Prawo rzeczowe, wykład 7, 07-04-2017
Wracamy do zagadnienia umów związanych z przeniesieniem własności w odniesieniu do nieruchomości. One charakteryzują się taką specyfiką z wielu względów. Nieruchomość stanowi szczególnie istotny przedmiot stosunków cywilnoprawnych. W związku z tym systemy prawne poszczególnych państw poddają obrót nieruchomościami szczególnym uwarunkowaniom. Co takiego specyficznego, jeśli chodzi o zasady rozporządzania nieruchomościami, można powiedzieć? Nieruchomości z samej natury rzeczy są rzeczami oznaczonymi co do tożsamości. W konsekwencji zawsze stanowią przedmiot obrotu jako rzecz indywidualnie oznaczona i oznaczona w zależności od typu nieruchomości w różny sposób. Zasadniczo taką podstawową informacją, która identyfikuje każdą nieruchomość powinna być informacja o numerze księgi wieczystej w której nieruchomość została ujawniona.
Mimo istnienia prawnego obowiązku zakładania ksiąg wieczystych dla wszystkich nieruchomości, wciąż możemy się zetknąć z sytuacjami istnienia nieruchomości które nie mają założonej współczesnej księgi wieczystej. To mogą być nieruchomości, które są nadal ujawnione w księgach wieczystych dawnych. W przypadku działek, nieruchomości są identyfikowane poprzez wskazanie danych ewidencyjnych. To są dane związane z systemem ewidencji gruntów i budynków, poszczególne działki mają przypisane odpowiednie numery ewidencyjne. Dokonując rozporządzeń takimi nieruchomościami gruntowymi odwołujemy się do tych numerów geodezyjnych. W przypadku nieruchomości gruntowych nie zawsze przedmiot rozporządzenia pokrywa się w pełni z oznaczeniem danej nieruchomości w rozumieniu wieczystoksięgowym. Bywa tak, że w jednej księdze wieczystej ujawnia się szereg działek, np. w księdze wieczystej dla gminy może być kilkadziesiąt czy nawet kilkaset działek ewidencyjnych, ale to nie oznacza, że jest zabronione dokonywanie rozporządzeń odrębnymi działkami.
Co wiąże się z tym, że nieruchomości stanowią rzeczy oznaczone co do tożsamości? Treść art. 155 §1 KC – zasadniczo umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości automatycznie przenosi własność nieruchomości na nabywcę. Nawet jeśli mamy do czynienia z sytuacją w której na etapie zawierania umowy de facto dochodzi do wyodrębnienia z większej nieruchomości jej części, np. w sytuacji w której umowa jest poprzedzona podziałem geodezyjnym działki, już sam fakt zawarcia umowy przenosi własność wydzielanej nieruchomości. Druga istotna reguła, która wiąże się z obrotem nieruchomościami: w odróżnieniu od rzeczy ruchomych nie istnieje tutaj prawna możliwość skorzystania z rozwiązania o którym mowa w końcowej części §1 art. 155, więc strony nie mogą swoimi zgodnymi oświadczeniami woli odroczyć w czasie skutku rozporządzającego, podobnie jak nie mogą uzależnić jego wystąpienia od ziszczenia się warunku. W przypadku rzeczy ruchomych jest to pozostawione woli stron. Własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Właśnie ze względu na szczególne znaczenie tego specyficznego przedmiotu obrotu jakim są nieruchomości ustawodawca wyłącza terminowe czy warunkowe rozporządzanie nim. Ale to nie oznacza że wszelkie umowy zobowiązujące, które mają za przedmiot nieruchomość są objęte działaniem tej zasady. Strony w umowie zobowiązującej, w umowie sprzedaży, zamiany, darowizny, są władne wprowadzić, jeżeli to odpowiada ich interesom, warunek albo termin. Bywa wręcz, że takie wprowadzenie warunku jest w danym przypadku obligatoryjne. Na czym polega tutaj różnica w stosunku do umów odnoszących się do rzeczy ruchomych? Otóż w takim wypadku umowa rodzi skutek wyłączenie obligacyjny. To jest umowa czysto zobowiązaniowa. To co zostaje uzależnione od warunku czy terminu to nie jest skutek w postaci rozporządzenia nieruchomością, to jest skutek w postaci obowiązku rozporządzenia nią przez zbywcę, a w przypadku nabywcy prawa – skutek w postaci roszczenia o dokonanie rozporządzenia do którego ta umowa się odnosi. Jeżeli taki zastrzeżony warunek czy termin się ziści, nie dochodzi do automatycznego przeniesienia własności nieruchomości, ale dochodzi do powstania po stronie nabywcy roszczenia względem zbywcy i ono wymaga realizacji w drodze odrębnej umowy czysto rozporządzającej. Co jeśli zbywca nie chce temu roszczeniu zadośćuczynić? Jakimi nabywca dysponuje możliwościami? W jaki sposób wyegzekwować takie przeniesienie własności? Wystąpienie do sądu o stwierdzenie orzeczenia stwierdzającego obowiązek złożenia oświadczenia woli. Zgodnie z art. 1047 KPC takie prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli dłużnika.
Warto pamiętać, że ta reguła związana z koniecznością dokonania odrębnej czynności rozporządzającej ona nie odgranicza się tylko do skutków umów obligacyjnych odnoszących się do nieruchomości. Ona też działa w sytuacji zgoła odwrotnej, mianowicie gdy taka umowa obligacyjna upada. Można sobie wyobrazić sytuację, w której doszło do zawarcia umowy darowizny nieruchomości, na skutek rażącej niewdzięczności obdarowanego darczyńca odejmuje decyzje o powołaniu darowizny. Składa oświadczenie woli obdarowanemu i co dalej? Odwołanie darowizny znosi tylko umowę obligacyjną, natomiast element rozporządzający pozostaje, ale zostaje pozbawiony podstawy prawnej ze względu na którą doszło do przesunięcia majątkowego, a w konsekwencji obdarowany ma obowiązek zwrotnego przeniesienia własności na darczyńcę. Analogicznie w przypadku odstąpienia od umowy zobowiązującej do rozrządzenia nieruchomością.
W przypadku rzeczy ruchomej samo oświadczenie woli przenosi własność. Zasada ma szeroki zakres i wykracza poza dosłowne brzmienie art. 157 KC.
Kiedy możemy spotkać się z sytuacjami w których mimo że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, to jednak prawo będzie wymagało od nas ograniczenia umowy zobowiązującej wyłącznie do skutków obligacyjnych?
Sama umowa przedwstępna rodzi zobowiązanie do zawarcia umowy zobowiązującej. Jak zawieramy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, to tak naprawdę tym do czego się zobowiązujemy nie jest rozporządzenie nieruchomością, tylko jest złożenie oświadczeń woli składających się na umowę sprzedaży tej nieruchomości, czyli umowę obligacyjną, z którą co do zasady są sprzężone skutki rozporządzające. Natomiast bezpośrednim celem tej umowy przedwstępnej nie jest doprowadzenie do rozporządzenia, tylko do dojścia w przyszłości do skutku umowy obligacyjnej. Czyli to jest wcześniejszy etap, poprzedzający umowę zobowiązującą. Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą, ale zobowiązującą do specyficznego świadczenia w postaci złożenia oświadczeń woli składających się na umowę definitywną. Jest kwestią sporną, czy umowa przedwstępna ogranicza się tylko do oświadczeń, które poprzedzają zawarcie umowy obligacyjnej, czy można też zawrzeć umowę przedwstępną do umowy rozporządzającej. Generalnie w obrocie umowa przedwstępna służy przede wszystkim przygotowaniu do zawarcia umowy obligacyjnej.
Wracamy do poprzedniego pytania. Kiedy w obrocie zawieramy umowę wyłącznie o skutkach zobowiązujących do rozporządzenia, w przypadku której musimy wyłączyć skutek rozporządzający? Z taką postacią umowy możemy się spotkać wszędzie tam, gdzie występuje ustawowe prawo pierwokupu, albo inne ustawowe prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości. Tego rodzaju sytuacje spotkamy w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawie o gospodarce nieruchomościami (pierwokup skarbu państwa, jednostki samorządu terytorialnego). W takim przypadku strony zawierające umowę sprzedaży nie mogą jej ukształtować jako umowy o podwójnym skutku – zobowiązująco-rozporządzającym – bo ona była by nie ważna. Równocześnie to co strony robią, to nie jest zawarcie umowy przedwstępnej, bo w jej przypadku prawo pierwokupu nie mogłoby być wykonane. Możliwość wykonania prawa pierwokupu otwiera dopiero zawarcie umowy obligacyjnej, czyli umowy sprzedaży. Żeby to prawo pierwokupu mogło zostać wykonane, to ta umowa sprzedaży musi być umową warunkową. Warunkiem jest niewykonanie prawa pierwokupu przez osobę trzecią, która jest do tego uprawniona. W praktyce wygląda to tak, że strony udają się do notariusza, zawierają umowę sprzedaży wyłącznie o skutkach zobowiązaniowych i uzależniają dalszy rozwój wypadków od tego czy osoba uprawniona wykona prawo pierwokupu czy nie. Jeżeli w ustawowym terminie do wykonania prawa pierwokupu nie dojdzie (oczywiście o takiej możliwości osobę trzecią notariusz powiadania wysyłając wypis aktu notarialnego), strony spotykają się jeszcze raz i zawierają umowę rozporządzającą w wykonaniu zobowiązania wynikającego z tej wcześniej zawartej umowy sprzedaży. Ta druga umowa już nie jest umową sprzedaży, jest umową rozporządzającą, zawieraną w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy sprzedaży.
Na tle tej zasady niedopuszczalności przenoszenia własności nieruchomości pod warunkiem czy z zastrzeżeniem terminu, jakiś czas temu rozgorzała dyskusja o kwestię dopuszczalności zawarcia umowy przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie.
Na czym polega umowa przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie? Przewłaszczenie na zabezpieczenie powoduje, że taki wierzyciel staje się, w zależności od wariantu takiej umowy w różny sposób, właścicielem zawłaszczanej rzeczy. Gdzie się typowo z tymi umowami spotkamy? Przy zakupie samochodu na kredyt. Bank żeby uzyskać zabezpieczenie zaspokojenia swojej wierzytelności chce, żebyśmy przenieśli na niego własność samochodu albo w całości albo w części (bank najczęściej staje się właścicielem w 51%). Jeśli przestaniemy spłacać kredyt, to bank wtedy zaspokaja swe roszczenie z samochodu poprzez sprzedanie go jak właściciel (nie musi mieć tytułu wykonawczego, nie musi wszczynać egzekucji poprzez komornika). Podobnie jest w przypadku nieruchomości – bywa że w przypadku kredytów inwestycyjnych przeznaczonych na zakup nieruchomości banki zabezpieczają się nie poprzez hipotekę, ale przez przewłaszczenie takiej nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności kredytowej banku. Ale występuje tu zasadnicza różnica w skutkach takiego zawłaszczenia na zabezpieczenie. Przy rzeczach ruchomych – jako może być ono ukształtowane? Bo to zawsze jest to umowa warunkowa. Przy ruchomościach, przewłaszczenie na zabezpieczenie możemy spotkać w dwóch wariantach. Jeden wariant z warunkiem zawieszającym, drugi z rozwiązującym. Zawieszający – strony określają w umowie stany faktyczne które, w razie zaistnienia, spowodują automatyczne przejście prawa własności na wierzyciela. Rozwiązujący – strony zastrzegają że w przypadku pełnej spłaty kredytu własność przejdzie na przewłaszczającego. Drugi wariant może wystąpić w przypadku nieruchomości, pierwszy nie. Różnica względem przewłaszczenia na zabezpieczenie rzeczy ruchomych polega na tym, że nawet pełne zaspokojenie wierzytelności nie będzie mogło wywołać automatycznego zwrotnego przejścia własności nieruchomości na osobę przewłaszczającą. Spowoduje jedynie powstanie zobowiązania nabywcy do takiego zwrotnego rozporządzenia. W związku z takim kształtem przewłaszczenia na zabezpieczenie, powstała dyskusja, czy w odniesieniu do nieruchomości to nie narusza zakazu warunkowego rozporządzania nieruchomościami. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku że nie – że warunek o charakterze rozwiązującym odnosi się do skutków nie w postaci rozporządzenia nieruchomością, ale zobowiązania do rozporządzenia nią. Czy ta umowa jest umową nazwaną w naszym systemie prawnym? Nie jest. Ta umowa jest ukształtowana przez praktykę obrotu. Jedna z nielicznych w naszym obrocie prawnym umowa o charakterze powierniczym. Ta umowa jest powoli dostrzegana przez ustawodawcę, mamy w prawie bankowym szczątkowe regulacje w tym zakresie, ale nie na tyle szczegółowe by mówić tutaj o umowie nazwanej. Czemu mówimy że jest to umowa o charakterze powierniczym? Umowa powiernicza jest oparta na konstrukcji szczególnego zaufania i prowadzi do sytuacji w której podmiot nabywający prawo podmiotowe, a więc będący w stosunkach zewnętrznych osobą w pełni uprawnioną i legitymowaną do wykonywania tego prawa, równocześnie w stosunkach wewnętrznych zaciąga zobowiązanie do korzystania z tego nabytego prawa w określony sposób.
Mamy taki bank, który uzyskał własność rzeczy na skutek przewłaszczenia na zabezpieczenie, to w relacjach zewnętrznych, pod względem wszystkich innych osób bank jest właścicielem. Jego prawo własności w relacjach zewnętrznych nie różni się od prawa własności jakiejkolwiek innej osoby, on jako właściciel może z tą rzeczą w tym wypadku postąpić dokładnie tak, jak każdy inny właściciel każdej innej nieruchomości. Co go przed tym powstrzymuje? To, że się umówił z przewłaszczającym, że nie będzie w taki sposób postępował. Zawarł umowę, która nakłada na niego zobowiązanie do określonego postępowania z przewłaszczoną rzeczą, do nie podejmowania takich działań, do których jako właściciel jest w pełni uprawniony w stosunkach zewnętrznych. Czy to jego zobowiązanie jest skuteczne względem osób trzecich? Co się stanie jeśli bank je naruszy? Czy umowa sprzedaży takiej nieruchomości zawarta z pogwałceniem umowy przewłaszczenia na zabezpieczenie będzie nieważna? Ona będzie ważna, ale powstaną skutki w postaci odpowiedzialności odszkodowawczej wyłącznie między przewłaszczającym a tym na kogo rzecz przewłaszczono. Jest to typowa sytuacja dla konstrukcji powierniczej, gdzie ktoś na zewnątrz uzyskuje pełne prawo podmiotowe, ale w relacjach wewnętrznych jest skrępowany zobowiązaniem do postępowania z tym prawem w określony sposób. Co jeszcze się mieści w takiej umowie? Gdy mamy do czynienia z nieruchomościami najważniejszym obowiązkiem jest zwrotne przeniesienie własności nieruchomości po ziszczeniu się warunku. Przy tych umowach przewłaszczenia na zabezpieczenie pojawia się jeszcze jeden problem – generalnie zasadą w naszym prawie cywilnym jest zasada kauzalności umów przysparzających. Jaka kauza stoi za umową przewłaszczenia na zabezpieczenie, co jest prawnym uzasadnieniem dla przesunięcia majątkowego które następuje? Causa cavendi – opierająca się na dążeniu do zabezpieczenia wierzytelności.
Kolejna kwestia która wiąże się umowami dotyczącymi nieruchomości – zarówno z umowami zobowiązującymi jak i z umowami rozporządzającymi to jest wymóg dopełnienia formy aktu notarialnego. To jest forma zastrzeżona pod rygorem nieważności, co więcej w takim akcie notarialnym który obejmuje umowę rozporządzającą, musi znaleźć się wymienienie źródła zobowiązania w którego wykonaniu rozporządzenie następuje. Notariusz nie może poprzestać, przygotowując umowę rozporządzającą, na stwierdzeniu samego skutku przejścia prawa własności ze zbywcy na nabywcę, musi wskazać ze względu na jakie zobowiązanie – skąd wynikające – takie rozporządzenie następuje. Mówimy tutaj o kauzalności formalnej – kauza musi przybrać postać wyraźnego postanowienia umowy. Od tego wymogu formy aktu notarialnego istnieją pewne wyjątki. Takim wyjątkiem jest orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości. Takie orzeczenie skutkuje przejściem własności nieruchomości ze zbywcy na nabywcę – nie trzeba już wtedy zawierać umowy rozporządzającej w formie aktu notarialnego. Drugi wyjątek – ugoda zawarta przed sądem. Taka ugoda, która może być zawarta w podstępowaniu pojednawczym, ale też w toku postępowania nieprocesowego, np. w sprawie o zniesienie współwłasności, o podział majątku wspólnego małżonków, podział spadku czy też w procesie, taka ugoda zawarta przed sądem ma skutek równoważny z aktem notarialnym.
Z obrotem nieruchomościami wiąże się system ksiąg wieczystych. Ujawnianie czynności prawnych związanych z rozporządzeniem nieruchomościami w księdze wieczystej jest obligatoryjne. Natomiast co do zasady ten wpis nie ma charakteru konstytutywnego i nie warunkuje przejścia prawa własności. Wyjątkiem będzie rozporządzenie własnością nieruchomości budynkowej wzniesionej na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste – prawo własności przechodzi dopiero w momencie takiego wpisu. Z konstytutywnym wpisem spotkamy się też przy ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Ale generalnie wpis jest wpisem o skutkach deklaratoryjnych. Ze szczególnymi regułami możemy się spotkać jeśli chodzi o rozporządzenia dotyczące pewnej kategorii nieruchomości jaką stanowią nieruchomości rolne. Tutaj przede wszystkim występują przysługujące różnym podmiotom uprawnienia o charakterze prawa pierwokupu czy pierwszeństwa nabycia, ale o ich szczegółowym kształcie porozmawiamy w przyszłości.
Ze szczególnymi regulacjami możemy się spotkać jeśli chodzi o rozporządzenie nieruchomościami które stanowią własność skarbu państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz ich związków. Zasady dysponowania tymi nieruchomościami, zarządu nimi, kwestie związane z metodami wyłaniania kontrahentów, z określaniem ceny, przy przypadku użytkowania wieczystego – o wysokości opłat – to są zagadnienia związane z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Musimy liczyć się z istnieniem szczególnej ustawy która ogranicza nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców. Ustawa ta, poza wskazanymi w niej wyjątkami, uzależnia nabycie nieruchomości przez cudzoziemca bez względu na rodzaj zdarzenia, które do takiego nabycia prowadzi, od uzyskania decyzji administracyjnej ministra właściwego do spraw wewnętrznych przy braku sprzeciwu ministra obrony narodowej, przy nieruchomościach rolnych – ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. To jest ustawa która ma bardzo szeroki zakres – odnosi się do wszystkich nieruchomości na położonych terytorium naszego kraju, ale zakres jej obowiązywania został ograniczony przez wejście do UE. Ale zakres tej ustawy jest mimo wszystko bardzo szeroki – nawet dziedziczenie testamentowe wymaga zezwolenia ministra.
Specyficzna instytucja, którą najczęściej zalicza się do przeniesienia własności w drodze umowy – tak się ją zalicza, ale doktor ma co do tego pewne wątpliwości, mówi że mimo że mamy do czynienia z umową, ta umowa jest tym zdarzeniem ze względu na które całą sytuację rozpatrujemy, to mamy tu do czynienia z nabyciem własności z mocy samego prawa, a umowa jest tylko okolicznością faktyczną, przesłanką od której spełnienia ustawa uzależnia wystąpienie skutku w postaci przeniesienia własności. Chodzi o nabycie własności rzeczy od osoby nieuprawnionej. W przypadku rozporządzenia rzeczami w drodze umowy mamy do czynienia z przeniesieniem własności o charakterze translatywnym. W związku z tym obowiązuje tu zasada, że nikt nie może przenieść na inną osobą więcej praw niż sam posiada. Ustawodawca od tej zasady wprowadza wyjątki, które są uzasadnione bezpieczeństwem obrotu i ochroną zaufania i dobrej wiary osób dokonujących czynności prawnej z nieuprawnionym do rozporządzenia. Może się zdarzyć tak, że mimo iż dokonujemy czynności z osobą nieuprawnioną, z osobą która nie jest właścicielem rzeczy, to na skutek ziszczenia się wszystkich przesłanek które ustawodawca precyzuje, skuteczne nabędziemy własność rzeczy. Z tą instytucją prawną możemy się spotkać zarówno w przypadku rzeczy ruchomych jak i w odniesieniu do nieruchomości. Jeśli chodzi o rzeczy ruchome – została ona uregulowana w art. 169 KC – jest nazywana wprost nabyciem od nieuprawnionego. Natomiast w przypadku nieruchomości to jest instytucja rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która została uregulowana w art. 5 i następnych ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Nabycie od nieuprawnionego przy ruchomościach. Art. 169 stanowi: § 1. Jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze. § 2. Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego. W gruncie rzeczy w art. 169 mamy do czynienia z dwiema różnymi postaciami nabycia rzeczy ruchomej od nieuprawnionego. Te dwie różne postaci są determinowane częściowo odmiennie ujętymi przesłankami. Czym innym jest sytuacja z §1 a czym innym z §2. Jakie muszą być spełnione przesłanki żeby mogło dojść do przeniesienia własności rzeczy ruchomej z przełamaniem tej zasady nemo plus iuris w sytuacji z §1 art. 169? Pierwszą podstawową przesłanką, która odróżnia tę sytuację od wariantu z §2, jest powierzenie rzeczy przez właściciela osobie, która następnie rzeczą rozporządziła. Wszędzie tam, gdzie właściciel nie utracił posiadania rzeczy wbrew swojej woli, gdzie na wcześniejszym etapie doszło do powierzenia przez niego rzeczy innej osobie, całą sytuację analizujemy z punktu widzenia §1. To pojęcie powierzenia rozumiemy tutaj bardzo szeroko. Tu nie chodzi o sytuacje w których właściciel działał z zamiarem udostępnienia rzeczy innej osobie, żeby ona mogła nią rozporządzić. Wchodzą tu w grę wszelkie stany faktyczne w których właściciel sam przekazuje komuś innemu władztwo nad swoją rzeczą. To może być przekazanie na zasadzie umowy obligacyjnej, na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu, oddanie w dzierżenie, oddanie w zarząd, mogą to być sytuacje czysto faktyczne – przekazanie innej osobie rzeczy do grzecznościowego korzystania. To co łączy te sytuacje, to ten element przeniesienia władztwa nad rzeczą na podstawie woli właściciela. Druga przesłanka polega na zbyciu takiej rzeczy ruchomej przez osobę, której została ona powierzona na rzecz jakiejś osoby trzeciej. Tutaj ten, komu powierzono tę rzecz, sprzeniewierza się swoim obowiązkom względem właściciela – wykracza poza cel dla którego rzecz została mu przekazana. Fakt, że właściciel sam wyzbył się władztwa nad rzeczą, że miał możliwość oceny komu tę swoją rzecz powierza sprawia, że ustawodawca musi wyważyć interesy dwóch osób – właściciela który powinien wykazać troskę o swoją rzecz, zadbać o to żeby nie przekazywać jej osobie która na to nie zasługuje, a z drugiej strony pojawia się interes innych uczestników obrotu którzy w niektórych sytuacjach na podstawie obserwacji rzeczywistości i zewnętrznych przejawów posiadania mogą działać w zaufaniu, że osoba której rzecz powierzono jest jej właścicielem. Na czym polega to zbycie rzeczy ruchomej przez nieuprawnionego? Wskazuje się, że oznacza ono umowę – może to być zarówno umowa zobowiązująco-rozporządzająca, jak i rozdzielony pod względem skutków kompleks dwóch umów: obligacyjnej i zawartej w jej wykonaniu umowy rozporządzającej. To może być umowa sprzedaży, zamiany itp. Ważne jest to, że z punktu widzenia art. 169, sam element w postaci umowy nie może być dotknięty jakimikolwiek wadami. Taka umowa musi spełniać wszystkie normatywne kryteria ważności. Jedynym co jej brakuje to właśnie brak tytułu zbywcy do rzeczy ruchomej którą rozporządza. Kolejnym elementem tej konstrukcji prawnej jest element wydania przez zbywcę rzeczy nabywcy. Mówi się, że osoba nieuprawniona do rozporządzenia rzeczą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy. Co oznacza „wydaje”? Można dyskutować jakie sposoby przeniesienia posiadania rzeczy wchodzą w grę. Na pewno tym podstawowym jest faktyczne wydanie rzeczy, fizyczne przeniesienie władztwa nad rzeczą, ale podobnie należało by ocenić wydanie dokumentów albo innych przedmiotów które dają władztwo nad rzeczą – np. w przypadku samochodu – dowód rejestracyjny, karta pojazdu, komplet kluczy. Ostatni element to objęcie posiadania takiej rzeczy przez nabywcę działającego w dobrej wierze. Dobra wiara oznacza błędne, ale usprawiedliwione okolicznościami przeświadczenie, że ma się do czynienia z osoba uprawnioną. Mamy do czynienia z sytuacją specyficzną, ponieważ tutaj dobra wiara jest objęta podwójnym domniemaniem prawnym, w związku z czym nabywca nie musi jej udowadniać. Wynika ono zarówno z art. 169 („chyba że działa w złej wierze”), jak i z ogólnej normy, która jest zawarta w art. 7 KC. Praktyka jest jednak w tym przypadku inna – sądy tę dobrą wiarę często badają z urzędu. Analizują tak, jakby tego domniemania nie było. Dobra wiara jest wyłączona, gdy w okolicznościach konkretnego wypadku nabywca wiedział, albo przy zachowaniu należytej staranności mógł się dowiedzieć, że zbywca nie jest osobą uprawnioną do rozporządzenia rzeczą. Jaki moment rozstrzyga istnienie dobrej wiary? W przypadku sytuacji z §1 art. 169 interesuje nas moment objęcia rzeczy w posiadanie, czyli to na ten czas ta dobra wiara musi być spełniona. Ponieważ z tym momentem urzeczywistniają się skutki w postaci rozporządzenia prawem własności rzeczy. Inaczej przedstawia się sprawa w przypadku sytuacji z §2, ale o tym na kolejnym wykładzie, wtedy też powiemy o tej instytucji w aspekcie międzynarodowym, bo w praktyce często pojawia się on w sprawach które mają taki wymiar prześledzić orzecznictwo SN przy tym artykule – często sprzedaż kradzionych samochodów z zagranicy.