II CR 178/64

 • Orzeczenie wydane 24 kwietnia 1964  

WYROK z dnia 24 kwietnia 1964 r. (II CR 
178/64)  

Przepis art. 45 § 1 pr. rzecz, wyłącza dopuszczalność przeniesienia własności 
nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności. Umowa taka bowiem, wobec 
obowiązku nabywcy przeniesienia – z chwilą zapłaty wierzytelności – własności 
nieruchomości z powrotem na nabywcę, prowadziłaby w istocie do sprzecznego z tym 
przepisem przeniesienia własności z zastrzeżeniem warunku i terminu. 

Przewodniczący: sędzia J. Ignatowicz. Sędziowie: H. Dąbrowski (sprawozdawca), J. 
Policzkiewicz. 

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Tadeusza S. i Anny S. przeciwko Franciszkowi P. o 
uznanie za nieważną umowy przeniesienia własności nieruchomości, na skutek rewizji 
pozwanego od wyroku Sądu Powiatowego w Nowym Sączu z dnia 26 lutego 1963 r. i ”w 
związku z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia dzisiejszego 

rewizję oddalił. 

Uzasadnienie 

Powodowie Tadeusz i Anna S. wnieśli: o uznanie przez Sąd, że sporządzona w formie aktu 
notarialnego w dniu 14.XI.1960 r. w Państwowym Biurze Notarialnym w Brzesku za Nr rep. 
A 5797/60 umowa, na podstawie której sprzedali oni pozwanemu w Nowym Sączu przy ul. 
Matejki 45b kw Nowy Sącz 8082 i przenieśli na pozwanego własność tej nieruchomości, jest 
nieważna i pozbawiona skutków prawnych; o zobowiązanie pozwanego do złożenia w formie 
prawem przewidzianej deklaracji wymaganej do wpisu prawa własności tej nieruchomości w 
miejsce pozwanego na rzecz powodów, z tym zastrzeżeniem, że w razie nie-sporządzenia 
przez pozwanego takiej deklaracji wpis ten nastąpi z mocy wyroku. 

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Powiatowy powództwo uwzględnił. Na podstawie niespornych 
twierdzeń stron Sąd ustalił, że wymieniony akt notarialny stwierdza czynność pozorną. W 
rzeczywistości bowiem wskazany akt notarialny został sporządzony w celu zabezpieczenia 
pożyczki udzielonej poprzednio przez pozwanego powodom na koszty budowy domu 
wzniesionego przez nich na ich nieruchomości. Pozwany jest w posiadaniu podpisanych przez 
powodów weksli i innych obligów, które zabezpieczają jego pretensję. Sąd Powiatowy uznał, 
że wymieniony akt notarialny jest z mocy art. 41 § 1 i 70 § 1 p.o.p.c. nieważny. 

W związku z rewizją pozwanego od powyższego wyroku Sąd Wojewódzki w Krakowie 
przedstawił Sądowi Najwyższemu w trybie 

art. 388 § 1

 k.p.c. do rozstrzygnięcia następujące 

zagadnienie prawne: „Czy dopuszczalne jest powiernicze przeniesienie własności 
nieruchomości na zabezpieczenie wierzytelności?” 

Sąd Najwyższy, przejąwszy sprawę na podstawie powyższego przepisu do rozpoznania we 
własnym zakresie, zważył, co następuje: 

W uchwale Całej Izby Cywilnej z dnia 21.VII.1954 r. 

I CO 22/54

 (OSN 1955, poz. 1) Sąd 

Najwyższy wyjaśnił, że pozorność czynności prawnej stwierdzonej dokumentami może być 
udowodniona za pomocą zeznań świadków i przesłuchania stron również między 
uczestnikami tej czynności. Przeprowadzenie tych dowodów nie jest konieczne, jeżeli w 
sprawie między uczestnikami czynności stwierdzonej dokumentem oświadczenia stron są 
zgodne co do tego, że dokument stwierdza czynność pozorną. Taka właśnie sytuacja zachodzi 
w niniejszej sprawie. 

Między stronami jest bowiem niesporne (

art. 238 § 1

 i 

2

 k.p.c.)– zresztą pozwany przyznał to 

wyraźnie w odpowiedzi na pozew (k. 10) – że wyżej wymieniony akt notarialny nie miał na 
celu ostatecznego przewłaszczenia nieruchomości, lecz zgodnie z rzeczywistą wolą stron 
został sporządzony jedynie dla zabezpieczenia wierzytelności pozwanego z tytułu pożyczek 
uprzednio udzielonych przez niego powodom na koszty budowy domu wzniesionego przez 
nich na ich nieruchomości, przy czym z chwilą zapłaty wierzytelności pozwany miał 
przenieść własność nieruchomości z powrotem na powodów. 

W uchwale Całej Izby Cywilnej z dnia 10.V.1948 r. (Pręż. 18/48 – Zb.O. 1948, poz. 58) Sąd 
Najwyższy wyjaśnił, że zabezpieczenie wierzytelności przez przeniesienie na wierzyciela 
prawa własności rzeczy ruchomej – z jednoczesnym ustanowieniem zobowiązania 
wierzyciela do korzystania z prawa własności tylko w granicach umowy stron – jest 
dopuszczalne. 

Inaczej jednak przedstawia się sytuacja, gdy chodzi o nieruchomości. W myśl bowiem art. 45 
§ 1 pr. rzecz, przeniesienie własności nieruchomości nie może nastąpić z zastrzeżeniem 
warunku lub terminu. Przepis powyższy wyłącza zatem dopuszczalność przeniesienia 
własności nieruchomości dla zabezpieczenia wierzytelności. Umowa taka bowiem, wobec 
obowiązku nabywcy przeniesienia z chwilą zapłaty wierzytelności – własności nieruchomości 
z powrotem na nabywcę, prowadziłoby w istocie do sprzecznego z przepisem art. 45 § 1 pr. 
rzecz, przeniesienia własności z zastrzeżeniem warunku i terminu. Usprawiedliwiona jest 
zatem ocena, że przeniesienie własności nieruchomości w celu zabezpieczenia wierzytelności 
jest z mocy art. 41 § 1 i 70 § 1 p.o.p.c. w związku z 

art. 45 § 1

 pr. rzecz, i 55 k.z. nieważne. 

Należy ubocznie zauważyć, że za dopuszczalnością takich umów nie przemawiają względy 
obrotu gospodarczego wobec możliwości zabezpieczenia udzielonego właścicielowi 
nieruchomości kredytu przez ustanowienie przezeń na rzecz wierzyciela hipoteki. 

Skoro więc wymieniony akt notarialny z 14.XI.1960 r. stwierdza czynność pozorną i pokrywa 
inną, rzeczywiście dokonaną przez strony czynność prawną, która jest nieważna z wyżej 
przytoczonych przyczyn, to Sąd Powiatowy prawidłowo uznał, że powyższy akt notarialny 
jest nieważny. 

Sąd Najwyższy zatem z mocy art. 383 rewizję, jako nieuzasadnioną, z mocy 

art. 383

 k.p.c. 

oddalił.