1039 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ALEKSANDRA SZABAT-PRĘCIKOWSKA

∗

, ERNEST RYMARCZYK

∗∗

 

 

Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji w procesach 

gospodarowania nieruchomościami  

 

Słowa kluczowe 

 

ewidencja gruntów i budynków – kataster – wycena nieruchomości 

 

Streszczenie 

 

Znaczenie  informacji  rośnie  w  czasie  aktywnych  zmian  gospodarczych  na  rynku,  wolności 

gospodarczej,  swobodnego  przepływu  towarów  i  usług.  Informacja  stała  się  towarem  niezbędnym  

w procesie inwestowania  w tej dziedzinie gospodarki oraz w  procesie  wyceny nieruchomości. Dzieje 

się tak, ponieważ tylko ten, kto posiada aktualną, rzetelną i wiarygodną informację może podejmować 

słuszne  i  prawidłowe  decyzje,  minimalizując  ryzyko  związane  z  inwestowaniem  kapitału  czy 

prawidłowym wykonywaniem zawodu w zakresie gospodarki nieruchomościami. 

W  niniejszym  opracowaniu  podjęta  została  próba  określenia  roli  ewidencji  gruntów  i  budynków 

jako  zbioru  informacji  o  nieruchomościach  oraz  ich  właścicielach  i  władających  w  procesach 

gospodarowania  nieruchomościami.  Ponadto  informacje  zawarte  we  wspomnianym  rejestrze  znajdują 

szerokie zastosowanie w planowaniu przestrzennym, ustalaniu wymiaru podatków i tworzeniu różnego 

rodzaju statystyk. 

  

 

1.  Wprowadzenie 

 

Celem  niniejszego  artykułu  jest  próba  określenia  roli,  jaką  pełni  zbiór  informacji  

w  postaci  ewidencji  gruntów  i  budynków  w  procesach  gospodarowania  nieruchomościami,  

z  uwzględnieniem  danych  szczególnie  istotnych  dla  rzeczoznawców  majątkowych.  Został 

również  zaakcentowany  temat  zdefiniowania  instytucji  ewidencji  gruntów  i  budynków  

w odniesieniu do katastru nieruchomości. Podjęto również próbę określenia zasad, na jakich 

informacje zgromadzone  w  rejestrze są  udostępniane przedstawicielom zawodów takich jak 

rzeczoznawca majątkowy, pośrednik w obrocie nieruchomościami i zarządca nieruchomości. 

Na potrzeby przeprowadzenia procesu wyceny nieruchomości lub procesu inwestycyjne-

go,  konieczne  jest  zgromadzenie  wystarczającej  ilości  informacji  o  nieruchomościach 

odpowiedniej  jakości.  Tylko  ten,  kto  posiada  rzetelną,  wiarygodną  i  aktualną  informację, 

                                                                 

∗

 mgr inż., AGH Akademia Górniczo-Hutnicza im. Stanisława Staszica w Krakowie, Wydział Geodezji 

Górniczej i Inżynierii Środowiska, Katedra Geomatyki, e-mail: aszabat@agh.edu.pl 

∗∗

 Starostwo Powiatowe w Jędrzejowie, Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Gospodarki 

Nieruchomościami, e-mail: e.rymarczyk@gazeta.pl

 

Szabat-Pręcikowska A., Rymarczyk E.: Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji... 

1040 

 

może podejmować właściwe decyzje (na przykład inwestując kapitał) i rzetelnie wykonywać 

swoją  pracę.  Natomiast  przez  pojęcie  informacji  można  rozumieć  wiadomości  z  różnych 

dziedzin oraz działalność związaną z ich gromadzeniem i przetwarzaniem. 

Zapotrzebowanie  na  informacje  o  nieruchomościach  sięga  początkiem  do  rozwoju 

starożytnych  cywilizacji,  kiedy  to  prowadzono  spisy  gruntów  użytkowanych  przez 

osadników.  Ich  zasadniczym  celem  było  określenie  wymiaru  daniny  (czyli  obecnej  formy 

podatku) na rzecz właściciela – władcy. Później kataster – ponieważ takie określenie stosuje 

się  już  na  wspomniane  spisy  –  ewoluował  wraz  z  rozwojem  poszczególnych  cywilizacji. 

Przykładowo,  na  terenach  zamieszkiwanych  przez  ludność  semicką,  funkcjonował  dobrze 

rozwinięty  jak  na  owe  czasy  system  podatkowy  oparty  m.in.  o  mapy  wraz  z  opisami  

i  wymiarami  działek.  Jeszcze  dokładniejszy  system  informacji  o  terenie  był  prowadzony  
w starożytnym Egipcie, gdzie informacje do określenia wysokości daniny, podatku na rzecz 

państwa  były  pozyskiwane  z  pomiarów  bezpośrednich  i  klasyfikacji  gruntów.  Tak  zbierane 

dane przedstawiane były w postaci dokładnych map, rejestrów i ksiąg gruntowych. Również 

w  starożytnym  cesarstwie  rzymskim  system  wyznaczania  podatków  oparty  był  o  mapy 

powstałe  na  podstawie  pomiarów  bezpośrednich  oraz  spisu  ludności,  zarządzonego  przez 

cesarza  Oktawiana  Augusta.  Były  to  dokumenty  prowadzone  w  języku  łacińskim:  capitum 

registrum

. Nazwa ta stanowi zapewne źródłosłów słowa kataster, ponieważ powstało ono ze 

złączenia  słów  capitum  i  registrum,  by  w  konsekwencji  oznaczać  zbiór  dokumentów 

kartograficznych  i  opisowych  służących  w  głównej  mierze  do  określenia  podatku  od 

nieruchomości [5]. 

Analizując rozwój katastru na ziemiach polskich warto zauważyć, że pierwsze wzmianki 

o nim datowane są na wiek XVI, kiedy to podjęto starania uregulowania stosunków rolnych  

i  ustalenia  wysokości  danin.  Dopiero  wiek  XIX  przyniósł  bardziej  energiczny  rozwój 

katastru  na  terenie  dzisiejszej  Europy,  który  opierał  się  przede  wszystkim  na  geodezyjnych 

pomiarach  szczegółowych.  Terytorium  teraźniejszej  Polski  znajdowało  się  wtedy  pod 

zaborami, więc na terenach będących pod jurysdykcją poszczególnych zaborców stosowano 

różne systemy katastralne.  

Podając  w  wielkim  skrócie,  na  terenach  zaboru  austriackiego,  kataster  gruntowy 

wprowadzono  z  początkiem  XIX  wieku  w  oparciu  o  pomiary  geodezyjne,  których 

dokonywano dla poszczególnych miejscowości. Natomiast podstawową jednostką katastralną 

w  obrębie  jednej  gminy  była  parcela.  W  dzisiejszych  czasach  odpowiednikiem  parceli  jest 

działka  ewidencyjna.  Parcela  natomiast  obejmowała  obszar  użytku  gruntowego  i  stanowiła 

własność  jednej  osoby  –  właściciela.  Kataster  stanowił  podstawę  do  określenia  podatku 

gruntowego  oraz  innych  czynności,  na  przykład  prawnych  związanych  z  gruntami.  Operat 

katastru  gruntów  składał  się  z  części  opisowej  i  kartograficznej.  Na  mapie  katastralnej 

znajdowały  się  parcele  z  danej  gminy,  natomiast  część  opisowa  składała  się  z  protokołu 

parcelowego,  arkuszy  posiadłości  gruntowych,  spisu  właścicieli  oraz  wykazu  hipotecznego 

nazywanego potocznie Lwh [4].  

Kataster pruski był bardzo zbliżony do austriackiego.  Podstawową jednostką katastralną 

również  była  podobnie  definiowana  parcela.  Operat  katastralny  również  zawierał  dwie 

części.  Część  opisowa  składała  się  m.in.  z  księgi  parcel,  matrykuły  podatku  gruntowego, 

księgi  podatku  budynkowego.  Część  kartograficzna  czyli  opracowanie  graficzne  zawierała 

mapy  [8].  Natomiast  na  terenach  będących  pod  zaborem  rosyjskim  praktycznie  nie  istniał 

żaden system katastralny.  

Po  odzyskaniu  niepodległości,  na  terenie  Polski  znalazły  się  trzy  różne  systemy 

katastralne,  dlatego  w  okresie  międzywojennym  prowadzone  były  prace  nad  zespoleniem  

w całość tych istniejących systemów. Plany te skomplikował wybuch II wojny światowej, co 

uniemożliwiło  dokończenie  prac.  Pierwszym  aktem  prawnym  w  powojennej  Polsce,  który 

VI Krakowska Konferencja Młodych Uczonych, Kraków 2011 

 

1041 

 

powołał  instytucję  ewidencji  gruntów  i  budynków,  był  wydany  2  lutego  1955  roku  Dekret  

o ewidencji gruntów i budynków [2]. Ten nowo powołany „twór”

 

miał służyć do określenia 

wymiaru  podatków  od  nieruchomości,  dokonywania  wpisów  w  księgach  wieczystych  oraz 

dostarczania  informacji  innym  branżom  i  instytucjom  [8].  Obecnie  ewidencję  gruntów  

i  budynków  regulują  zapisy  Ustawy  z  dnia  17  maja  1989  roku  –  Prawo  geodezyjne  

i  kartograficzne  [10]  oraz  Rozporządzenie  Ministra  Rozwoju  Regionalnego  i  Budownictwa  

z dnia 29 marca 2001 roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków [6].  

 

2.  Ewidencja gruntów i budynków czy już kataster 

 
Przy  okazji  prowadzonych  rozważań  na  temat  ewidencji  gruntów  i  budynków  oraz 

informacji zawierających się w tym rejestrze, należy również rozważyć kwestię nazwy tego 

rejestru.  Wynika  to  z  faktu,  że  nazwa,  jaka  została  nadana  temu  zbiorowi  danych  przez 

ustawodawcę  w  prawie  geodezyjnym  i  kartograficznym  jest  niejako  nieadekwatna  

i niekompletna do zawartości. Wynika to stąd, iż rejestr ten zawiera informacje zarówno na 

temat gruntów, również budynków oraz lokali. Podzielając w tym miejscu pogląd Ryszarda 

Hycnera  i  Dariusza  Felcenlobena  [3,4],  należy  stwierdzić,  że  ustawodawca  wykazał  w  tym 

względzie  swego  rodzaju  niekonsekwencję.  Skoro  wspomniana  instytucja  gromadzi  dane 

dotyczące  trzech  rodzajów  nieruchomości,  jakim  są  grunty,  budynki  i  lokale,  to  jej  nazwa 

powinna  być  poszerzona  o  jeszcze  jeden  człon  –  „lokali”  i  winna  brzmieć  „ewidencja 

gruntów,  budynków  i  lokali”.  Inną  propozycją  jest  uproszczenie  nazwy  wyłącznie  do 

wyrażenia „ewidencja gruntów”. Na obronę tego zapisu można stwierdzić, że grunt stanowi 

element  podstawowy,  bez  którego  ani  budynek  ani  lokal  nie  mogłyby  istnieć,  ponieważ 

stanowią jego części składowe według zasady superficies solo cedit. Oznacza to bowiem, że 

wszystkie elementy znajdujące się na gruncie – dzielą jego los. 

Ustawodawca  wprowadził  również  do  powszechnego  użycia  inne  określenie  ewidencji 

gruntów i budynków jakim jest kataster. Określenie to również wydaje się nieuzasadnione do 

końca,  ponieważ  kataster  rozumiany  jest  jako  urzędowy  rejestr  nieruchomości  wraz  

z oszacowaną  wartością każdej z nieruchomości. Jest zatem pojęciem  szerszym  w  stosunku 

do  ewidencji  gruntów  i  budynków.  Podstawowym  warunkiem,  jaki  musiałby  być  spełniony 

by  nadać  jej  wspomnianą  nazwę  jest,  by  do  każdej  nieruchomości  ujawnionej  w  ewidencji 

została  przypisana  jej  wartość.  Wartość  ta  byłaby  określona  w  głównej  mierze  w  procesie 

powszechnej taksacji. Ustawodawca jednak określa i wskazuje na możliwość używania tych 

określeń  jako  równoważne,  ponieważ  w  artykule  53a  w  prawie  geodezyjnym  

i kartograficznym zapisał, że cyt.: „do czasu przekształcenia ewidencji gruntów i budynków 

w kataster nieruchomości przez użyte w niniejszej ustawie pojęcie „kataster” rozumie się tę 

ewidencję”.  Zapis  ten  został  ponowiony  również  w  Ustawie  z  dnia  21  sierpnia  1997  roku  

o  gospodarce  nieruchomościami  [11].  W  artykule  224  czytamy,  że  do  czasu  wprowadzenia 

pełnoprawnego katastru, ewidencja pełni jego rolę. 

 

3.  Cel prowadzenia ewidencji gruntów i budynków 

 
Pojęcie  ewidencji  gruntów  i  budynków  zostało  zdefiniowane  w  prawie  geodezyjnym  

i kartograficznym jako jednolity dla całego kraju, systematycznie aktualizowany zbiór infor-
macji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych 

lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami. W odniesieniu do gruntów 

obejmuje  ona  informacje  o  ich  położeniu,  granicach,  powierzchni  wraz  z  użytkami  grunto-

wymi  i  klasami  gleboznawczymi.  Ponadto  zawarte  są  tu  informacje  na  temat  oznaczenia 

ksiąg  wieczystych  –  jeśli  zostały  nimi  objęte.  W  odniesieniu  do  budynków,  rejestr  zawiera 

Szabat-Pręcikowska A., Rymarczyk E.: Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji... 

1042 

 

informacje  na  temat  ich  położenia,  funkcji  użytkowej  (jeśli  budynek  pełni  kilka  funkcji, 

ujawnia  się  funkcję  dominującą)  i  ogólnych  danych  technicznych  budynku.  W  odniesieniu 

do lokali, będą to informacje o ich położeniu, funkcji i powierzchni. W ewidencji ujawniany 

jest  także  właściciel  lub  władający  gruntami,  budynkami  lub  lokalami  wykazanymi  

w  ewidencji  wraz  z  jego  danymi  adresowymi.  W  Rozporządzeniu  Ministra  Rozwoju 

Regionalnego  i  Budownictwa  z  29  marca  2001  roku  w  sprawie  ewidencji  gruntów  
i  budynków  został  podany  szczegółowy  zakres  informacji  obejmujących  ewidencję. 

Informacje te zostały ujęte w zapisach rozdziału czwartego przedmiotowego rozporządzenia. 

Również  i  w  tym  akcie  prawnym  nie  została  podana  wprost  definicja  ewidencji  gruntów  

i budynków, a znajdują się tam jedynie informacje, jakie powinna zawierać. W stosunku do 

działki ewidencyjnej będą to m.in.: 

•  numer działki, 
•  pole  powierzchni  działki  wraz  z  rozliczeniem  u

żytków  gruntowych  oraz  klasami 

gleboznawczymi, 

•  oznaczenie  ksi

ęgi  wieczystej  lub  innych  dokumentów  określających  własność  do 

danej nieruchomości, 

•  oznaczenie rejestru zabytków – je

śli została do takiego włączona. 

W odniesieniu do budynków i pośrednio do lokali ujawniane są informacje na temat: 

•  oznaczenia funkcji podstawowej budynku, 
•  roku zako

ńczenia jego budowy, 

•  pola  powierzchni  zabudowy  oraz  ł

ączne  pola  powierzchni  lokali  stanowiących 

odrębne nieruchomości i  pomieszczeń przynależnych do wyodrębnionych lokali, 

•  liczby kondygnacji nadziemnych i podziemnych budynku, 
•  numeru rejestru zabytków. 
Zadania,  jakie  pełni  ewidencja  gruntów  i  budynków  są  ściśle  związane  z  określeniem 

położenia  obiektów  objętych  ewidencją,  to  znaczy  działek,  budynków  i  lokali  [4].  

To  podstawowe  zadanie,  ponieważ  bez  wcześniejszego  zdefiniowania  położenia 

przedmiotowego  obiektu  nie  ma  podstaw,  by  nawet  próbować  go  scharakteryzować  pod 

względem  cech  fizycznych,  na  przykład  w  odniesieniu  do  użytków  gruntowych  w  działce. 

Oprócz  wspomnianych  już  cech  fizycznych,  w  opisywanym  zbiorze  danych,  ujawniane  są 

również  informacje  dotyczące  praw  związanych  z  nieruchomościami.  Jednak  należy  mocno 

podkreślić  i  zaakcentować  fakt,  że  prawa  ujawnione  w  ewidencji  gruntów  i  budynków  nie 

mają  takiego  znaczenia  jak  te  same  prawa,  które  zostały  wykazane  w  zapisach  rejestrów 

prawnych – księgach wieczystych. Dzieje się tak, ponieważ dane z ewidencji dotyczą jedynie 

tak  zwanego  stanu  faktycznego,  a  nie  prawnego.  Mimo,  że  są  to  dwa  różne  i  oddzielnie 

działające  rejestry,  to  zapisy  w  nich  ujawnione  dotyczą  jednego  obiektu,  stąd  powinny  się 

zgadzać, choć jak praktyka pokazuje, często występują niezgodności.  

Dane  zawarte  w  ewidencji  gruntów  i  budynków  są  również  wykorzystywane  do 

określenia  wymiaru  podatku.  Jest  to  spowodowane  tym,  że  jest  on  naliczany  w  odniesieniu 

do  powierzchni  nieruchomości.  Poza  tym  informacje  zgromadzone  w  opisywanej  bazie  są 

podstawą  w  planowaniu  przestrzennym.  Planowanie  to  określa  przeznaczenie, 

wykorzystywanie  danego  terenu  do  różnych  celów  w  przyszłości,  przy  czym  zasięg  tego 

przeznaczenia  wyznaczany  jest  na  mapach  (pozyskiwanych  właśnie  z  ośrodków  prowadzą-

cych  ewidencję  gruntów  i  budynków)  w  postaci  linii  oddzielających  tereny  jednakowego 

użytkowania.  Nie  można  też  zapomnieć,  że  dane  z  ewidencji  są  niezbędne  w  procesie 

inwestycyjnym, na przykład dla uzyskania pozwolenia na budowę . 

Ewidencja  gruntów  i  budynków,  stanowi  podstawę  dla  wielu  czynności  związanych  

z szeroko rozumianą gospodarką nieruchomościami, głównie z takimi procesami jak podział 

VI Krakowska Konferencja Młodych Uczonych, Kraków 2011 

 

1043 

 

nieruchomości,  scalenie  i  podział  nieruchomości  czy  wywłaszczenie  nieruchomości  [4]. 

Stanowi  ona  również  podstawę  do  przeprowadzenia  różnego  rodzaju  badań  statystycznych 

oraz analiz. 

Oprócz  prowadzenia  ewidencji  gruntów  i  budynków,  starostom  zostało  powierzone 

również zadanie prowadzenia  m.in. rejestru cen i  wartości nieruchomości  w oparciu o dane 

ewidencyjne.  Rejestr  cen  i  wartości  nieruchomości  prowadzony  jest  na  podstawie  cen 

nieruchomości  zawartych  w  aktach  notarialnych  oraz  wartości  nieruchomości  określonych 

przez  rzeczoznawców  w  operatach  szacunkowych.  Oprócz  cen  i  wartości  w  rejestrze  tym 

ujawnia  się,  zgodnie  z  zapisami  rozdziału  4  rozporządzenia  w  sprawie  ewidencji  gruntów  

i budynków, dane mówiące o: 

•  adresie, poło

żeniu nieruchomości, 

•  numerach działek, 
•  rodzaju  nieruchomo

ści  (na  przykład  niezabudowana  rolna,  pod  zabudowę  inną  niż 

zagrodowa, zabudowana budynkami mieszkalnymi i.t.p.), 

•  polu powierzchni nieruchomo

ści, 

•  dacie zawarcia aktu notarialnego, jako specjalnej formy umowy kupna – sprzeda

ży, 

•  innych informacjach o cz

ęściach składowych nieruchomości oraz o niej samej. 

Zatem  śmiało  można  stwierdzić,  że  dane  zawarte  w  ewidencji  gruntów  i  budynków  są 

źródłem  danych,  które  znajdują  zastosowanie  w  szeroko  rozumianej  gospodarce 

nieruchomościami. 

 

4. Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków oraz udostępnianie danych 

 

Prowadzenie  ewidencji  gruntów  i  budynków  wchodzi  w  zakres  kompetencji  starostw 

powiatowych  z  mocy  ustawy  prawo  geodezyjne  i  kartograficzne,  gdzie  zgodnie  z  zapisami 
artykułu  22  czytamy,  że  „ewidencję  gruntów  i  budynków  oraz  klasyfikację  gleboznawczą 

prowadzą  starostowie”.  Jednakże  ustawodawca  zaznaczył  również,  że  wszystkie  podmioty 

ujawnione  w  ewidencji  są  zobowiązane  do  powiadamiania  starosty  o  wszelkich  zmianach 

dotyczących  danych  objętych  ewidencją  oraz  mają  obowiązek  dostarczania  dokumentów 

potwierdzających te zmiany i które to będą podstawą do aktualizacji danych.  

Informacje  zgromadzone  w  ewidencji  są  udostępniane  w  postaci  m.in.  komputerowych 

wydruków  mapy  ewidencyjnej,  wypisów  z  rejestrów,  wyrysów  z  map,  plików  komputero-
wych i są również udostępniane ustnie. Takie informacje, niezawierające danych osobowych 

może  uzyskać  każdy,  w  przeciwnym  wypadku  są  one  udostępniane  na  żądanie  właścicieli, 

osób  czy  jednostek  organizacyjnych,  których  te  dane  dotyczą,  jak  również  innym  organom 

administracji  publicznej  czy  też  podmiotom,  którym  powierzone  zostały  zadania  z  zakresu 

właśnie  tej  administracji,  o  czym  stanowi  zapis  w  ustawie  prawo  geodezyjne  

i kartograficzne. 

Osoby  wykonujące zawód rzeczoznawcy, pośrednika  w obrocie nieruchomościami, bądź 

zarządcy  nieruchomościami  mają  zagwarantowany  dostęp  do  informacji  zawartych  

w  ewidencji.  Dostęp  ten  gwarantuje  ustawa  o  gospodarce  nieruchomościami.  Ustawodawca 

zobowiązał rzeczoznawcę by  wykorzystywał  wszelkie,  niezbędne i dostępne  mu  informacje 

o  nieruchomościach,  w  tym  zawarte  w  katastrze,  ewidencji  sieci  uzbrojenia  terenu,  oraz 

m.in.  w  księgach  wieczystych,  planach  miejscowych  oraz  studiach  uwarunkowań  

i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy czy decyzjach o warunkach zabudowy 
i  zagospodarowania  terenu.  Właściwe  organy,  agencje,  sądy  i  inne  instytucje  prowadzące  

i dysponujące powyżej wymienionymi zbiorami danych są zobowiązane do udostępniania ich 

osobom wykonującym zawód rzeczoznawcy majątkowego, do celu wyceny. Wszystkie wyżej 

Szabat-Pręcikowska A., Rymarczyk E.: Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji... 

1044 

 

wymienione  uwarunkowania  są  niezbędne  by  wykonywać  ten  zawód  z  należytym 

profesjonalizmem,  starannością  i  w  zgodzie  z  normami  prawnymi  oraz  standardami 

zawodowymi  [9].  Jednakże  należy  zauważyć,  że  w  odniesieniu  do  zapisów  zawartych  

w  artykule  155  ustawy  o  gospodarce  nieruchomościami  oraz  w  artykule  24  ustępu  5  prawa 

geodezyjnego  i  kartograficznego,  rzeczoznawca  majątkowy  nie  ma  prawa  do  żądania 

wydania  wypisu czy  wyrysu z ewidencji gruntów i budynków zawierających dane  osobowe 

[3].  Wiąże  się  to  z  tym,  że  nie  posiada  interesu  prawnego,  a  jedynie  interes  faktyczny 

wynikający  z  umowy  na  wykonanie  operatu  szacunkowego.  Dokumenty  takie  może  jednak 

uzyskać  po  przedłożeniu  organowi  prowadzącemu  ewidencję  stosownego  pełnomocnictwa 

osoby, która zleciła wykonanie sporządzenia operatu szacunkowego. 

Podobnie,  jak  w  przypadku  rzeczoznawców  i  w  przypadku  pośredników  w  obrocie 

nieruchomościami wymagany jest dostęp do informacji zgromadzonych w ewidencji gruntów 

i  budynków,  księgach  wieczystych,  sieci  uzbrojenia  terenu  czy  też  miejscowych  planach 

zagospodarowania  przestrzennego.  Dlatego  zapis  w  artykule  181  ustęp  6  ustawy  

o  gospodarce  nieruchomościami  gwarantuje  pośrednikowi  dostęp  do  wglądu  w  m.in.  wyżej 

wymienioną  dokumentację  oraz  do  pobierania  z  niej  wypisów,  odpisów  i  wyrysów, 

oczywiście  w  zakresie  objętym  umową  o  pośrednictwo.  Również  zarządcy  w  obrocie 

nieruchomościami  mają  obowiązek,  tak  jak  wcześniej  wymienione  zawody,  uwzględniać 

zarówno stan prawny i faktyczny  nieruchomości, którą  zarządzają [9]. Dlatego również i ta 

grupa zawodowa została wyposażona w prawo do wglądu oraz pobierania stosownych wypi-

sów, wyrysów z katastru nieruchomości czy też ksiąg wieczystych. 

Jednakże mimo tego, że ustawa o gospodarce nieruchomościami zagwarantowała osobom 

wykonującym zawód rzeczoznawcy, pośrednika i zarządcy dostęp do danych zgromadzonych 

w  ewidencji  gruntów  i  budynków  (katastrze  nieruchomości),  to  organy  prowadzące  rejestr  

i  dysponujące  zbiorami  informacji  powinny  ustalić,  czy  osoba,  która  żąda  wydania 

informacji  posiada  stosowne  uprawnienia  zawodowe.  Tylko  wtedy  osoby  te  są  uprawnione 

do ich pozyskania. 
 

5. Wykorzystanie informacji zgromadzonych w ewidencji gruntów i budynków 

 

Proces  wyceny  musi  być  dokonany  zgodnie  z  prawdą  i  w  zgodzie  z  prawem,  stąd 

niezwykle  istotnym  faktem  jest  dostęp  do  wiarygodnych  danych  umożliwiających 

prawidłowe  przeprowadzenie  czynności  wyceny.  Podstawowymi  dokumentami,  z  których 

korzysta rzeczoznawca dla określenia stanu nieruchomości są: 

•  ksi

ęga wieczysta, 

•  wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, 
•  rejestr cen i warto

ści nieruchomości. 

Pierwszy  z  dokumentów  pozwala  ustalić  stan  prawny  nieruchomości,  ponieważ 

ujawniane  są  w  nim  prawa  rzeczowe  i  inne  prawa  dotyczące  nieruchomości  gruntowych, 

budynkowych,  lokalowych,  lub  innych  rodzajów  nieruchomości.  Natomiast  kolejne 

dokumenty  gromadzą  przede  wszystkim  dane  o  stanie  faktycznym  obiektów  jakimi  są 

działki, budynki i lokale. Zapisy w obydwu rejestrach powinny być spójne, lecz w przypadku 

rozbieżności  rzeczoznawca  powinien  ten  fakt  odnotować  w  sporządzanym  przez  siebie 

operacie  szacunkowym  i  przyjąć  do  dalszego  procesu  wyceny  dane  dotyczące  powierzchni 

nieruchomości  (działki  czy  na  przykład  budynku)  z  ewidencji  gruntów  i  budynków. 

Natomiast w zakresie praw jej dotyczących – dane zapisane w księgach wieczystych. 

Informacje  zawarte  i  zgromadzone  w  ewidencji  gruntów  i  budynków  oraz  rejestrze  cen  

i  wartości  nieruchomości  mają  niebagatelne  znaczenie  w  procesie  wyceny.  

Ze wspomnianych dokumentów rzeczoznawca uzyskuje obszerną informację na temat samej 

VI Krakowska Konferencja Młodych Uczonych, Kraków 2011 

 

1045 

 

nieruchomości  i  jej  otoczenia  oraz  nieruchomości  sąsiednich.  Ponadto  na  podstawie  tychże 

danych oraz dodatkowo wizji terenowej rzeczoznawca jest w stanie dokonać określenia stanu 

technicznego  i  użytkowego  nieruchomości.  Ważnym  staje  się  też  określenie  cech 

nieruchomości,  położenie  nieruchomości,  dane  adresowe,  oznaczenia  w  ewidencji  gruntów  

i  budynków  oraz  również  numeru  księgi  wieczystej.  Również  dane  z  ewidencji  pomagają  

w  określeniu  części  składowych  nieruchomości  lub  części  składowych  gruntu,  którego 

dotyczy wycena. Stanowią podstawę do określenia stopnia zagospodarowania otoczenia oraz 

stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną. 

Rozwijając  ostatnie  stwierdzenie,  informacje  o  infrastrukturze  technicznej  w  jaką 

wyposażona  jest  wyceniana  nieruchomość  ma  bardzo  istotne  znaczenie  dla  określenia 

wartości nieruchomości. Informacje te, pozyskane z ewidencji sieci uzbrojenia (prowadzone 

również  przez  starostów)  pozwalają  określić  rodzaj  sieci  doprowadzonej  do  nieruchomości 

(kanalizacyjna, 

wodociągowa, 

ciepłownicza, 

gazowa, 

telekomunikacyjna 

czy 

elektroenergetyczna).  Ważna  jest  również  lokalizacja  elementów  infrastruktury  na  terenie 

nieruchomości  gruntowej  oraz  określenie  położenia  tych  elementów  w  celu  określenia 

pozytywnego lub  negatywnego  wpływu  na  możliwości  wykorzystania danej nieruchomości. 

Ma  to  szczególne  znaczenie  dla  nieruchomości  gruntowych.  W  stosunku  do  budynków  

i  urządzeń  trwale  związanych  z  gruntem,  na  podstawie  ewidencji  gruntów,  można  określić 

rodzaj i przeznaczenie danego obiektu, jego wiek, ponadto można uzyskać ogólną informację 

o  materiale,  z  jakiego  został  wykonany.  Ważną  informacją  jest  również  data  zakończenia 

budowy,  powierzchnia  zabudowy  i  ilość  nadziemnych  i  podziemnych  kondygnacji.  Zapisy 

ewidencji  pozwalają  również  określić,  czy  dany  obiekt  jest  wpisany  do  rejestru  zabytków. 

Wszystkie  wymienione  wyżej  przykłady  są  niezbędnym  etapem  przy  opisie  nieruchomości 

wycenianej jak i nieruchomości, z którymi będzie ona porównywana. 

 Z racji tego, że rzeczoznawca musi uwzględnić w procesie wyceny – stosując oczywiście 

podejście porównawcze – ceny za jakie zostały sprzedane nieruchomości przed datą, na którą 

sporządzana  jest  wycena,  to  musi  zgromadzić  zbiór  o  takowych  nieruchomościach  [1,7].  

W  tym  przypadku  niezbędnymi  są  dane  zgromadzone  w  rejestrze  cen  i  wartości 

nieruchomości  wraz  z  zapisami  w  ewidencji  gruntów  i  budynków.  Ponieważ  rejestr  ten 

powinien  zawierać  oprócz  cen  sprzedanych  nieruchomości  będących  przedmiotem  kupna  – 

sprzedaży,  również  adresy  owych  nieruchomości,  numery  działek  ewidencyjnych 

wchodzących  w  skład  nieruchomości  gruntowych,  wyszczególnienie  m.in.  nieruchomości 

rolnych  zabudowanych  lub  nie,  niezabudowanych  ale  przeznaczonych  pod  zabudowę  inną 

niż  zagrodowa  czy  też  budynkowych  lub  lokalowych,  pole  powierzchni  oraz  datę  zawarcia 

umowy kupna – sprzedaży w postaci aktu notarialnego. Możliwe jest nie tylko zgromadzenie 

informacji  na  temat  wcześniej  sprzedanych  nieruchomości,  ale  także  przeprowadzenie 

ogólnej analizy badanego rynku nieruchomości. Z tak obszernej bazy danych można, biorąc 

pod  uwagę  zakres  i  cel  wyceny,  określić  rodzaj  rynku,  na  przykład  nieruchomości 

gruntowych,  zasięg  rynku  -  choćby  teren  danego  miasta  lub  gminy  oraz  cechy  fizyczne 

nieruchomości  –  przykładowo  o  zbliżonej  powierzchni  lub  o  podobnej  klasyfikacji 

gleboznawczej  lub  właściwości  lokalizacyjne,  techniczne  czy  użytkowe.  Na  podstawie  tak 

określonych  już  cech  i  innych  właściwości  oraz  atrybutów  danego  rodzaju  nieruchomości, 

można  przypisać  im  wagi  celem  określenia,  jaka  cecha  w  jakim  stopniu  wpływa  na  cenę 

danej nieruchomości [1]. 

Nie  można  również  zapomnieć,  że  dzięki  informacjom  z  rejestru  cen  i  wartości 

nieruchomości  można  określić  wpływ  czasu  na  cenę  nieruchomości.  Czy  jest  wymagana 

korekta  ceny  na  datę  wyceny,  czy  też  ceny  transakcyjne  można  przyjąć  bez  uwzględniania 

upływu 

czasu 

bezpośrednio 

do 

porównywania 

nieruchomości 

wycenianej  

z nieruchomościami podobnymi [1]. 

Szabat-Pręcikowska A., Rymarczyk E.: Ewidencja gruntów i budynków źródłem informacji... 

1046 

 

Należy jednak zaznaczyć, że do prawidłowego dokonania wyceny nieruchomości, oprócz 

posiadania  nawet  pełnej  dokumentacji,  niezbędne  jest  wykonanie  oględzin  przedmiotu 

wyceny.  Nawet  gdyby  rzeczoznawca  posiadał  dokumentację  fotograficzną,  projektową  oraz 

techniczną  wycenianej  nieruchomości,  nie  jest  w  stanie  tylko  na  jej  podstawie  stwierdzić, 

czy  jest  ona  zgodna  ze  stanem  faktycznym.  Dlatego  niezbędne  jest  wykonie  wizji  lokalnej  

i  oględzin  nieruchomości  celem  stwierdzenia  aktualnego  stanu  i  prawidłowej  oceny 

ewentualnych ograniczeń znacząco wpływających na wynik końcowy wyceny. 

 

6. Podsumowanie 

 

Reasumując  można  stwierdzić,  że  ewidencja  gruntów  i  budynków  wraz  z  rejestrem  cen  

i  wartości  nieruchomości  stanowią  ważne,  cenne  i  niezbędne  źródło  informacji  

o  nieruchomościach  w  procesach  gospodarowania  nieruchomościami,  ze  szczególnym 

uwzględnieniem  zagadnienia  wyceny  nieruchomości.  Zgromadzone  w  nich  informacje  są 

podstawowym  źródłem  dla  rzeczoznawców  majątkowych,  pośredników  i  zarządców 

nieruchomości.  Ponadto  informacje  zawarte  we  wspomnianych  rejestrach  znajdują  szerokie 

zastosowanie  w  planowaniu  przestrzennym,  ustalaniu  wymiaru  podatków  i  tworzeniu 
różnego  rodzaju  statystyk.  Dla  rzeczoznawcy  dane  te  pomagają  zbudować  bazę 

nieruchomości,  na  podstawie  której  będzie  określana  wartość  nieruchomości  wycenianej  

(w podejściu porównawczym). Informacje te są podstawą do przede wszystkim definiowania 

atrybutów  według  których  będą  porównywane  nieruchomości.  Ponadto  pozwalają  również 

zgromadzić  ogólną  informację  na  temat  analizowanego  rynku  nieruchomości  m.in.  

o  cykliczności  przeprowadzanych  transakcji,  czy  w  zdefiniowaniu  rodzaju  nieruchomości 

najczęściej poddawanej obrotowi na danym rynku. 

 

Literatura 

 
[1]   Czaja J.: Metody szacowania wartości rynkowej i katastralnej nieruchomości, Kraków, 

2001. 

[2]   Dekret z dnia 2 lutego 1955 roku o ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 1955r. nr 6, 

poz. 32). 

[3]   Felcenloben  D.:  Kataster  nieruchomości  rejestrem  publicznym,  Wydawnictwo  Gall, 

Katowice, 2009. 

[4]   Hycner R.: Podstawy katastru, Wydawnictwo AGH, Kraków, 2004. 
[5]   Jagielski  A.,  Marczewska  B.:  Geodezja  w  gospodarce  nieruchomościami,  Tom  1, 

GEODPIS, Kraków, 2009. 

[6]   Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 

roku w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2001r. nr 38, poz. 454). 

[7]   Rozporządzenie  Rady  Ministrów  z  dnia  21  września  2004  roku  w  sprawie  wyceny 

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004r. nr 207 poz. 2108 i 

2109). 

[8]   Szacowanie  nieruchomości  Pod  red.  J.  Dydenki,  Dom  Wydawniczy  ABC,  Warszawa, 

2006. 

[9]   Ustawa  o  gospodarce  nieruchomości  Komentarz  Pod  red.  G.  Bieńka,  LexisNexis, 

Warszawa, 2011. 

[10]  Ustawa z dnia 17 maja 1989 roku Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U. z 2010r. nr 

193 poz. 1287). 

[11]  Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. (Dz. U. z 1997r. 

nr 115 poz. 741). 

VI Krakowska Konferencja Młodych Uczonych, Kraków 2011 

 

1047 

 

ALEKSANDRA SZABAT-PRĘCIKOWSKA, ERNEST RYMARCZYK 

 
 

Ground and building cadastre as the source of information in real estates 

management processes  

 

Keywords 

 

ground and building cadastre – cadastre – real estate valuation 

 

Abstract 

 

During  very  active  economic  transformations  on  the  market,  very  important  meaning  of 

economic  freedom,    free  flow  of  commodity  and  services,  the  meaning  of  information  is 
developing.  That  information  became  essential  thing  during  investment  process  and  real 
estate  valuation  processes.  It  is  why,  because  only  person  who  has  real  and  valuable 
information can make proper decisions with minimum risk and do correct work in the  land 
management area. 

In  this  paper,  authors  try  to  explain  the  role  of  cadastre  as  the  base  of  real  estates,  and 

their owners information during real estate management processes. Moreover those data can 
be used widely during spatial management, taxation and for many others statistics.