dany obiekt jest wpisany do rejestru zabytków.

Wszystkie wymienione wyżej przykłady są niezbędnym etapem przy opisie nieruchomości

wycenianej jak i nieruchomości, z którymi będzie ona porównywana.

Z racji tego, że rzeczoznawca musi uwzględnić w procesie wyceny – stosując oczywiście

podejście porównawcze – ceny za jakie zostały sprzedane nieruchomości przed datą, na którą

sporządzana jest wycena, to musi zgromadzić zbiór o takowych nieruchomościach [1,7].

W tym przypadku niezbędnymi są dane zgromadzone w rejestrze cen i wartości

nieruchomości wraz z zapisami w ewidencji gruntów i budynków. Ponieważ rejestr ten

powinien zawierać oprócz cen sprzedanych nieruchomości będących przedmiotem kupna –

sprzedaży, również adresy owych nieruchomości, numery działek ewidencyjnych

wchodzących w skład nieruchomości gruntowych, wyszczególnienie m.in. nieruchomości

rolnych zabudowanych lub nie, niezabudowanych ale przeznaczonych pod zabudowę inną

niż zagrodowa czy też budynkowych lub lokalowych, pole powierzchni oraz datę zawarcia

umowy kupna – sprzedaży w postaci aktu notarialnego. Możliwe jest nie tylko zgromadzenie

informacji na temat wcześniej sprzedanych nieruchomości, ale także przeprowadzenie

ogólnej analizy badanego rynku nieruchomości. Z tak obszernej bazy danych można, biorąc

pod uwagę zakres i cel wyceny, określić rodzaj rynku, na przykład nieruchomości

gruntowych, zasięg rynku - choćby teren danego miasta lub gminy oraz cechy fizyczne

nieruchomości – przykładowo o zbliżonej powierzchni lub o podobnej klasyfikacji

gleboznawczej lub właściwości lokalizacyjne, techniczne czy użytkowe. Na podstawie tak

określonych już cech i innych właściwości oraz atrybutów danego rodzaju nieruchomości,

można przypisać im wagi celem określenia, jaka cecha w jakim stopniu wpływa na cenę

danej nieruchomości [1].

Nie można również zapomnieć, że dzięki informacjom z rejestru cen i wartości

nieruchomości można określić wpływ czasu na cenę nieruchomości. Czy jest wymagana

korekta ceny na datę wyceny, czy też ceny transakcyjne można przyjąć bez uwzględniania

upływu

czasu

bezpośrednio

do

porównywania

nieruchomości

wycenianej

z nieruchomościami podobnymi [1].

Szabat-Pręcikowska A., Rymarczyk E.: Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji...

1046

Należy jednak zaznaczyć, że do prawidłowego dokonania wyceny nieruchomości, oprócz

posiadania nawet pełnej dokumentacji, niezbędne jest wykonanie oględzin przedmiotu

wyceny. Nawet gdyby rzeczoznawca posiadał dokumentację fotograficzną, projektową oraz

techniczną wycenianej nieruchomości, nie jest w stanie tylko na jej podstawie stwierdzić,

czy jest ona zgodna ze stanem faktycznym. Dlatego niezbędne jest wykonie wizji lokalnej

i oględzin nieruchomości celem stwierdzenia aktualnego stanu i prawidłowej oceny

ewentualnych ograniczeń znacząco wpływających na wynik końcowy wyceny.

6. Podsumowanie

Reasumując można stwierdzić, że ewidencja gruntów i budynków wraz z rejestrem cen

i wartości nieruchomości stanowią ważne, cenne i niezbędne źródło informacji

o nieruchomościach w procesach gospodarowania nieruchomościami, ze szczególnym

uwzględnieniem zagadnienia wyceny nieruchomości. Zgromadzone w nich informacje są

podstawowym źródłem dla rzeczoznawców majątkowych, pośredników i zarządców

nieruchomości. Ponadto informacje zawarte we wspomnianych rejestrach znajdują szerokie

zastosowanie w planowaniu przestrzennym, ustalaniu wymiaru podatków i tworzeniu
różnego rodzaju statystyk. Dla rzeczoznawcy dane te pomagają zbudować bazę

nieruchomości, na podstawie której będzie określana wartość nieruchomości wycenianej

(w podejściu porównawczym). Informacje te są podstawą do przede wszystkim definiowania

atrybutów według których będą porównywane nieruchomości. Ponadto pozwalają również

zgromadzić ogólną informację na temat analizowanego rynku nieruchomości m.in.

o cykliczności przeprowadzanych transakcji, czy w zdefiniowaniu rodzaju nieruchomości

najczęściej poddawanej obrotowi na danym rynku.

Literatura

[1] Czaja J.: Metody szacowania wartości rynkowej i katastralnej nieruchomości, Kraków,

2001.

[2] Dekret z dnia 2 lutego 1955 roku o ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 1955r. nr 6,

poz. 32).

[3] Felcenloben D.: Kataster nieruchomości rejestrem publicznym, Wydawnictwo Gall,

Katowice, 2009.

[4] Hycner R.: Podstawy katastru, Wydawnictwo AGH, Kraków, 2004.
[5] Jagielski A., Marczewska B.: Geodezja w gospodarce nieruchomościami, Tom 1,

GEODPIS, Kraków, 2009.

[6] Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001

roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2001r. nr 38, poz. 454).

[7] Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004r. nr 207 poz. 2108 i

2109).

[8] Szacowanie nieruchomości Pod red. J. Dydenki, Dom Wydawniczy ABC, Warszawa,

2006.

[9] Ustawa o gospodarce nieruchomości Komentarz Pod red. G. Bieńka, LexisNexis,

Warszawa, 2011.

[10] Ustawa z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2010r. nr

193 poz. 1287).

[11] Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. (Dz. U. z 1997r.

nr 115 poz. 741).

VI Krakowska Konferencja Młodych Uczonych, Kraków 2011

1047

ALEKSANDRA SZABAT-PRĘCIKOWSKA, ERNEST RYMARCZYK

Ground and building cadastre as the source of information in real estates

management processes

Keywords

ground and building cadastre – cadastre – real estate valuation

Abstract

During very active economic transformations on the market, very important meaning of

economic freedom, free flow of commodity and services, the meaning of information is
developing. That information became essential thing during investment process and real
estate valuation processes. It is why, because only person who has real and valuable
information can make proper decisions with minimum risk and do correct work in the land
management area.

In this paper, authors try to explain the role of cadastre as the base of real estates, and

their owners information during real estate management processes. Moreover those data can
be used widely during spatial management, taxation and for many others statistics.