Plan zarządzania nieruchomością
Podkarpackiego Urzędu Wojewódzkiego
Ewelina Socha
Karolina Śmiech
Konrad Raksa
Grupa KrDuEk2002Gn
Plan zarządzania nieruchomością
Podkarpackiego Urzędu Wojewódzkiego
Ewelina Socha
Karolina Śmiech
Konrad Raksa
Grupa KrDuEk2002Gn
2
Wstęp
W planie zarządzania nieruchomością biurową Podkarpackiego Urzędu Wojewódzkiego
z delegaturą w Krośnie zostaną przedstawione podstawowe informacje o nieruchomości jak
lokalizacja, kubatura, opis stanu technicznego. Ponadto zostanie opisana analiza rynku
nieruchomości, bieżąca analiza finansowa nieruchomości, analiza strategiczna, czyli mocne
i słabe strony nieruchomości i możliwe warianty postępowania. W podsumowaniu pracy
zostanie przeprowadzona ocena wcześniej wskazanych wariantów postępowania.
W ramach niniejszego planu zarządzania w pierwszej kolejności zostanie
przeprowadzona analiza obecnego stanu nieruchomości oraz zbadanie możliwości prac
remontowo - modernizacyjnych i możliwości ich sfinansowania, oceny efektywności
ekonomicznej nakładów oraz w efekcie oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości
w wyniku wykonanych robót.
Właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa, którego podstawowe oczekiwania
i wymagania wobec zarządcy to poprawa stanu technicznego obiektu (przeprowadzanie
konserwacji i remontów), co w efekcie ma przynosić korzyści finansowe z wynajmowanych
powierzchni.
Z powyższych wytycznych wynika cel opracowania tego planu zarządzania
nieruchomością biurową położoną przy ulicy Bieszczadzkiej 1, którym jest przedstawienie
działań mających na celu utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym oraz okazanie
możliwości rozwojowych nieruchomości. W planie zarządzania daną nieruchomością należy
również zwrócić uwagę na zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno – finansowej
nieruchomości poprzez precyzyjne planowanie dochodów i wydatków związanych
z nieruchomością.
W poniższym planie zarządzania przedstawione zostały dwa warianty postępowania:
rozwojowy i zachowawczy. Wariant zachowawczy obejmuje przeprowadzenie koniecznych
remontów, dbałość o nieruchomość przy niskich kosztach eksploatacji tak aby jej wartość
rynkowa nie spadała. Natomiast wariant rozwojowy obejmuje wprowadzenie dodatkowych
udoskonaleń, polepszenie stanu technicznego nieruchomości i podwyższenie jej standardu,
tak aby wartość rynkowa nieruchomości w miarę możliwości wzrastała.
3
Podstawowe informacje o nieruchomości
2.1.
Stan prawny nieruchomości.
Nazwa obiektu: Budynek
Biurowy
Podkarpackiego
Urzędu
Wojewódzkiego
w Rzeszowie
Adres:
ul. Bieszczadzka 1
38-400 Krosno
Decyzją MSWiA Skarb Państwa przekazał nieodpłatnie w trwały zarząd na czas
nieoznaczony Podkarpackiemu Urzędowi Wojewódzkiemu nieruchomość zabudowaną
Skarbu Państwa.
Właściciel:
Skarb Państwa
Zarządca:
Podkarpacki Urząd Wojewódzki w Rzeszowie
KW nr 90065 znajduje się w Sądzie Rejonowym w Krośnie (Załącznik nr1)
Obiekt pełni funkcję siedziby Delegatury Podkarpackiego Urzędu Wojewódzkiego.
Przeznaczony jest na cele biurowe.
2.2
Lokalizacja
Krosno jest miastem znajdującym się w województwie podkarpackim w południowo -
wschodniej części Polski. Obiekt znajduje się na skraju miasta przy drodze wylotowej na
Sanok.
Budynek biurowy PUW znajduje się przy ul. Bieszczadzkiej 1 w Krośnie (38-400) na
działce o numerze ewidencyjnym 3081/2 o powierzchni 56,40a. Do nieruchomości
prowadzi droga wewnętrzna, łącząca się z obwodnicą w Krośnie, która znajduje się na
działkach sąsiadujących o numerach 3075 (10,7a), 3079/1 (2,48a) oraz 3081/4 (25a).
Łączna powierzchnia działek wynosi 94a. (wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów stanowi
Załącznik nr 2 i 3)
Od strony południowej sąsiaduje bezpośrednio z budynkiem Urzędu
Miejskiego w Krośnie (nr działki 3081/3). Dalej znajduje się budynek Starostwa Powiatowego
w Krośnie (nr działki 3081/5). Na nieruchomości znajdują się miejsca postojowe dla 100
samochodów. Budynek leży w bezpośrednim sąsiedztwie od linii autobusowych.
W bliskim
4
sąsiedztwie znajdują się firmy usługowe m.in. stacje kontroli pojazdów, doradztwo prawne oraz
banki.
2.3
Opis stanu technicznego obiektu.
2.3.1
Funkcje zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie.
Budynek posiada pozwolenie na użytkowanie w zakresie administracji biurowej.
Oprócz delegatury PUW w Krośnie w obiekcie wynajmowana jest powierzchnia biurowa
oraz powierzchnie garażowe innym jednostkom. Zestawienie najemców i użytkowników
zajmujących lokale biurowe w budynku stanowi Załącznik nr 4.
Całkowita powierzchnia biurowa: 2408m2
Powierzchnia delegatury PUW: 1150,34m2
Najemcy i użytkownicy: 1221,66m2
- Rządowa Administracja Zespolona:
529,76m
2
- Jednostki podporządkowane wojewodzie:
40,7m
2
- Inne jednostki budżetowe:
393,4m
2
- Firmy komercyjne:
257,8m
2
5
Powierzchnia niezagospodarowana:
36m
2
2.3.2
Parametry użytkowe.
Kubatura:
14687m3
Powierzchnia użytkowa budynku:
3821m2
Powierzchnia biurowa budynku:
2408m2
Ilość pomieszczeń:
143
Liczba kondygnacji:
6
Wymiary budynku:
•
Długość:
42m
•
Szerokość:
12m
•
Wysokość do stropu VI p.:
23,10m
•
Wysokość całkowita z maszynownią: 26,40m
(maszynownia została dobudowana na piętrze VII)
2.3.3
Dane techniczne dotyczące poszczególnych elementów obiektu
FUNDAMENTY
Stopy i ławy żelbetowe, monolityczne z betonu B-15, zbrojone stalą
A-III/34GS/.
PIWNICE
Mury monolityczne, betonowe o grubości 48 cm.
Wysokość piwnic 250 cm.
Ś
CIANY
Konstrukcja szkieletowa monolityczna w systemie SBIY 75.
Ś
ciany przeponowe – żelbetowe o grubości 20 cm.
Ś
ciany wind – grubość 15 cm. Monolityczne, żelbetowe.
Wysokość pięter 330 cm.
MURY ZEWNĘTRZNE
Grubość 30 cm ze SIPOREKSU „06 (piętro)
Pustaki „UNI” (parter)
PODCIĄGI/SŁUPY
Ż
elbetowe, monolityczne. Beton B-20, zbrjone stalą A-III/34GS/.
STROPODACH
Wentylowany, dwuspadowy z płytek korkowych oparty na ściankach
ażurowych o grubości 12 cm z cegły dziurawki.
STROPY
Wylewane z betonu B-20, zbrojone stalą A-III/34GS/ o grubości 18
cm.
DACHY
Kryte papą termozgrzewalną.
SCHODY
Do I piętra na mokro żelbetowe. Pozostałe prefabrykowane.
6
Wyposażenie budynku w instalacje:
Dwie windy osobowe
Instalacja elektryczna
Instalacja wodno-kanalizacyjna
Instalacja centralnego ogrzewania (CO)
Instalacja telefoniczna z własna centralą wewnętrzną
Wentylacja grawitacyjna
Sieć komputerowa
2.3.4
Informacje na temat remontów i modernizacji.
Lp.
Data
Zakres remontu lub modernizacji
1
12.2001
Wymiana stolarki okiennej elewacji południowej pomieszczeń
biurowych
2
08.2002
Wymiana drzwi wejściowych do budynku
3
09.2002
Wymiana płytek posadzkowych PCV na ceramiczne
4
10.2002
Remont sanitariatu damskiego na pierwszym piętrze i przystosowanie go
do osób niepełnosprawnych
5
11.2002
Wymiana okien drewnianych na plastikowe (elewacja wschodnia,
północna i zachodnia)
6
12.2002
Wymiana płytek posadzkowych w części korytarza na pierwszym
piętrze
7
12.2002
Wymiana drzwi w korytarzu
8
06.2003
Remont cokołu wykonanego z płytek ceramicznych wokół budynku
9
07.2003
Remont daszków kominów
10
05.2004
Zakup i montaż klimatyzatora ściennego w budynku
11
11.2004
Wymiana płytek posadzkowych pierwszego piętra PCV na ceramiczne
12
10.2004
Remont pokrycia dachowego
13
10.2004
Malowanie obróbek blacharskich dachu
14
12.2004
Remont dwóch sanitariatów zlokalizowanych na parterze
15
09.2005
Malowanie klatki schodowej i stolarek drzwiowych
16
11.2005
Remont posadzki korytarza na piątym piętrze, malowanie ścian i stolarki
drzwiowej
17
12.2005
Remont ścianki działowej na pierwszym piętrze
18
08.2006
Remont pomieszczeń dla oddziału paszportów
19
08.2006
Bieżąca konserwacja pomieszczeń
20
08.2006
Wymiana nawierzchni chodnika przed budynkiem
21
11.2006
Zabezpieczenie okien na parterze atestowaną folią antywłamaniową
22
12.2006
Modernizacja sieci komputerowej
23
12.2006
Wymiana okien w budynku PUW
24
02.2007
Wymiana posadzki i remont korytarza (3 i 6 piętro)
25
04.2007
Remont sanitariatu na 1 piętrze
26
04.2007
Remont korytarza 2 piętro
27
07.2007
Budowa parkingu z płyt ażurowych
28
07.2007
Wymiana płyt odbojowych, demontaż płyt chodnikowych, położenie
7
kostki brukowej
29
11.2007
Malowanie pomieszczeń biurowych (24 pomieszczenia)
30
12.2007
Remont sanitariatów na II i V piętrze
31
04.2008
Malowanie pomieszczeń na IV i VI piętrze
32
06.2008
Budowa sygnalizacji alarmu pożarowego
33
08.2008
Wymiana posadzki na korytarzu na IV piętrze, remont sanitariatów na II
i IV piętrze
34
12.2008
Modernizacja windy w budynku –wymiana na nową
35
09.2009
Wykonanie otworu drzwiowego w miejscu istniejącego otworu
okiennego
36
10.2009
Budowa kotłowni w budynku (VI piętro), w schronie zainstalowano
rozdzielnik czynnika grzewczego
37
10.2009
Budowa instalacji gazowej
39
03.2010
Wymiana okien na plastikowe w pomieszczeniu maszynowni, dźwigu
osobowego oraz w palarni
40
03.2010
Remont instalacji centralnego ogrzewania
41
07.2010
Dostawa i montaż dwóch pomp do wody burzowej
42
09.2010
Konserwacja rozdzielników elektrycznych w pomieszczeniach
43
10.2011
Wykonanie poręczy
44
11.2011
Remont pokrycia dachowego na budynku
45
06.2011
Malowanie korytarzy (sufit i ściany)
46
08.2011
Uszczelnienie dachu na budynku
47
12.2011
Remont sanitariatów na szóstym piętrze
48
08.2012
Malowanie 10 pomieszczeń biurowych
49
08.2012
Konserwacja masztu antenowego zlokalizowanego na dachu
50
10.2012
Remont oświetlenia awaryjnego w budynku
51
11.2012
Wymiana grzejników C.O.
52
11.2012
Wymian a posadzki na korytarzach
Przykładowy wykaz protokołów odbioru robót remontowych i modernizacyjnych
w obiekcie stanowi Załącznik nr 5.
•
Stan elewacji budynku
8
•
Stan posadzek w budynku
•
Stan sanitariatów
•
Tynki wewnętrzne oraz drzwi wejściowe
9
•
Kotłownia gazowa
2.3.5
Protokół z oględzin obiektu.
Protokół z okresowej rocznej kontroli stanu technicznej sprawności budynku stanowi
Załącznik nr 6.
2.3.6
Ocena stanu technicznego obiektu. (WG Budynku Administracyjno
– Biurowego nr 1751)
LP.
Elementy obiektu
budowlanego
Udział w
koszcie
Budowy
Stopień zużycia
Technicznego
obiektu
Stopień zużycia
technicznego ważonego
[ % ]
t/T
%
[ % ]
1
Roboty ziemne
6,6
0
0
0
2
Fundamenty
3,4
26/290
8,97
0,30
3
Ś
ciany podziemia
4
26/190
13,7
0,54
4
Stropy i schody podziemia
1,7
26/150
17,3
0,29
5
Izolacja fundamentów
I ścian podziemia
0,9
26/100
26
0,23
Razem Stan Zerowy
16,5
6
Ś
ciany nadziemia
19,2
26/110
23,7
4,54
7
Stropy, sklepienia,
Schody i podesty
8,2
26/130
27,7
2,27
8
Ś
cianki działowe
2,7
26/130
0,2
0,54
10
9
Dach konstrukcja
1,2
26/120
21,7
0,26
10
Dach pokrycie
1,4
3/30
10
0,14
11
Izolacje P-wilgociowe,
cieplne, P-dźwiękowe
2,9
26/50
52
1,51
12
Okna i drzwi zewnętrzne
4,1
3/50
6
0,25
13
Drzwi wewnętrzne
1
11/50
22
0,22
Razem stan surowy
40,7
14
Tynki i oblicowania
8,5
26/60
43,3
3,68
15
Roboty malarskie
1,1
2/8
25
0,28
16
Podłoża
0,7
26/100
26
0,18
17
Podłogi i posadzki
10,9
5/15
33
3,59
18
Elementy ślusarsko-
kowalskie
1,5
6/50
12
0,18
Razem stan
wykończeniowy
wewnętrzny
22,5
19
Elewacja
3,7
26/50
52
1,92
Razem stan
wykończeniowy zewnętrzny
3,7
20
Tablice rozdzielcze
0,6
5/30
16,7
0,1
21
Instalacja oświetlenia
2,7
3/35
8,6
0,23
22
Instalacja gniazd wtykowych
0,3
4/30
0,13
0,04
23
Instalacja siłowa
0,2
3/25
12
0,024
24
Instalacja alarmowa i
sygnalizacyjna
1,3
2/40
5
0,06
25
Instalacja multimedialna
0,5
4/25
16
0,08
26
Instalacja odgromowa
0,1
5/30
16,7
0,02
Razem instalacje
elektryczne
5,7
27
Instalacja wodociągowa
0,5
10/30
33,3
0,17
28
Instalacja przeciw pożarowa
0,1
10/30
33,3
0,033
29
Instalacja w hydroforni
0,4
10/30
33,3
0,13
30
Instalacja kanalizacyjna
0,8
5/30
16,7
0,13
31
Instalacja CO
2,2
4/35
11,4
0,25
Razem instalacje sanitarne
4,0
33
Wentylacja i klimatyzacja
2,3
9/20
0,45
1
Instalacja elektryczna
0,3
7/40
17,5
0,05
Instalacja sanitarna
4,2
3/40
7,5
0,31
Razem węzeł ciepłowniczy
4,5
OGÓŁEM ROBOTY W
OBIEKCIE
100
23,5
11
Formuła proporcjonalności:
Z = t/T*100% = 26/100*100% = 26%
Formuła Rossa:
Z = t(t+T)/2T
2
*100%=26(26+100)/2*100
2
*100% = 16,38%
Formuła Eytelweina:
Z = t
2
/T
2
*100% = 26
2
/100
2
*100% = 6,76%
Z
ϵϵϵϵ(6,76% ;26%) ϶϶϶϶ 23,5 %
Dla ocenianego budynku przyjęto za jego trwałość wartość T=100 lat, przy wieku budynku t=26
lat. Przy użyciu metod czasowych ustalono poziom zużycia budynku na poziomie Z=23,5%. To
oznacza, że jego wartość mieści się w przewidywanym zakresie zużycia Z
ϵ(6,76% ;26%). Dolną
granicę przedziału wyznacza zużycie przy bardzo dobrze prowadzonej gospodarce remontowej
i prawidłowej eksploatacji natomiast górną granicę określa wartość zużycia obiektu przy złej
gospodarce remontowej.
12
ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI
3.1. Określenie zasięgu rynku
Podstawowe informacje o miejscowości:
Krosno jest miastem na prawach powiatu w województwie podkarpackim. Jego
powierzchnia liczy 43,48 km2 a zamieszkane jest przez ok. 47 500 obywateli. Zgodnie
z podziałem administracyjnym znajduje się tu 6 dzielnic.
Miasto leży przy ujściu potoku Lubatówki do Wisłoka, na obszarze Kotliny Jasielsko-
Krośnieńskiej, która to wchodzi w skład tzw. Beskidu Niskiego. Należy do Zagłębia
Naftowego Jasielsko-Krośnieńskiego i słynie z hut szkła i z lotnictwa. Krosno często
określane jest jako „mały Kraków” („parva Cracovia”) ze względu na skojarzenia
krośnieńskich sukiennic ze Starym Rynkiem.
Krosno znajduje się na obszarze Euroregionu Karpackiego, powstałego w 1993 roku,
wspierającego współprace trans-graniczną. Głównym celem jego utworzenia było inicjowanie
i koordynowanie działań w zakresie promocji współpracy gospodarczej, naukowej,
kulturalnej, oświatowej, turystycznej i ekologicznej. W skład Eroregionu wchodzą obszary
przygraniczne Polski, Węgier, Ukrainy, Słowacji oraz Rumunii.
Przez miasto przebiegają: droga krajowa nr 28 (Zator-Medyka), która krzyżuje się
w odległości 2 km od granic miasta z drogą krajową nr 9 (E371) (Barwinek-Radom); dwie
drogi wojewódzkie (nr 990 Krosno-Twierdza, nr 991 Kronso-Lutcza); linia kolejowa
(Zwardoń-Przełęcz Łupkowska). Bardzo dobrą sieć połączeń międzymiastowych realizuje
PKS SA w Krośnie. Na terenie miasta funkcjonuje również Miejska Komunikacja
13
Samochodowa obsługująca 6 linii miejskich (A, B, C, D, E, G) oraz 10 podmiejskich (1, 2, 3,
5, 7, 11, 16, 18, 20) oraz jedna linię szkolną KS. W mieście znajduje się również lotnisko
cywilne o charakterze trawiastym (jednoz największych takich w Europie).
Gospodarka i atrakcyjność Krosna pod względem inwestycyjnym:
W Krośnie działa ponad 5 tysięcy podmiotów gospodarczych. Funkcjonują tu również
różnorodne branże przemysłu m.in. szklarski i naftowy oraz firmy produkcyjne z branż
meblarskiej i motoryzacyjnej. Szczególnie dobrze rozwija się tu przemysł lotniczy, który
umacnia pozycję Krosna jako ośrodka „Doliny Lotniczej”. Powstają tu m.in. ultralekkie
samoloty za sprawą działalności firm FK Pro-Tech i Aero-Kros oraz zlokalizowany jest tu
oddział amerykańskiego koncernu Goodrich. Miasto inwestuje w rozwój tego sektora.
Obecnie trwają prace nad zebraniem funduszy w celu wybudowania pasa startowego dla
samolotów pasażerskich oraz terminalu odpraw.
W rankingu przeprowadzonym przez Newsweek Polska dotyczącego wyboru miast
przyjaznych biznesowi zorientowanemu na potrzeby średniego przedsiębiorcy, Krosno
znalazło na pierwszym miejscu. Nie brak tu atrakcyjnych terenów inwestycyjnych
a niewielkie koszty prowadzenia działalności gospodarczej dają miastu przewagę nad dużymi
metropoliami. Dodatkowo miasto oferuje zwolnienie z podatku od nieruchomości dla
przedsiębiorców tworzących nowe miejsca pracy. Inwestorzy mogą liczyć na pomoc ze strony
Urzędu Miasta oraz asystę w realizacji procesów inwestycyjnych. Ułatwieniem dla prac
związanych z realizacją inwestycji jest fakt, iż większość spraw można załatwić w jednym
urzędzie. Ponadto władze Krosna są skuteczne w pozyskiwaniu środków Unii Europejskiej.
Dzięki temu miasto jest stale unowocześniane i rozwijane w strefie nie tylko gospodarczej ale
także kulturalnej czy społecznej. Szkoły ze świetnie wyposażonymi pracowniami oraz
nowoczesną bazą dydaktyczną kształcą specjalistów dla wielu branż gospodarki m.in.
przemysłu mechanicznego, motoryzacyjnego, informatycznego czy lotniczego.
Wszystko to świadczy o ogromnym potencjale miasta. W przyszłości można
spodziewać się napływu nowych inwestorów (szczególnie z sektora średnich i małych
przedsiębiorstw). Powstanie nowych firm a co za tym idzie nowych miejsc pracy będzie
determinowało potrzebę powstawania miejsc, w których ową działalność będzie można
prowadzić. Obecny rynek specjalistycznych nieruchomości biurowych w Krośnie dopiero
raczkuje. Zdecydowaną większość stanowią pojedyncze lokale usługowo-biurowe.
14
3.2 Analiza sąsiedztwa
Nieruchomość jest położona przy ul. Bieszczadzkiej 1 w Krośnie (nr działki 3081/2).
Jest zabudowana budynkiem o przeznaczeniu komercyjnym – usługowym, w zakresie
wynajmowania powierzchni biurowych oraz budynkiem garażowym. Od strony południowej
sąsiaduje bezpośrednio z budynkiem Urzędu Miejskiego w Krośnie (nr działki 3081/3). Dalej
znajduje się budynek Starostwa Powiatowego w Krośnie (nr działki 3081/5). Do
nieruchomości od strony wschodniej prowadzi ulica miejska, która równocześnie wyznacza
wschodnie granice wymienionych działek i łączy się z ulicą Bieszczadzką
(nr działki 3081/1),
wyznaczającą zachodnie granice działek. Na nieruchomości znajdują się miejsca postojowe
dla 100
samochodów. Budynek leży w bezpośrednim sąsiedztwie od linii autobusowych.
W bliskim
sąsiedztwie znajdują się firmy usługowe m.in. stacje kontroli pojazdów, doradztwo
prawne oraz banki. W budynkach Urzędu Miasta Krosna oraz Starostwa Powiatowego
wynajmuje się powierzchnie biurowe.
3.3. Klienci – potrzeby, preferencje i upodobania
Struktura najemców:
Całkowita powierzchnia biurowa w obiekcie to 2408,00 m2. Obecnie 2372,00 m2
stanowi powierzchnię wynajętą. 36 m2 powierzchni w obiekcie pozostaje niewynajętych.
Do najemców zajmujących lokale biurowe w budynku Podkarpackiego Urzędu
Wojewódzkiego w Rzeszowie zlokalizowanym w Krośnie należą:
L.p. Nazwa jednostki
Pow. w m2
I.
Delegatura PUW w Krośnie
1150,34
II.
Jednostki Rządowej Administracji Zespolonej
529,76
III.
Komenda Wojewódzka Państwowej Straży Rybackiej
40,70
IV.
Inne jednostki budżetowe
393,40
V.
Firmy komercyjne:
257,80
Maxx LLC Sebastian Kulon
133,60
IT Systematic Group Piotr Bukowczyk
45,40
Arcom – Artur Miecik
16,70
Soft Komp Aneta Jarecka
16,70
Geo-project Usługi Geodezyjno-Projektowe
16,70
Szkoła Detektywów i Prac. Ochrony O'chikara
16,70
15
Punkt kasowy – Sylwester Konieczny
12,00
Razem:
2372,00
Najemcy w obiekcie prowadzą m.in. działalność administracyjną oraz usługową
w zakresie telekomunikacji, transmisji danych, systemów zabezpieczeń, projektowania oraz
usług detektywistycznych.
Potrzeby, preferencje i upodobania:
Ważnym elementem dla poszukujących lokalu jest dostępność komunikacyjna.
Dojazd powinien być możliwy zarówno samochodem jak i za pomocą komunikacji miejskiej.
W miejscu lokalizacji obiektu niezwykle istotnym z punktu widzenia najemców (również
przez wzgląd na ich klientów) jest obecność parkingu (dodatkowym atutem może być
również garaż).
Bardzo ważne z punktu widzenia klientów jest również zabezpieczenie mienia.
Atutem budynku może być obecność pracowników ochrony, rolety antywłamaniowe
w oknach na parterze lub zamontowanie alarmu.
Kolejnym elementem, na który najemcy zwracają uwagę jest niewątpliwie komfort
pracy. Wpłynąć na niego może nie tylko sam standard wykończenia wnętrz lub dostęp do
pomieszczeń sanitarnych (które to powinny znajdować się co najmniej na tym samym piętrze
co lokal) ale ogólna jakość świadczonych przez zarządzającego budynkiem usług (m.in.
w zakresie utrzymania budynku w należytym stanie technicznym, dbania o czystość,
reagowania na sytuacje nieprzewidziane a wpływające na jakość lub bezpieczeństwo
użytkowania budynku czy poważnego i profesjonalnego podejścia do najemców
i zgłaszanych przez nich uwag).
Wejście do budynku/lokalu a także całe jego wnętrze powinno być dostosowane do
potrzeb osób niepełnosprawnych. Nie powinno zabraknąć podjazdów, dodatkowych
poręczy, wind lub podnośników dla osób poruszających się na wózkach. Istotne jest również
dostosowanie sanitariatów w taki sposób, aby wyeliminować wszelkie bariery związanie
z poruszaniem się.
Dla klientów z racji rodzaju prowadzonej działalności ważna jest również wielkość
pomieszczenia.
16
Jednym z kluczowych elementów dla klientów na etapie podejmowania decyzji
o najmie jest oczywiście stawka miesięcznego czynszu. Im niższa, tym korzystniejsza, o ile
nie wpływa to znacząco na pozostałe, stawiane przez najemców warunki.
3.4. Konkurencyjne nieruchomości
Podaż dostępnych powierzchni użytkowych tworzą w mieście przede wszystkim
samodzielne lokale z rynku wtórnego. W celu określenia siły konkurencji wzięte zostały pod
uwagę powierzchnie oferowane pod wynajem w Krośnie na dzień 17 lutego 2013.
W ofercie dostępnych było 16 lokali o przeznaczeniu usługowo – biurowo -
handlowym oraz 5 lokali o przeznaczeniu usługowo-biurowym. Dokładna analiza w zakresie
stawek czynszu, powierzchni oraz innych cech niniejszych nieruchomości znajduje się
w punkcie 4.
Na terenie Krosna w aktualnej ofercie rynku pierwotnego znajduje się jeden budynek
biurowy. Obiekt ten został wybudowany w 2011 roku.
Rodzaj rynku
Obiekt
Przeznaczenie
Ilość
Rynek pierwotny
Budynek
biura, usługi, handel
1
Rynek wtórny
Lokal użytkowy
biura, usługi, handel
16
Lokal użytkowy
biura, usługi
5
3.5. Analiza porównywalnych nieruchomości
Zestawienie konkurencyjnych lokali użytkowych:
17
Większość lokali nie wymaga od najemców wprowadzania żadnych zmian
modernizacyjnych czy remontów. Te w przypadku których jest to niezbędne, są miejscami,
w których dotychczas prowadzona była działalność gastronomiczna/restauracyjna.
Niezmienny w przypadku wszystkich obiektów jest brak umeblowania.
Przedstawione lokale znajdują się przeważnie w kamienicach. W jednym przypadku
lokal jest samodzielnym parterowym budynkiem z możliwością rozbudowy. Przy lokalach
przeważnie znajdują się parkingi z miejscami postojowymi na samochody osobowe, często
jednak są to parkingi przeznaczone na postój samochodów należących do mieszkańców
okolicznych budynków.
Wszystkie lokale mają dostęp do pomieszczeń sanitarnych. W przypadku pięciu
nieruchomości dodatkowym atutem jest witryna.
Ś
rednia cena za m2 powierzchni najmu jest równa 24 zł. Miesięczna cena za lokal do
39 m2 kształtuje się w granicach 220-840 zł. Za lokale powyżej 40 m2 trzeba zapłacić ponad
1000 zł, natomiast koszt powierzchni 65 m2 – 100 m2 to 2000 zł – 2500 zł.
L.p.
Powierzchnia
Cena/m2
Cena/mc
Pi
ę
tro
1
11,9
18
220
0
2
1
2
17
17
289
0
3
1
3
25
20
500
0
2
1
4
34,16
25
840
0
1
1
5
35,7
14
500
0
0
2
6
40
30
1200
0
0
2
7
40
25
1000
0
0
1
8
40
30
1200
0
0
2
9
48
31
1500
0
0
3
10
49
27
1300
0
0
2
11
60
20
1200
0
1
1
12
60
13
800
1
2
1
13
65
31
2000
0
0
3
14
75
27
2000
0
4
15
100
25
2500
0
0
1
16
120
17
2000
1
0
2
17
140
13
1800
1
0
2
18
148
59
8710
0
0
5
19
160
22
3500
0
1
20
160
22
3500
0
1
5
21
160
16
2500
0
1
5
Do remontu/
modernizacji
Ilo
ść
pomieszcze
ń
18
W budynku biurowym będącym w ofercie na wynajem, znajdują się lokale
o łącznej powierzchni 705 m2. Koszt najmu miesięcznego za całość obiektu to 10 000 zł.
Brak jest informacji na temat możliwości najmu pojedynczych lokali. Wewnątrz budynek nie
jest jednak wykończony – znajduje się w stanie surowym.
3.6. Podsumowanie i wnioski
W mieście w zasadzie brak obecnie dla analizowanej nieruchomości poważnej
konkurencji. Jednak rosnąca atrakcyjność miasta może przyczynić się do wzrostu powierzchni
użytkowych w Krośnie w przyszłości. W związku z tym należy podjąć działania zmierzające
do zachowania lub wzrostu atrakcyjności analizowanego obiektu poprzez: podniesienie
standardu, utrzymanie i właściwy dobór najemców, poprawę funkcjonalności nieruchomości.
19
Bieżąca analiza finansowa.
4.1
Przychody i koszty – specyfika poszczególnych pozycji i wartości łącznych.
Obecnie w rozpatrywanym obiekcie występują następujące rodzaje wpływów:
- wpływy z czynszów
- wpływy z wynajmu sali konferencyjnej
- wpływy z wynajmu garaży
- wpływy od najemców za zużyte media
- wpływy z usług dla budynków sąsiadujących
- wpływy na fundusz remontowo-inwestycyjny
Rodzaje wpływu
2011
2012
PLN
%
PLN
%
Wpływy z czynszów
7200
2
7200
2
Wpływy z wynajmu sali konferencyjnej
3400
1
3700
1
wpływy od najemców za zużyte media
116200 32
124650 29
Wpływy z wynajmu garaży
4200
1
4200
1
Wpływy z usług dla budynków sąsiadujących
4200
1
4200
1
Wpływy na fundusz remontowo-inwestycyjny 230000 63
280000 66
Razem przychody
365200 100 423950 100
Obecnie w rozpatrywanym obiekcie występują następujące rodzaje kosztów:
- podatek od nieruchomości
- remonty i konserwacje
- dostarczenia mediów
- koszty zarządu
- koszty ubezpieczenia nieruchomości
20
- koszty utrzymania zieleni
- inne koszty
Rodzaje kosztów
2011
2012
PLN
%
PLN
%
podatek od nieruchomości
20000
5
20000
4
remonty i konserwacje
230000 53
280000 58
dostarczenia mediów
116200 27
124650 26
koszty zarządu
40000
9
40000
8
koszty ubezpieczenia nieruchomości 15000
4
15000
3
koszty utrzymania zieleni
3000
1
3000
0,5
inne koszty
2200
1
2350
0,5
Razem koszty
426400 100 484500 100
4.2
Możliwości zwiększania przychodów oraz zmniejszenia kosztów
W opisywanej nieruchomości można zaproponować następujące sposoby zwiększenia
przychodów:
- zwiększenie opłat od wynajmowanych powierzchni biurowych (trudny do realizacji ze
względu na sprzeciw wynajmujących)
- zagospodarowanie przestrzeni dookoła budynku np. w lekkie konstrukcje garażowe pod
wynajem
- udostępnienie ogrodzenia pod reklamy
- zatrudnienie firmy zewnętrznej odpowiedzialną za obsługę budynku (portierzy, sprzątaczki
– pozwoli to zmniejszyć koszty osobowe pracowników obsługi, dodatkowo pracodawca
pozbędzie się dodatkowych kosztów świadczeń, urlopów oraz umundurowania)
- rozreklamowanie sali konferencyjnej w celu upłynnienia dochodów
- wykorzystanie powierzchni dachu do montażu masztów dla firm radiowo-telefonicznych
21
- wykorzystanie schronu na potrzeby archiwum, dzięki czemu zostanie zwolniona
powierzchnia biurowa, która będzie mogła generować dodatkowe dochody
- ciągła modernizacja urządzeń w celu obniżenia kosztów bieżących
4.3
Potencjalne źródła finansowania.
W opisywanej nieruchomości największym źródłem finansowania jest wpływ na fundusz
remontowo-inwestycyjny od Skarbu Państwa. Dodatkowo potencjalnym wpływem dochodu
może być wynajęcie powierzchni zewnętrznym na duże reklamy.
Rysuje się jednak bardzo dobra perspektywa, gdyż budynkiem zainteresowała się firma
MEGANet zajmująca się wyszukiwaniem lokalizacji dla potrzeb telefonii komórkowej
i Internetu. Zostały przeprowadzone wstępne badania i dach budynku został zakwalifikowany
jako możliwe miejsce zainstalowania stacji bazowych Plus GSM oraz Orange, a także anten
Internetu bezprzewodowego. Efektów finansowych z tytułu budowy stacji bazowych należy
spodziewać się od czerwca 2013 roku w wysokości rzędu 9500zł/m-c. W przypadku Internetu
dochodów w wysokości 2400zł/m-c należy spodziewać się od sierpnia 2013 roku. Do tego
czasu powinna zostać podpisana umowa na dzierżawę dachu i zainstalowanie urządzeń
testowych na okres 2 miesięcy. Jeśli testy wypadną pomyślnie nastąpi podpisanie umowy na
co najmniej 5 lat.
4.4
Określenie wartości nieruchomości.
Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście kosztowe, metodą
odtworzeniową.
Początkowa wartość budynku wynosiła 1 700 000zł.
W 2011 wartość budynku wynosiła 1080 700zł. Jest to wynikiem 24 letniej amortyzacji na
poziomie 2% w skali roku. W obliczaniu wartości należało również uwzględnić
przeprowadzane remonty i wymiany instalacji oraz wyposażenia budynku.
22
4.5
Podsumowanie i wnioski.
Z przeprowadzonej analizy finansowej nieruchomości wynika, że średni koszt utrzymania
1m2 powierzchni budynku biurowego Powiatowego Urzędu Wojewódzkiego z delegaturą
w Krośnie jest zależny od wykonanych remontów i konserwacji. Stanowią one prawie 60%
wszystkich kosztów. Bezpośrednio nie można ich zmniejszyć, ponieważ budynek musi
spełniać wymagania najemców natomiast rozwiązania należy szukać w pozyskiwaniu innych
ź
ródeł finansowania takich jak: wynajęciu dodatkowych powierzchni biurowych, powierzchni
reklamowych na ogrodzeniach oraz umożliwić zagospodarowanie dachu na maszty radiowe.
Ponadto inwestowanie w modernizacje budynku doprowadzi do obniżenia kosztów
eksploatacji. Wartość nieruchomości oszacowano jako wartość odtworzeniową pomniejszoną
o coroczną amortyzację i wynosi 816 000zł
.
23
Analiza Strategiczna
5.1 Analiza SWOT
SILNE STRONY
SŁABE STRONY
Lokalizacja
-dobra lokalizacja ogólna
-atrakcyjne położenie względem
węzłów komunikacyjnych
-brak problemów z
parkowaniem
-dużo terenów zielonych
Stan techniczny
-ze względu na wiek budynku
wymagane są ciągłe remonty i
modernizacje
-niszczenie elewacji
-szybkie zużycie płyt
podłogowych
Stan
techniczny
-standard budynku został
podwyższony poprzez wymianę
stolarki okiennej i drzwiowej
oraz remont sanitariatów
Czynsz
-korzystny czynsz najmu
Zasoby
lokalowe
-możliwość dostosowania
dodatkowej niewykorzystanej
powierzchni
Zasoby
lokalowe
-brak możliwości adaptacji
lokali na większe przestrzenie
biurowe
Standard
lokali
-zadowalający – posiadają
niezbędne wyposażenie i
instalacje
Marketing
-brak jakichkolwiek działań
marketingowych
Zarządzanie
-sprawne zarządzanie
nastawione na potrzeby
najemców
Finansowanie
działalności
-wsparcie państwa
Finansowanie
działalności
-brak możliwości elastycznego
wyboru wykonawców – tylko
przetargi
SZANSE
ZAGROŻENIA
Czynniki
gospodarcze
-rozwój gospodarczy miasta i
regionu
-duże zapotrzebowanie ze
strony lokalnych
przedsiębiorców na lokale
użytkowe
Koszty
-rosnące koszty energii
-wzrost obciążeń – podatki,
koszty eksploatacji
24
5.2
Określenie wariantów postępowania
Po przeanalizowaniu sytuacji nieruchomości pod względem technicznym, finansowym oraz
analizie SWOT przedstawiam następujące warianty postępowania z nieruchomością.
Pierwszy wariant to wariant zachowawczy, którego celem jest przywrócenie nieruchomości
do stanu pierwotnego. Drugi zaś to wariant rozwojowy, którego celem jest, oprócz
przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego, podniesienie jej wartości.
WARIANT 1 (zachowawczy)
-pozostawienie nieruchomości w stanie dotychczasowym i przeprowadzanie tylko
niezbędnych prac konserwacyjno-remontowych, których celem jest utrzymanie stanu
technicznego zgodnego z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego
-utrzymanie dotychczasowej struktury najemców
Bieżąca konserwacja
Lp
Zakres robót
Wartość robót
2011
2012
2013(prognoza)
1
Przegląd instalacji
elektrycznych
400
430
460
2
Przegląd instalacji sanitarnych
(CO, wod-kan, hydroforni)
800
850
900
3
Przegląd wentylacji
500
540
580
4
Przegląd dźwigu osobowego
500
530
560
Razem
2200
2350
2500
Remonty i konserwacje
Lp.
Zakres robót
Koszt wykonania
2011
2012
2013(prognoza)
1.
Malowanie korytarzy
10 000
15 000
2.
Wykonanie poręczy
20 000
3.
Remont pokrycia dachowego
na budynku
85 000
25
4.
Uszczelnianie dachu na
budynku
15 000
5.
Remont sanitariatów
90 000
6.
Malowanie pomieszczeń
biurowych
10 000
7.
Konserwacja masztu
antenowego zlokalizowanego
na dachu
20 000
8.
Remont oświetlenia
awaryjnego w budynku
50 000
9.
Wymiana grzejników C.O.
120 000
10.
Wymiana posadzki na
korytarzach
70 000
80 000
11.
Wymiana rynien
10 000
12.
Ocieplenie budynku
150 000
13.
Drobne naprawy
10 000
10 000
15000
Razem
230 000
280 000
270 000
Podsumowanie wariantu:
2011
2012
2013
Przeglądy
2200
2350
2500
Remonty
230000
280000
270000
Razem wydatki
232200
282350
272500
WARIANT 2 (rozwojowy)
Przewiduje te same postanowienia co wariat zachowawczy, jednak dodatkowo
w poszukiwaniu wyższych wpływów finansowych zaplanowane są:
-utworzenie dodatkowych powierzchni biurowych poprzez adaptację powierzchni schronu
na archiwum, zwolnione powierzchnie mogą zostać wykorzystane pod wynajem
- przystosowanie powierzchni dachu do montażu anten radiowo- telewizyjnych
-adaptacja ogrodzenia pod reklamę
26
Koszty wykonania prac
LP
Zakres prac
Koszt wykonania
Termin wykonania
1
Adaptacja powierzchni schronu
8 000
2013
2
Adaptacja ogrodzenia pod reklamy
0
3
Przystosowanie dachu do montażu anten
3 000
4
Razem
11 000
Prognozowane przychody z nowych rozwiązań
LP
Zakres prac
Prognozowane przychody
1
Adaptacja powierzchni schronu
1 000
2
Adaptacja ogrodzenia pod reklamy
3 000
3
Przystosowanie dachu do montażu anten
11 900
4
Razem
15 900
USTALENIE STOPY DYSKONTOWEJ
INSTRUMENT
WARTOŚĆ
S
TOPA REDYSKONTA WEKSLI
4,00%
K
REDYT LOMBARDOWY
5,25%
D
YSKONTO WEKSLI
3,60%
B
ONY SKARBOWE
52-
TYG
.
4,48%
K
REDYTY NA CELE GOSPODARCZE
8,77%
S
TOPA BAZOWA W
PKO
BP
3,60%
K
REDYTY
24-
MIESIĘCZNE
16,18%
L
OKATY TERMINOWE
24-
MIESIĘCZNE
4,45%
Ś
REDNIA
6,29%
D
YSKONTO WEKSLI
3,60%
B
ONY SKARBOWE
52-
TYG
.
4,48%
L
OKATY TERMINOWE
24-
MIESIĘCZNE
4,45%
Ś
REDNIA
4,18%
RAZEM
Ś
REDNIA
5,23%
Stopa inflacji 4,1%
rb=(1+0,0523)/(1+0,041)-1= 1,0523/1,041-1=0,011
ro=rr*ri
27
rr=1,8(waga przy małym popycie)
ri=1,3(waga przy średnim ryzyku)
r=rb*ro=0,011*1,8*1,3=0,025
Współczynnik dyskontujący: Q=1/(1+r)^n
Stopa dyskonta
Współczynnik
dyskontujący dla 1
roku
Współczynnik
dyskontujący
dla 2 roku
Współczynnik
dyskontujący dla 3
roku
2,5%
0,98
0,95
0,93
28
Ocena wariantów postępowania
6.1. Skutki wdrożenia poszczególnych wariantów.
WARIANT I
Długoterminowy budżet operacyjny dla wariantu I
2011
2012
2013(prognoza)
Wpływy
135 200
143 950
152 300
Z czynszów
7 200
7 200
7 200
Za media
116 200
124 650
132 800
Inne
11 800
12 100
12 300
Wydatki operacyjne,
w tym:
196 400
204 950
213 200
Podatki i inne opłaty
35 000
35 000
35 000
koszty zarządu
40 000
40 000
40 000
Dostarczanie mediów
116 200
124 650
132 800
inne
5 200
5 300
5 400
NCF
o
- 61 200
- 61 000
- 60 900
Długoterminowy budżet remontowy dla wariantu I
2011
2012
2013
Wpływy
230 000
280 000
270 000
Wydatki
230 000
280 000
270 000
NCF
R
0
0
0
UWAGA: Wszelkie potrzeby remontowe zaspakajane są z budżetu Skarbu Państwa.
29
Rachunek przepływów pieniężnych w wariancie I
Rok prognozy
2011
2012
2013
NCF
o
- 61 200
- 61 000
- 60 900
NCF
R
0
0
0
NCF
-61200
-61 000
-60 900
WARIANT II
Długoterminowy budżet operacyjny dla wariantu II
2011
2012
2013(prognoza)
Wpływy
135 200
143 950
174 900
Z czynszów
7 200
7 200
8 200
Za media
116 200
124 650
139 500
Inne
11 800
12 100
27 200
Wydatki operacyjne,
w tym:
196 400
204 950
220 900
Podatki i inne opłaty
35 000
35 000
35 000
koszty zarządu
40 000
40 000
40 000
Dostarczanie mediów
116 200
124 650
139 500
inne
5 200
5 300
6 400
NCF
o
- 61 200
- 61 000
- 46 000
Długoterminowy budżet remontowy dla wariantu II
2011
2012
2013
Wpływy
230 000
280 000
281 000
Wydatki
230 000
280 000
281 000
NCF
R
0
0
0
30
Rachunek przepływów pieniężnych w wariancie II
Rok prognozy
2011
2012
2013
NCF
o
- 61 200
- 61 000
- 46 000
NCF
R
0
0
0
NCF
-61 200
-61 000
-46 000
6.2 Wskazanie wariantu optymalnego.
Wariant I
Wyszczególnienie
2011
2012
2013
Przepływ operacyjny
(CFt)
-61200
-61000
-60900
Współczynnik
dyskontujący
0,98
0,95
0,93
Zdyskontowany
przepływ operacyjny
(CFt)
-59 976
-57 950
- 56 637
Suma
zdyskontowanych
przepływów
-
-
-174 563
Wartość nieruchomości
po okresie prognozy
-
-
1 399 792
Zdyskontowana
wartość nieruchomości
-
-
1 301 806,56
Wartość inwestycyjna
kapitału (E)
-
-
1 127 243,56
Nakłady początkowe
(CF0)
-
-
1 700 000
Wartość bieżąca netto
(NPV)
-
-
-572 756,44
Wskaźnik wartości
bieżącej netto (NPVR)
-
-
-0,34
Wewnętrzna stopa
zwrotu (IRR)
-
-
31
Wariant II
Wyszczególnienie
2011
2012
2013
Przepływ operacyjny
(CFt)
-61 200
-61 000
-46 000
Współczynnik
dyskontujący
0,98
0,95
0,93
Zdyskontowany
przepływ operacyjny
(CFt)
-59 976
-57 950
-42 780
Suma
zdyskontowanych
przepływów
-
-
- 160 706
Wartość nieruchomości
po okresie prognozy
-
-
1 399 792
Zdyskontowana
wartość nieruchomości
-
-
1 301 806,56
Wartość inwestycyjna
kapitału (E)
-
-
1 141 100,56
Nakłady początkowe
(CF0)
-
-
1 700 000
Wartość bieżąca netto
(NPV)
-
-
- 558 899,44
Wskaźnik wartości
bieżącej netto (NPVR)
-
-
- 0,33
Wewnętrzna stopa
zwrotu (IRR)
Powyższa analiza wykazała, iż przedstawiona nieruchomość przynosi straty finansowe
dla budżetu Skarbu Państwa, gdyż przepływy pieniężne zawsze są ujemne. Analizując
dwa warianty można stwierdzić, że żaden z nich nie przyczyni się do zmiany sytuacji na
korzystną dla Skarbu Państwa. Jedynie wariant rozwojowy w małym stopniu pozwoli
zmniejszyć ujemny wynik finansowy, który mimo to wciąż nie będzie dodatni.
32
Załącznik nr 1