Wyrok 
Sądu Najwyższego - Izba Cywilna 
z dnia 24 marca 1998 r. 
I CKN 562/97 

Teza 

Art. 390 § 1 KC przewiduje naprawienie szkody, jaką 
strona poniosła "...przez to, że liczyła na zawarcie umowy 
przyrzeczonej..." o odszkodowanie w ramach tzw. 
negatywnego (ujemnego) interesu umownego.  

 

Uzasadnienie 

Powódka Beata R. - właścicielka Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Usługowego "B." w O. - 
żądała zasądzenia od pozwanej "A.", spółki z o.o. w W., kwoty 500.000.000 starych zł 
tytułem zwrotu zaliczki wpłaconej na poczet ceny kupna nieruchomości położonej w P. przy 
ul. F. oraz kwoty 101.250.000 starych zł tytułem skapitalizowanych odsetek od tej zaliczki za 
okres od dnia 1.3. do dnia 15.7.1994 r. 

Strona pozwana, domagając się oddalenia powództwa, twierdziła, że kwotę 500.000.000 
starych zł - otrzymaną jako zadatek - zatrzymała tytułem odszkodowania za szkodę 
poniesioną w związku z odmową zawarcia przez powódkę umowy przyrzeczonej kupna-
sprzedaży nieruchomości. Zgłosiła także zarzut potrącenia kwoty 100.000.000 starych zł z 
tytułu nie uregulowanych przez powódkę należności czynszowych za wynajem 
nieruchomości oraz kwoty 500.000.000 starych zł tytułem zadośćuczynienia za poniesioną 
szkodę. 

Z ustaleń Sądu Wojewódzkiego, Sądu Gospodarczego w Warszawie wynika, że powódka 
prowadzi działalność gospodarczą pod nazwą "Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Usługowe B.", 
przy czym do prowadzenia i zarządzania tym przedsiębiorstwem upoważniony jest - na mocy 
pełnomocnictwa z dnia 15.8.1992 r. - jej mąż Jerzy R. W dniu 24.2.1993 r. między Jerzym R. 
a prezesem pozwanej Spółki doszło do ustnego porozumienia, w wyniku którego strona 
pozwana miała sprzedać powódce za cenę 2.100.000.000 starych zł budynek przy ul. F. przy 
czym zawarcie umowy notarialnej kupna-sprzedaży miało nastąpić do końca 1993 r. W tym 
samym dniu doszło do zawarcia umowy najmu przedmiotowej nieruchomości na okres od 
dnia 24.2.1993 r. do dnia 31.5.1993 r. za czynszem w wysokości po 20.000.000 starych zł 
miesięcznie. W wyniku tej umowy, po uiszczeniu czynszu za marzec, nieruchomość została 
powódce wydana, po czym - w dniach 29 i 30.3.1993 r. - Przedsiębiorstwo Produkcyjno-
Usługowe "B." przelało na rzecz "A." kwotę 500.000.000 starych zł jako wpłaty "za 
nieruchomość w P.". 

W tym czasie strona pozwana nie dysponowała jeszcze tytułem własności przedmiotowej 
nieruchomości, który formalnie uzyskała dopiero w dniu 29.4.1993 r., nabywając 
nieruchomość od dotychczasowego właściciela - Stowarzyszenia "U. C.-S.", a następnie 
uzyskując - w dniu 19.5.1993 r. - stosowny wpis w księdze wieczystej. 

Pismem z dnia 17.6.1993 r. pozwana Spółka - powołując się na wcześniejsze ustalenia - 
wezwała powódkę do zapłaty reszty ceny za nieruchomość oraz do zawarcia do dnia 
30.6.1993 r. umowy notarialnej przeniesienia własności nieruchomości z zastrzeżeniem, że po 
upływie wyznaczonego terminu podwyższy cenę albo od umowy odstąpi, zaliczając wpłaconą 
wcześniej sumę na poczet odszkodowania w związku z niezrealizowaniem transakcji. Po dniu 
30.6.1993 r. strony prowadziły dalsze pertraktacje, a nawet - w listopadzie - przygotowały 
projekty umowy przedwstępnej. 

Równolegle z pertraktacjami z powódką strona pozwana prowadziła rozmowy na temat 
sprzedaży przedmiotowej nieruchomości z TUR "W." S.A. w W., zawierając z nim w dniu 
4.7.1994 r. umowę notarialną przenoszącą własność za kwotę 2.000.000.000 starych zł. 

Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, w sytuacji gdy Jerzy R. - mając wprawdzie upoważnienie do 
prowadzenia spraw przedsiębiorstwa powódki - nie dysponował pełnomocnictwem 
notarialnym, to nie mógł w imieniu mocodawczym zaciągać zobowiązań dotyczących 
przeniesienia własności nieruchomości, zwłaszcza że sama powódka czynności swego 
pełnomocnika nie potwierdziła. W ocenie Sądu potwierdzeniem takim, niezależnie od braku 
wymaganej formy, nie jest uiszczenie w dniach 29 i 30.3.1993 r. kwoty 500.000.000 starych 
zł. Powołując się na treść art. 158 KC Sąd Wojewódzki uznał, że wymaganie notarialnej 
formy umowy zobowiązującej i przenoszącej własność nieruchomości rozciąga się również 
na fazę negocjacji, a zatem o ważnym zobowiązaniu się do nabycia nieruchomości nie może 
być mowy. 

W tym stanie rzeczy - w ocenie Sądu I instancji - kwota 500.000.000 starych zł nie może być 
uznana za zadatek, który strona pozwana mogłaby zatrzymać. Bezzasadny jest także zarzut 
potrącenia, z wyjątkiem kwoty 100.000.000 starych zł z tytułu nie uregulowanych przez 
powódkę należności czynszowych za okres od kwietnia do sierpnia 1993 r. 

W konsekwencji Sąd Wojewódzki - wyrokiem z dnia 12.6.1996 r. - uwzględnił żądanie do 
kwoty 40.000 zł wraz z odsetkami, przy czym jako podstawę prawną rozstrzygnięcia 
wskazano przepisy art. 405 w związku z art. 410, 481 i 482 KC. 

Powyższy wyrok w części uwzględniającej powództwo zaskarżyła rewizją pozwana Spółka, 
jednakże Sąd Apelacyjny w Warszawie - orzeczeniem z dnia 28.1.1997 r. - rewizję tę oddalił. 

Sąd Apelacyjny ponownie przeanalizował aspekty prawne rozpoznawanego sporu i poglądy 
Sądu I instancji zakwestionował tylko o tyle, o ile wynika z nich, że wymaganie formy aktu 
notarialnego obejmuje także umowę przedwstępną dotyczącą zawarcia umowy 
zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości; brak formy - zdaniem Sądu 
Apelacyjnego -wyłącza jedynie możność domagania się zawarcia umowy przyrzeczonej (art. 
390 § 2 KC). W konsekwencji - odmiennie niż Sąd Wojewódzki - Sąd Apelacyjny przyjął, że 
umowa przedwstępna zawarta przez Jerzego R. jest ważna i skuteczna, tyle że nie prowadzi to 
do wydania innego orzeczenia. Otóż, także w świetle takiej oceny kwota 500.000.000 starych 
zł zapłacona przez powódkę nie może być uznana za zadatek, o czym świadczy treść umowy i 

okoliczności towarzyszące jej zawarciu; zdaniem Sądu kwota ta to zaliczka na poczet ceny, 
którą należy zwrócić w sytuacji, gdy do umowy przeniesienia własności nie doszło. 

W świetle kontroli rewizyjnej nie ma również podstaw do kwestionowania ustaleń Sądu I 
instancji w zakresie negatywnej oceny zarzutu potrącenia z tytułu naprawienia szkody w 
związku z niedojściem umowy do skutku. Zdaniem Sądu Apelacyjnego roszczenie 
odszkodowawcze z art. 390 § 1 KC obejmuje żądanie naprawienia szkody jedynie w ramach 
tzw. negatywnego interesu umownego, a takiej szkody pozwana nie wykazała. 

Kasacja strona pozwanej została oparta na podstawie pierwszej z art. 393[1] KPC. Skarżąca 
zarzuciła naruszenie przepisów art. 390 § 1, 394, 415, 405 i 410 KC i wniosła o zmianę 
zaskarżonego wyroku i uwzględnienie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie - wraz z 
wyrokiem Sądu I instancji - i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. 

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: 

Z samej istoty postępowania przed Sądem Najwyższym jako sądem kasacyjnym, który jest 
"sądem prawa", a nie "sądem faktu", wynika, że - jeżeli w kasacji nie postawiono stosownego 
zarzutu naruszenia przepisu postępowania - ustalenia zaskarżonego wyroku są bezwzględnie 
wiążące. Tak więc strony, w tym, oczywiście, wnoszący kasację, nie mogą przedstawiać 
nowych okoliczności faktycznych, natomiast Sąd Najwyższy nie jest uprawniony do badania 
trafności ustaleń faktycznych oraz do oceny dowodów przeprowadzonych przed sądem 
drugiej instancji, ani też nie może dokonywać własnych ustaleń faktycznych odmiennych od 
przyjętych za podstawę zaskarżonego wyroku (por. np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 
6.12.1996 r. II UKN 25/96, nie publikowany; z dnia 13.2.1997 r. I PKN 71/96, OSNAPUS 
1997, nr 19, poz. 377; z dnia 21.3.1997 r. I PKN 58/97, OSNAPUS 1997, nr 22, poz. 436; 
oraz z dnia 10.6.1997 r. II CKN 180/97, OSNC 1997, nr 12, poz. 202). 

Poczynione stwierdzenie ma w rozpoznawanej istotne znaczenie, albowiem skarżący nie 
podniósł w kasacji podstawy z art. 393[1] pkt 2 KPC, a to oznacza, że wszystkie jego 
twierdzenia naprowadzające okoliczności stanu faktycznego nie będące przedmiotem ustaleń 
dokonanych przez Sąd Apelacyjny muszą pozostać na uboczu. Dotyczy to w szczególności 
twierdzeń mających na celu wykazanie, że wpłata dokonana przez powódkę stanowiła 
zadatek. Sądy niższych zajęły w tej kwestii - opierając się na ustalonych faktach - wyraźne 
stanowisko, które nie może być podważane za pomocą faktów przez te sądy pominiętych albo 
uznanych za nie istniejące bądź nie wykazane. 

To samo dotyczy prezentowanej w kasacji tezy, że "...pozwany natychmiast wyzbył się 
korzyści majątkowej (...), spłacając część swoich zobowiązań podatkowych, o czym powódka 
wiedziała już przed dokonaniem świadczenia...". I w tym wypadku skarżący stara się narzucić 
- własną i oderwaną od ustaleń Sądów meriti - wersję stanu faktycznego, która ma służyć 
zarzutowi naruszenia art. 405 i 410 KC. 

W tym stanie rzeczy do rozważenia pozostaje zarzut naruszenia art. 390 § 1 KC, ewentualnie 
także art. 415 KC. 

Jeżeli chodzi o zakres szkody podlegającej naprawieniu w sytuacji, gdy strona zobowiązana 
do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia (art. 390 § 1 KC), to twierdzenie 
Sądu Apelacyjnego, że chodzi w tym wypadku o odszkodowanie w ramach tzw. negatywnego 
(ujemnego) interesu umownego, jest w pełni trafne. Odpowiada ono nie tylko ugruntowanym 

i jednoznacznym poglądom doktryny, ale także stanowisku Sądu Najwyższego (ostatnio np. 
wyrok z dnia 28.10.1997 r. I CKN 390/97, nie publikowany) znajdującym pełne uzasadnienie 
w brzmieniu normatywnym art. 390 § 1 KC, które przewiduje naprawienie szkody, jaką 
strona poniosła "...przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej...". 

Z kolei jeżeli chodzi o podniesione w kasacji zagadnienie culpa in contrahendo, to - 
niezależnie od tego, że nie jest ono w naszym systemie prawnym w ogóle normowane - nie 
może być w niniejszej sprawy w ogóle rozważane, gdyż kwestię ewentualnej 
odpowiedzialności pozwanej reguluje przepis art. 390 § 1 KC. Na marginesie więc tylko 
należy zaznaczyć, że gdyby nawet były podstawy do konstruowania odpowiedzialności z 
tytułu culpa in contrahendo poprzez odwołanie się do naruszenia powszechnie 
obowiązujących reguł postępowania określonych w ustawach lub zasadach współżycia 
społecznego (art. 415 KC), to i tak, identycznie, jak w wypadku niezawarcia umowy 
przyrzeczonej, zamykałaby się ona - zdaniem Sądu Najwyższego - w granicach ujemnego 
interesu umownego. 

W konsekwencji kasacja, pozbawiona usprawiedliwionych podstaw, ulega oddaleniu (art. 
393[12] KPC). 

O kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnięto w myśl art. 98 § 1 w związku z art. 391 
i 393[19] KPC.