System szacowania nieruchomości

1. Wartość i cena

2. Rodzaje wartości, różne kryteria klasyfikacji

3. Pojęcie wyceny

4. System szacowania nieruchomości w Polsce

Ujęcie wartości w podejściu filozoficznym

1. To co jest godne pożądania lub wyboru, to co stanowi cel ludzkich dążeń
2. To co ludzie cenią
3. Rzeczy i zjawiska mające zdolność do zaspokajania określonych potrzeb

W ujęciu ekonomicznym (wg tradycyjnego systemu wartości)

* Wartość wymienna - dobro (nieruchomość) uzyskując cenę na rynku zostaje włączone do systemu wartości. Wartość wymienna określana jest często jako wartość rynkowa lub wartość sprzedażna. Oznacza sumę wartości rzeczy, które można uzyskać za daną rzecz w drodze wymiany.

* Wartość użytkowa - zdolność nieruchomości do zaspokajana potrzeb człowieka. Im ta zdolność jest wyższa, tym wyższy jest poziom wartości użytkowej (wbrew pozorom jest to kategoria obiektywna.)

Z punktu widzenia ekonomii nie wszystkie dobra (nieruchomości) posiadają wartość. Posiadają tylko te dobra, które odznaczają się:- Użytecznością, - Rzadkością, - Dostępnością (zdolnością do wymiany).

Są to trzy cechy wpływające w każdym przypadku na kształtowanie wartości ekonomicznej. Warto również zauważyć, że wartość jest pojęciem abstrakcyjnym, nie jest rzeczą materialną i konkretną. Tkwi w istocie towaru (nieruchomości). Jest tworzona w umysłach uczestników rynku.

Teoria ekonomii wskazuje na dwie sfery kształtowania się wartości ekonomicznej: (1) sferę wytwarzania i (2) sferę wymiany

W sferze wytworzenia wycena opiera się na kosztach zużycia czynników produkcji do stworzenia danego dobra.

W sferze wymiany wycena opiera się na relacjach popytu i podaży.

Wartość rynkowa nieruchomości jest to przewidywana cena, możliwa do uzyskania na runku, ustalana z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy spełnieniu warunków:

1. Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy.

2. Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjonowania warunków umowy

Szacowanie nieruchomości jest zestawem czynności technicznych, obliczeniowych i interpretacyjnych, które dają w efekcie wartość nieruchomości wyrażoną jedną (szacowanie jednopodejściowe) lub kilkoma (szacowanie kilkupodejściowe) liczbami

System szacowania nieruchomości

Podejście porównawcze - polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. Podstawą podejścia porównawczego jest to, że wartość rynkowa nieruchomości pozostaje w bezpośredniej relacji do cen konkurencyjnych nieruchomości porównawczych.

Podejście dochodowe- opiera się na założeniu, że potencjalny nabywca płaci za wykupienie praw do pobierania przyszłych dochodów. Podejście to bazuje na zasadzie, że wartość rynkowa nieruchomości pozostaje w ścisłej relacji do dochodu, jakiego można oczekiwać w przyszłości.

Podejście kosztowe - polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Podejście mieszane - zawiera w sobie elementy podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego. W podejściu tym stosuje się metodę pozostałościową lub metodę stawki szacunkowej gruntów. (nie jest to metoda samoistna, gdyż stanowi w istocie kombinację różnych podejść, metod i technik szacowania).

Temat: Podejście dochodowe
Metody i techniki stosowane w podejściu dochodowym
Warunki zastosowania
Procedury realizacji wyceny

Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, oraz, że nie zapłaci za nią więcej od kwoty za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka.

Przy zastosowaniu podejścia dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości.

Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, rozumie się wycenę prawa do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości.

Podejście dochodowe stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub potencjalnie mogących przynosić dochód, pod warunkiem, że wysokość tego dochodu jest znana lub możliwa do określenia.

Dochodem z nieruchomości jest czynsz i inne dochody takie jak np.: dochody z parkingów, garaży, reklam, dodatkowego wyposażenia (np. automaty publiczne).

Technika kapitalizacji prostej

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomości i współczynnika kapitalizacji:

V=D x Wk

Gdzie:
V- wartość nieruchomości
D- dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych dochodów o jednakowym poziomie)
Wk- współczynnik kapitalizacji

DON - Dochód operacyjny netto

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup nieruchomości z dochodów uzyskiwanych z tej nieruchomości
-> OKRES ZWROTU KAPITAŁU

Wysokość współczynnika kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku podobnych nieruchomości jako wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości co można zapisać w postaci:

R=D/C, stąd Wk=C/D

Gdzie:
C- cena transakcyjna za nieruchomość podobną (pod względem charakteru, lokalizacji, standardu i stanu techniczno-użytkowego oraz pozostałych czynników wpływających na wartość)

ZADANIE

V=DON * Wk

1. DON= P-K

P= 25m2 * 20zł/m2 * 12 = 6000 zł

K= (25m2 * 0,5zł/m2) + (25m2 * 20zł/m2) = 512,50 ł
DON = 5487,50 zł

8,5% stanowią K w P

Wk=C/D C-cena, D- dochód

Wk(3)= 48000/(24m2 * 20zł/m2 * 12m-cy)*0,915 (1-0,085)

Wk(3)= 8,3

Wk(2)= 140000/(52m2 * 20zł/m2 * 12) * 0,915

Wk(2)=11,2

Wk(5)=110000/(33m2 * 30zł/m2 * 12)*0,915

Wk(5)=9,3

Wk=(8,3+11,2+9,3) / 3 = 9,6

V=5487,50 * 9,6 = 52680

TECHNIKA DYSKONTOWANIA STRUMIENI PIENIĘŻNYCH

Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych stosuje się do określania wartości nieruchomości, dla których realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie. Zmiana poziomu dochodu może być spowodowana sukcesywnym dochodzeniem nieruchomości i jej części składowych do założonego programu i zdolności świadczenia usług (wynajmu, wydzierżawienia). Zmiana ta może także stanowić następstwo możliwych do przewidzenia zmian koniunkturalnych na rynku albo może być spowodowana zmianami dochodowości nieruchomości wywołanymi jej rozwojem.

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni pieniężnych wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów pzewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości:

OKRES PROGNOZY
Okres prognozy określony liczbą lat (n) zależny jest od przewidywanego okresu zmienności dochodów z nieruchomości
-> W tym miejscu należy odnieść się do teorii prognozowania gospodarczego (okres prognozy, horyzont prognozy)

WARTOŚĆ REZYDUALNA
Wartość rezydualna (RV) przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku przyjętego do dyskontowania strumieni pieniężnych (ostatni okres prognozowania zmiennego strumienia pieniężnego)

Metody wyceny przedsiębiorstw

Uniwersalna klasyfikacja metod wyceny przedsiębiorstw:
- metody majątkowe
- metody dochodowe
- metody porównawcze
- metody mieszane

Metody majątkowe (assets based methods)
- są to metody najbardziej rozpowszechnione i historycznie najstarsze
- przedmiotem wyceny jest majątek przedsiębiorstwa, czyli różnica pomiędzy całością aktywów a pasywami

Kilka uwag:
-metody majątkowe przyjmują majątek przedsiębiorstwa za podstawę określenia jego wartości
- wartość będąca wynikiem tej wyceny jest nazywana wartością majątkową
- wada tych metod polega na tym, że z reguły wartość księgowa aktywów i pasywów nie odpowiada wartości rynkowej przedsiębiorstwa

Metody majątkowe
- metoda wartości księgowej netto
- metoda skorygowanej wartości aktywów netto
- metoda odtworzeniowa
- metoda likwidacyjna

Metoda wartości księgowej netto opiera się obliczeniu wartości firmy na podstawie zapisów bilansowych - aktywów i pasywów.
Metoda ta polega na pomniejszeniu księgowej wartości aktywów o kapitały obce, czyli wszelkie zobowiązania długo- i krótkoterminowe.

Metoda skorygowanej wartości aktywów netto polega na przeszacowaniu poszczególnych składników aktywów i pasywów (określeniu ich wartości rynkowej).
Wyceny dokonuje się na podstawie rynkowych wartości posiadanych aktywów i pasywów.

Metoda odtworzeniowa polega na oszacowaniu sumy nakładów finansowych, jakie potrzebne byłyby do odtworzenia poszczególnych składników majątku wycenianego przedsiębiorstwa.
Obliczenie wartości odtworzeniowej wymaga ustalenia aktualnych cen poszczególnych składników majątku oraz rzeczywistych wskaźników ich zużycia.

Metoda Rosse'a
Sz=(t/T)*100%
t- wiek obiektu
T- okres trwałości

Metoda likwidacyjna opiera się na obliczeniu sumy cen, jakie można byłoby uzyskać na rynku ze sprzedaży poszczególnych składników przedsiębiorstwa.
Od sumy wartości otrzymanej ze sprzedaży składników majątku należy odjąć wszelkie zobowiązania finansowe, jakie należy ponieść w przypadku jej likwidacji.

Pytanie:
jakie są zalety i wady metod majątkowych?
+ łatwy dostęp do danych
+ dość duża pewność danych (mamy do nich zaufanie)
-nie uwzględnia tego co niematerialne, jakie są powiązania z klientami, nie uwzględnia wartości marki itd.

Metody dochodowe opierają się na powiązaniu wartości przedsiębiorstwa z osiąganymi przez nie dochodami.
Metody dochodowe nie uwzględniają wartości majątku. Firmy, które posiadają różną wartość majątku mogą mieć taką samą wartość w przypadki, gdy dochody są podobne.

Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych - Discounted Cash Flow (DCF) opiera się na powiązaniu wartości przedsiębiorstwa z dochodami pieniężnymi, jakie będzie ono przynosić w przyszłości.
W tej metodzie konieczne jest zbudowanie wiarygodnej prognozy dotyczącej przyszłych przepływów pieniężnych.

Dyskontowanie - to oszacowanie teraźniejszej wartości przyszłych strumieni pieniężnych
(ponieważ 1mln otrzymany za kilka lat jest mniej warty niż mln otrzymany za rok, konieczne jest uwzględnienie współczynnika dyskonta, który odzwierciedla spadek wartości kapitału)

Metoda DCF (ogólny zapis)

Wzór

Gdzie:
V - oznacza wartość przedsiębiorstwa
CF - oznacza strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku prognozy
1,2, … , n - kolejne lata prognozy
RV - oznacza wartość rezydualną (końcową) przedsiębiorstwa po upływie okresu prognozy.
r- stopa dyskontowa

Etapy przeprowadzania wyceny metodą DCF
1)prognoza przepływów pieniężnych
2)ustalenie kosztu kapitału
3)ustalenie wartości rezydualnej
4)przeprowadzenie obliczeń i interpretacji wyników

Odmiany metody DCF:
- FCFF (Free Cash Flow to Firm) - Wolne Przepływy Pieniężne Przedsiębiorstwa dyskontowane średnim ważonym kosztem kapitału
- FCFE (Free Cash Flow to Equlity) - Wolne Przepływy Pieniężne dla Właścicieli Kapitału dyskontowane wyłącznie kosztem kapitału własnego
- CFD (Cash Flow to Debt) - Przepływy Pieniężne dla Wierzycieli dyskontowane przy pomocy kosztu zadłużenia

FCFF=
+ Zysk operacyjny (po opodatkowaniu)
+ Amortyzacja
- Wydatki inwestycyjne
- Zmiana kapitału obrotowego netto o

FCFE=
+ Zysk netto
+ Amortyzacja
+ Przyrost zobowiązań długoterminowych
- Wydatki inwestycyjne
- Zmiana kapitału obrotowego netto

Wartość rezydualna - wartość przedsiębiorstwa na koniec ostatniego roku prognozy.
Założenie: przedsiębiorstwo nie przestanie funkcjonować w następnych latach po prognozie, lecz będzie przynosić dochody

Gdzie:
FCFn+1 - przepływy pieniężne ustalone na lata następne po ostatnim roku prognozy finansowej
g- szacowana, możliwa do osiągnięcia stała stopa wzrostu wartości przepływów pieniężnych po okresie ich szczegółowej prognozy
r - stopa dyskontowa przyjęta do wyceny (średni ważony koszt kapitału lub koszt kapitału własnego w zależności, odpowiednio, czy bazujesz na przepływach typu FCFF, czy też FCFE)

Pytanie:
jakie są zalety i wady metod dochodowych?
+uwzględnia wartość uzależnioną od dochodu
- nie uwzględnia wartości majątku
- poruszamy się na niepewnym rynku, trzeba prognozować na długi okres, dlatego trzeba dużych umiejętności, towarzyszy duża niepewność

Podejście mieszane
wykorzystuje wybrane elementy pozostałych podejść

Podejście kosztowe
bazujące na kosztach odtworzenia lub zastąpienia podobnej nieruchomości

Podejście porównawcze
bazujące na cenach nieruchomości porównawczych

Podejście dochodowe
bazujące na dochodach (ew. czynszach z nieruchomości

Wartość odtworzeniowa

Wartość rynkowa

Stały dochód roczny!
(na kolokwium)

---