P R Z E P I S Y I P O R A D Y
Dział "Jak zacząć ?" powstał, aby dostarczyć Państwu podstawową wiedzę i informacje niezbędne do rozpoczęcia inwestycji
budowlanej w czasie, której na pewno spotkają się Państwo z architektem i wieloma innymi osobami. Zamieszczone tu informacje są
zaledwie małym wycinkiem wiedzy potrzebnej do rozpoczęcia budowy. Przeprowadzenie stosownych analiz poprzedzających
rozpoczęcie budowy jak i załatwienie wszelkich formalności urzędowych mogą Państwo zlecić naszej pracowni.
TEMATY :
1. FAZY PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI.
2. KOLEJNOŚĆ FORMALNOŚCI BUDOWLANYCH.
3. DOKUMENTY WYMAGANE DO UZYSKANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ.
4. PROJEKT KONCEPCYJNY, BUDOWLANY, WYKONAWCZY - RÓśNICE.
5. CO POWINIEN ZAWIERAĆ PROJEKT BUDOWLANY ?
6. SAMOWOLA BUDOWLANA. CZY WARTO BUDOWAĆ BEZ ZEZWOLEŃ ?
7. KOSZTY BUDOWY.
8. ILE CZASU POTRZEBA NA ZAŁATWIENIE FORMALNOŚCI ?
1.
FAZY PRZYGOTOWANIA I REALIZACJI INWESTYCJI.
Zarys działań prezentowany poniŜej przeznaczony jest zwłaszcza do tych osób, które pierwszy raz zetknęły się z procesem inwestycyjnym jakim jest
budowa np.: domu jednorodzinnego. Przedstawiamy skrócony opis działań, związanych z nowo projektowaną inwestycją. W przypadku inwestycji juŜ
rozpoczętej szereg początkowych działań inwestor będzie juŜ miał za sobą.
I. Wstępne analizy :
a) Wstępna organizacja inwestycji - rynku. b) Analiza lokalizacji. c) Analiza wykonalności finansowej.
II. Działania w fazie przedprojektowej :
a) Nabycie praw do terenu (budynku) i uzyskanie stosownych decyzji, warunków z właściwych urzędów.
b) Przygotowanie materiałów dla projektantów : program funkcjonalny, opis procesu produkcji, ograniczenia finansowe.
c) Wybór projektanta - architekta. Opracowanie wraz z nim koncepcji programowo – przestrzennej.
d) Wstępne oszacowanie kosztów inwestycji.
III. Opracowanie dokumentacji projektowej :
a) Opracowanie projektu budowlanego.
b) Uzyskanie potrzebnych opinii, uzgodnień . Uzyskanie pozwolenia na budowę wraz z zatwierdzeniem projektu.
c) Opracowanie dokumentacji technicznej i kosztorysowej.
IV. Wybór wykonawcy robót :
a) Negocjacje z oferentami zakończone zawarciem umów o wykonanie robót i dostaw.
V. ZłoŜenie wniosku i podpisanie umowy o kredyt budowlany
VI. Realizacja budowy.
VII. Zakończenie budowy :
a) Sprawdzenie dokumentacji powykonawczej. b) Uzyskanie pozwoleń na uŜytkowanie. c) Spłata kredytu.
2.
KOLEJNOŚĆ FORMALNOŚCI BUDOWLANYCH.
ARCHIPOLIS - Biuro projektów, projekty domów, budnków - Opole
http://www.archipolis.com.pl/kontakt.htm
1 z 4
2009-04-16 12:42
3. DOKUMENTY WYMAGANE DO UZYSKANIA POZWOLENIA NA BUDOWĘ.
a) Projekt budowlany wielobranŜowy, a w przypadku projektu typowego - adaptacja wykonana przez uprawnionego projektanta.
b) Projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do
projektowanego budynku, wraz z bilansem terenu wykonany przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie sytuacyjno -
wysokościowej w skali 1:500 przeznaczonej do celów projektowych.
c) Oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
d) Wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
e) Decyzja o warunkach zabudowy działki, ale tylko wtedy gdy nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
f) Mapa sytuacyjno - wysokościowa w skali 1:500 przeznaczona do celów projektowych.
g) Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu.
h) Warunki techniczne dostawy mediów : Gazu - Zakład Gazowniczy, Energii Elektrycznej - Zakład Energetyczny, Wody i odbioru
ścieków - Zakład Wodociągów i kanalizacji.
i) Uzgodnienia projektu : ZUD - Zakład Uzgadniania Dokumentacji projektowej, Projektu gazowego - Zakład Gazowniczy, Projektu
przyłącza energii elektrycznej - Zakład Energetyczny.
j) Wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów.
k) Decyzja o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej - tylko gdy grunt posiada klasę od I do III.
4. PROJEKT KONCEPCYJNY, BUDOWLANY, WYKONAWCZY - RÓśNICE.
W praktyce prace projektowe rozbija się na trzy fazy: projekt koncepcyjny, budowlany i wykonawczy. Taki podział słuŜy głównie do
wyceny, ale teŜ do określenia terminów wykonania poszczególnych etapów. Udział procentowy poszczególnych faz prac projektowych w
ostatecznej cenie projektu jest następujący: - projekt koncepcyjny 20%, projekt budowlany 40%, projekt wykonawczy + kosztorysy itp.
40%. Projekt koncepcyjny najczęściej słuŜy do ostatecznego doprecyzowania formy i funkcji nowoprojektowanego obiektu jak równieŜ
jest potrzebny do wydania decyzji o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Projekt budowlany zgodnie z zapisami Prawa budowlanego jest jednym z zalączników do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę.
Zakres projektu budowlanego określaja odrębne przepisy (patrz pkt. 4).Przy budowie prostych obiektów typu dom jednorodzinny przez
min. średniozaawansowana ekipę projekt ten jest w zupełności wystarczający. Przy budowie bardziej skomplikowanych obiektów typu
hale itp. konieczne jest opracowanie projektu wykonawczego zawierającego szczególowe rysunki detali.
5.
CO POWINIEN ZAWIERAĆ PROJEKT BUDOWLANY ?
Projekt budowlany jest kompletny, jeśli zawiera :
a) Projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie, określający granice działki lub terenu, usytuowanie,
obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu , sposób odprowadzenia lub oczyszczani
ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni - ze wskazaniem charakterystycznych elementów wymiarów, rzędnych i wzajemnych
odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich.
b) Projekt architektoniczno - budowlany określający funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę
energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczne, a takŜe materiałowe.
c) W zaleŜności od potrzeb oświadczenia zakładów o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o
warunkach przyłączenia obiektu do sieci, a takŜe zarządcy drogi o dostępie do drogi publicznej.
d) W zaleŜności od potrzeb wyniki badań geologiczno - inŜynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.
6.
SAMOWOLA BUDOWLANA. CZY WARTO BUDOWAĆ BEZ ZEZWOLEŃ ?
Samowolą budowlaną jest nie tylko wybudowanie budynku bez wymaganego pozwolenia, ale nawet rozpoczęcie robót
przed uprawomocnieniem się decyzji o pozwoleniu na budowę, a takŜe wzniesienie obiektu bez wymaganego zgłoszenia. Samowolą
będzie równieŜ istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę . W razie wykrycia
samowoli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego wstrzymuje prowadzenie robót budowlanych i moŜe nakazać rozbiórkę obiektu.
Legalizacja samowoli jest moŜliwa, jeśli budowa : - nie narusza ustaleń planu miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy, - jest
prowadzona zgodnie z przepisami techniczno - budowlanymi. Warunkiem legalizacji jest złoŜenie odpowiednich dokumentów oraz
wniesienie opłaty legalizacyjnej.
Orientacyjne opłaty legalizacyjne za wybudowanie bez pozwolenia np.:
ARCHIPOLIS - Biuro projektów, projekty domów, budnków - Opole
http://www.archipolis.com.pl/kontakt.htm
2 z 4
2009-04-16 12:42
- domu jednorodzinnego ok.
50 000 zł
,
- domu letniskowego, budynku gospodarczego, garaŜu do 2 stanowisk - ok.
25 000 zł
,
- pensjonatu sklepu, restauracji, garaŜu powyŜej dwóch stanowisk (do 2500 m3) - ok.
375 000 zł
,
- parkingu o powierzchni do 1000 m2 - ok.
200 000 zł
,
Za wykonanie bez zgłoszenia:
- Budynku gospodarczego, wiaty lub altany o powierzchni do 10 m2 - ok.
5 000 zł
,
- przydomowej oczyszczalni ścieków - ok.
5 000 zł
,
- przydomowego basenu i oczka wodnego o powierzchni do 30 m3 - ok.
2 500 zł
.
7. KOSZTY BUDOWY.
W tym punkcie chcielibyśmy przedstawić Państwu przykładową wycenę budowy
domu parterowego o powierzchni 156 m2. Budynek rozplanowany na rzucie
prostokąta, parterowy z dwustanowiskowym garaŜem, częściowo podpiwniczony.
Trzy pokoje, salon, kuchnia, łazienka, pom. gospodarcze.
Proponowane materiały: Ławy fundamentowe: Ŝelbetowe, Ściany
fundamentowe: betonowe, Ściany zewnętrzne dwuwarstwowe: pustak ceram. 25
cm + styropian 12 cm, Ściany wewnętrzne: cegła ceramiczna, płyty GK, Strop:
gęstoŜebrowy, Konstrukcja dachu: drewniana, krokwiowo-jętkowa, Pokrycie
dachu: dachówka ceramiczna, Elewacje: płytki klinkierowe, Okna i drzwi: PCV lub
drewniane.
Dokładna wycena: Stan zero..................................................39 045 zł
Stan surowy otwarty.................................130 296 zł
Stan surowy zamknięty..............................62 756 zł
Instalacje elektryczne..................................6 816 zł
Instalacje sanitarne....................................36 690 zł
Wykończenie zewnętrzne...........................49 840 zł
Wykończenie wewnętrzne..........................71 509 zł
Razem brutto:........................................397 002 zł
Określenie procentowej wartości poszczególnych elementów domu
jednorodzinnego w stosunku do wartości całego domu.
- Roboty ziemne 6.9 % - Stolarka okienna i drzwiowa 6.2 %
- Fundamenty 9.9 % - Tynki 8.7 %
- Ściany nadziemne 11.1 % - Roboty malarskie 7.2 %
- Ściany działowe 4.3 % - PodłoŜa i posadzki 9.9 %
- Stropy 8.7 % - Instalacje wod-kan i c.o. 13.3 %
- Elementy Ŝelbetowe 1.7 % - Instalacje elektryczne 2.3 %
- Schody 0.5 % Razem: 100.0 %
- Stropodach 9.3 %
8. ILE CZASU POTRZEBA NA ZAŁATWIENIE FORMALNOŚCI ?
Czas poświęcony na samą budowę to nie wszystko - czasochłonne są równieŜ czynności poprzedzające budowę. I tak np.:
1)
Znalezienie
odpowiedniej dla nas działki ze względu na lokalizację , wielkość i cenę moŜe nam zabrać w zaleŜności od naszych
wymagań do kilku tygodni.
2) Zakup działki lub działki z istniejącym budynkiem do późniejszej przebudowy. Czas, który na to poświęcimy to od 1 do 3 miesięcy.
NaleŜy pamiętać, Ŝe zakup działki (zwłaszcza z istniejącym juŜ budynkiem)
o
nieuregulowanym
stanie prawnym (brak księgi wieczystej,
sprawy spadkowe itp.) moŜe nam zabrać w zaleŜności od miejscowości od kilku do kilkunastu miesięcy.
3) Bez względu, czy mamy juŜ działkę, czy teŜ nie wędrówkę po urzędach radzimy zacząć od Wydziału Urbanistyki, Architektury i
Budownictwa (miasta/gminy), w której chcemy się wybudować. Trzeba
sprawdzić
, czy działka leŜy na terenie objętym obowiązującym
miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Jeśli plan jest
działkę moŜemy zagospodarować jedynie w taki sposób na jaki
pozwala plan. Powinniśmy zamówić wypis i wyrys z planu miejscowego. MoŜe go zamówić kaŜdy po dokonaniu opłaty za jego
przygotowanie.
JeŜeli planu nie ma
- a tak jest najczęściej - konieczna będzie
decyzja o warunkach zabudowy
. Teoretycznie urząd ma na
to 2 miesiące, jednak w praktyce na decyzję czeka się 4 - 6 miesięcy. Dzieje się tak dlatego, Ŝe decyzja jest uzgadniana z kilkoma
organami, a kaŜdy z nich ma na to 2 tygodnie.
4)
Mapa
do celów projektowych od 1 do 2 tygodni.
5) Techniczne warunki przyłączenia do sieci (wodociągowej, energetycznej, gazowej) od 2 do 3 tygodni.
6)
Projekt budowlany
. Jeśli zamawiamy u architekta projekt indywidualny to czas potrzebny na opracowanie koncepcji zajmie nam zwykle
od 2 do 4 tygodni. Następnie architekt wraz z branŜystami opracowuje projekt budowlany, przy prostych obiektach o nieskomplikowanej
bryle i funkcji zajmuje to około od 5 do 6 tygodni.
7) Uzgodnienia
ZUD
do 2 tygodni.
8)
Pozwolenie na budowę
. Decyzja o wydaniu pozwolenia na budowę powinna być wydana nie później niŜ w ciągu miesiąca, góra dwóch
od dnia złoŜenia wniosku. Pozwolenie na budowę jest wydawane bezterminowo, budowę jednak trzeba rozpocząć w ciągu
2 lat
, w
przeciwnym razie decyzja wygaśnie. MoŜna budować i
10 lat
, lecz przerwa w budowie nie moŜe trwać więcej niŜ
2 lata
.
9)
Zgłoszenie
zamiaru
rozpoczęcia
robót np.: budowa przyłączy, przydomowych basenów itp. objętych
zgłoszeniem
, naleŜy dokonać w
terminie 30 dni przed ich rozpoczęciem. JeŜeli w tym czasie właściwy organ nie wniesie w drodze decyzji sprzeciwu, moŜna przystąpić do
budowy. Zgłoszenie zamiaru rozpoczęcia robót objętych
pozwoleniem
na budowę naleŜy dokonać co najmniej na 7 dni przed ich
rozpoczęciem.
10) Po
zakończeniu
budowy objętej pozwoleniem na budowę naleŜy zawiadomić właściwy organ, jeŜeli organ ten, w terminie 21 dni od
dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu, moŜna przystąpić do uŜytkowania obiektu.
O
zakończeniu
robót objętych
zgłoszeniem nie trzeba zawiadamiać.
11) Pozwolenie na
uŜytkowanie
jest potrzebne gdy taki obowiązek wynika z przepisów (dot. np.: budynków wielorodzinnych lub
przemysłowych). Do uŜytkowania obiektu moŜna przystąpić jeŜeli organ w ciągu 21 dni od dnia zgłoszenia dokona obowiązkowej kontroli i
nie wniesie sprzeciwu. O terminie kontroli organ zawiadamia w terminie 7 dni od dnia zgłoszenia.
Podsumowując czas, który musimy zarezerwować do momentu kiedy nasz budynek będzie w pełni gotowy (w zaleŜności od
ARCHIPOLIS - Biuro projektów, projekty domów, budnków - Opole
http://www.archipolis.com.pl/kontakt.htm
3 z 4
2009-04-16 12:42
jego wielkości i przeznaczenia) to minimum od 6 miesięcy do kilkunastu miesięcy.
Biuro projektów, architekt- Opole, projekty domów, budynków mieszkalnych, obiektów przemysłowych, obsługa inwestycji budowalnych
strona główna | o firmie - oferta | projekty domów | realizacje | dla deweloperów | projekty hal | jak zacząć ?
ARCHIPOLIS - Biuro projektów, projekty domów, budnków - Opole
http://www.archipolis.com.pl/kontakt.htm
4 z 4
2009-04-16 12:42