Scalenia i podziały 

nieruchomości 

Realizacja Projektu Rozwoju Obszarów Wiejskich w 

pewnych przypadkach wymagać będzie prowadzenia 

procesu scalenia i podziału nieruchomości. Zabieg ten 

dotyczyć będzie 

w szczególności terenów przeznaczonych na cele 

prowadzenia działalności usługowej, drobnego 

przetwórstwa i działalności rzemieślniczej. Dla 

obszarów wiejskich gdzie dywersyfikacja dochodów 

ludności będzie nakierowana na rozwój agroturystyki, 

co może wiązać się z koniecznością wydzielania 

terenów przeznaczonych pod budownictwo 

rekreacyjne i zabudowy domami jednorodzinnymi 

także zabieg scalenia i podziału nieruchomości będzie 

tym, który porządkuje przestrzeń.

• Procedury związane z tym zabiegiem 

określa ustawa o gospodarce 

nieruchomościami, ale również i art. 22 

ustawy z dnia 27 marca 2003 r.  o 

planowaniu 

i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 

Nr 80, póz. 717 ze zm.), który stanowi, że 

„jeżeli plan miejscowy obejmuje obszary 

wymagające przeprowadzenia scaleń 

i podziałów nieruchomości, rada gminy, po 

jego uchwaleniu, podejmuje uchwałę o przy 

stąpieniu do scalenia i podziału 

nieruchomości, zgodnie z przepisami 

ustawy o gospodarce nieruchomościami". 

Scalanie i podział, nieruchomości objęty jest 

zarówno ustawą o gospodarce 

nieruchomościami, jaki i ustawy o 

planowaniu i zagospodarowaniu 

przestrzennym.

Co więcej, to właśnie plan miejscowy może 

wskazywać obszary wymagające 

przeprowadzenia scaleń i podziałów 

nieruchomości. Tym samym plan miejscowy 

nie ustala jedynie szczegółowych warunków 

scalenia i podziału nieruchomości jak to 

stanowi art. 102 ustawy o gospodarce 

nieruchomościami, lecz może je wyznaczyć. 

Z istoty scalenia jednak wynika, że chodzi o 

stworzenie korzystniejszych warunków 

zagospodarowania i wykorzystania terenów.

 Chodzi m.in. o poprawę struktury obszarowej terenów 

objętych scalaniem i ponownym podziałem, a w 

konsekwencji umożliwi realizację miejscowego 

planu zagospodarowania przestrzennego. 

Scalanie jest takim środkiem prawnym, który służy 

realizacji zapisów miejscowego planu 

zagospodarowania przestrzennego, będącego 

przepisem gminnym (art. 14 ust. 8 ustawy o 

planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym) i 

który to plan określa przeznaczenie i zasady 

zagospodarowania terenów. 

Przepisów rozdziału 2 ustawy o 

scalaniu nieruchomości i ich 
ponownego podziału na działki, w 
myśl art. 101 ust. 3, nie stosuje się 
do takich nieruchomości, które 
zostały już objęte postępowaniem 
scaleniowym na podstawie ustawy 
o scalaniu i wymianie gruntów. 

Realizacja tego procesu będzie także 

konieczna w przypadku powiększania 
do standardów UE działek 
siedliskowych i budowy infrastruktury 
związanej z ochroną środowiska 
(oczyszczalnie ścieków, kolektory, 
punkty utylizacji środków 
chemicznych niewykorzystanych w 
produkcji rolniczej). 

Podjęcie uchwały przez radę gminy o 

przystąpieniu do scalenia i podziału 
nieruchomości musi znaleźć oparcie w 
konkretnych zapisach planu miejscowego.

Brak takich zapisów uniemożliwia podjęcie 

uchwały przez radę gminy. Wypływa z tego 
jeszcze kolejny wniosek, że przy braku 
planu nie jest również podjęcie uchwały o 
przystąpieniu do scalenia i podziału.

Obszary zabudowane oraz przyszłej 

zabudowy

 

Obszary zabudowy mieszkaniowej są ściśle 

powiązane 

z zagadnieniami związanymi z tzw. „odnową wsi”. 

Cele związane z tym procesem zostały określone 

w następujący sposób:

• wesprzeć starania gmin w dążeniu do stworzenia i 

zmodernizowania,

•    wiejskich urządzeń użyteczności publicznej,
• wzmocnić potencjał ekonomiczny terenów 

wiejskich,

• złagodzić lub wyeliminować negatywne 

oddziaływania na naturalny krajobraz. 

Dyspozycja terenem w tym zakresie na etapie opracowania 

Projektu powinna obejmować:

• tereny zabudowy mieszkaniowej,

• rezerwy terenów przeznaczone na powiększanie 

istniejących działek siedliskowych (związane np. z 

rozbudową zabudowań gospodarskich, rozbudową 

budynków mieszkalnych w gospodarstwach 

agroturystycznych),

• rezerwy terenowe na powstawanie nowych siedlisk, 

związanych 

z powiększaniem działek siedliskowych i tworzeniem osiedli 

o charakterze letniskowym, 

• tereny pod obiekty przetwórstwa rolnego i punkty skupu,

• obiekty użyteczności publicznej, sportowe, place zabaw, 

warsztaty itp.,

• tereny wydzielane na utylizację odpadów i oczyszczalnie 

ścieków (oczyszczalnie ścieków, myjnie maszyn rolniczych, 

punkty utylizacji środków ochrony roślin, i odpadów).

Problemem gospodarstw rolnych jest także 

odprowadzanie ścieków z gospodarstwa 
domowego lub rolnego. W tym zakresie powinno 
nastąpić propagowanie idei budowy 
indywidualnych, przydomowych oczyszczalni 
ścieków zlokalizowanych na działkach 
siedliskowych.

 Normy techniczne pozwalające na budowę takich 

urządzeń, w pewnych przypadkach będą zmuszały 
do powiększenia istniejących działek 
siedliskowych. Projekt nowych terenów 
budowlanych także będzie musiał uwzględniać te 
wymogi.

Działka siedliskowa we współczesnym 

gospodarstwie rolnym specjalizującym się 

w produkcji zwierzęcej (bydło, trzoda 

chlewna) powinna być znacznie 

powiększona 

i  uwzględniać niezbędną powierzchnię 

przewidzianą na:

• płyty obornikowe,

• zbiorniki na gnojówkę i gnojowicę,

• magazyny do przechowywania środków 

ochrony roślin i nawozów sztucznych,

• przydomowe oczyszczalnie ścieków.

Spełnienie tych warunków powoduje, 

że działka siedliskowa takiego 
gospodarstwa powinna obejmować 
obszar około
 0,15 – 0,20 ha. w zależności od 
rodzaju prowadzonej produkcji rolnej 
(hodowla zwierząt rzeźnych, hodowla 
bydła mlecznego, produkcja 
roślinna).